АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А46-11981/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Рахматуллина И.И., судей Демидовой Е.Ю.,  

 ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финансы и инвестиции» на решение от 14.04.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 29.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Горобец Н.А., Веревкин А.В., Дябин Д.Б.) по делу № А46-11981/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» (644043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (625048, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об оспаривании отчета об оценке имущества, установлении стоимости объекта незавершенного строительства,  

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, общества с ограниченной ответственностью «Бюро пожарной безопасности», общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «СтройГарант», общества с ограниченной ответственностью «Финансы и инвестиции», акционерного общества «Дом групп» в лице конкурсного управляющего Елисоветского Олега Ильича, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, ФИО4, ФИО5,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» (далее – общество «Л-Финанс», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города  

Омска (далее – департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Айра торрес» (далее – общество «Айра торрес») о признании недостоверным отчета об оценке от 19.03.2024 № 159/11 (далее – отчет № 159/11); установлении начальной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321 площадью застройки 1 966,1 кв. м степенью готовности 73% (далее – объект № 21321), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624 (далее – участок № 14624) по адресу: 

<

...>, в размере 42 154 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС) - 20% в размере 7 025 666 руб. 67 коп.  

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бюро пожарной безопасности», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, ФИО4, ФИО5, межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Строй-Гарант», акционерное общество «Дом Групп» в лице конкурсного управляющего Елисоветского Олега Ильича, общество с ограниченной ответственностью «Финансы и инвестиции» (далее – общество «Финансы и инвестиции»).  

Решением от 14.04.2025 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 29.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен. Признан недостоверным отчет № 159/11; установлена начальная стоимость спорного объекта незавершенного строительства в размере 36 863 333 руб. 33 коп. без НДС; распределены судебные расходы.  

Общество «Финансы и инвестиции», не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на недопустимость принятия заключения эксперта от 04.02.2025 № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 (далее – заключение № 22ПЭМ-10-02/2024-2025), составленного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Профекс» (далее – общество «Профекс») ФИО6 (далее – ФИО6), что подтверждается рецензией специалиста ФИО7 (далее – ФИО7). Кроме того, рыночная стоимость объекта на 19.03.2025 составляла 153 300 000 руб. (отчет № 159/11) при этом летом 2024 года объект выставлялся департаментом на торги за 132 475 903 руб. Таким образом, заключение № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 кратно занизило стоимость объекта. Суды неправомерно отказали в проведении повторной экспертизы.  

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. 

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Из материалов дела следует и судами установлено, что вступившим в законную силу решением от 08.02.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4475/2023 общество «Л-Финанс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО8 (далее – управляющий).  

Обществу «Л-Финанс» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства № 21321 площадью застройки 1 996,1 кв. м степенью готовности 73% на земельном участке № 14624.  

Постановлением от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21978/2023 указанный объект изъят у общества «Л-Финанс» путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299).  

В связи с принятием соответствующего постановления по делу № А46-21978/2023 департаментом размещено сообщение о торгах объекта № 21321 (сообщение опубликовано 06.06.2024).  

Поскольку в рамках дела № А46-21978/2023 не установлена начальная продажная цена объекта при проведении публичных торгов, стоимость указанного объекта определена на основании отчета № 159/11 и составила 132 475 903 руб. (с учетом НДС 20%).  

Полагая, что такая стоимость, определенная отчетом № 159/11, не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, управляющий обратился в суд с иском по настоящему делу.  

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из результатов проведенной в рамках рассмотрения дела судебной экспертизы, отраженных в заключении № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 (установлено несоответствие стоимости объекта отчету № 159/11 как на 19.03.2024, так и на текущее время); данное заключение признано надлежащим доказательством по делу (статья 67, 68 АПК РФ), а представленная рецензия ФИО7 отклонена. В этой связи начальная стоимость объекта № 21321 установлена в 36 863 333 руб. 33 коп. без НДС.  

Суд округа считает, что имеются основания для отмены судебных актов в силу следующего.  

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.  

Целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства  

объекта; определение правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды.  

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации, в частности Правилами № 1299.  

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса).  

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяются нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).  

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.  

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).  

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).  

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству  

лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).  

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно достоверности отчета № 159/11, выполненного обществом «Айра Торрес».  

С целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу «Профекс» (эксперту ФИО6).  

По результатам экспертизы подготовлено заключение от 04.02.2025 № 22ПЭМ-10-02/2024-2025, согласно которому отчет общества «Айра торрес» № 159/11 не соответствует законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки на 19.03.2024. Рыночная стоимость объекта № 21321, расположенного на участке № 14624, по состоянию на 19.03.2024 составляет: 42 154 000 руб. (в том числе НДС - 20%). 35 128 333 руб. 33 коп. (без НДС -20%). 7 025 666 руб. 67 коп. (НДС - 20%). Рыночная стоимость объекта № 21321 по состоянию на текущий момент составляет: 44 236 000 руб. (в том числе НДС - 20%). 36 863 333 руб. 33 коп. (без НДС -20%). 7 372 666 руб. 67 коп. (НДС - 20%).  

Выражая несогласие с заключением общества «Профекс» № 22ПЭМ-10-02/2024-2025, общество «Финансы и инвестиции», помимо прочего и в качестве основного довода указывало (со ссылкой на представленную рецензию от 27.02.2025, подготовленную ФИО7) на то, что строительный объем объекта незавершенного строительством, определенный экспертом, равен 9 712 куб. м; такая же величина отражена в отчете общества «Айра торрес» № 159/11; при этом ни в одном документе не представлен расчет данного объема или ссылка на документ или иной источник, подтверждающий такую величину. В техническом паспорте указан объем в размере 37 905 куб. м, при высоте этажа не менее 3-х метров. Уменьшение строительного объема почти в 4 раза привело к существенному занижению итоговой рыночной стоимости объекта. Кроме того, в заключении № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 допущены те же ошибки, что и в отчете № 159/11 (экспертом скопирована расчетная таблица и прочее). В этой связи общество «Финансы и инвестиции» просило назначить повторную экспертизу.  

При наличии обоснованного ходатайства стороны о назначении повторной экспертизы суд не вправе произвольно, немотивированно отказать в его удовлетворении, поскольку это противоречит принципам состязательности и равноправия сторон, а также тому, что принимаемое арбитражным судом определение должно быть мотивированным (статьи 8, 9, 15 АПК РФ).  

Отклоняя возражения общества «Профекс», суды сослались на то, что процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности  

не предусматривает рецензирование экспертных заключений; рецензия является мнением специалиста, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований и не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы другого эксперта. Специалист ФИО7 не привлекался судом к участию в деле в качестве эксперта или специалиста, не предупреждался об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, судами приняты пояснения эксперта ФИО6, в том числе в письменном виде, представленные в суд апелляционной инстанции во исполнение определения от 02.07.2025. Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа в удовлетворении ходатайства общества «Финансы и инвестиции» о назначении повторной экспертизы.  

Между тем, судами не учтено, что само по себе заключение эксперта не обладает для суда заранее установленной силой и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу (части 4, 5 статьи 71 АПК РФ). При этом к оценке заключения эксперта требуется специфический подход, поскольку это доказательство основано на использовании специальных знаний, которыми не располагают стороны.  

Вследствие этого, исходя из принципов состязательности и равноправия сторон, арбитражный процессуальный закон предусматривает способы исследования и оценки заключения эксперта на предмет его научности, обоснованности, непротиворечивости, которые включают в себя как оглашение и непосредственное исследование собственно самого заключения эксперта, так в том числе вызов и допрос экспертов, получение консультации (разъяснения) специалиста (часть 3 статьи 86, статья 87.1 АПК РФ).  

Кроме того, при оценке заключения эксперта стороны не ограничены арбитражным процессуальным законом в представлении рецензии на соответствующее заключение эксперта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 № 305-ЭС17-11486, от 04.03.2021 № 305-ЭС20-10335). Подобная рецензия хоть и не может быть положена в основу решения по существу требований при наличии в деле заключения эксперта, однако содержащиеся в ней сведения могут быть приняты во внимание судами при разрешении ходатайства стороны о назначении повторной экспертизы.  

В рассматриваемом случае, вопреки данным принципам арбитражного процесса, суд первой инстанции отказал обществу «Финансы и инвестиции» в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы без исследования и оценки вышеназванной рецензии на заключение эксперта, не мотивировал основания отклонения рецензии на экспертное заключение (в частности, доводы относительно строительного объема объекта).  

Так, из заключения № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 следует, что экспертом проведен осмотр объекта с применением лазерного дальномера; однако описание измерений заключение не содержит. Кроме того, при определении рыночной стоимости объекта экспертом указан строительный объем в 9 712 куб. м. Как пояснил эксперт при  

рассмотрении дела в суде первой инстанции и также отразил в письменных пояснениях, представленных в апелляционный суд, этот объем взят по причине наличия указанных сведений в материалах дела, результатов осмотра и идентификации объекта незавершенного строительства ФИО6, данных обследования специалистом ФИО9 (заключение № 115/2024), приведен в расчетной части отчета общества «Айра торрес» № 159/1, где значение 9 712 куб. м соответствует объему объекта в состоянии незавершенного строительства (фактическому состоянию). Значение объема 37 905 куб. м. соответствует объемной фигуре строительного объёма объекта относительно площади застройки 1966,1 кв. м, но не фактическому / техническому объему незавершенного строения. При этом самостоятельного измерения объема при подготовке заключения № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 эксперт не проводил.  

В то же время в заключении общества «Айра торрес» № 159/1 не отражено на основании каких документов либо расчетов (измерений) установлен объем 9 712 куб.м. Из документов, относящихся к определению количественных и качественных характеристик объекта, к заключению приложены только справочник оценщика недвижимости-2020, справочник «КО–ИНВЕСТ» «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства», выписки из ЕГРН.  

Заключение № 115/2024 также не содержит информации об объеме спорного объекта.  

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись основания для назначения повторной экспертизы (в целях подтверждения строительного объема 9 712 куб. м и устранения иных противоречий, указанных в рецензии от 27.02.2025), чего им сделано не было. Немотивированно отказав в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции по существу лишил общество «Финансы и инвестиции» возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав (на состязательное и равноправное судебное разбирательство) и обязанностей по доказыванию заявленных требований, имеющих существенное значение для разрешения данного спора.  

Суд апелляционной инстанции указанные нарушения норм процессуального права не устранил.  

То обстоятельство, что торги по цене, установленной на основании отчета общества «Айра торрес» № 159/1, признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок само по себе не подтверждает соответствие рыночной стоимости объекта заключению № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 без его детальной оценки на соответствие требованиям закона и соответствие принятых для расчета характеристик объекта фактическому положению.  

Как было отмечено, соответствующая оценка доводам, изложенным в рецензии, а равно содержанию заключения эксперта № 22ПЭМ-10-02/2024-2025 (со ссылкой на то, чем подтверждаются или опровергаются те или иные возражения, почему следует отдать предпочтения определенным доказательствам и не принимать другие и прочее) судами не дана, чем нарушены положения части 7 статьи 71, части 4 статьи 170 и части 2  

статьи 271 АПК РФ. В этой связи судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, решить вопрос о назначении повторной (или) дополнительной экспертизы (в том числе проверить строительный объем спорного объекта, иные заявленные обществом «Финансы и инвестиции» недостатки в заключении № 22ПЭМ-10-02/2024-2025), по результатам чего разрешить имеющийся спор, распределить судебные расходы, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.  

Кроме того, следует учитывать, что при оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства для целей реализации с торгов, как правило, применяется подход, ориентированный на «физическое состояние» (базирующийся на конкретных материальных активах проекта, созданных на настоящий момент), объемы выполненных работ и обусловленный тем, что объектом оценки выступает не гипотетически запланированное строение согласно техническим паспортам или проектной документации, а реальные физически существующие компоненты незавершенного объекта. Такой подход снижает риски покупателя (приобретает готовый строительный продукт, представленный физическим объемом готовой конструкции и несет ответственность только за завершение оставшихся этапов), минимизирует споры вокруг качества работ и соответствия ожиданиям участников торгов (объем построенной части может верифицироваться сторонними специалистами), отражает «реальную» стоимость построенной части объекта. Фактически устанавливается рыночная стоимость объекта определенной степени завершенности (то есть сколько стоит построенная часть объекта), а не стоимость «потенциального» объекта по проекту (то есть того, что должно и (или) может (могло) быть построено).  

Этот метод позволяет получить наиболее объективную картину реальной стоимости существующей материальной составляющей незавершенного объекта без учета планируемых характеристик, указанных в технической документации.  

Расчет рыночной стоимости с учетом объема по проекту или техническим документам (то есть при учете непостроенной части, в частности, исходя из объема в 37 905 куб. м как по техническому паспорту объекта № 21321 по состоянию на 01.07.2009) может привести к завышению (повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества) или занижению ценового диапазона, что не соответствует целям проведения торгов по продаже объекта незавершенного строительства, к числу которых относится проведение торгов в минимально возможные сроки для создания у арендодателя и арендатора разумных ожиданий на внесение своевременной определенности относительно судьбы изъятого объекта незавершенного строительства, в том числе в части возврата собственнику объекта незавершенного строительства по результатам его реализации с торгов  

полагающихся денежных средств.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 14.04.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 29.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-11981/2024 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.И. Рахматуллин 

Судьи Е.Ю. Демидова 

 ФИО1