АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                        Дело № А14-2480/2020

«31» августа 2020 г.                                                                                            

резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2020 г.

в полном объеме решение изготовлено 31 августа 2020 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Пригородовой Л.В.,

при ведении протокола помощником судьи Гусевой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества «Управляющая компания Центрального района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 318482700033204, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, (ответчик 1)

о взыскании 188 383 руб. 71 коп. задолженности за содержание и ремонт жилья за период

с 01.08.2017 по 31.12.2019, 7 903 руб. 48 коп. - пени по состоянию на 20.01.2019, 2 183 руб. 87 коп. задолженности за оказание услуг ОДН,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 доверенность б/н от 02.08.2019 (сроком на 3 года), диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО3 доверенность б/н от 20.01.2020, диплом, паспорт, 

установил:

акционерное общество «Управляющая компания Центрального района» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 1), о взыскании в соответствии с долей в праве общей собственности, 188 383 руб. 71 коп. задолженности за содержание и ремонт жилья за период с 01.08.2017 по 31.12.2019, 14 438 руб. 61 коп. пени по состоянию на 20.01.2019, 2 183 руб. 87 коп. задолженности за оказание услуг ОДН, и индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик 2) о взыскании, в соответствии с долей в праве общей собственности, 59 489 руб. 59 коп. задолженности за содержание и ремонт жилья за период с 01.08.2017 по 31.12.2019, 4 559 руб. 56 коп. пени по состоянию на 20.01.2019, 689 руб. 64 коп. - задолженности за оказание услуг ОДН.

Определением суда от 02.03.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением суда от 26.03.2020 судом приняты уточнения исковых требований, в котором истец просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1: 188 383 руб. 71 коп. задолженности за период с 01.08.2017 по 31.12.2019 за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 14 438 руб. 61 коп. пени по состоянию на 20.01.2019 и задолженность за оказание услуг ОДН в размере 2 183 руб. 87 коп.

В материалы дела, от ИП ФИО1, поступил отзыв на исковое заявление, в котором она возражает против удовлетворения исковых требований, считая представленные истцом счета и акты выполненных работ ненадлежащими доказательствами по делу, указывая, что в материалах дела отсутствует калькуляция тарифа на обслуживание.

Определением суда от 22.04.2020 осуществлен переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В возражениях на исковые требования ИП ФИО1 - ответчик указывает на отсутствие подписи бухгалтера, уполномоченного лица в сводных актах выполненных работ, счетах; обращает внимание на ошибки в расчете неустойки. 

В судебном заседании 24.08.2020 истец уточнил исковые требования, в связи с оплатой ИП ФИО4 задолженности, просил взыскать с ИП ФИО1 188 383 руб. 71 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 2 183 руб. 87 коп. задолженности за ОДН, 7 903 руб. 48 коп. пени по состоянию на 20.01.2019.

Ответчик - ИП ФИО1, возражая против удовлетворения заявленных требований, поясняла, что у помещения, принадлежащего ответчику, отсутствуют общие помещения, которые могли бы обслуживаться истцом согласно перечню услуг по содержанию общего имущества; нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, имеет обособленный вход-выход во внутренние помещения.

Нежилое помещение фактически не имеет сообщения с многоквартирным домом. В силу конструктивных особенностей расположения и отсутствия сообщения (доступа), спорного нежилого помещения не имеет возможности использовать общее имущество; также как жители и собственники жилых помещений в составе дома не имеют возможности использовать помещения и имущество, входящие в состав спорного нежилого помещения. Таким образом, спорное нежилое помещение является конструктивно изолированным нежилым   помещением,   с   отдельным   входом,   предназначенным для самостоятельного использования, не имеющего мест общего пользования совместно с жилым домом.

Кроме того, ответчик пояснила, что согласно п. 197 Списка объектов культурного наследия, расположенных на территории Воронежской области, внесенных в единых государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ по состоянию на 10.02.2020, являющегося общедоступной информацией согласно сайту https://www.govvrn.ru/, установлено, что дом № 48 по ул. Проспект Революции г. Воронежа относится к объектам культурного наследия и находится под особой охраной.

В соответствии с п. 6 ст. 45 Федерального закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ),  к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности. 

А так как  истцом не представлено: разрешения на проведения работ в отношении памятников культуры, выданного ему или подрядной организации; соответствующего решения собственниками помещений дома; доказательств согласования объема и стоимости ремонтных работ с ответчиком, а также с Управлением по охране объектов культурного наследия, в т.ч. согласования необходимости в их проведении, по мнению ответчика, оснований для возложения на него расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома не имеется.

Кроме того, ответчик поясняет, что арендатором помещения – ИП ФИО5 заключен договор № 5 от 15.10.2019 с ООО «Картэль» на предоставление ему коммунальных услуг, в связи с чем, оснований для взыскания с ИП ФИО1 расходов по содержанию общего имущества у истца не имеется. 

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.08.2020.

Из материалов дела следует, что на основании протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 26.03.2013, в том числе многоквартирным домом 48 по проспекту Революции г.Воронежа (лот №55), ОАО «УК Центрального района» (истец по делу, в настоящее время – АО «УК Центрального района») признано победителем конкурса, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения за 1 кв. м в месяц установлен в размере 11 руб. 37 коп.

В период с 01.08.2017 по 31.12.2019 АО «УК Центрального района» осуществляло функции по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного жилого дома №48 по проспекту Революции г.Воронежа.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений МКД №48 по проспекту Революции г.Воронежа, оформленным протоколом от 26.10.2013, стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и дополнительных работ и услуг в расчете на 1 кв.м. общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД, установленная решениями общего собрания собственников, подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен, рассчитываемый Федеральной службой государственной статистики за каждый предыдущий год в целом по РФ по товарам и услугам. Индексация производится с первого числа июля каждого календарного года начиная с первого года действия договора или с первого года действия дополнительных соглашений к договору, утвержденных в соответствии с решениями общего собрания собственников МКД об изменении условий стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и дополнительных работ и услуг.

С 01.07.2013 указанный тариф проиндексирован на 106,5% (по отношению к июлю 2012 года) и составил 12 руб. 10 коп. С 01.07.2014 тариф проиндексирован на 107,5% (по отношению к июлю 2013 года) и составил 13 руб. 02 коп. С 01.07.2015 размер платы проиндексирован на 115,6% (по отношению к соответствующему месяцу 2014 года и составил 15 руб. 05 коп. С 01.07.2016 тариф проиндексирован на 107,2% (по отношению к июлю 2015 года) и составил 16 руб. 13 коп. С 01.07.2017 тариф проиндексирован на 103,9% (по отношению к июлю 2016 года согласно справочной информации «Индекс потребительских цен» по данным Росстата) и составил 16 руб. 76 коп. за 1 кв. м общей площади нежилого помещения. 

Ответчику на праве собственности принадлежит 19/25 доли расположенного в многоквартирном жилом доме №48 по проспекту Революции г.Воронежа нежилого помещения, площадью 497,4 кв.м., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Стоимость услуг по содержанию и техническому обслуживанию согласно расчету истца в спорный период составила 188 383 руб. 71 коп.; задолженность за оказание услуг ОДН составила 2 183 руб. 87 коп.  

При этом стоимость услуг определена истцом исходя из площади спорного помещения, принадлежащего ответчику, тарифа, установленного протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 26.03.2013, с учетом его ежегодной индексации.

Обязательство по оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников за указанный период ответчик не исполнил.

Ссылаясь на то, что ответчик не возмещает расходы истца по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества вышеуказанного дома, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Из части 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании решения этого собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Материалами дела подтверждается, что АО «УК Центрального района» признано победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №48 по проспекту Революции г. Воронежа.

В силу пункта 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией.

В соответствии с пунктом 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Следовательно, с момента признания АО «УК Центрального района» победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и с момента выбора собственниками АО «УК Центрального района» в качестве управляющей организации у истца возникли права и обязанности по содержанию и техническому обслуживанию недвижимого имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Согласно части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу пунктов 1, 2, 3 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Подпункт а) пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 предусматривает, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.

Из правового регулирования заложенного положениями статей 39, 158, 161, 162 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в доме и обязан заключить договор с управляющей организацией.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, состоящую из платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (подпункт 1 пункта 2 статьи 154 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (пункт 1 статьи 155 ЖК РФ).

На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, именно собственнику помещения, находящемуся в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

В свою очередь управляющая компания также связана условиями о перечне работ и услуг и их стоимости, определенными собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования в части сторон договора и его предмета.

В соответствие со статьей 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение коммунальные услуги.

Из положений части 4 статьи 158 ЖК РФ следует, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в доме устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании и является обязательным для всех собственников помещений.

Таким образом, истец имеет право требовать оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества только в размере, установленном решением общего собрания, ответчик при этом также обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в размере, установленном решением общего собрания.

До настоящего времени решение общего собрания, принятое 26.10.2013, оформленное протоколом от 26.10.2013, а также результаты конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, оформленные протоколом от 26.03.2013, не признаны судом недействительными, в связи с чем, указанные решения являются обязательными для ответчика.

Сумма основной задолженности ответчика перед истцом составила 188 383 руб. за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и 2 183 руб. 87 коп. за услуги ОДН, подтверждается представленными в дело документами.

При этом, расчет стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужды, приходящихся на площадь принадлежащего ответчику нежилого помещения, произведен истцом с применением законодательно утвержденных тарифов и нормативов потребления на общедомовые нужды. 

Расчет судом признан верным, возражений и контррасчета ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылался на наличие заключенного 15.10.2019 года арендатором нежилого помещения ИП ФИО5 договора с ООО «Картэль», на предоставление ему коммунальных услуг.

Между тем, указанный довод судом не принимается, ввиду следующего.

Как указано ранее, согласно ст.ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом, факт передачи помещения в аренду не освобождает собственника от этой обязанности.

Аналогичная правовая позиции изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4910/10 от 09.11.2010 и N 16646/10 от 12.04.2011, N 13112/12 от 21.05.2013, определения Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 302-ЭС17-4722 по делу N А33-7963/2016, от 17.10.2019 N 310-ЭС19-17542 по делу N А08-15177/2017.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, доказательств наличия заключенного между арендатором и управляющей организацией (истцом) договора, предусматривающего обязательство арендатора оплачивать расходы по содержанию общего имущества, ответчиком не представлены, в связи с чем, обязанность по оплате управляющей организации расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Кроме того, материалами дела, в том числе техническим паспортом, анкетой многоквартирного дома, не подтверждается довод ответчика об обособленности и автономности нежилого помещения от многоквартирного дома.

Нежилое помещение расположено на 3 этаже МКД,  доказательств автономности инженерных систем не ответчиком представлено.

Принадлежащее ответчику нежилое помещение, является неотъемлемой частью жилого здания как единого недвижимого комплекса, имеющего общие коммуникации, конструкции, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего домовладения.

Факт наличия отдельного от жилого дома входа однозначно не свидетельствует о том, что встроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости отдельный от многоквартирного дома и не является основанием для его исключения из состава МКД, поскольку в силу пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) и статьи 36 ЖК РФ помещения в МКД характеризуются также общими коммунальными сетями, несущими стенами, перекрытием, подвалом, чердаком и иными конструктивными элементами. Сведения о том, что помещение является обособленным, не подключено к централизованным сетям МКД, вынесено за пределы общего имущества МДК, в материалах дела отсутствуют.

Однако, даже отсутствие в помещениях ответчика инженерных систем, являющихся общими с многоквартирным домом, не лишает конструктивных элементов дома и помещения, принадлежащего ИП ФИО1, статуса общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с положениями раздела 8 ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил № 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Из анализа вышеприведенных правовых норм вытекает, что собственники нежилых помещений, не заключившие договор на управление многоквартирным домом, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

При этом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества и платы за коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг и иные услуги не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Данная правовая позиция сформирована также в постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11.

Начисление платы за содержание и ремонт общего имущества истцом производилось в соответствии с действующими тарифами. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг. 

Факт выполнения работ и оказания услуг АО «УК Центрального района» по содержанию и текущему ремонту спорного МКД за спорный период подтверждается договорами с подрядными организациями, актами, иными материалами дела, и не оспорен надлежащими доказательствами ответчиком.

В связи с изложенным суд считает установленным материалами дела факт осуществления истцом, как управляющей организацией, в заявленный период деятельности по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного жилого дома №48 по проспекту Революции г. Воронежа.

Ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме в соответствии со статьями 407, 408 ГК РФ суду не представил, сумму задолженности не оспорил, контррасчет не представил.

Кроме того, возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик  ссылается на п. 6 ст. 45 Федерального закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» » (далее - Закон № 73-ФЗ), поясняя, что, согласно п. 197 Списка объектов культурного наследия, расположенных на территории Воронежской области, внесенных в единых государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ по состоянию на 10.02.2020, установлено, что дом № 48 по ул. Проспект Революции г. Воронежа относится к объектам культурного наследия и находится под особой охраной, что влечет за собой необходимость наличия у управляющей организации разрешения на проведения работ в отношении памятников культуры, выданного ему или подрядной организации; соответствующего решения собственниками помещений дома; доказательств согласования объема и стоимости ремонтных работ с ответчиком, а также с Управлением по охране объектов культурного наследия, в т.ч. согласования необходимости их проведения. 

В соответствии с преамбулой Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также на реализацию прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 48 Закона N 73-ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются данным Законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации. Бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник такого объекта с учетом требований Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 40 Закона N 73-ФЗ сохранение объекта культурного наследия в целях указанного Федерального закона - направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Статьей 47.3 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

На основании изложенных выше норм права, затраты на эксплуатационные услуги по содержанию здания подлежат возмещению ответчиком, как пользователем помещения.

Согласно статье 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

В силу п. 1.2 ст. 161 ЖК состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения должна обеспечиваться безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации.

В перечень эксплуатационных услуг по содержанию объекта относятся все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги по содержанию и обслуживанию, эксплуатации жилого фонда.

На основании ст. 161 ЖК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения, включающий:

- работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;

- работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме, включающая работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов и иные работы.

Согласно Правилам оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:

а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;

д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.

Исполнение истцом, как управляющей организацией своих обязанностей подтверждается материалами дела, в том числе заключенными с подрядными организациями договорами, обратного суду не представлено. 

Приняв на себя обязанность по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, управляющая компания приняла на себя и обязанность по его сохранению.

С учетом ранее изложенного, ссылку ответчика на положения п. 6 ст. 45 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации,  в соответствии с которой, к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности, суд считает несостоятельной, поскольку в отношении спорных помещений охранное обязательство не оформлялось, обратного материалы дела не содержат; что не освобождает собственника нежилого помещения, находящегося в неразрывной связи с многоквартирным домом, от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Как указано ранее, данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на внутреннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом судом оценивается относимость, допустимость и взаимная связи доказательств в их совокупности.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статьи 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частью 31 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности за оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в размере 188 383 руб. за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и 2 183 руб. 87 коп. за услуги ОДН, подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени по состоянию на 20.01.2019 в размере 7 903 руб. 48 коп.

Согласно статьям 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право кредитора требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Срок внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома установлен пунктом 1 статьи 155 ЖК РФ, согласно которому плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года) лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Частью 14 статьи 155 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 3 ноября 2015 года №307-ФЗ, действующей с 1 января 2016 года) предусмотрено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Проверив правильность представленного расчета суммы пени, суд установил, что расчет пени соответствует обстоятельствам спора и не нарушает прав ответчика. 

О снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ с предоставлением необходимых доказательств несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства, ответчиком в ходе рассмотрения спора не заявлялось, контррасчета пени не представлено.

Заявленная истцом к взысканию сумма пени соразмерна характеру и последствиям нарушения обязательства, периоду просрочки исполнения обязательства. Таким образом, оснований для уменьшения размера пени в порядке положений статьи 333 ГК РФ судом не усматривается.

Поскольку ответчиком допущено нарушение установленного договором срока исполнения обязательств, учитывая, что ответчиком не представлены доказательства отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 ГК РФ, суд признает правомерным начисление ответчику пени и подлежащим удовлетворению в размере 7 903 руб. 48 коп.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика и составляют 6 954 руб. 00 коп.

Поскольку при подаче иска по платежному поручению №931 от 26.07.2019 и платежному поручению №65 от 20.01.2020 истец уплатил госпошлину в доход федерального бюджета в размере 8 395 руб., с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 6 954 руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины, при этом государственная пошлина в размере            1 441 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 65,110,167-171,176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318482700033204, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, в пользу акционерного общества «Управляющая компания Центрального района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> 383 руб. 71 коп. задолженности за период с 01.08.2017 по 31.12.2019, 7 903 руб. 48 коп. - пени по состоянию на 20.01.2019, 2 183 руб. 87 коп. задолженности за услуги ОДН; 6 954 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины. 

Возвратить акционерному обществу «Управляющая компания Центрального района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, из федерального бюджета                1 441 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежном поручению № 65 от 20.01.2020.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Воронежской области, в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                                                                                             Л.В. Пригородова