АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                                                                                             дело №А49-8283/2021 

«25» января 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2022 года

Полный  текст решения изготовлен 25 января 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скакалиной Е.А., протоколировании с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

акционерного общества  «Областной агропромышленный холдинг», проезд Свердлова второй, д. 27, Пенза г., Пензенская область, 440026 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 313580925300035, ИНН 

<

***>)

о признании сделки недействительной в части и применении последствий недействительности сделки,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства государственного имущества Пензенской области, 2-й Виноградный проезд, д. 30, Пенза г., Пензенская область, 440066 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Правительства Пензенской области, Московская ул., д. 75, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Пензенского регионального филиала акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», пер. Гагаринский, д. 3, Москва г., 119034; Бекешская ул., д. 39, Пенза г., Пензенская область, 440018 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО2 ул., д. 39А, Пенза г., Пензенская область, 440600 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель  ФИО3 (доверенность, диплом);

от ответчика: представитель ФИО4 (доверенность, диплом); представитель ФИО5.(доверенность, диплом);

от третьих лиц: представитель акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Пензенского регионального филиала ФИО6 (доверенность, диплом); 

от Министерства государственного имущества Пензенской области – не явился, извещен;

от Правительства Пензенской области - не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - не явился, извещен;

установил:

акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора купли-продажи № 1 от 12 февраля 2021 года недействительным в части и о применении последствий недействительности сделки.

Требования заявлены на основании ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 23.08.2021 г. в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества Пензенской области, Правительство Пензенской области, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Пензенского регионального филиала акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Определением от 23.11.2021 года в связи со сменой наименования Департамента государственного имущества Пензенской области  на Министерство государственного имущества Пензенской области, судом в соответствии со ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена наименования третьего лица  Департамента государственного имущества Пензенской области на Министерство государственного имущества Пензенской области.

Судебное заседание назначено на 18.01.2022 г.

Третьи лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Правительство Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явились, о  времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены в соответствии со ст. 122, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 54, 56-57), в том числе, публично путём размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.penza.arbitr.ru/.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, в котором просил признать договор купли-продажи № 1 от 12.02.2021 г., заключенный между акционерным обществом «Областной агропромышленный холдинг» и ФИО1, недействительным полностью, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Представители ответчика в судебном заседании не возражали против уточнения истцом исковых требований.

Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу увеличить или уменьшить размер исковых требований, а также исходя из того, что уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд признает возможным ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворить и считать иск заявленным о признании договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021 г., заключенного между акционерным обществом «Областной агропромышленный холдинг» и ФИО1, недействительным полностью, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельных участков, являющихся предметом договора купли-продажи № 1 от 12 февраля 2021 г., просил производство экспертизы поручить эксперту АНО «Пензенская судебная экспертиза» ФИО7 На разрешение эксперта поставить  вопрос:  «Определить размер рыночной стоимости по состоянию на 27 мая 2020 года следующих объектов недвижимости:

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 998653 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 11870 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:201. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.201 1. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-110 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 58947 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 1650 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:94. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-109 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 115769 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4680 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:071301:2. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-128 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 206304 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 12720 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:200. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/996/2011-127 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 678566 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 11900 м по направлению па север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:198. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/996/2011-093 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1642148 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 5680 м по направлению на запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка -     58:07:020202:199. Документы основания:     Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-092 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 741092 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 2170 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:97. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-147 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 369579 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3190 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:95. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-094 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1068616 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:156. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011.  Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/996/2011-086 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1160277 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:153. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-052 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 415993 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3790 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:154. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агр01 громы шлейный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-051 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1190302 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4520 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:155. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-050 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 220454 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3020 м по направлению на юго-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:031101:5. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-114 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 3512821 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 1660 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020201:155. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-116 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 392701кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3610 м по направлению на юго-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:032001:3. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011.  Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58- 58-07/025/2011-115 от 29.12.2011 г.

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 109052 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 2990 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:96. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-089 от 29.12.2011 г.

В обоснование заявленного ходатайства истец указал, что в рецензии № 61 от 20.12.2021 г., выполненной ООО «Оценка в праве» на отчет об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 г. ООО «Аксиома», указано, что в отчете об оценке грубо нарушены требования законодательства в области оценочной деятельности, а итоговая рыночная стоимость получена с существенными ошибками и не соответствует рынку аналогичных объектов, что привело к значительному занижению итоговой рыночной стоимости земельных участков.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против назначения судебной экспертизы по доводам, изложенным в возражениях. В материалах дела имеется отчет об оценке № 20.41/2 от 27.05.2020, выполненный по заказу истца, проверенный и согласованный профильным подразделением АО «Россельхозбанк» (залогодержатель на момент проведения оценки). Доказательств о недостоверности отчета об оценке № 20.41/2 от 27.05.2020, по результатам которого был проведен аукцион, истцом в материалы дела не представлено. Договор купли-продажи № 1 заключен 12.02.2021 по результатам проведения публичных торгов в форме открытого аукциона, что прямо предусматривает рыночность цены сделки, установленной на момент реализации имущества, поскольку итоговая цена земельных участков сформирована в результате торгов, в конкурентных условиях. Таким образом, ответчик считает, что отсутствуют вопросы, которые могли бы быть поставлены перед экспертом в рамках судебной экспертизы, и ответы на которые были бы юридически значимы для разрешения спора по существу.

Рецензия от 20.12.2021 года №61 составлена не в процессуальном порядке, за пределами судебного разбирательства, по инициативе истца, заинтересованного в исходе настоящего дела. Согласно рецензии, эксперты считают, что необходимо было использовать доходный подход, а не сравнительный (стр.26). Между тем, согласно п. 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (например, оценка права аренды). То есть в отчете об оценке № 20.41/2 от 27.05.2020 был верно применен сравнительный подход. Ответчик считает, что рецензия №61 от 20.12.2021, выполненная ООО «Оценка в праве», не может быть принята в качестве надлежащего допустимого доказательства, поскольку является всего лишь мотивированным обоснованием в случае ходатайства о назначении судебной экспертизы и не может быть юридически значимой для разрешения спора по существу.

Представитель третьего лица акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Пензенского регионального филиала в судебном заседании возражал против назначения судебной экспертизы, так как основания иска не доказаны.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд признает ходатайство представителя истца о назначении судебной экспертизы не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Таким образом, назначение судебной экспертизы является правом суда и допускается в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 №13765/10 по делу №А63-17407/2009.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно указанным выше нормам права, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае, арбитражный суд, с учетом характера спорных отношений, круга обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения ходатайства о проведении по делу экспертизы отсутствуют.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске и дополнении к нему, просил иск удовлетворить.

Представители ответчика в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Пензенского регионального филиала в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, позицию ответчика, просил в удовлетворении иска отказать.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, АО «Областной агропромышленный холдинг» принадлежали на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 58:07:020202:201, 58:07:020204:94, 58:07:071301:2, 58:07:020202:200, 58:07:020202:198, 58:07:020202:199, 58:07:020204:97, 58:07:020204:95, 58:07:020205:156, 58:07:020205:153, 58:07:020205:154, 58:07:020205:155, 58:07:032101:5, 58:07:020201:155, 58:07:032001:3, 58:07:020204:96, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.12.2011 года (т.1 л.д. 46-61).

18.04.2013 года ОАО «Россельхозбанк» (в настоящее время АО «Россельхозбанк») заключило с ОАО «Областной тепличный комплекс» (в настоящее время АО «Областной тепличный комплекс») договор № 

<

***> об открытии кредитной линии на общую сумму, не превышающую 59500000 руб. (т. 3 л.д. 79-109).

В качестве обеспечения исполнения обязательств ОАО «Областной тепличный комплекс» по договору № 

<

***> об открытии кредитной линии от 18.04.2013 заключены: Договор № 

<

***>-7.10 об ипотеке (залоге) земельных участков от 16.09.2013 г. между Кредитором и ОАО «Областной агропромышленный холдинг» (т. 2 л.д. 9-70, т. 3 л.д. 110-141), Договор № 

<

***>-8/1 поручительства от 18 апреля 2013г. между Кредитором и ОАО «Областной агропромышленный холдинг» (т. 3 л.д. 142-150, т. 4 л.д  1-2).

Таким образом, АО «Областной агропромышленный холдинг» выступало в качестве залогодателя АО «Областной тепличный комплекс» по договору №

<

***>-7.10 об ипотеке (залоге) земельных участков, обеспечивающим исполнение обязательств АО «Областной тепличный комплекс» по договору об открытии кредитной линии, заключенному с АО «Россельхозбанк»  №

<

***> от 18.04.2013.

В предмет залога вошли, в том числе, и земельные участки с кадастровыми номерами 58:07:020202:201, 58:07:020204:94, 58:07:071301:2, 58:07:020202:200, 58:07:020202:198, 58:07:020202:199, 58:07:020204:97, 58:07:020204:95, 58:07:020205:156, 58:07:020205:153, 58:07:020205:154, 58:07:020205:155, 58:07:032101:5, 58:07:020201:155, 58:07:032001:3, 58:07:020204:96.

Согласно п. 1.1 договоров поручительства поручитель обязуется отвечать в полном объеме перед кредитором за исполнение заемщиком своих обязательств по договору об открытии кредитной линии от 18 апреля 2013 года, заключенному между АО «Россельхозбанк» и АО «Областной тепличный комплекс».

В связи с неисполнением должниками своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов банк обратился в Железнодорожный районный суд г. Пензы с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, которое было принято к производству суда, возбуждено гражданское дело № 2-459/2017.

Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28.03.2017 года по гражданскому делу № 2-459/2017 по иску АО «Россельхозбанк» к АО «Областной тепличный комплекс», АО «Областной агропромышленный холдинг», ФИО8, ФИО9 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение (т. 4 л.д. 3-36).

Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 02.12.2019 года предоставлена рассрочка исполнения судебного акта (т. 4 л.д. 37-39).

В ходе исполнения определения Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28.03.2017 года по делу № 2-459/2017 обращено взыскание на заложенные по договору залога земельные участки.

На заседании Совета директоров АО «Областной агропромышленный холдинг» от 04.07.2020 года было дано предварительное одобрение на заключение сделки, связанной с возмездным отчуждением земельных участков путем проведения торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, форме подачи предложений о цене земельных участков отдельными лотами (т. 5  л.д.  91-93).

Решение по вопросам повестки дня 3, 4 о согласовании условий реализации недвижимого имущества одобрено единогласно членами совета директоров. 

Продажная стоимость земельных участков была сформирована на основании отчета об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 года, выполненного ООО «Аксиома» (т. 1 л.д. 62-121).

Стоимость земельных участков, определенная по результатам экспертизы составила: за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:201 – 331 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:94 – 23 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:071301:2 – 43 700 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:200 – 258 800 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:198 – 225 200 руб. за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:199 – 516 300 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:97 – 246 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:95 – 122 700 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:156 – 336 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:153 – 364 800 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:154 – 138 100 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:155 – 374 200 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032101:5 – 276 600 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020201:155 – 1 104 400 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032001:3 – 404 900 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:96 – 41 100 руб.

19.01.2021 года в печатном издании газеты «Пензенская правда» № 2 АО «Областной аргопромышленный холдинг» опубликовало извещение о публичных торгах 05.02.2021 в 10 час. 00 мин. по адресу: 

<

...> (кабинет 203) (т. 1 л.д. 146).

АО «Областной агропромышленный холдинг» обратилось в Банк с целью согласования реализации залоговых земельных участков по цене не ниже рыночной определенной в отчете об оценке от 27.05.2020 года.

Как следует из отзыва Банка, указанный отчет был проверен профильным подразделением АО «Россельхозбанк» на основании утвержденной в Банке методики оценки качества отчетов об оценке в рамках Положения 383-П. По результатам проверки Залогодержатель сделал вывод о соответствии Отчета требованиям законодательства РФ и о достоверности приведенных в нем расчетов.

Исходя из компетентного заключения профилирующего подразделения Банка об отсутствии замечаний к рыночной стоимости земельных участков, действующим коллегиальным органом Банка (Кредитный комитет) письмом № 015-39-22/51  от 09.02.2021 года согласована реализация земельных участков с кадастровыми номерами 58:07:020202:201, 58:07:020204:94, 58:07:071301:2, 58:07:020202:200, 58:07:020202:198, 58:07:020202:199, 58:07:020204:97, 58:07:020204:95, 58:07:020205:156, 58:07:020205:153, 58:07:020205:154, 58:07:020205:155, 58:07:032101:5, 58:07:020201:155, 58:07:032001:3, 58:07:020204:96, принадлежащих АО «Областной агропромышленный холдинг», являющихся залоговым обеспечением по договору залога 

<

***>-7.10 от 16.09.2013, в счет погашения задолженности по кредитному договору № 

<

***> от 18.04.2013, заключенному с АО «Областной тепличный комплекс», при условии направления денежных средств в Банк в счет погашения задолженности по кредитному договору № 

<

***> от 18.04.2013, заключенному с АО «Областной тепличный комплекс» (т. 1 л.д. 147-148).

В соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области от 03.07.2009 года № 537-пП «Об утверждении Порядка реализации Пензенской областью  преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Пензенской области» вопросы преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Пензенской области относятся к компетенции Правительства Пензенской области, АО «Областной агропромышленный холдинг» направил в адрес Правительства Пензенской области извещение о намерении продать земельные участки являющиеся предметом договора купли-продажи № 1 от 12 февраля 2021 г. (т. 1 л.д. 122-128).

18.02.2021 года во исполнение поручения Заместителя Председателя Правительства Пензенской области ФИО10 от 17.02.2021 г. № 20-ДБ, Департамент государственного имущества Пензенской области сообщил об отказе от покупки в собственность Пензенской области земельных участков, являющихся предметом договора купли-продажи № 1 от 12 февраля 2021 г. (т. 1 л.д. 129-136).

Таким образом, согласно требованиям ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ОАО «Областной агропромышленный холдинг» был получен отказ субъекта РФ в лице Пензенской области от преимущественного права покупки указанных выше земельных участков. 

После соблюдения указанных процедур АО «Областной агропромышленный холдинг» были организованы торги в форме аукциона, открытого по составу участников (т. 5 л.д. 94-105, т. 6 л.д. 79-85).

02.02.2021 года ИП ФИО1 подал заявку № 1 на участие в аукционе по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, лот № 1 и внес задаток в размере 1 145 560 рублей (т. 6 л.д. 86-88).

Решением комиссии АО «Областной агропромышленный холдинг» от 03.02.2021 года, оформленным Протоколом № 1 определения участников аукциона Акционерного общества  «Областной агропромышленный холдинг» по продаже недвижимого имущества, в связи с поступлением 1 (одной заявки) для участия в торгах в форме аукциона, открытого по составу участников, аукционные торги признаны несостоявшимися, заключен договор купли-продажи земельных участков с ФИО1 (т. 6 л.д. 89-99).

Указанные торги не оспорены.

По результатам торгов был заключен договор купли-продажи № 1 от 12.02.2021 года, согласно которому АО «Областной агропромышленный холдинг» передало в собственность ФИО1:

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 998653 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 11870 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:201. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-110 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 58947 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 1650 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:94. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-109 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 115769 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4680 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:071301:2. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-128 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 206304 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 12720 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:200. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-127 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 678566 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 11900 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:198. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-093 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1642148 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 5680 м по направлению на запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:199. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной   агропромышленный    холдинг»   от   15.08.2011.    Вид.    номер   и   дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-092 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 741092 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 2170 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:97. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-147 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 369579 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3190 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:95. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-094 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1068616 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:156. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-086 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1160277 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:153. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-052 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 415993 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3790 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:154. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-051 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1190302 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4520 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:155. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-050 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 220454 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3020 м по направлению на юго-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:032101:5. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-114 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 3512821 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 1660 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020201:155. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-116 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 392701 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3610 м по направлению на юго-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:032001:3. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-115 от 29.12.2011 г.;

- Земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 109052 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 2990 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:96. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-089 от 29.12.2011 г. (т. 1 л.д. 38-45).

Согласно п. 3.1 договора цена вышеуказанного недвижимого имущества, которая  определена протоколом № 1 от 03 февраля 2021 г.,  составила 4 810 200 руб. без НДС из следующего расчета: за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:201, площадью 99,8653 га – 331 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:94, площадью 5,8947 га – 23 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:071301:2, площадью 11,5769 га  – 44 900 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:200, площадью 20,6304 га – 258 800 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:198, площадью 67,8566 га – 225 200 руб. за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:199, площадью 164,2148 га – 516 300 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:97, площадью 74,1092 га – 246 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:95, площадью 36,9579 га – 122 700 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:156, площадью 106,8616 га – 336 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:153, площадью 116,0277 га  – 364 800 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:154, площадью 41,5993 га  – 138 100 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:155, площадью 119,0302 га – 374 200 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032101:5, площадью 22,0454 га – 276 600 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020201:155, площадью 351,2821 га  – 1 104 400 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032001:3, площадью 38,2701 га  – 404 900 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:96, площадью 10,9052 га – 42 300 руб. 

В соответствие с п. 3.2. договора оплата производится в следующем порядке: задаток, в размере  1 143 060 руб., внесенный Покупателем для участия в аукционе, засчитывается в оплату приобретаемых объектов недвижимости; окончательный расчет и выплата денежных средств в размере 3 667 140 руб. в течение 10 календарных дней с даты подписания настоящего договора.

Согласно п. 7.2 договора купли-продажи от 12.02.2021 года, реализация земельных участков, указанных  в п. 1.1 договора, производится в целях удовлетворения требования Залогодержателя АО «Россельхозбанк». В связи с указанным, Продавец обязуется в 20 - дневный срок с момента получения от Покупателя денежных средств в соответствии с п. 3.5 договора перечислить денежные средства, вырученные от реализации залогового имущества, в сумме 4 810 200 рублей в счет погашения требований АО «Россельхозбанк», по реквизитам, указанным в договоре. После получения АО «Россельхозбанк» денежных средств от Продавца, право залога АО «Россельхозбанк» в отношении земельных участков, указанных в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 342 ГК РФ прекращается. 

Залог земельных участков прекращен в связи с поступлением денежных средств на счет залогодержателя.

Договор купли-продажи от 12.02.2021 года зарегистрирован в  установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи № 1 от 12.02.2021 года является недействительной сделкой в силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ,  ОАО «Областной агропромышленный холдинг» обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021 г., заключенного между АО «Областной агропромышленный холдинг» и ИП ФИО1, недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что согласно информационному письму о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от «16» августа 2021 г. № ОЦ-1928-21, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы», стоимость 1 гектара земли сельскохозяйственного назначения, расположенной в Городищенском районе, варьируется от 25 000 до 30 000 руб. за 1 га (т. 2 л.д. 127). Таким образом, фактически земельные участки являющиеся предметом договора купли-продажи № 1 от 12 февраля 2021 г., проданы ниже их рыночной стоимости. Ущерб АО «ОАПХ» от данной сделки составил 29 969 239,8 руб.

Реализация земельных участков противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведении оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее - Федеральный стандарт), и на момент заключения договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021 г. у отчета об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 года истек рекомендуемый срок действия (6 месяцев) в соответствии с п. 26 Федерального стандарта.

В письменном отзыве на иск, ответчик просил в удовлетворении иска отказать, поскольку истец не привел доказательств факта совершения сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях для любого участника сделки в момент ее заключения, наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о сговоре либо об иных совместных действиях истца и ответчика в ущерб интересам АО «Областной агропромышленный холдинг». Федеральный стандарт, на который ссылается истец, утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 10.07.2015 № 467. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 утвержден новый Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования» (ФСО №11), в котором нет рекомендуемого срока действия отчета об оценке. Кроме того, Федеральным стандартом должны руководствоваться Федеральные органы власти, исполнительные органы власти, органы местного самоуправления, для коммерческих организаций Федеральный стандарт носит рекомендательный характер. Согласно выписке из ЕГРЮЛ истец является коммерческой организацией, основным видом деятельности является «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (68.20), следовательно, для истца исполнение требований Федерального стандарта при реализации земельных участков не является обязательным. Истцом не представлен расчет ущерба. Договор купли-продажи №1 от 12.02.2021 года заключен в результате проведения публичных торгов в форме открытого аукциона, что прямо предусматривает рыночность цены сделки, установленной на момент реализации имущества, поскольку цена имущества формируется в результате торгов, в конкурентных условиях и не может не соответствовать уровню рыночных цен, цена является существенным условием договора купли-продажи, и ее изменение в одностороннем порядке не допускается. Учитывая отмеченный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 N 308-ЭС14-1400 повышенный стандарт поведения лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении деятельности профессиональным участником гражданского оборота (статья 10 ГК РФ), которым является АО «Областной агропромышленный холдинг», ответчик полагает, что общество обращением в письме от 20.01.2021 № 26 к Главе администрации Городищенского района за оказанием содействия в привлечении потенциальных покупателей земельных участков по цене, определенной в независимом отчете об оценке № 20.41/2 от 27.05.2020., проведением публичных торгов с предварительного одобрения Советом директоров (протокол № 128 от 04.07.2020 г),  а также в лице его единоличного исполнительного органа, подтверждая действительность договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021 при его подписании, акта приема-передачи земельных участков, получив оплату по договору, утратило право ссылаться на недействительность исполненного сторонами договора, как в полном объеме так и в его части. Таким образом. ответчик действовал добросовестно, в рамках действующего законодательства, доказательств недобросовестности ответчика истец не представил. Кроме того, торги и заключенный в результате торгов договор купли-продажи № 1 от 12.02.2021 года следует воспринимать как единый юридический состав, а поэтому оспаривать договор возможно только единым требованием с аннулированием результатов торгов, в связи с чем, ответчик считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права (т. 4 л.д. 56-59).

В письменном отзыве на иск Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области сообщает, что 02.03.2021 на основании договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021, заключенного между АО «Областной агропромышленный холдинг» и ИП ФИО1, была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на следующие объекты недвижимости: земельный участок (кад. номер 58:07:0020202:201), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020204:94), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0071301:2), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020202:200), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020202:198), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020202:199), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020204:97), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020204:95), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020205:156), расположенный по адресу: : 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020205:153), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020205:154), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020205:155), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0032101:5), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020201:155), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0032001:3), расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок (кад. номер 58:07:0020204:96), расположенный по адресу: 

<

...>.

В отношении земельных участков с кадастровым номерами 58:07:0032101:5 и 58:07:0032001:3 в ЕГРН имеется запись о об аренде в пользу ООО «Охотничьи просторы +» на основании Договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 09.01.2013 №25зем, дата регистрации 23.04.2013, №58-58-07/012/2013-802.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. (т. 3 л.д. 64).

В письменном отзыве на иск Министерство государственного имущества Пензенской области указало, что в Законе Пензенской области от 23.12.2019 № 3435-ЗПО «О бюджете Пензенской области на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» денежные средства на приобретение земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрены. Департамент письмом от 18.02.2021 №25-794 известил АО «Областной агропромышленный холдинг» об отказе от покупки в собственность Пензенской области спорных земельных участков. Согласно информационному письму о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от «16» августа 2021 г. № ОЦ-1928-21, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы», стоимость 1 гектара земли сельскохозяйственного назначения, расположенной в Городищенском районе, варьируется от 25 000 до 30 000 руб. за 1 га. Таким образом, фактически земельные участки, являющиеся предметом договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021, проданы ниже их рыночной стоимости. Наличие явного ущерба свидетельствует о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, обе стороны знали о наличии явного ущерба. Министерство государственного имущества Пензенской области поддерживает исковые требования в полном объеме, считает их законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению (т. 3 л.д. 68-69). 

В письменном отзыве на иск АО «Российский сельскохозяйственный банк» указало, что сделка по отчуждению земельных участков заключена в результате проведения публичных торгов в форме открытого аукциона, что прямо предусматривает рыночность цены сделки, установленной на момент реализации имущества, поскольку цена имущества формируется в результате торгов, в конкурентных условиях и не может не соответствовать уровню рыночных цен. Таким образом, поскольку стороной истца не доказаны такие основания иска, как: факт совершения сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях для любого участника сделки в момент ее заключения, наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях истца и ответчика сделки в ущерб интересам АО «Областной агропромышленный холдинг», недостоверность Отчёта независимого оценщика № 20.41/2 от 18.08.2020 г., исковые требования являются необоснованными, а применение к спору нормы п. 2 ст. 174 ГК РФ недопустимой. С учётом вышеприведённых обстоятельств, Банк полагает, что оснований для удовлетворения заявленных АО «Областной агропромышленный холдинг» исковых требований не имеется (т. 3 л.д. 76-78).

В письменном отзыве на иск Правительство Пензенской области поддерживает исковые требования в полном объеме, считает их законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Преимущественное право покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения относится к полномочиям субъекта РФ - Пензенской области. Оплата в случае покупки таких земель производится из бюджета Пензенской области по соответствующей строке расходов. В Законе Пензенской области от 23.12.2019 № 3435-ЗПО «О бюджете Пензенской области на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» денежные средства на приобретение земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрены. Департамент письмом от 18.02.2021 №25-794 известил АО «Областной агропромышленный холдинг» об отказе от покупки в собственность Пензенской области земельных участков. Согласно информационному письму о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от «16» августа 2021 г. № ОЦ-1928-21, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы», стоимость 1 гектара земли сельскохозяйственного назначения, расположенной в Городищенском районе, варьируется от 25 000 до 30 000 руб. за 1 га. Таким образом, фактически земельные участки, являющиеся предметом договора купли-продажи № 1 от 12.02.2021, проданы ниже их рыночной стоимости. Наличие явного ущерба свидетельствует о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, обе стороны знали о наличии явного ущерба (т. 5 л.д. 35-36).

Арбитражный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 того же Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Частью 2 той же статьи предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 93 Постановления N 25 Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015, п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Исходя из вышеназванных норм, истец при обращении в суд с соответствующим иском должен доказать, что на момент совершения сделки действия сторон не позволяли ожидать положительного результата и являлись для общества явно убыточными, что было очевидно для любого участника сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Согласно ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Вместе с тем, торги по реализации спорных земельных участков в установленном законном порядке не оспорены, обратного истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано.  

По результатам торгов был заключен договор купли-продажи № 1 от 12.02.2021 г., согласно которому АО «Областной агропромышленный холдинг» передало в собственность ИП ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами 58:07:020202:201, 58:07:020204:94, 58:07:071301:2, 58:07:020202:200, 58:07:020202:198, 58:07:020202:199, 58:07:020204:97, 58:07:020204:95, 58:07:020205:156, 58:07:020205:153, 58:07:020205:154, 58:07:020205:155, 58:07:032101:5, 58:07:020201:155, 58:07:032001:3, 58:07:020204:96.

Земельные участки переданы по акту приема передачи от 12.02.2021 года.

Согласно п. 3.1 договора цена вышеуказанного недвижимого имущества, которая  определена протоколом № 1 от 03 февраля 2021 г.,  составила 4 810 200 руб. без НДС из следующего расчета: за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:201, площадью 99,8653 га – 331 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:94, площадью 5,8947 га – 23 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:071301:2, площадью 11,5769 га  – 44 900 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:200, площадью 20,6304 га – 258 800 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:198, площадью 67,8566 га – 225 200 руб. за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:199, площадью 164,2148 га – 516 300 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:97, площадью 74,1092 га – 246 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:95, площадью 36,9579 га – 122 700 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:156, площадью 106,8616 га – 336 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:153, площадью 116,0277 га  – 364 800 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:154, площадью 41,5993 га  – 138 100 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:155, площадью 119,0302 га – 374 200 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032101:5, площадью 22,0454 га – 276 600 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020201:155, площадью 351,2821 га  – 1 104 400 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032001:3, площадью 38,2701 га  – 404 900 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:96, площадью 10,9052 га – 42 300 руб.

В соответствии с определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 28.03.2017 года по договору №

<

***>-7.10 о залоге недвижимости от 16.09.2013 года начальная продажная стоимость установлена: за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:201, залоговой стоимостью 249 787 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:94, залоговой стоимостью 16 512 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:071301:2, залоговой стоимостью 9 675 руб.,  за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:200, залоговой стоимостью 57 233 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:198, залоговой стоимостью 189 974 руб.,  за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020202:199, залоговой стоимостью 385796 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:97, залоговой стоимостью 209 410 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:95, залоговой стоимостью 104 404 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:156, залоговой стоимостью 269 610 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:153, залоговой стоимостью 275 114 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:154, залоговой стоимостью 37 926 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020205:155, залоговой стоимостью 209 926 руб. , за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032101:5, залоговой стоимостью 41 366 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020201:155, залоговой стоимостью 691 999 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:032001:3, залоговой стоимостью 41 925 руб., за земельный участок с кадастровым номером 58:07:020204:96, залоговой стоимостью 30 831 руб.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что земельные участки были реализованы по цене, превышающей как залоговую, так и определенную отчетом об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 г., выполненного ООО «Аксиома».

Спорные земельные участки проданы по цене 4 810 200 руб., т.е. по цене выше установленной продажной стоимости. То обстоятельство, что стоимость 1 гектара земли сельскохозяйственного назначения, расположенной в Городищенском районе, варьируется от 25 000 до 30 000 руб. за 1 га согласно информационному письму о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от «16» августа 2021 г. № ОЦ-1928-21, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы», является выше, само по себе не свидетельствует о том, что земельные участки могут быть фактически проданы по указанной цене, следовательно, не может безусловно подтверждать нарушение прав истца на реализацию имущества по более выгодной цене. 

Начальная продажная стоимость спорных земельных участков установлена вступившими в законную силу судебными актами Железнодорожного районного суда г. Пензы; реализация состоялась по цене предложения по итогам публичных торгов, и эта цена превысила начальную. Достаточных доказательств тому, что объекты недвижимости реально можно было продать по более высокой цене, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, представленное истцом письмо о рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения от «16» августа 2021 г. № ОЦ-1928-21, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы», не может являться допустимым доказательством по делу также ввиду того, что не содержит актуальные сведения нормативного характера. В настоящее время действующим Приказом Минэкономразвития России является Приказ от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 

С целью определения размера рыночной стоимости спорных земельных участков  по состоянию на 27.05.2020 года представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Круг надлежащих и относимых доказательств в каждом конкретном деле определяется, исходя из существа спора. 

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В настоящем деле истец заявляет о наличии оснований для оспаривания сделки по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 174 ГК РФ. Соответственно, в предмет доказывания входит установление факта причинения явного ущерба интересам заявителя в результате сговора участников сделки.

Таким образом, истец при обращении в суд с соответствующим иском должен доказать, что на момент совершения сделки действия сторон не позволяли ожидать положительного результата и являлись для общества явно убыточными, что было очевидно для любого участника сделки.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены достоверные доказательства, подтверждающие довод истца о наличии противоречивых сведений о цене проданного имущества.

Представленный в материалы дела отчет об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 г., выполненный ООО «Аксиома», содержащий сведения о рыночной стоимости спорных земельных участков истцом не оспорен, следовательно, основания для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы у суда отсутствуют, поскольку установление объективной истины не входит в задачи судопроизводства в арбитражном суде.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы, арбитражный суд исходит из конкретных обстоятельств настоящего дела. Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64 Кодекса) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 данного Кодекса. Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Истцом также представлена в материалы дела рецензия №61, выполненная ООО «Оценка в праве», на отчет об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 г., выполненный ООО «Аксиома», в соответствии с выводами которой оценщиком были грубо нарушены требования законодательства в области оценочной деятельности, а итоговая рыночная стоимость получена с существенными ошибками и не соответствует рынку аналогичных объектов, что привело к значительному занижению итоговой рыночной стоимости объекта.  Данная рецензия не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку рецензия является субъективным мнением специалиста, который не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Рецензия от 20.12.2021 года № 61 составлена не в процессуальном порядке, за пределами судебного разбирательства, по инициативе истца, заинтересованного в исходе настоящего дела.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего дела без назначения судебной экспертизы, по имеющимся в деле доказательствам. 

Статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства - свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, стороны свободны в заключении договора, в том числе, и по вопросу установления его цены.

Применительно к настоящему делу по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, подлежат доказыванию следующие обстоятельства:

- сделка заключена на заведомо и значительно невыгодных условиях,

- данные невыгодные условия были заведомо известны и очевидны для любого участника сделки в момент ее заключения.

Однако данные обстоятельства истцом не доказаны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также действия в обход закона с противоправной целью или заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав не допускаются. 

В этой связи, согласно разъяснениям, данными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 ГК РФ). 

Таким образом, признаком признания той или иной сделки недействительной и применений последствий недействительности ничтожной сделки, необходимо наличие факта злоупотребления правом участниками гражданско-правовых отношений своими правами, либо совершение ими действий, запрещенных правовыми нормами в момент совершения такой сделки (т.е. в момент ее заключения). 

Участник гражданского оборота должен действовать с достаточной степенью разумности и осмотрительности особенно при отчуждении объектов недвижимости, установив рыночную стоимость отчуждаемого имущества, в связи с чем,  АО «Областной агропромышленный комплекс» должно было знать о том, что вследствие продажи объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости наносится существенный вред обществу.  

При условии соблюдения требований к форме сделки, наличию соответствующих полномочий подписанта спорного договора купли-продажи и отсутствия каких-либо нарушений законодательства при заключении сделки, отсутствуют основания для признания сделки недействительной. 

Таким образом, истцом не доказано наличия сговора либо иных совместных действий между сторонами сделки, направленных на причинение ущерба интересам общества.

   В силу ч. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

   Согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Учитывая, что спорный договор заключен истцом добровольно, и обязательства по спорному договору исполнены ответчиком в полном объеме, арбитражный суд приходит к выводу о том, что поведение истца давало ответчику как добросовестному участнику сделки основание полагаться на действительность сделки. 

Принимая во внимание, что договор №

<

***>-7.10 об ипотеке (залоге) земельных участков, обеспечивающий исполнение обязательств АО «Областной тепличный комбинат» по договору об открытии кредитной линии, заключенному с АО «Россельхозбанк» №

<

***> от 18.04.2013 г. не оспорен, недействительным не признан, стоимость земельных участков сформирована на основании вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции и оценочной экспертизы, прошедшей проверку залогодержателя как лица, заинтересованного в получении максимальной прибыли от продажи имущества, основания для квалификации экономически целесообразной сделки как ущерба у суда отсутствуют. 

Фактически требования истца направлены на преодоление судебного акта суда общей юрисдикции.

Таким образом, при условии соблюдения требований к форме сделки, наличию соответствующих полномочий подписанта спорного договора купли-продажи и отсутствия каких-либо нарушений законодательства при заключении сделки, арбитражный суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, в частности отчет об оценке №20.41/2 от 27.05.2020 года, выполненный ООО «Аксиома», которым была определена рыночная стоимость спорных земельных участков, аукционную документацию на право заключения договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи №1 от 12.02.2021 года недействительным по пункту 2 статьи 174 ГК РФ.

В связи с чем, исковые требования АО «Областной агропромышленный холдинг» о признании договора купли-продажи № 1 от 12 февраля 2021 г. недействительным и о применении последствий недействительности сделки по заявленным истцом основаниям удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Определением арбитражного суда от 23.08.2021 года судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области совершать регистрационные действия в отношении спорных земельных участков.

Согласно ч. 4 ст. 96 АПК РФ обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта.

   В силу ч.5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

   Из смысла статей 90, 93, 97 АПК РФ следует, что отмена принятой судом обеспечительной меры возможна в случае, когда отпали основания, по которым были приняты такие меры.

 Поскольку исковые требования АО «Областной агропромышленный холдинг» оставлены без удовлетворения, необходимости в обеспечительных мерах не имеется, в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в силу п.5 ст. 96, ст. 97 АПК РФ меры по обеспечению иска подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 96, 97, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» оставить без удовлетворения,  расходы по оплате госпошлины отнести на истца. 

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Пензенской области от 23.08.2021 года по делу №А49-8283/2021, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области совершать регистрационные действия в отношении:

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 998653 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 11870 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:201. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-110 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 58947 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 1650 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:94. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-109 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 115769 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4680 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:071301:2. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-128 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 206304 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 12720 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:200. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-127 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 678566 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 11900 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:198. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-093 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1642148 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 5680 м по направлению на запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020202:199. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной   агропромышленный    холдинг»   от   15.08.2011.    Вид.    номер   и   дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-092 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 741092 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 2170 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:97. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-147 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 369579 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3190 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:95. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-094 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1068616 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:156. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-086 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1160277 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:153. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-052 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 415993 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3790 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:154. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-051 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 1190302 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 4520 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020205:155. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-050 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 220454 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3020 м по направлению на юго-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:032101:5. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-114 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 3512821 кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 1660 м по направлению на север от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020201:155. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-116 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 392701 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 3610 м по направлению на юго-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:032001:3. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/025/2011-115 от 29.12.2011 г.;

- Земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая площадь 109052 кв.м, Адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, примерно в 2990 м по направлению на северо-восток от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка - 58:07:020204:96. Документы основания: Приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» от 15.08.2011. Вид. номер и дата государственной регистрации права: Собственности № 58-58-07/996/2011-089 от 29.12.2011 г.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

 Судья                                                                                                    Г.В. Алексина