АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                                  Дело № А45-36636/2021

резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022  года     

решение в полном объеме изготовлено 1 сентября 2022 года 

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,  рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622, дело по исковому заявлению Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска "ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА" (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск), 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, г. Новосибирск),

 о взыскании задолженности по договору о возмещении расходов № 7046-СП от 17.03.2021 г. в размере 14 532 рублей 44 копеек, включая НДС, 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Мэрии города Новосибирска, 

при участии в  судебном заседании представителей:

истца: ФИО3, доверенность от 01.10.2021, паспорт;

ответчика: не явился, извещен;

третье лицо: не  явилось, извещено, 

установил:

Муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска "ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА" (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск), далее – истец, обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, г. Новосибирск), далее- ответчик,  о взыскании задолженности по договору о возмещении расходов № 7046-СП от 17.03.2021 г. в размере 14 532 рублей 44 копеек, включая НДС.

Ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие основания для возмещения расходов, так как спорный объект недвижимости был передан с существенными недостатками, не позволяющими его использование.

Мэрия города Новосибирска исковые требования поддержала.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим  образом уведомленного ответчика и третьего лица о времени и месте судебного разбирательства.   

Как следует из материалов дела, между 17 марта 2021 года между муниципальным унитарным предприятием города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (далее - МУП «ЦМИ», Держатель имущества казны, Истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - ИП ФИО2, Арендатор, Должник) был заключен Договор о возмещении расходов № 7046-СП (далее - Договор), условия которого согласно п. 17 Договора подлежат применению с 25 марта 2021 года. 

Договор заключен в связи с исполнением Арендатором обязанности по возмещению Держателю имущества казны расходов по организации обслуживания имущества муниципальной казны и по обеспечению страхования объекта недвижимости. Согласно пунктам 2, 3, 5 Договора, Арендатор ежемесячно возмещает Держателю имущества казны расходы в размере 3 575,44 руб., включая НДС (20%), в том числе:

-расходы по организации обслуживания. Возмещение расходов по организации обслуживания производится Арендатором по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска от 09.11.2020 № 3485 ставке в размере 12,50 руб., включая НДС (20%), за 1 кв. м в месяц;

-расходы по обеспечению страхования. Возмещение расходов по обеспечению страхования производится Арендатором по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска от 09.11.2020 № 3485 ставке в размере 7,43 руб., включая НДС (20%), за 1 кв. м в месяц.

По состоянию на 14.12.2021 за ответчиком образовалась задолженность в размере 14 532 (Четырнадцать тысяч пятьсот тридцать два) рубля 44 копейки, включая НДС, за период с марта 2021 по июль 2021 года. 

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия (письмо исх. № 904 от 20.09.2021) с требованием оплатить задолженность по договору, которая оставлена без удовлетворения, что вынудило истца обратиться с иском в арбитражный суд. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно статье 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 стати 614 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.03.2021 между мэрией (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 018299-НП, согласно которому в аренду передано нежилое помещение (отдельно стоящее здание), площадью 179,40 кв.м., расположенное по адресу: г Новосибирск, Калининский район, ул. Подневича, 8, сроком действия до 25.03.2026.

В силу п.2.2.3 договора аренды  арендатор обязан заключить договоры на предоставление коммунальных услуг, а также заключить договор на возмещение расходов с держателем имущества муниципальной казны, включающим оплату стоимости его услуг по организации обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска и по обеспечению страхования предоставленного объекта недвижимости в размерах, установленных нормативными правовыми актами мэрии города Новосибирска.

По акту приема-передачи от 25.03.2021 имущество было передано во владение арендатора.

Во исполнение своих обязательств по несению расходов по содержанию объекта аренды ответчиком заключен договор с истцом от 17 марта 2021 года № 7046-СП,  условия которого согласно п. 17 договора подлежат применению с 25 марта 2021 года.

Таким образом, договор носит акцессорный характер, его заключение и исполнение в полном объёме обусловлено заключением  и действием договора аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ   обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из судебных актов по делу № А45-33071/2021 по первоначальному иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск) о взыскании 92 143 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате и неустойки в связи с просрочкой платежа и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к мэрии города Новосибирска о взыскании 70 324 руб. неосновательного обогащения, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора, муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества», судами установлено, что  отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 179,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Подневича, 8, было передано для использования под производство продуктов (п. 1.2. договора). 

С целью использования объекта аренды по назначению и подключения здания  к объектам инженерной инфраструктуры ответчик обратился с заявлением в МУП г. Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ», в ответ на которое был получен ответ, что подключение будет возможно лишь к ныне строящемуся водопроводу, после выполнения мероприятий Инвестиционной программы, рассчитанной в настоящий момент до 2024 года.

Таким образом, как на момент заключения Договора, так и на момент обращения Арендатора в МУП г. Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ» отсутствовала возможность централизованного водоснабжения и водоотведения объекта аренды. Более того, как и указал ответчик, отсутствовали точные сроки появления указанной возможности (до 2024 г. предварительно).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие возможности присоединения в разумные сроки к центральным городским сетям за границами земельного участка, на котором расположено здание, является существенным недостатком, исключающим возможность пользоваться недвижимым имуществом по его назначению, о котором не было известно арендатору на момент заключения договора.

Отсутствие возможности централизованного водоснабжения указывает на несоответствие переданного объекта условиям договора, поскольку объект в таком виде не является пригодным для использования для пищевого производства, а также не отвечает и обычным требованиям к зданиям, используемым в предпринимательской деятельности, предполагающим пребывание в них людей. Из положений договора, устанавливающего целевое использование объекта, не следует, что передаваемое здание не должно отвечать обычным для такого вида зданий требованиям по обеспечению водоснабжением посредством присоединения к сетям.

Указание же в акте обследования, что ряд внутренних систем объекта требует ремонта, не является согласованием того, что надлежащим состоянием объекта является отсутствие в принципе возможности его присоединения к сетям водоснабжения.

К моменту передачи объекта недвижимости арендатору здание было отключено от сетей водоснабжения — арендатор в ходе визуального осмотра здания перед заключением Договора аренды технически не мог оценить наличие, состояние и работоспособность инженерных сетей, в том числе за пределами объекта, в связи с чем не мог выявить невозможность подключения объекта к сетям в течение весьма длительного времени. При этом меры по организации взаимодействия с сетевой организацией были им предприняты в разумные и соответствующие договору сроки с учетом того, что требовались действия арендодателя по указанию необходимых сведений в документах, что истцом не опровергнуто.

Принимая во внимание то обстоятельство, что использование переданного в аренду объекта по целевому назначению оказалось невозможным, нельзя признать исполненной предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по предоставлению объекта недвижимости в соответствии с условиями договора.

В пункте 2.2.3 Договора среди обязанностей Арендатора предусмотрено, что он обязан заключить договоры на предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с коммунальными отходами и предоставить копии указанных договоров Арендодателю в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора. 

Указанная обязанность Арендатора касается исключительно обязательств урегулирования отношений Арендатора с указанными организациями путем заключения договоров и представления их копий Арендодателю в течение указанного срока. Однако, из этого не следует, что стороны предусмотрели в течение трех месяцев пользование за плату объектом, который в принципе не может быть обеспечен ресурсами, в частности, водоснабжением. Помимо того, что этого не следует из самого рассматриваемого пункта 9 договора, при его толковании в совокупности с иными условиями договора, а именно об обязанности Арендодателя передать объект в состоянии, пригодном для использования (пункт 2.1.1), об обязанности Арендатора использовать объект исключительно по целевому назначению для производства продуктов (пункты 2.2.1, 1.2), также следует сделать вывод о том, что договором не было предусмотрено использование в течение трех месяцев объекта без возможности его подключения к сетям водоснабжения.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

На основании изложенного,  поскольку отсутствует обязанность арендатора оплачивать арендную плату, то отсутствует и обязанность арендатора  нести какие-либо расходы, связанные с содержанием арендованного имущества, возложенные на него договором о возмещении расходов по содержанию имущества муниципальной казны,  поскольку факт невозможности использования объекта аренды по назначению в период с 25.03.2021 года по 27.07.2021 года установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу № А45-33017/2021.

На основании изложенного иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова