ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16126/2023

г. Челябинск

06 июня 2024 года

Дело № А47-13634/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2024 года. 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковалевой М.В., судей Курносовой Т.В., Румянцева А.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клочкович С.А.,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Оренбургской  области от 04.10.2023 по делу № А47-13634/2021 об удовлетворении заявления  об уменьшении установленных при введении процедуры реструктуризации  долгов гражданина требования в счет оставления за собой права собственности  на земельные участки и о включении требования по судебным расходам в  реестр требований кредиторов.  

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи приняли  участие представители:  

ФИО2 - ФИО3 (паспорт, доверенность от 18.04.2022  (до перерыва в настоящем судебном заседании).  

В судебное заседание непосредственно в Восемнадцатый арбитражный  суд явился представитель ФИО2 - ФИО4 (паспорт,  доверенность от 27.07.2022).  

В судебное заседание посредством веб-конференции явились  представители:  

ФИО5 - ФИО6 (паспорт, доверенность от 23.01.2024);  ФИО7 (паспорт по доверенности от 20.03.2024),  

ФИО8 – ФИО9 (паспорт, доверенности от 0.05.2024) (до  перерыва в судебном заседании), ФИО10 (паспорт, доверенность от  19.12.2023).  

ФИО2 обратился в Арбитражный суд  Оренбургской области с заявлением о признании ФИО8  (несостоятельным) банкротом.  

Определением суда от 01.11.2021 заявление принято к производству. 

Определением суда от 13.06.2022 заявление ФИО2 признано  обоснованным, в отношении ФИО8 введена процедура  

реструктуризации долгов гражданина, в третью очередь реестра требований  кредиторов должника включена задолженность перед заявителем в размере 82  765 229 руб. процентов за пользование денежными средствами (основной долг)  и 60 300 руб. судебных расходов, а кредиторское требование ФИО2 в  части установления задолженности в размере 125 000 000 руб. основного долга  выделено в отдельное производство.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  11.08.2022 определение суда от 13.06.2022 отменено, вопрос обоснованности  заявления ФИО2 о признании должника ФИО8 банкротом  направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области  для совместного рассмотрения с выделенным требованием кредитора.  

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.10.2022  по данному делу заявление ФИО2 признано обоснованным, в  отношении ФИО8 введена процедура реструктуризации долгов  гражданина.  

В третью очередь реестра требований кредиторов должника включена  задолженность перед ФИО2 в общей сумме 207 825 529 руб., в том  числе 125 000 000 руб. основной долг, 82 765 229 руб. проценты за пользование  денежными средствами, 60 300 руб. судебные расходы.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  13.02.2023 определение суда от 24.10.2022 оставлено без изменения.  

Решением суда от 16.03.2023 (резолютивная часть от 09.03.2023)  ФИО8 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена  процедура реализации имущества гражданина; к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечена Прокуратура Оренбургской области.  

Определением суда от 12.06.2023 по настоящему делу финансовым  управляющим для участия в процедуре реализации имущества должника  утверждена арбитражный управляющий ФИО11.  

ФИО2 16.11.2022 обратился в суд с заявлением о  решении об оставлении за собой в собственности в собственности земельных  участков на следующие земельные участки с кадастровыми номерами: 1)  56:44:023:7002:192; 2) 56:44:0237002:193; 3) 56:44:0237002:194; 4)  56:44:0237002:196, 5) 56:44:0237002:197  

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2023  требования ФИО2 удовлетворены.  

Сальдированы (уменьшены) на сумму 7 395 000 руб. установленные при  введении процедуры реструктуризации долгов гражданина требования ФИО2 по основному долгу (по определению Арбитражного  суда от 24.10.2022) в счет оставления за собой ФИО2 по ½ доли в  праве собственности на земельные участки, на следующие земельные участки:  

1) 56:44:023:7002:192; 2) 56:44:0237002:193; 3) 56:44:0237002:194; 4) 56:44:0237002:196, 

5) 56:44:0237002:197. 

Включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО8 требование ФИО2 по судебным расходам в размере 15 000 руб., как  подлежащими удовлетворению применительно к пункту 3 статьи 137 Закона о  банкротстве.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО12  обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель оспаривает  установленный судом размер рыночной стоимости земельных участков  7 395 000 руб., утверждая, что согласно открытым общедоступным сведениям,  кадастровая стоимость спорных земельных участков составляет 60 864 750,93  руб. Сальдирование требований конкурсного кредитора ФИО2 на сумму  7 395 000 руб. взамен предоставления ½ доли в праве собственности за  земельные участки нарушает имущественные права конкурсных кредиторов, в  том числе заявителя.  

Одновременно апеллянт ходатайствует о восстановлении срока  апелляционного обжалования судебного акта.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  17.11.2023 апелляционная жалоба принята к производству.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО12 поступило ходатайство о приобщении дополнительных  доказательств к апелляционной жалобе (рег. № 68489 от 14.11.2023): сведения о  кадастровой стоимости земельных участков №№ 56:44:023:7002:192;  56:44:0237002:193; 56:44:0237002:194; 56:44:0237002:196, 56:44:0237002:197 (т.  2 л.д. 74-79).  

Судом апелляционной инстанции дополнительные доказательства  приобщены к материалам дела в соответствии со ст. 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

До даты судебного заседания в суд апелляционной инстанции  посредством почтового направления, а также посредством системы «Мой  арбитр» поступил отзыв на апелляционную жалобу ФИО2 (рег. № 69009  от 16.11.2023, рег. № 69018 от 16.11.2023), в котором кредитор, возражая на  доводы апелляционной жалобы, полагает, что конечным бенефициаром  апелляционной жалобы является должник ФИО8, просит в  удовлетворении ходатайства о восстановлении срока подачи апелляционной  жалобы отказать (т. 2 л.д. 82, 93-96).  

Судом отзыв ФИО2 с приложенными к нему доказательствами  приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр», от  ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу ФИО12  (рег. № 73846 от 07.12.2023), с доказательством направления лицам,  участвующим в деле, который судом приобщен к материалы дела в  соответствии со статьей 262 АПК РФ.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр», от  

ФИО2 поступили письменные пояснения ( № 3) на апелляционную  жалобу ( № 2576 от 17.01.2024), а также письменные пояснения на  апелляционную жалобу № 4 (рег. № 3314 от 19.01.2024), с доказательством  направления лицам, участвующим в деле, которые судом приобщены к  материалам дела в соответствии со т. 262 АПК РФ (т. 3 л.д.11-12, 26).  

23.01.2024 через систему «Мой арбитр» от ФИО8 поступил  отзыв (вх.3836) на апелляционную жалобу, в приобщении которого было  отказано, поскольку не представлены доказательства направления иным  участникам процесса.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  23.01.2024 на основании статьи 18 АПК РФ и пункта 37 Регламента  арбитражных судом Российской Федерации произведена замена судьи  Журавлева Ю.А., находящегося в отпуске, в составе суда для рассмотрения  дела на судью Румянцева А.А.  

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начато с начала. 

В судебном заседании 24.01.2024 представителем ФИО8  заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы с целью определения  рыночной стоимости земельных участков. В обоснование довода о  необходимости проведения повторной экспертизы, заявитель указывает, что  проведенная в суде первой инстанции экспертиза не содержит полного  исследования рынка объекта оценки и его основных характеристик, неверно  применены корректировки, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.  

К ходатайству приложены дополнительные доказательства - отчёт № 896  от 19.12.2023.  

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции,  установив, что отчёт № 896 от 19.12.2023 суду первой инстанции представлен  не был, судом не исследовался, отчет составлен после вынесения определения  судом первой инстанции, в связи с чем судом отказано в приобщении к  материалам дела данного отчета.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр», от  третьего лица акционерного общества «Акционерный коммерческий банк  «Форштадт» (далее – АО «АКБ «Форштадт») поступило письменное пояснение  ( № 9176 от 13.02.2024) о процессуальной замене кредитора в рамках дела   № А47-17932/2022, с приложением копии определения Арбитражного суда  Оренбургской области от 06.02.2024.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО12 поступили письменные пояснения ( № 9547 от 14.02.2024). в  котором заявитель возражает против проведения судебной экспертизы  организациями, представленными ФИО2 На разрешение эксперта  ФИО12 предлагает поставить вопрос об установлении рыночной  стоимости ½ доли в праве собственности на спорные земельные участки, с  учетом имеющихся обременений и ограничений прав в отношении данных  земельных участков (т. 3, л.д. 63-64).  

Определением суда от 14.02.2024 судебное разбирательство отложено с  целью предоставления сторонами правовой позиции по заявленному  

ходатайству.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой Арбитр» от  ФИО2 поступили письменные пояснения № 5 на апелляционную жалобу  ФИО12 ( № 7580 от 06.02.2024), в котором кредитор возразил против  удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы (т. 3 л.д. 75- 77).  

ФИО2 заявил ходатайство о прекращении производства по  апелляционной жалобе ФИО12 ( № 7885 от 07.02.2024), с указанием  на неуважительность причин пропуска срока подачи апелляционной жалобы (т.  3 л.д. 91-93). Суд, рассмотрев ходатайство, определил срок на апелляционное  обжалование восстановить.  

Кроме того, от ФИО2 поступил отзыв № 6 на апелляционную  жалобу ФИО12 ( № 8543 от 09.02.2024), в котором заявитель  поясняет, что предложенная апеллянтом экспертная организация не отвечает  признакам допустимости, так как ранее ФИО12 в материалы дела  представлена рецензия на экспертное заключение эксперта заявленной  организации, что нарушает принцип незаинтересованности. ФИО2 в  отзыве также полагает, что ФИО8 приняла на себя заведомо  неисполнимые обязательства по предоставлению положительного заключения  государственной экспертизы (т. 3 л.д. 104-105).  

К отзыву приложены ответы экспертных организаций по вопросу  возможности проведения экспертизы земельных участков.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО2 поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу  ( № 9001 от 12.02.2024, т.3 л.д. 122).  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО12 поступили возражения на пояснения ФИО2 ( № 8606  от 12.02.2024, т.3 л.д. 124-125). К пояснениям приложены платежные поручения  о внесении денежных средств на депозит Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр»  поступило ходатайство ФИО1 ( № 9234 от 13.02.2024), в котором  заявитель ходатайствует о привлечении ФИО1 к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора (т. 3 л.д. 130). К ходатайству приложены  Соглашение об уступке прав требований от 23.08.2023 между ФИО12 и ФИО1, Дополнительное соглашение от 17.01.2024,  Дополнительное соглашение от 25.01.2024.  

В судебном заседании, состоявшемся 14.02.2024, объявлен перерыв до  06.03.2024. После перерыва судебное заседание продолжено.  

ФИО1 ходатайствует о привлечении ее к участию в деле в  качестве третьего лица, суд в соответствии со ст. 51 АПК РФ отказал в  удовлетворении ходатайства, поскольку ФИО1 является  правопреемником кредитора ФИО12 Определением суда от  15.02.2024 произведена процессуалная замена кредитора ФИО12 на  

ФИО1  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО1 представлена письменная позиция (рег. № 12563 от 01.03.2024), с  приложением дополнительных доказательств. В представленных пояснениях  ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит принять по  делу новый судебный акт, которым сальдировать (уменьшить) на сумму  рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 1)  56:44:023:7002:192; 2) 56:44:0237002:193; 3) 56:44:0237002:194; 4)  56:44:0237002:196, 5) 56:44:0237002:197, установленные при введении  процедуры реструктуризации долгов гражданина требования ФИО2 по основному долгу (по определению Арбитражного  суда от 24.10.2022) в счет оставления за собой ФИО2 по ½ долей в праве собственности на земельные участки, на  следующие земельные участки: 1) 56:44:023:7002:192; 2) 56:44:0237002:193; 3)  56:44:0237002:194; 4) 56:44:0237002:196, 5) 56:44:0237002:197 (т. 3 л.д. 134- 140).  

ФИО8 представила дополнительные пояснения по апелляционной  жалобе ФИО12 (рег. № 12520 от 01.03.2024), в которых ФИО8 полагает ходатайство апеллянта о проведении повторной судебной  экспертизы подлежащим удовлетворению (т. 3 л.д. 141-144).  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  06.03.2024 на основании статьи 18 АПК РФ и пункта 37 Регламента  арбитражных судом Российской Федерации произведена замена судей  Румянцева А.А., Калиной И.В., находящихся в отпуске, в составе суда для  рассмотрения дела на судей Кожевникову А.Г., Курносову Т.В.  

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начато с начала. 

Повторно ФИО2 заявлено ходатайство о прекращении  производства по апелляционной жалобе.  

Руководствуясь статьями 48,159 АПК РФ, ходатайство кредитора судом  оставлено без рассмотрения, поскольку ходатайство ФИО2 с учетом тех  же доводов судом ранее разрешено.  

В судебном заседании от 06.03.2024 представителем ФИО2  заявлено ходатайство о допросе эксперта (т. 3,л.д. 153).  

Протокольным определением суда от 06.03.2024 в судебном заседании  объявлен перерыв до 13.03.2024.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО2 поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу (рег.   № 14342 от 12.03.2024), с приложением ответом экспертных организаций (т. 4,  л.д. 12).  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО1 поступила краткая позиция по делу ( № 14916 от 13.03.2024), в  которой ФИО1 ходатайство о проведении экспертизы поддержала,  проведение экспертизы просит поручить экспертным организациям,  предложенным ФИО12 Ходатайствует о приобщении к материалам  дела доказательств внесения денежных средств на депозит апелляционного  

суда (т. 4, л.д.20, 21).  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  12.03.2024 на основании статьи 18 АПК РФ и пункта 37 Регламента  арбитражных судом Российской Федерации произведена замена судьи  Кожевниковой А.Г., находящейся в отпуске, в составе суда для рассмотрения  дела на судью Позднякову Е.А.  

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начато с начала.  

Определением от 13.03.2024 судебное разбирательство отложено в целях  вызова эксперта для допроса в судебном заседании по вопросам расчета  рыночной стоимости земельных участков.  

Судом направлены судебные запросы в экспертные учреждения о  возможности проведения судебной экспертизы по установлению рыночной  стоимости ½ доли в праве собственности на спорные земельные участки (т. 4,  л.д. 40-46).  

В ответ на судебные запросы в апелляционный суд поступили  гарантийные письма экспертных организаций (т. 4 л.д. 57-71, 74-126, 142-144).  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО8 поступила письменная позиция на апелляционную жалобу и  ходатайство о проведении повторной экспертизы (рег. № 8607 от 12.02.2024), в  которой ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержала (т. 4, л.д.  48-50).  

ФИО1 представила письменные пояснения (рег. № 14859 от  13.03.2024), в которых указывает, что оспаривает решение Ленинского  районного суда г. Оренбурга от 24.12.2020 по делу № 2-5859/2020, имеющего  преюдициальное значение для рассматриваемого обособленного спора (т. 4, л.д.  56).  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО2 поступили письменные возражения № 2 (рег. № 18086 от  27.03.2024), в которых заявитель излагает возражения на представленные  ФИО1 доказательства (т. 4, л.д. 145-148).  

От ФИО8 поступили вопросы эксперту (рег. № 17877 от  27.03.2024 т.4, л.д. 149-150).  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  26.03.2024 на основании статьи 18 АПК РФ и пункта 37 Регламента  арбитражных судом Российской Федерации произведена замена судьи  Курносовой Т.В., находящейся в отпуске, в составе суда для рассмотрения дела  на судью Румянцева А.А.  

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начато с начала.  

В судебном заседании 27.03.2024 к материалам дела, на основании статьи  262 АПК РФ приобщены следующие документы, поступившие посредством  системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр»: письменные  пояснения, поступившие от ФИО8 от 09.02.2024, 26.03.2024,  26.03.2024, письменные пояснения ФИО1 от 13.03.2024, 04.03.2024,  письменные пояснения, поступившие 26.03.2024, 27.03.2024 от ФИО2  

В судебном заседании 27.03.2024, по ходатайству кредитора ФИО13  

Н.В., в соответствии с положениями 86 АПК РФ допрошен эксперт Напольный  А.Н., проводивший судебную экспертизу, представители кредитора ФИО14, должника, ФИО1 задали вопросы эксперту, по выводам и  содержанию экспертного заключения.  

Определением суда от 27.03.2024 судебное разбирательство отложено на  15.05.2024 в целях предоставления ФИО8 пояснений экономической  обоснованности цены, по которой проданы земельные участки кредитору  ФИО14  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО2 поступили письменные пояснения (рег. № 27695 от 13.05.2024),в  которых заявитель высказывает позицию по результатам допроса в судебном  заседании эксперта.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО8 поступили дополнительные пояснения (рег. № 27278 от  13.05.2024), с изложением сравнительного анализа рыночной стоимости  объектов, приложением дополнительных документов.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО1 поступили дополнительные пояснения (рег. № 28070 от  15.05.2024), с ходатайством о приобщении дополнительных документов  (выписки из ЕГРН на объект недвижимости – нежилое здание).  

Посредством системы «Мой арбитр» от ФИО1 поступило  ходатайство о вызове эксперта, предоставившего рецензию (рег. № 28254 от  15.05.2024) на судебную экспертизу, в удовлетворении которого судом  апелляционной инстанции отказано.  

Протокольным определением суда от 15.05.2024 в судебном заседании  объявлен перерыв до 22.05.2024.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  21.05.2024 на основании статьи 18 АПК РФ и пункта 37 Регламента  арбитражных судом Российской Федерации произведена замена судьи  Поздняковой Е.А., находящейся в отпуске, в составе суда для рассмотрения  дела на судью Курносову Т.В.  

После перерыва судебное заседание продолжено. 

От ФИО2 поступили письменные пояснения № 2 (рег. № 28884 от  17.05.2024) и № 3 ( № 9706 от 21.05.2024), в которых заявитель высказывает  позицию по доводам ФИО8 относительно стоимости земельных  участков, с приложением дополнительных доказательств.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО2 поступили письменные пояснения (рег. № 28941 от 17.05.2024), с  доказательствами направления лицам, участвующим в деле, с приложением  дополнительных доказательств (выписки по расчетному счету ФИО15),  в которых заявитель высказывает позицию по доводам ФИО8  относительно стоимости земельных участков.  

Посредством системы «Мой арбитр» от ФИО1 поступила  письменная позиция (рег. № 29520 от 21.05.2024 и рег. № 29791 от 21.05.2024,   № 29513 от 21.05.2024), с приложением доказательств направления лицам,  

участвующим в деле.  

Посредством системы «Мой арбитр» от ФИО8 поступило  ходатайство об истребовании из Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии доказательств по делу -  договора мены от 25.04.2016, заключенного между ФИО15 и ФИО16 (рег. № 29517 от 21.05.2024), в удовлетворении которого судом  апелляционной инстанции отказано, поскольку договор мены представлен  кредитором ФИО8 в материалы дела к письменным пояснениям (от  22.05.2024 № 29876).  

Посредством системы «Мой арбитр» от ФИО8 поступило  ходатайство о вызове специалиста (рег. № 29515 от 21.05.2024), в  удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО8 поступили возражения на пояснения ФИО2 № 2 (рег.   № 29519 от 21.05.2024), которые приобщены к материалам дела в соответствии  со ст. 262 АПК РФ.  

До даты судебного заседания, посредством системы «Мой арбитр» от  ФИО8 поступили возражения на пояснения ФИО2 № 3 (рег.   № 29876 от 22.05.2024), с приложением дополнительных доказательств  (договора мены от 25.04.2019), которые приобщены к материалам дела в  соответствии со ст. 262 АПК РФ.  

ФИО1 заявлено ходатайство об отложении судебного заседания до  рассмотрения апелляционной жалобы ФИО1 на решение Ленинского  районного суда г. Оренбурга от 24.12.2020 по делу № 2-5859/2020 (рег. № 30058  от 22.05.2024).  

Посредством системы «Мой арбитр» от ФИО8 поступило  ходатайство о приостановлении судебного разбирательства (рег. № 30059 от  22.05.2024) до вступления в законную силу судебного акта по рассмотрению  апелляционной жалобы ФИО1 на решение Ленинского районного суда г.  Оренбурга от 24.12.2020 по делу № 2-5859/2020.  

Судом апелляционной инстанции вопрос о приостановлении  производства по апелляционной жалобе откладывался, поскольку согласно  представленным ФИО1 сведениям из карточки дела № 2-5859/2020,  информация о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы ФИО1 отсутствовала. В судебное заседание ФИО1 представила сведения о  том, что в суде общей юрисдикции назначено судебное заседание по  рассмотрению жалобы.  

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство с учетом мнения сторон,  определил отказать в удовлетворении ходатайства о приостановлении  производства по апелляционной жалобе, поскольку в данном случае результат  рассмотрения другого дела с учетом особенностей фактических обстоятельств в  настоящем деле, не повлияет на результат рассмотрения настоящей  апелляционной жалобы. Вопрос сальдирования требований кредитора  рассматривается с учетом установленных обстоятельств, вступившими в  законную силу судебными актами, в суде первой инстанции ни кредитор, ни  

должник не оспаривали судебный акт общей юрисдикции, суд апелляционной  инстанции, повторно рассматривая настоящий спор, исходит из имеющихся  доказательств и обстоятельств дела, исследованных и установленных судом  первой инстанции. В случае отмены решения Ленинского районного суда г.  Оренбурга от 24.12.2020 по делу № 2-5859/2020, кредитор не лишен права  обратиться в суд с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь  открывшимся обстоятельствам.  

В судебном заседании представителем ФИО1 заявлен отвод  составу суда.  

Протокольным определением суда от 22.05.2024 в судебном заседании  объявлен перерыв до 23.05.2024.  

Судебное заседание после перерыва продолжено 23.05.2024, при ведении  протокола судебного заседания секретарем Клочкович С.А.  

Представитель ФИО1 поддерживает заявление об отводе судей  Ковалевой М.В., Курносовой Т.В., Румянцева А.А.  

Определением суда от 23.05.2024 в удовлетворении заявления  представителя ФИО1 об отводе судей Ковалевой М.В., Курносовой Т.В.,  Румянцева А.А. отказано.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о  времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых  отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие  неявившихся в судебное заседание лиц.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 АПК РФ.  

Как установлено арбитражным судом, определением от 13.06.2022  заявление ФИО2 признано обоснованным. В отношении ФИО8  введена процедура реструктуризации долгов гражданина, установлено  кредиторское требование заявителя по основному делу: 82 765 229 руб.  проценты за пользование денежными средствами (основной долг), 60 300 руб.  судебные расходы.  

При этом, суд первой инстанции 07.06.2021 выделил в отдельное  производство кредиторское требование в части 125 000 000 руб. основного  долга для рассмотрения вопроса о назначении судебной экспертизы  (разрешения спора о праве - сальдирования, в соответствии с правой позицией,  выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от  22.07.2021 N 307-ЭС21-5824 по делу N А56-154235/2018).  

Определением от 24.10.2022 требование ФИО2 включено в реестр  требований кредиторов должника в составе третьей очереди в общей сумме 207  825 529 руб., в том числе: 125 000 000 руб. основной долг, 82 765 229 руб.  проценты за пользование денежными средствами, 60 300 руб. судебные  расходы.  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2023 по  делу № А47-13634/20121 ФИО8 признана несостоятельным (банкротом).  

В рамках настоящего дела конкурсный кредитор ФИО2 16.11.2022  обратился в суд с заявлением о решении вопроса сохранения в собственности  ФИО17 земельных участков.  

В заявлении ФИО2 просил определить рыночную стоимость  земельных участков с кадастровыми номерами: 1) 56:44:023:7002:192; 2)  56:44:0237002:193; 3) 56:44:0237002:194; 4) 56:44:0237002:196, 5)  56:44:0237002:197; путем назначения судебной экспертизы для оценки данных  участков.  

Определением суда от 27.12.2022 удовлетворено ходатайство ФИО2 о назначении судебной экспертизы.  

Назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости  земельных участков с кадастровыми номерами: 1) 56:44:023:7002:192, 2)  56:44:0237002:193, 3) 56:44:0237002:194, 4) 56:44:0237002:196 , 5)  56:44:0237002:197, которая поручена эксперту АНО «Судебная экспертиза»  (адрес: 460024; 

<

...>): эксперту  ФИО19 (должность – эксперт в области оценки,  финансово- экономических и бухгалтерских исследований, стаж работы с 2013  г.).  

ФИО2, обращаясь в суд с заявлением, просил оставить предмет  договора купли-продажи (1/2 доли земельных участков) за собой, с учетом  рыночной стоимости земельных участков и корректировкой суммы стоимости  данных участков и права требования к ФИО8  

Конкурсный кредитор полагает, что с учетом позиции Верховного Ссуда  Российской Федерации, выраженной в Определении от 22.07.2021 года № 307- ЭС21-5824 (по делу № А56-154235/2018), в случае оставления за собой  удержанной вещи, при наличии судебного акта об удержании, до момента  расплаты должником, необходимо провести сумму корректировки права  требования к ФИО8, исключив из общей суммы основного долга в  размере 125 000 000 рублей, сумму рыночной стоимости земельных участков в  размере 7 156 889 рублей.  

Судом первой инстанции проведена экспертизы, по результатам  проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта № СОЭ-013 от  20.03.2023, в котором судебный эксперт определил общую стоимость  земельных участков в размере 14 790 000 руб. (т.1 л.д.83).  

Суд первой инстанции 27.04.2023 (т.1 об.л.д.134) вынес на обсуждение  вопрос сальдирования на 7 395 000 руб. (половина от установленной цены  исходя из оставления за собой покупателем 1 /2 доли в праве собственности на  земельные участки).  

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2023  требования ФИО2 удовлетворены.  

Сальдированы (уменьшены) на сумму 7 395 000 руб. установленные при  введении процедуры реструктуризации долгов гражданина требования ФИО2 по основному долгу (по определению Арбитражного  

суда от 24.10.2022) в счет оставления за собой ФИО2 по ½ доли в  праве собственности на земельные участки, на следующие земельные участки:  

1) 56:44:023:7002:192; 2) 56:44:0237002:193; 3) 56:44:0237002:194; 4) 56:44:0237002:196, 5) 56:44:0237002:197. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом кредитор ФИО12 (ныне правопреемник - ФИО1) обратился с апелляционной  жалобой об отмене судебного акта. Обосновывая жалобу, кредитор указывает,  что судом первой инстанции неправомерно приняты в качестве рыночной  стоимости земельных участков 14 790 000 руб., определенной на основании  заключения судебного эксперта.  

Кредитором указано, что в результате анализа заключения эксперта  выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки и  законодательства, а именно неполное исследование рынка объекта оценки,  отсутствие описания применяемых для земельных участков корректировок,  неверное применение корректировок, влияющих на итоговую стоимость  объекта оценки. Кредитор просит приобщить к материалам дела отчет ООО  «Премьер Аудит» от 19.12.2023 об определении рыночной стоимости  земельных участков.  

Правопреемник кредитора ФИО12 – ФИО1  поддерживает данную позицию, указывает, что ФИО2 фактически  просит передать в свою собственность имущество, которое составляет  конкурсную массу должника и от продажи, которого денежные средства могут  быть распределены между всеми кредиторами пропорционально размеру  включенных требований. Оспариваемое определение нарушает баланс защиты  интересов кредиторов должника. ФИО1 настаивает на проведение  повторной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных  участков. Полагает, что проведенная судом экспертиза имеет нарушения, а  именно некорректно рассчитана корректировка на коммуникации, содержится  методологическая ошибка по расчету корректировок, произведено  необоснованное применение корректировок на торг в размере 22%, отсутствует  дата на которую определена рыночная стоимость земельного участка. ФИО18 настаивает на проведение повторной экспертизы.  

Кредитор ФИО2 возражает против проведения судебной  экспертизы, полагает, что доводы апелляционной жалобы опровергаются  материалами дела, экспертизы произведена без нарушений, рыночная  стоимость объектов определена экспертом в соответствии с требованиями  законодательства.  

По смыслу статьи 87 АПК РФ само по себе заявление лицом,  участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не  создает обязанности суда по ее безусловному назначению. Судебные  экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по  основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом  

Российской Федерации.  

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в  обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах  эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена  повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или  другой комиссии экспертов.  

При этом, не согласившись с выводами экспертизы, кредитор  ФИО12 или должник не воспользовалось правами,  предусмотренными частью 2 статьи 87 АПК РФ, ходатайств о проведении  повторной/дополнительной экспертизы не заявили в суде первой инстанции  (статья 9 АПК РФ). В суде первой инстанции рыночная стоимость,  установленная экспертом, не оспаривалась.  

ФИО1 в целях подтверждения неверного определения судебным  экспертом рыночной стоимости земельных участков представлен для  приобщения к материалам дела отчет № 896 от 19.12.2023, согласно которому  рыночная стоимость участков составляет 174 112 000 руб.  

В целях установления фактических обстоятельств дела и проверки  доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции ставился  перед сторонами на обсуждение вопрос о возможности проведения повторной  судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельных  участков.  

Кредитор ФИО1 и должник ФИО8 настаивали на  проведении экспертизы.  

Вместе с тем для проведения повторной экспертизы необходимо  установить наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также  противоречий в выводах эксперта.  

Судом апелляционной инстанции по ходатайству кредитора ФИО2 удовлетворено заявление о вызове судебного эксперта в заседание, для  дачи пояснений на возникшие у кредитора ФИО1 и должника ФИО8 вопросы относительно выводов, изложенных в проведенной судебной  экспертизе.  

В судебном заседании, состоявшемся 27.03.2024, судом допрошен  эксперт ФИО19, относительно проведенной им судебной оценочной  экспертизы земельных участков. Эксперт пояснил, что одним из  ценообразующих факторов при определении рыночной стоимости является: во- первых, категория земель населенных пунктов, во-вторых, разрешенное  использование – среднеэтажная застройка. Аналоги, использованные  экспертом, это земли населенных пунктов и среднеэтажная жилая застройка,  местоположение, а потом уже учитывалась площадь, наличие коммуникаций и  ограничения в использовании. Отнесения земельных участков к категории  объектов культурного наследия, накладывает на объект ограничения в  использовании, что напрямую влияет на его рыночную стоимость.  Коммуникации, которые можно использовать, отсутствуют. Корректировки на  торг применены для неактивного рынка, поскольку категория земельных  участков для стреднеэтажного строительства очень мало представляется на  

рынке. Эксперт пояснил, что рыночная стоимость определялась на дату  проведения экспертизы. Эксперт ФИО19 пояснил, что кадастровая  стоимость земельных участков не влияет на рыночную стоимость при  проведении оценки объектов недвижимости. Кадастровая стоимость  определена на более раннюю дату, а не на 2023, и необходимо учитывать, что  это совсем другая стоимость, отличающаяся от рыночной.  

ФИО8 ходатайствует о вызове в судебного заседания специалиста  ООО «Гарант Оценка» ФИО20, проводившего рецензию на  заключению эксперта, проведенной в рамках настоящего дела. Полагает, что  экспертом при проведении судебной экспертизы допущены неточности,  арифметичекие ошибки, неверный расчет применения корректировок.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что основания для вызова  оценщика не имеется, поскольку эксперт, проводивший судебную экспертизу,  предоставил развернутые ответы на заданные ему вопросы сторонами и судом в  судебном заседании, противоречий и ошибок, допущенных в рамках  проведенной экспертизы, кардинально повлиявших на установление рыночной  стоимости земельных участков, судом не установлено.  

 Кроме того, суд не установил оснований для приобщения к материалам  дела отчета оценщика ФИО21 ООО «Премьер Аудит» от 19.12.2023,  проводивший оценку рыночной стоимости земельных участков, посокльку  данный документ представлен и подготовлен уже после вынесения  оспариваемого судебного акта, и судом первой инстанции не исследовался.  

Суд полагает также необходимым учитывать, что расположение на  земельных участков объектов культурного наследия, препятствует возводить  какое-либо строение на участках, что безусловно влияет на рыночную  стоимость земельных участков.  

На основании изложенного апелляционный суд, исследовав  представленное в дело экспертное заключение и пояснения эксперта,  рассмотрев доводы и возражения относительно выводов эксперта и  необходимости назначения повторной экспертизы, приходит к выводу о том,  что названное заключение является полным и обоснованным, противоречий в  выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности  проведенной экспертизы не имеется, оснований для проведения повторной  экспертизы, как и сомнений в обоснованности экспертного заключения, у  апелляционного суда не возникло.  

Суд апелляционной инстанции признает экспертное заключение  соответствующим по форме и содержанию, предъявляемым к нему  требованиям Закона об экспертизе, надлежащая квалификация эксперта  подтверждена. Отводов к эксперту не заявлено. Основания сомневаться в  достоверности выводов эксперта у суда отсутствуют, наличие противоречий в  выводах эксперта не установлено.  

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым учитывать  обстоятельства, порядок и условия формирования сторонами сделки  (должником и ФИО2) рыночной стоимости земельных участков.  

Определением об отложении судебного разбирательства от 27.03.2024,  

апелляционным судом предложено должнику ФИО8 представить  пояснения экономического обоснования цены, по которой проданы участки  кредитору ФИО14; какие факторы повлияли на формирование стоимости  в размере 250 000 000 руб.; представить доказательства, подтверждающие  стоимость приобретения должником земельных участков, указать кадастровую  стоимость земельных участков и дату её установления, пояснить для каких  целей продавались земельные участки.  

Должником 13.05.2024 представлены письменные пояснения, из которых  следует, что супруг должника ФИО15 по договору мены от 24.04.2016 с  ФИО16, с учетом доплаты приобрел земельный участок общей  площадью 24 306 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0237002:3,  расположенный по адресу: 

<

...> с находящимися на нем  зданиями: нежилое здание 1- этажное, нежило здание 4-х этажное.  

Договор мены от 25.04.2016 приобщен к материалам дела (приложение к  пояснениям должника от 22.05.2024 № 29876).  

Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка – 25 000 000 руб.  

В дальнейшем, 14.09.2016 ФИО15 продает земельный участок своей  супруге ФИО8, по стоимости 123 000 000 руб.  

Из содержания представленного в материалы дела договора купли-продажи от 14.09.2016 (приложение к пояснениям ФИО8 от 13.05.2024   № 27278), следует, что оплата производится: 17 000 000 руб. за счет  собственных средств покупателя ФИО8 путем безналичного  перечисления ФИО15, 106 000 000 руб. перечисляются в безналичном  порядке в день государственной регистрации договора.  

В марте 2017 приобретенный земельный участок должник разделила на  несколько земельных участков и провела работы по межеванию земельного  участка, постановке вновь образованных земельных участков на кадастровый  учет, расчистке территории в целях улучшения инвестиционной  привлекательности объектов для их последующей продажи под  инвестиционный проект строительства жилого комплекса. В результате  проведенных мероприятий ликвидность и инвестиционная привлекательность  земельных участков увеличена, что привело, по мнению должника, к  увеличению рыночной стоимости имущества.  

25.04.2017 между ФИО8 (Продавец) и  Покупателями ФИО2 (Покупатель 1),  ФИО22 (Покупатель 2) заключен Договор купли-продажи объектов недвижимости от 25.04.2017 № 700 (т.1 л.д.18).  

Согласно п. 1.1 данного Договора, продавец обязуется передать в общую  долевую собственность по 1/2 доли следующих объектов недвижимости, а  покупатели принять и оплатить указанные доли: 1. Земельный участок с  кадастровым номером 56:44:0237002:192; 2. Земельный участок с кадастровым  номером 56:44:0237002:193; 3. Земельный участок с кадастровым номером  56:44:0237002:194; 4. Земельный участок с кадастровым номером  56:44:0237002:196; 5. Земельный участок с кадастровым номером  56:44:0237002:197; 6. Здание с кадастровым номером 56:44:0237002:110 (т.3  

л.д.50, выписка - снято с учета).  

Согласно п. 3.1 Договора, цена договора составляет 250 000 000 рублей. 

Согласно п. 3.2 рассматриваемого договора, оплата по договору  производится в следующем порядке:  

1. 110 000 000,00 рублей - в течение 3 дней с момента подписания  настоящего договора путем безналичного перечисления на лицевой счет  продавца;  

2. 140 000000,00 рублей - до 15.06.2017 г. путем безналичного  перечисления на лицевой счет продавца.  

Таким образом, в силу пункта 3.1 договора цена составляет 250 000 000  руб.  

Должник поясняет, что из буквального толкования условий договора  купли-продажи следует, что цена договора включает в себя стоимость пяти  земельных участков по 48 000 000 руб. каждый и здание стоимостью 10 000 000  руб.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции, анализируя  вышеизложенные пояснения должника и обстоятельства приобретения  земельных участков, установил, что стоимость земельного участка в течение  года (с 24.04.2016 по 25.04.2017) увеличилась с 25 000 000 руб. до 250 000 000  руб.  

При этом должник не раскрыла доводы в полном объеме и не  подтвердила документально в связи с какими обстоятельствами происходит  значительное увеличение цены. Приобретя земельный участок и здания на  нем, 25.04.2016 по стоимости 25 000 000 руб., супруг продает ФИО8  земельный участок и здания уже по стоимости 123 000 000 руб. по состоянию  на 14.09.2016, то есть за 5 месяцев стоимость земельного участка и объектов  недвижимости увеличилась в пять раз. Тем не менее, ФИО8 исполняет  свою обязанность покупателя и перечисляет полную стоимость земельных  участков своему супругу.  

В дальнейшем, через 6 месяцев, ФИО8 продает приобретенные  земельные участки по стоимости в два раза выше – 250 000 000 руб.  

Пояснения должника о том, что ей произведено в целях улучшения  инвестиционной привлекательности, межевание земельного участка, расчистка  территории, не свидетельствует, что ФИО8 производились крупные  вложения на развитие земельного участка, что повлекло за собой увеличение  цены в несколько раз за достаточно короткий промежуток времени. Пояснения  не раскрывают обстоятельств столь значительного и необоснованного  повышения цены. Не подтверждает должник и то, какие виды работ по  расчистке территории, и на какую стоимость ей проводились.  

ФИО2 пояснял, что земельные участки им приобретались в целях  осуществления многоэтажного строительства и, что ФИО8 обязалась  оказать покупателям комплекс услуг по подготовке указанных земельных  участков к строительным работам.  

Данные доводы должник отрицает и указывает, что в цену договора  входила исключительно стоимость земельных участков.  

Необходимо отметить, что на земельных участках, расположенных в  границах зоны охраняемого природного ландшафта объекта культурного  наследия федерального значения, запрещается осуществления объектов  капитального строительства, прокладка наземных и воздушных инженерных  коммуникаций, установка высоковольтных линий электропередачи, также  подтвержден письмом Министерства архитектуры и градостроительного  развития оренбургской области от 07.03.2024 № 36-01/615-исх (приложение к  пояснениям ФИО2 от 21.05.2024 № 29706).  

Согласно Акту государственной историко-культурной экспертизы «Дача  Оренбургского областного комитета КПСС», расположенного по адресу:  

<

...>» от 28.10.2022 года, данный  объект включен в список культурных объектов. Выявленный объект  культурного наследия «Дача Оренбургского областного комитета КПСС»,  расположенный по адресу: 

<

...>,  подлежит включению в Единый государственный реестр объектов культурного  наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».  

Согласно приложению № 2 вышеуказанного Акта проект границ  территории объекта культурного наследия, Перечень земельных участков,  вошедших в границы территории объекта культурного наследия полностью:  1)56:44:0237002:193; 2)56:44:0237002:194; 3) 56:44:0237002:195; 4)  56:44:0237002:196; 5) 56:44:0237002:197; 6) 56:44:0000000:38306; 7)  56:44:0237002:192; Территория Объекта обладает значительной мемориальной  ценностью как памятное место, связанное с историей и культурой города  Оренбурга, жизнью выдающихся деятелей г. Оренбурга и СССР, и обладает  характеристиками достопримечательного места. Окружающая территория,  которая являлась неотъемлемой частью Объекта, расположена на земельных  участках с кадастровыми номерами: 56:44:0237002:192, 56:44:0237002:194,  56:44:0237002:195, 56:44:0237002:197, расположенные в кадастровом квартале  56:44:0237002.  

Учитывая изложенное, доводы ФИО8, и ФИО1 о том, что  здание Обкомовской дачи, которое было снесено, на сегодняшний день  утрачено, а значит, отсутствует объект культурного наследия и спорные  земельные участки не подпадают под данную категорию как земли объектов  культурного наследия, полностью опровергнуты материалами дела.  

В Акте государственной историко-культурной экспертизы установлено,  что остатки фундамента данного здания «Обкомовской дачи» представляют  собой памятное историко-культурное наследие, и что земельные участки под  этим фундаментом входят в состав земель культурного наследия, а значит  строительство на них запрещено.  

Суд полагает, что стороны заключая договор купли-продажи, с целью  осуществления многоэтажного строительства, были осведомлены о запрете  осуществления такого строительства на земельных участках.  

Судом проанализированы условия договора и установлено, что согласно  п. 4.1.4 Договора, Продавец обязуется выполнить неотъемлемую часть  требований по продаже данных земельных участков:  

- подготовка проекта объекта строительства (этажность - не ниже 14  этажей) путем привлечения третьих лиц;  

- получение технических условий на подключение сетей; 

- получение положительного заключения государственной экспертизы  проекта Жилого Комплекса (далее - ЖК) (этажность - не ниже 14 этажей);  

- получение разрешения на строительство на данных земельных участках  объектов строительства (этажность - не ниже 14 этажей), выданное  уполномоченным органом власти.  

Согласно п. 4.1.5 Договора, Продавец обязуется исполнить обязательства,  предусмотренные п. 4.1.4 Договора, не позднее шести месяцев с даты  регистрации настоящего Договора.  

Договор был зарегистрирован 15.05.2017 г. 

Таким образом, обязанность Продавца по подготовке и получению  комплекта документов должна была быть исполнена не позднее 15.11.2017 г.  (истечения 6 месяцев с даты регистрации Договора согласно п. 4.2.3).  

Проанализировав условия договора и обстоятельства, предшествующие  заключению сделки, формирование стоимости земельных участков, в связи с  осуществлением их продажи, суд полагает, что сторонами в цену договора  включена не только стоимость земельных участков, но и услуги должника по  оформлению необходимых документов и получения разрешения на  строительство многоэтажного дома.  

Именно данное обстоятельство, являлось важным условием для  покупателей по приобретению земельных участков. Приобретение земельных  участков, вошедших в границы территории объекта культурного наследия, для  строительства многоэтажного здания являлось привлекательным для  покупателей, представляло собой крупное инвестирование в строительство и  впоследствии получение прибыли от реализации, что вполне вероятно могло  оправдывать совершение покупки по столь завышенной стоимости.  Непосредственно самим условием договора стороны согласовали обязанность  должника (продавца) по оформлению необходимой документации, что  подразумевало обращения должника в уполномоченные органы для получения  положительного заключения государственной экспертизы проекта Жилого  Комплекса (этажность - не ниже 14 этажей) и получение разрешения на  строительство на земельном участке, отнесенных к объектам культурного  наследия, что является недопустимым.  

Возможность застройки многоквартирными жилыми домами земельных  участков отсутствовала (письмо Инспекции государственной охраны объектов  культурного наследия Оренбургской области от 01.08.2023 № 55-1-3790).  

 В границах единой зоны охраняемого природного ландшафта  разрешается размещение некапитальных сооружений в рамках работ по  благоустройству, проведение ремонта, реконструкции существующих  инженерных коммуникаций, работ по озеленению, сохранение ценных пород и  старовозрастных деревьев и т.д.  

Более того, тот факт, что указанные условия являлись существенными  условиями, которые стороны согласовали в договоре, подтверждает то, что  

между сторонами 26.04.2017 г. заключено Дополнительное соглашение к  Договору купли-продажи объектов недвижимости № 700 от 25.04.2017 г.,  согласно которому Договор дополнялся пунктом 5.5 в следующей редакции (т.1  л.д.20): «В случае неисполнения Продавцом обязанности, предусмотренной п.  4.1.4 Договора, Стороны расторгают сделку и возвращают друг другу все  полученное по сделке. В свою очередь Продавец выплачивает Покупателям в  равных долях процент за пользование денежными средствами в размере 20 %  (двадцать процентов) годовых от цены Договора за весь период пользования  деньгами начиная с даты перечисления на расчетный счет Продавца».  

Таким образом, несмотря на то, что сторонам было известно о запрете  многоэтажной застройкой на данных земельных участках, однако, именно  заверение должника и возложения на себя обязанности по согласованию  осуществления многоэтажного строительства, явилось основным условием для  покупки земельных участков по столь завышенной цене.  

Покупатели обязанность по оплате, предусмотренные п. 3.2 Договора,  исполнили в полном объеме, однако, продавец не исполнил обязанностей,  предусмотренных п. 4.1.4 Договора.  

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО2 в суд с исковым заявлением о расторжении договора.  

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской  области от 30.12.2020 по делу № 2- 5859/2020 удовлетворено исковое заявление  ФИО2 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи  объектов недвижимости № 700 от 25.04.2017, дополнительного соглашения к  нему в части приобретения доли в праве собственности на недвижимое  имущество.  

Поскольку указанный договор расторгнут, то на сторон возложены  обязательства по возврату друг другу всего полученного по сделке.  

Учитывая изложенное, доводы должника и кредитора ФИО1 о том,  что рыночная стоимость, установленная в заключение судебной экспертизы,  является значительно заниженной, в связи с чем, необходимо провести  повторную экспертизу с целью установления реальной рыночной стоимости  объектов, судом отклоняется.  

Первоначальное приобретение земельных участков супругом должника  по стоимости 25 000 000 руб. по состоянию на 25.04.2016, свидетельствует о  покупке участка по стоимости наиболее приближенной к рыночной.  

Последующие продажи земельных участков по цене значительно  превышающую цену, от которой изначально приобретались земельные участки,  свидетельствует о реализации на условиях, недоступных для независимых  участников рынка и обусловленных определенным экономическим интересом.  

При таких обстоятельствах, ограничения в использование земельных  участках и невозможности их использования для многоэтажной застройки,  размещение промышленных и складских предприятий, осуществления  хозяйственной деятельности, нарушающей характер природного окружения,  вызывающей загрязнения почв, воздушного и водного бассейнов, размещение  автозаправочных станций являются одним из ценообразующх факторов,  

который влечет за собой невозможность установления той стоимости  земельных участков, которые устанавливали между собой заинтересованные  лица при их последующей продаже.  

Доводы должника о наличии исторических коммуникаций к  единственному ранее расположенному зданию, опровергнуты ответом ООО  "Оренбург Водоканал" (от 30.08.2023 № И.ОрВК-30082023-004). Как верно  отмечено судом первой инстанции, в случае, если бы даже такие  коммуникации оставались, то их качество (с учетом износа) для современных  условий (тем более для строительства 10-14 этажных домов) значения не имеет  (разумным является требование о замене устаревших коммуникаций для ввода  в эксплуатацию новых домов).  

Как пояснил эксперт, проводивший судебную экспертизу, отнесение  объекта к культурным наследиям накладывает на него ограничения в  использовании, что непосредственно влияет на рыночную стоимость.  Экспертом применялась корректировка именно на эту категорию.  

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение  эксперта № СОЭ-013 от 20.03.2023, в котором судебный эксперт пришел к  следующим выводам (т.1 л.д.83):  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  56:44:0237002:192, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: среднеэтажная жилая застройка, общей площадью 1697 кв. м.,  по адресу: 

<

...> земельный участок  находится в центральной части кадастрового квартала 56:44:0237002,  составляет округленно 1 123 000 рублей.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  56:44:023700:193 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: среднеэтажная жилая застройка, общей площадью 7653 кв. м.,  по адресу: 

<

...> земельный участок  находится в центральной части кадастрового квартала 56:44:0237002,  составляет округленно 4 760 000 рублей.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  56:44:0237002:194, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: среднеэтажная жилая застройка, общей площадью 1884 кв. м.,  по адресу: 

<

...> земельный участок  находится в центральной части кадастрового квартала 56:44:0237002,  составляет округленно 1 247 000 рублей.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  56:44:0237002: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: среднеэтажная жилая застройка, общей площадью 6969 кв. м.,  по адресу: 

<

...> земельный участок  находится в центральной части кадастрового квартала 56:44:0237002,  составляет округленно4 335 000 рублей.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  56:44:0237002:197, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: среднеэтажная жилая застройка, общей площадью 5346 кв. м.,  

по адресу: 

<

...> земельный участок  находится в центральной части кадастрового квартала 56:44:0237002,  составляет округленно 3 325 000 рублей.  

Таким общая стоимость земельных участков определена в размере 14 790  000 руб. В судебном заседании эксперт пояснил, что цена установлена по  состоянию на 20.03.2023 (дату проведения экспертизы).  

Учитывая, что в заключение отражены результаты исследований с  указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по  всем поставленным судом вопросам и их обоснование, суд принимает в  результаты судебной экспертизы.  

Относительно доводов сторон о кадастровой стоимости земельных  участков. ФИО8 указывает, что кадастровая стоимость земельных  участков составляет 60 864 750 руб. Результаты экспертизы не согласуются с  кадастровой стоимостью земельных участков. В соответствии с правовой  позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.06.2013   № 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны.  Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее  определения (массовым характером).  

Кредитор ФИО2 указывает, что согласно пояснениям эксперта  ФИО19, кадастровая стоимость не влияет на рыночную стоимость при  проведении оценки объектов недвижимости.  

Суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость –  стоимость налогооблагаемая, определяемая методами массовой оценки и  потому имеющая ограниченную точность. Поэтому традиционно она  воспринимается как некий утилитарный показатель, применяемый только в  строго ограниченном перечне случаев, предусмотренных законом для расчета  налогов, арендной платы, административных штрафов и пр. Следовательно,  рыночная стоимость по умолчанию воспринимается в качестве более точной,  по сравнению с кадастровой. Поэтому, Конституционный суд Российской  Федерации указывает на приоритетность применения рыночной стоимости  вместо кадастровой, определенной методами массовой оценки  (Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О - преимущество же  применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в  силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по  правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в  том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это  предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой).  

Рыночная стоимость представляет собой цену недвижимости,  действующей на рынке в настоящей момент. Цена формируется в результате  спроса и предложения, то есть конкуренции. Вычислить рыночную стоимость  возможно, проанализировав цены на аналогичные объекты. На цену влияют:  место расположения объектов, целевое назначение, наличие коммуникаций на  земельном участке.  

Установление рыночной стоимости, полученной в результате  индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение  

результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик  конкретного объекта недвижимости.  

 Так экспертом при установлении рыночной стоимости учитывались: 

- объекты-аналоги: земельные участки для разрешенного использования  под МЖС (среднеэтажная застройка) в г. Оренбурге по состоянию на дату  проведения экспертизы. Земельные участки максимально близкие по  местоположению, назначению, площади к исследуемому объекту.  

- в отличие от объектов-аналогов, не являющихся культурным наследием,  затраты на поддерживание объекта в надлежащем состоянии будут намного  выше, что свидетельствует о том, что данный объект по данному  ценообразующему фактору хуже, чем объекты-аналоги.  

Рыночная и кадастровая стоимость независимы друг от друга. Как  пояснил эксперт в судебном заседании, кадастровая стоимость не влияет на  рыночную стоимость и определяется на иную дату, нежели чем рыночная  стоимость.  

Учитывая изложенное, довод кредитора о том, что эксперт в заключении  не учитывал кадастровую стоимость земельных участков, что могло повлиять  негативно на конечный результат экспертизы, судом отклоняется, с учетом  вышеизложенного.  

ФИО2, обращаясь в суд с настоящим заявлением, указал, что он  полагает возможным осуществить оставление предмета договора купли- продажи (1/2 доли земельных участков) за собой, с учетом рыночной стоимости  данных земельных участков и корректировкой суммы стоимости данных  участков и права требования к ФИО8  

Конкурсный кредитор указывает, что с учетом позиции Верховного Суда  Российской Федерации, выраженной в Определении ВС РФ от 25.07.2021 года  по делу № А56-15423 5/2018, в случае оставления за собой удержанной вещи,  при наличии судебного акта об удержании, до момента расплаты должником,  необходимо провести сумму корректировки права требования к ФИО8, исключив из общей суммы основного долга в размере 125 000 000 руб.,  сумму рыночной стоимости земельных участков в размере 7 156 889 руб.  

Как следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г.  Оренбурга от 24.12.2020 по иску ФИО2 к ФИО8 расторгнут  заключенный между ними договор купли-продажи объектов недвижимости   № 700 от 6.04.2017 в части приобретения ФИО2 ½ доли в праве общей  долевой собственности на земельные участки. Расторжение произведено в  связи с невыполнением продавцом обязанностей, предусмотренных договором.  

В свою очередь ФИО2 перечислил денежные средства в сумме  125 000 000 руб. за приобретенные доли в земельных участках.  

Апелляционным определением от 07.07.2021 по делу № 2-5859/2020  судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда  определено, что после выплаты ФИО8 в пользу ФИО2, всей  присужденной суммы долга 125 000 000 руб., право собственности на  вышеуказанные объекты у ФИО2 прекращается, и переходит в  собственность ФИО8  

После расторжения договора, ФИО8 так и не возвратила  денежные средства ФИО2  

В связи с чем, суд первой инстанции 27.04.2023 (т.1 об.л.д.134) вынес на  обсуждение вопрос сальдирования требования кредитора на 7 395 000 руб.  (половина от установленной цены исходя из оставления за собой покупателем 1  /2 доли в праве собственности на земельные участки).  

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может  обеспечиваться, в том числе, удержанием вещи должника.  

Согласно пункту 1 статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится  вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником,  вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой  вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков  удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет  исполнено.  

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не  связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков,  но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как  предприниматели.  

Правила настоящей статьи применяются, если договором не  предусмотрено иное (пункт 3 статьи 359 ГК РФ).  

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том  случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.  Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника  помимо его воли (пункт 14 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой»).  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 №  17811/09, по смыслу статьи 359 ГК РФ изложенные в ней правила применяются  при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки  обязательственных правоотношений.  

Таким образом, удержание вещи кредитором в счет обеспечения  обязательств должника признается законным, если имущество поступило во  владение кредитора в результате его правомерных действий, не сопряженных с  захватом имущества либо иным его незаконным завладением. С экономической  точки зрения смысл удержания как способа обеспечения исполнения  обязательства заключается в том, что отстранение собственника от владения  вещью должно побудить его к наиболее оперативному погашению долга перед  кредитором в целях возврата имущества.  

При этом, если становится очевидно, что цель склонить должника к  скорейшим расчетам не может быть достигнута, действующему добросовестно  ретентору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в  порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных  залогом (статья 360 ГК РФ). То есть требования кредитора, удерживающего  вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, которые  

предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.  

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств сохраняет  свое действие и в процедуре банкротства, поэтому с учетом положений  названной статьи в рамках дела о несостоятельности обеспечительные права  кредитора реализуются по аналогии с правилами о залоге (статьи 18.1, 138  Закона о банкротстве).  

В абзаце 5 пункта 29.5 постановления Пленума ВАС РФ № 63 также  указано, что требование лица, обязанного вернуть должнику имущество, при  встречной обязанности должника уплатить контрагенту деньги (в порядке  реституции) в связи со встречным характером обязательств сторон (статья 328  ГК РФ) включается в реестр как обеспеченное залогом и удовлетворяется в  порядке статьи 138 Закона о банкротстве на основании правил статьи 359 и  статьи 360 ГК РФ.  

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,  обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также  иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела,  исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 АПК  РФ).  

В рассматриваемом случае последовательность исполнения реверсивных  обязательств, вытекающих из расторжения договора, определена: сначала  покупателю возвращаются деньги, потом продавцу объекты недвижимости.  

Из пунктов 2 и 4 статьи 453 ГК РФ, пунктов 4 - 6.3 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №  35 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление № 35)  следует, что после расторжения договора обязательства сторон договора  переходят в ликвидационную стадию, в рамках которой происходит  справедливое определение завершающих имущественных обязательств сторон,  в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении  расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. При этом  такие обратные (реверсивные) обязательства сторон, возникшие вследствие  расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть  деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и  взаимозависимый характер (определение Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 № 309-ЭС20- 9064 по делу № А76-4808/2019).  

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору  купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право  собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это  право появляется у последнего производным способом (пункт 7 постановления   № 35). Однако у покупателя возникает обязательство произвести обратное  отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено  возвратом последним денежных средств. До момента фактической обратной  передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является  покупатель (абзац первый пункта 2 статьи 218, пункт 1 статьи 223 ГК РФ).  Следовательно, в силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве до этого  

момента такой товар не может рассматриваться как часть конкурсной массы  должника.  

Включение требований ФИО2 в реестр требований кредиторов  должника не может рассматриваться как исполнение продавцом своего  встречного реверсивного обязательства, поскольку само по себе это является  лишь судебным подтверждением обоснованности существования долга для  целей участия в деле о банкротстве.  

Баланс интересов участников дела о банкротстве будет соблюден, если  разрешить данную ситуацию, предоставив покупателю-кредитору возможность  определить дальнейшую судьбу вещи: оставить ее за собой или передать в  конкурсную массу. Оставление вещи за собой не войдет в противоречие с  решением районного суда, поскольку обязанность покупателя заблокировалась  невозможностью исполнить обязанность продавца, то есть опять же по вине  последнего (Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2021 N 307-ЭС21-5824  по делу N А56-154235/2018).  

При этом такие возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи обратные (реверсивные) обязательства, как обязанность продавца  вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и  взаимозависимый характер.  

Судебный акт лишь фиксирует обязанности сторон расторгнутой сделки в  связи с возникновением реверсивных обязательств, однако не исключает  возможности покупателя с целью защиты своих интересов оставить  оплаченную вещь за собой, чтобы предотвратить возникновение еще больших  убытков применительно к п. 1 ст. 404 ГК РФ.  

Баланс интересов участников дела о банкротстве будет соблюден, если  разрешить данную ситуацию, предоставив покупателю-кредитору,  расторгнувшему договор купли-продажи в связи с дефектом в проданной вещи,  возможность определить ее дальнейшую судьбу: оставить за собой или  передать в конкурсную массу. Оставление вещи за собой не войдет в  противоречие с решением районного суда  

Если покупатель-кредитор оставляет вещь за собой, то размер его  требований в реестре требований кредиторов корректируется: сумма убытков  исчисляется с учетом того, что она частично покрывается стоимостью этой  вещи  

С учетом изложенного суд первой инстанции сальдировал требования  ФИО2 на сумму 7 395 000 руб., установленные при введении процедуры  реструктуризации долгов гражданина требования ФИО2 по основному долгу (по определению Арбитражного суда от  24.10.2022) в счет оставления за собой ФИО2  по ½ долей в праве собственности на земельные участки.  

 Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей  71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями  действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения,  признал обоснованным оставление покупателем вещи за собой, а также  установленный экспертным заключением стоимости доли, на которую  

произведено сальдирование требований кредитора. Указанное предоставляет  кредитору возможность восстановить и защитить нарушенные прав и законных  интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

При названных обстоятельствах, определение суда первой инстанции  отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.  

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в  подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской  Федерации, государственная пошлина не уплачивается.  

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2023 по  делу № А47-13634/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу  ФИО1 - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня  его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой  инстанции.  

Председательствующий судья М.В. Ковалева  

 Судьи Т.В. Курносова  

 А.А. Румянцев