ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15119/2024

г. Челябинск

12 февраля 2025 года

Дело № А76-30152/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промресурс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2024 по делу № А76-30152/2023.

В судебном заседании до и после перерыва приняли участие представители:

Администрации Миасского городского округа – ФИО1 (паспорт, доверенность от 27.05.2024, срок действия до 31.05.2025, диплом),

общества с ограниченной ответственностью «Промресурс» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.11.2023, срок действия на три года, диплом), ФИО3 (паспорт, доверенность от 28.11.2024, срок действия на три года, диплом).

Администрация Миасского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промресурс» (далее – ответчик, ООО «Промресурс»), в котором просило:

1) возложить обязанность освободить земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 и 74:34:0400007:9 от самовольных построек путем их сноса, с приведением земельных участков в первоначальное состояние:

- от нежилого здания с вывеской «Бар Логово», площадью 422,5 кв.м, расположенного в координатах:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

X

Y

1

2

3

н13

605107.9897

2243394.7767

н5

605107.1891

2243394.522

н6

605099.8086

2243392.1745

н3 

605096.413

2243402.2742

н2

605089.8193

2243421.525

н20

605084.5123

2243437.1089

н19

605092.803

2243440.0781

н1

605098.27

2243424.02

н13

605107.9897

2243394.7767

- от металлического сооружения, площадью 3,2 кв.м, расположенного в координатах:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

X

Y

1

2

3

14

605104.616

2243393.4009

15

605102.8079

2243392.8607

16

605103.2696

2243391.1324

17

605105.0119

2243391.7311

14

605104.616

2243393.4009

2) возложить обязанность передать Администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60.

В период рассмотрения спора, ООО «Промресурс» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание - пункт общественного питания с магазином, площадью 333,5 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60 (т. 2 л.д. 33-38).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2024 (резолютивная часть от 25.09.2024) первоначальные исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Промресурс» отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «Промресурс» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, об удовлетворении встречных исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2024 № 18-КГ-24-81-К4). Судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства возможности использования построенного объекта, его соответствия требованиям безопасности и возможного нарушения прав третьих лиц. В назначении судебной экспертизы судом было отказано. Судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства целей предоставления земельных участков ООО «Промресурс», в частности, не дана оценка тому, что участки предоставлялись Администрацией под капитальное строительство, для общественно-деловых целей под проектирование и строительство здания магазина «Автозапчасти». Суд первой инстанции принял по делу решение о сносе спорного строения, фактически ограничившись лишь доводами Администрации о возведении объекта капитального строительства без оформления в установленном порядке разрешительной документации. Апеллянт полагал, что, имея в пользовании надлежащим образом отведенные земельные участки, проведя работы по проектированию объекта, обращаясь в Администрацию за выдачей разрешения, ООО «Промресурс» добросовестно выполняло обязанности застройщика по получению разрешения на строительство. Указанное обстоятельство опровергает вывод суда первой инстанции о том, что, имея возможность получить разрешение на строительство, ООО «Промресурс» не предприняло мер для его получения.

По мнению апеллянта, содержащиеся в решении суда первой инстанции выводы о нахождении постройки в зоне проектируемой автодороги основаны исключительно на позиции представителя Администрации, что свидетельствует о недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. 

Апеллянт отметил, что суд в обжалуемом решении обязал ООО «Промресурс» освободить от самовольных построек земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 и 74:34:0400007:9, указав координаты самовольной постройки и ее площадь 422,5 кв.м, не учтя, что согласно техническому плану от 28.11.2023 нежилое здание - пункт общественного питания с магазином имеет общую площадь 333,5 кв.м и расположено на двух участках с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60. Павильон (нестационарный торговый объект), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9, хоть и примыкает к возведенному ООО «Промресурс» строению, является самостоятельным объектом, частью спорной постройки не является, ООО «Промресурс»  не используется, признаков объекта капитального строительства не имеет и возведен иным лицом; участок с кадастровым номером 74:34:0400007:9 ООО «Промресурс» никогда не предоставлялся и им не использовался.

Податель жалобы также сослался на то, что в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400007:9 с видом разрешенного использования - для установки павильона по продаже запчастей (без фундамента), предоставлялся по договору аренды ФИО4, умершему 20.04.2019. Однако судом не был исследован вопрос относительно принятия наследства после смерти ФИО4, состав наследников не устанавливался, указанные лица к участию в деле не привлекались. Апеллянт полагал, что принятое решение возлагает на ООО «Промресурс» обязанность по сносу объекта, в отношении которого оно не имеет никаких прав.  Апеллянт также полагал, что Администрацией по заявленным первоначальным требованиям был пропущен трехлетний срок исковой давности.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.12.2024.

В судебном заседании 13.12.2024 ООО «Промресурс» было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1)   Соответствует ли спорная постройка на день обращения в суд (05.03.2024) строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности?

2) Если соответствует, то не представляет ли угрозу жизни граждан?

3)   Допускает ли разрешенное использование земельных участков с кадастровым номером 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60 строительство спорной постройки?

4)  Расположена ли постройка в границах земельных участков с кадастровым номером 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60?

5) Соответствует ли постройка проектной документации?

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 16.01.2025.

В судебном заседании, назначенном на 16.01.2025, апелляционным судом было рассмотрено и отклонено ходатайство ООО «Промресурс» о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку предлагаемые апеллянтом к установлению обстоятельства, исходя из фактических обстоятельств дела, не имеют ключевого значения для правильного рассмотрения спора.

Протокольным определением от 16.01.2025 в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы был объявлен перерыв до 30.01.2025.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание обеспечили явку своих представителей.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы города Миасса Челябинской области от 24.01.2003 № 39-8 ООО «Промресурс» предоставлен земельный участок площадью 250 кв.м под установку павильона вторсырья, сроком с 01.07.2002 по 01.06.2003.

На основании данного постановления с ООО «Промресурс» был  заключен договор аренды от 18.02.2002 № 3560 (т. 1 л.д. 86-88, 90).

Постановлением главы города Миасса Челябинской области от 23.07.2003 № 529-15 ООО «Промресурс» предоставлен земельный участок площадью 250 кв.м. под установку павильона для приема вторсырья.

На основании данного постановления с ООО «Промресурс» заключен договор аренды земельного участка № 3997 от 04.08.2003 сроком с 01.06.2003 по 01.05.2008 (т. 1 л.д. 93-95, т. 2 л.д. 48, 49-51).

Распоряжением главы Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 27.06.2005 № 561-р-62 (т. 2 л.д.61) на основании заявления ООО «Промресурс» от 08.09.2005 № 7258 (т. 2 л.д. 60) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 с «для общественно-деловых целей под установку временного павильона для приема вторсырья» на «для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию временного торгового павильона-магазина по продаже пива».

Сторонами было подписано соответствующее изменение от 27.06.2005 к договору аренды № 3997 от 04.08.2003 (т. 2 л.д. 62).

Письмом вх. № 7258 от 08.09.2006 ООО «Промресурс» просило Администрацию изменить целевое использование земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 с «для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию временного торгового павильона-магазина по продаже пива» на «для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию кафе» (т. 1 л.д. 106).

Письмом от 20.10.2006 № 345-ар Управление земельными и имущественными отношениями Администрации Миасского городского округа сообщило ООО «Промресурс», что по результатам проверки установлено расположение на земельном участке капитального сооружения – кафе-бар (т. 1 л.д. 107).

14.12.2007 ООО «Промресурс» обратилось в Администрацию в просьбой выдать разрешение на строительство нежилого здания магазин «Продукты» вместо существующего торгового павильона-магазина по продаже пива в районе ГСК «Вымпел» в Северной части г. Миасса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:12, площадью 250 кв.м (т. 1 л.д. 108,т. 2 л.д. 64).

На заседании межведомственной комиссии 25.12.2007 принято решение о необходимости проведения публичных слушаний для изменения разрешенного вида спорного участка с «некапитального» под «капитальное».

Главой Администрации Миасского городского округа издано постановление от 23.04.2008 № 499 «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка и объектов недвижимости в г. Миассе», в котором указано на необходимость решения вопроса о  предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 в рабочем порядке (т. 1 л.д. 110, т. 2 л.д. 65, 66).

Письмом вх. № 3099 от 19.05.2008 ООО «Промресурс» обратилось в Администрацию за продлением договора аренды земельного участка № 3997 от 04.08.2003 на срок 5 лет (т. 1 л.д. 117, т. 2 л.д. 67).

Постановлением главы Администрации Миасского городского округа от 06.11.2008 № 1358 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 изменено на «под строительство здания магазина» (т. 1 л.д. 120, т. 2 л.д. 68).

Письмом от 10.08.2009 № 788 Администрация сообщила ООО «Промресурс», что для заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400007:12 на новый срок требуется санитарно-эпидемиологическое заключение (т. 1 л.д. 123, т. 2 л.д. 71).

Письмом вх. № 622 от 04.02.2010 ООО «Промресурс» направило в адрес Администрации требуемое заключение для подготовки договора аренды на новый срок (т. 1 л.д. 127, т. 2 л.д. 72). 

Между Администрацией и ООО «Промресурс» подписано дополнительное соглашение от 01.03.2010 к договору аренды № 3997 от 04.08.2003, в котором изменено разрешенное использование земельного участка на «под капитальное строительство», продлен срок аренды земельного участка до 31.12.2013 (т. 1 л.д. 98, 128, т. 2 л.д. 77).

Письмом вх. № 15384 от 14.10.2013 ООО «Промресурс» обратилось в Администрацию за выдачей разрешения на строительство здания кафе с магазином на земельных участках с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60 (т. 2 л.д. 88).

Письмом от 11.11.2013 № 649/21 Администрация сообщила ООО «Промресурс», что в настоящее время территориальная зона не позволяет строительство капитального здания, но в ближайшее время будет корректировка территориальных зон, и спорные участки попадут в зону, позволяющую строительство спорного объекта (т. 1 л.д. 158, т. 2 л.д. 90).

18.12.2013 ООО «Промресурс» обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка сроком на 10 лет (т. 1 л.д 134, т. 2 л.д. 78).

Постановлением Администрации Миасского городского округа от 28.01.2014 № 536 срок аренды продлен на 4 года 11 месяцев (т. 1 л.д. 135, т. 2 л.д. 79).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Промресурс» (арендатор) были оформлены договоры аренды земельных участков для строительства:

- № 7108 от 14.02.2014, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель: населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:0400007:12, площадью 250 кв.м, находящийся по адресу: г. Миасс, в районе ГСК «Вымпел» в Северной части, для строительства здания магазина (т. 1 л.д. 8-10);

- № 7282 от 20.08.2014, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель: населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:0400007:60, площадью 792 кв.м, находящийся по адресу: г. Миасс, район улицы Богдана Хмельницкого в Северной части, под проектирование и строительство здания магазина «Автозапчасти» (т. 1 л.д. 12-14).

Согласно п. 2.1 указанных договоров аренды срок аренды установлен до 28.12.2018. 

В силу п. 4.4.2 договоров аренды арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 4.4.15 договоров аренды арендатор не должен приступать к строительству до получения необходимых разрешений.

На основании п. 4.4.22 договоров аренды при прекращении договора арендатор обязан привести участок в пригодное для использования состояние и вернуть его по акту приема-передачи.

05.09.2014 (после заключения договора аренды на новый срок в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:60) ООО «Промресурс» повторно обратилось в Администрацию за выдачей разрешения на строительство здания кафе и магазина, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60 (т. 2 л.д. 91). 

Письмом от 16.09.2014 № 3744/1.1 Администрация сообщила, что после завершения корректировки территориальной зоны ООО «Промресурс» земельные участки будут располагаться в зоне, которая предусматривает строительство здания кафе и магазина, после чего будет выдано разрешение на строительство указанного объекта (т. 1 л.д. 168, т. 2 л.д. 92).

Земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400007:9, площадью 259 кв.м, расположенный рядом с вышеуказанными участками, правами третьих лиц не обременен, имеет вид разрешенного использования – для установки павильона по продаже автозапчастей (без фундамента) (т. 1 л.д. 55-61).

Разрешительных документов на строительство на вышеуказанных земельных участках Администрацией не выдавалось.

Специалистами отдела муниципального контроля Администрации Миасского городского округа неоднократно проводилось обследование земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 и 74:34:0400007:9, по результатам которых составлялись акты.

Согласно акту обследования земельного участка от 09.03.2017 границы земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 на местности не обозначены, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:12 расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово», на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:60 расположена часть нежилого здания (т. 1 л.д. 17).

Согласно акту обследования земельного участка от 19.10.2021 границы земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:9, 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 на местности не обозначены, на указанных земельных участках расположены части нежилого здания с вывеской «Бар Логово». Земельные участки используются не по целевому назначению (т. 1 л.д. 19).

Администрацией в адрес ООО «Промресурс» было направлено требование об использовании земельного участка по целевому назначению (письмо № 4826/1.6 от 18.11.2021).

Согласно акту обследования земельного участка от 09.08.2022 границы земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 на местности не обозначены, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:12 расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово». Земельный участок используются не по целевому назначению (т. 1 л.д. 22).

Согласно акту обследования земельного участка от 09.08.2022 границы земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:60 на местности не обозначены, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:60 расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово». Земельный участок используются не по целевому назначению (т. 1 л.д. 24).

Согласно акту обследования земельного участка от 07.06.2023 границы земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:9, 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 на местности не обозначены, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9 расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово», площадью 149,3 кв.м с точками н1, н2, н20, н19, металлический забор (по точкам н21, н22, н23, н24, н25, н26, н27, н28), на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:12 расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово», площадью 171,9 кв.м с точками н1, н2, н3, н4, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:60 расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово», площадью 84,5 кв.м с точками н3, н4, н5, н6, металлическое сооружение, площадью 3,2 кв.м (по точкам н14, н15, н16, н17) металлический забор (по точкам н18, н19). Земельные участки используются не по целевому назначению. На северной стороне от земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60 используется дополнительный земельный участок, площадью 45,7 кв.м (по точкам н7, н8, н10, н11, н12) без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов. Границы на местности частично обозначены забором на металлической сетке. На земельном участке расположена часть нежилого здания с вывеской «Бар Логово», площадью 17,4 кв.м (по точкам н1, н5, н13), входная группа (ступеньки) (по точкам н9, н10, н11, н12) (т. 1 л.д. 26).

Ссылаясь на отсутствие у ООО «Промресурс» законных или договорных оснований для занятия спорных земельных участков, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями.

Ссылаясь на то, что ООО «Промресурс» предпринимались меры к получению разрешения на строительство спорного объекта в законном порядке, пункт общественного питания с магазином был возведен в период действия договоров аренды, ООО «Промресурс» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции установил, что доказательств совершения ООО «Промресурс» каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства спорного объекта – кафе, до начала или в период строительства в материалах дела не имеется. Поскольку строительные работы проводились ООО «Промресурс» без надлежащего оформления необходимой разрешительной документации, в отсутствие земельного участка, предоставленного для строительства, а также в отсутствие разрешения на строительство, суд квалифицировал спорную постройку как самовольную и обязал ООО «Промресурс» освободить незаконно занимаемые земельные участки без возможности признания на самовольную постройку права собственности.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 264 ГК РФ).

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

На основании статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По смыслу указанных правовых норм, учитывая, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

При этом сама выдача застройщику разрешения на строительство должна соответствовать требованиям закона (земельного, гражданского законодательства), градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории и проекта межевания территории.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Пленум № 44) указаны признаки, в соответствии с которыми постройка признается самовольной:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Пленума № 44, правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Пленума № 44).

В силу пункта 4 Пленума № 44 лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Пленума № 44, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. 

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Миасса Челябинской области от 24.01.2003 № 39-8, постановления главы города Миасса Челябинской области от 23.07.2003 № 529-15 ООО «Промресурс» в аренду с оформлением соответствующих договоров были предоставлены: земельный участок площадью 250 кв.м под установку павильона вторсырья; земельный участок площадью 250 кв.м. под установку павильона для приема вторсырья.

Распоряжением главы Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 27.06.2005 № 561-р-62 (т. 2 л.д. 61) на основании заявления ООО «Промресурс» от 08.09.2005 № 7258 (т. 2 л.д. 60) был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 с «для общественно-деловых целей под установку временного павильона для приема вторсырья» на «для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию временного торгового павильона-магазина по продаже пива».

14.12.2007 ООО «Промресурс» обратилось в Администрацию в просьбой выдать разрешение на строительство нежилого здания магазин «Продукты» вместо существующего торгового павильона-магазина по продаже пива в районе ГСК «Вымпел» в Северной части г. Миасса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:12, площадью 250 кв.м (т. 1 л.д. 108,т. 2 л.д. 64).

На заседании межведомственной комиссии 25.12.2007 принято решение о необходимости проведения публичных слушаний для изменения разрешенного вида спорного участка с «некапитального» под «капитальное».

Главой Администрации Миасского городского округа издано постановление от 23.04.2008 № 499 «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка и объектов недвижимости в г. Миассе», в котором указано на необходимость решения вопроса о  предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 в рабочем порядке (т. 1 л.д. 110, т. 2 л.д. 65, 66).

Письмом вх. № 3099 от 19.05.2008 ООО «Промресурс» обратилось в Администрацию за продлением договора аренды земельного участка № 3997 от 04.08.2003 на срок 5 лет (т. 1 л.д. 117, т. 2 л.д. 67).

Постановлением главы Администрации Миасского городского округа от 06.11.2008 № 1358 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 изменено на «под строительство здания магазина» (т. 1 л.д. 120, т. 2 л.д. 68).

Из совокупности перечисленных доказательств следует, что вплоть до 06.11.2008 Администрацией не выражалось волеизъявление на предоставление ООО «Промресурс» земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 для целей строительства.

Более того, из материалов дела следует, что в последующем, путем изменения вида разрешенного использования указанных земельных участков, путем заключения дополнительных соглашений или новых договоров аренды земельных участков Администрация санкционировала (разрешила) ответчику только строительство здания магазина «Автозапчасти».

Однако еще в 2006 г., то есть в период, когда  ООО «Промресурс» вправе было на арендуемых земельных участках размещать временные павильоны для приема вторсырья или временный торговый павильон-магазин по продаже пива, обществом в отсутствие на то правовых оснований на земельных участках было размещено здание кафе под названием «Берлога».

Указанное обстоятельство подтверждается актом выполненных работ № 1 от 25.05.2006 по прокладке силового кабеля от ТП-25 до ЯР-2 кафе «Логово» (т. 1 л.д. 103), техническими  условиями от 17.04.2006 № 201, выданными ОАО «МиассЭнерго» на резервное электроснабжение кафе-бара «Логово» (т. 1 л.д. 108), письмом вх. № 7258 от 08.09.2006, в котором ООО «Промресурс» просило Администрацию изменить целевое использование земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:12 на «для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию кафе» (т. 1 л.д. 106), письмом Управления земельными и имущественными отношениями Администрации Миасского городского округа от 20.10.2006 № 345-ар, в котором указано на выявление расположения на земельном участке капитального сооружения – кафе-бар (т. 1 л.д. 107).

ООО «Промресурс» представило в материалы дела технический план здания от 28.11.2023 (т. 4 л.д. 25-41), в котором в качестве года завершения строительства спорного объекта указан 2012 г.

Принимая во внимание отсутствие со стороны ООО «Промресурс» доказательств завершения строительства спорного объекта в 2012 г., апелляционный суд также отмечает, что в указанный период ООО «Промресурс» не получало от Администрации согласия на строительство именно здания кафе. Вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60, действующие в тот момент договоры аренды не допускали строительство на земельных участках подобного объекта.

Доказательства того, что в отношении строительства спорного объекта ответчику выдавались разрешения на строительство, суду представлены не были.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о квалификации спорного объекта как самовольной постройки.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что, имея в пользовании надлежащим образом отведенные земельные участки, проведя работы по проектированию объекта, обращаясь в Администрацию за выдачей разрешения, ООО «Промресурс» добросовестно выполняло обязанности застройщика по получению разрешения на строительство, признаны необоснованными и противоречащими фактическим обстоятельствам дела, поскольку за разрешениями на строительство спорного объекта ООО «Промресурс» обращалось уже после завершения его строительства, при этом обращалось в ситуации очевидности отсутствия у общества права на застройку земельных участков баром – кафе «Логово».

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Согласно правовому подходу, указанному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В силу пункта 25 Пленума № 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Апелляционный суд отмечает, что о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 ГрК РФ документов.

На основании пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как уже было указано ранее, ответчик заблаговременно (до начала или в период строительства) не обращался в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство спорного объекта недвижимости.

Доказательства, подтверждающие объективную невозможность такого обращения с целью соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство, ответчиком в дело также не были представлены.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Пленума № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

При этом, как уже было указано ранее, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ на право собственности на самовольную постройку может претендовать только то лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Поскольку в рассматриваемом случае из материалов дела не следует, и ООО «Промресурс» не было представлено доказательств того, что земельные участки предоставлялись ответчику в аренду для строительства здания – кафе-бар «Логово», суд первой инстанции пришел к верному выводу, что правовые и фактические основания для признания права собственности ООО «Промресурс» на спорный объект по правилам положений статьи 222 ГК РФ отсутствуют, в силу чего в удовлетворении встречного иска было отказано судом правомерно.

По тем же мотивам апелляционный суд посчитал необоснованными доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства возможности использования построенного объекта, его соответствия требованиям безопасности и возможного нарушения прав третьих лиц, судом неправомерно было отклонено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на то, что земельные участки предоставлялись Администрацией под капитальное строительство, для общественно-деловых целей под проектирование и строительство здания магазина «Автозапчасти», признана несостоятельной с учетом того, что ответчиком был возведен совершенно иной объект – здание кафе, на строительство которого Администрация согласия не давала.

Согласно пункту 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения па строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

На основании пункта 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ, пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» выдача разрешений на строительство относится к вопросам местного значения.

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено обязательное получение разрешения на строительство, реконструкцию зданий, сооружений, за исключением случая, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Согласно статье 24 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольная постройка) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с законом.

Самовольное строительство спорного объекта нарушает права и законные интересы Администрации как органа местного самоуправления на регулирование застройки земельных участков, на создание архитектурного облика территории муниципального образования, а также на осуществление своевременных действий по пресечению самовольного строительства на территории городского округа, а также интересы жителей муниципального образования.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Пленума № 44, если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 Пленума № 44).

Поскольку на дату вынесения обжалуемого судебного акта имелось неустраненное препятствие в сохранении спорного объекта, ООО «Промресурс» было отказано в признании на него права собственности, апелляционный суд нашел законным, обоснованным решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска Администрации.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что, обязывая ООО «Промресурс» освободить от самовольных построек земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 и 74:34:0400007:9, судом первой инстанции не было учтено, что спорное нежилое здание - пункт общественного питания с магазином расположено на двух участках с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60; павильон (нестационарный торговый объект), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9, хоть и примыкает к возведенному ООО «Промресурс» строению, является самостоятельным объектом, частью спорной постройки не является, ООО «Промресурс» не используется, были оценены судом апелляционной инстанции и признаны подлежащими отклонению в силу следующего.

Структурными подразделениями Администрации в рамках осуществления муниципального земельного контроля было выявлено, что спорное  нежилое здание располагается на трех земельных участках с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 и 74:34:0400007:9, что нашло свое отражение в акте обследования земельного участка от 19.10.2021 (т. 1 л.д. 19), в акте обследования земельного участка от 07.06.2023 (т. 1 л.д. 26).

С учетом доводов апелляционной жалобы, определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 ООО «Промресурс» и Администрации было предложено с привлечением кадастрового инженера произвести совместный осмотр спорного здания (включая все его пристроенные части), его внутренних помещений, составить схему (экспликацию) здания; материалы, полученные в ходе совместного осмотра представить в апелляционный суд.

Администрацией был представлен акт обследования здания от 28.12.2024, подготовленный ООО «СК «ЭФЕКС», согласно которому на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60, 74:34:0400007:9 расположен объект недвижимости — нежилое одноэтажное здание; конструктивные элементы здания возведены на ленточном фундаменте, мелкого заложения, по всему периметру здания; здание имеет прочную связь с землей и отвечает признакам, относящимся к недвижимым вещам согласно статье 130 ГК РФ и статье 10 ГрК РФ; фундамент расположен на земельных участках 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60, 74:34:0400007:9; здание имеет общие пространственные конструкции: стены, перекрытия и кровлю; в здании располагаются нежилые помещения различного назначения, отгороженные стенами и перегородками; перенос данного нежилого здания без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик здания не представляется возможным;  нестационарные торговые объекты на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9  отсутствуют.

ООО «Промресурс» был представлен собственный акт осмотра земельных участков и расположенных на них объектов от 27.12.2024, подготовленный кадастровым инженером ФИО5, из которого следует, что в границах земельных участков 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60 расположено нежилое здание кафе с магазином, имеющее следующие характеристики:

- нежилое здание возведено на капитальном железобетонном фундаменте;

- материалы стен - шлакоблок, кирпич;

- кровля металлочерепица;

- перекрытия деревянные, утепленные;

- окна из ПВХ профиля;

- двери МДФ, входные металлические,

- перегородки частично каркасные, частично кирпичные;

- полы бетонные, отделанные плиткой и линолеумом;

-   наружные стены здания с северной, западной и восточной сторон облицованы металлосайдингом желтого цвета, с южной стороны стены обшиты частично оцинкованным профлистом, частично металлосайдингом желтого цвета.

Здание подключено к центральным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, оборудовано охранно-пожарной сигнализацией, отопление автономное от газовой котельной.  

С восточной стороны к нежилому зданию кафе с магазином примыкает земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400007:9, в границах которого располагается конструкция нестационарного объекта, монтаж которого не завершен.

Нестационарный объект имеет следующие характеристики:

- фундамент ленточный - незаглубленный;

- стены каркасные (каркас из металлопрофиля, утеплитель - пенопласт), с южной стороны внешняя стена отсутствует (монтаж стены не был завершен);

- потолок дощатый, частично утепленный пенопластом;

- кровля из металлочерепицы;

- внутренние двери отсутствуют;

- два оконных проема закрыты рольставнями;

- имеется одна наружная дверь с северной стороны, металлическая. Инженерные сети и коммуникации отсутствуют.

Помещение нестационарного объекта захламлено строительно-бытовым мусором. С северной и восточной стороны наружные стены нестационарного объекта облицованы металлосайдингом желтого цвета.

Иные объекты недвижимости на обследуемом земельном участке отсутствуют.

Из представленных акта обследования здания от 28.12.2024 и акта осмотра земельных участков и расположенных на них объектов от 27.12.2024 усматривается, что ООО «СК «ЭФЕКС» и кадастровый инженер ФИО5 пришли к разным выводам относительно места размещения спорного нежилого здания.

При этом кадастровый инженер ФИО5 квалифицировал сооруженный на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9 объект, примыкающий к спорному нежилому зданию, в качестве конструкции нестационарного объекта.

ООО «Промресурс» настаивало, что данная конструкция была сооружена ФИО4, которому земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400007:9 с видом разрешенного использования - для установки павильона по продаже запчастей (без фундамента) предоставлялся по договору аренды.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что на постановлением Администрации Миасского городского округа от 15.04.2011 № 1959 была утверждена Схема размещения нестационарных торговых объектов на территории Миасского городского округа, в которую под пунктом 185 было включено место для размещения НТО по адресу: г. Миасс, р-н ГСК «Вымпел».

Постановлением Администрации Миасского городского округа от 11.06.2013 № 3817 были внесены изменения в Схему размещения нестационарных торговых объектов, была утверждена схема в новой редакции, в которой место по адресу: г. Миасс, р-н ГСК «Вымпел» было исключено.

Земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400007:9 был предоставлен в 2000 году ФИО4 по договору аренды № 2440 от 07.08.2000 для установки павильона по продаже автозапчастей (без фундамента).

В 2008 году ФИО4 умер, право аренды перешло его сыну ФИО6, с которым было оформлено дополнительное соглашение от 05.11.2009 о продлении срока действия аренды до 05.11.2014.

С 2010 года ФИО6 арендные платежи не вносил. В адрес ФИО6 направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды исх. № 9100 от 31.10.2012.

Согласно сведениям из ЕГРИП в отношении ИП ФИО7 18.11.2019 внесена запись о прекращении деятельности физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в связи со смертью.

Решением Миасского городского суда от 23.08.2021 по делу № 2-1523/2021 установлено, ФИО6 умер 20.04.2019, после его смерти наследственное дело не заводилось, свидетельство о праве на наследство не выдавалось, записей актов о регистрации брака, расторжении брака, рождении детей у ФИО6 не установлено.

Из представленных сторонами доказательств не следует, что ФИО4 или ФИО6 осуществлялось размещение  на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9 НТО – павильона по продаже автозапчастей (без фундамента).

Из многочисленных, составленных в ходе муниципального земельного контроля актов обследования земельного участка, приложенных Администрацией к первоначальному иску, из акта обследования здания от 28.12.2024 и акта осмотра земельных участков и расположенных на них объектов от 27.12.2024, апелляционным судом установлено, что спорное сооружение ответчика, расположенное на земельных участках 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60, 74:34:0400007:9, представляет собой единое в архитектурном, строительном и конструктивном плане здание под одной крышей.

Ссылаясь на то, что спорное нежилое здание кафе с магазином располагается только в границах земельных участков 74:34:0400007:12 и 74:34:0400007:60, а объект (пристрой) на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9 является нестационарным объектом, апеллянт не представил суду доказательств того, что ФИО4, ФИО6 или иные лица обращались к ООО «Промресурс» по вопросу осуществления размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0400007:9 таким образом, что в архитектурном, строительном и конструктивном плане он стал представлять единое целое с объектом ответчика.

При изложенных фактических обстоятельствах дела, приняв во внимание, что спорное сооружение, расположенное на земельных участках 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60, 74:34:0400007:9, представляет собой единое в архитектурном, строительном и конструктивном плане здание под одной крышей, и ООО «Промресурс» не было представлено доказательств того, что часть данного здания в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:9 была возведена иными лицами, суд апелляционной инстанции признал правомерным возложение именно на  ООО «Промресурс» обязанности по освобождению всех трех земельных участков.

Капитальный / некапитальный характер части здания в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400007:9 в данном случае правового значения не имеет, поскольку в отсутствие у ответчика прав на указанный земельный участок, ООО «Промресурс» обязано его освободить от незаконно размещенного на нем имущества вне зависимости от его статуса.

Довод апеллянта о том, что Администрацией по заявленным первоначальным требованиям был пропущен трехлетний срок исковой давности, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Согласно пункту статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В силу положений части 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 Пленума № 44, к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ).

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Из материалов дела не следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60, 74:34:0400007:9 выбывали из полного владения Администрации. Распоряжение ими путем предоставления в аренду не свидетельствует об утрате арендодателем своего хозяйственного господства над участками.

С требованием об устранении нарушений в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами 74:34:0400007:12, 74:34:0400007:60 Администрация обратилась к обществу 25.03.2022 (т. 1 л.д. 21 оборот), после чего в пределах трехлетнего срока обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Более того, из установленных фактических обстоятельств настоящего спора следует, что спорный объект недвижимости построен в обход закона на земельных участках, не отведенных в установленном порядке для целей капитального строительства именно спорного объекта, у общества отсутствуют необходимые в силу закона согласования и разрешения, к получению которых не предпринимались надлежащие меры, в связи с чем иск о сносе самовольной постройки заявлен Администрацией не в защиту своего нарушенного гражданского права, а с целью устранения длящегося нарушения публичного порядка, которое создает сохранение постройки, размещенной на не предназначенной для этого территории.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что срок исковой давности не применяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 10 ГК РФ, которая запрещает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признал неправомерными доводы апеллянта о несоблюдении Администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2024 по делу № А76-30152/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промресурс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова