Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-131826/2022

07 декабря 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  05 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  07 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Велес» (адрес:  Россия 197227, Санкт-Петербург, Комендантский пр., д.9, лит.А, пом. 28-Н, ИНН 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ригора» (адрес:  Россия 105066, 

<

...>, ИНН 

<

***>);

об установлении сервитута,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 05.12.2023),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 15.02.2023), 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Велес» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Ригора» (далее – ответчик) об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 сроком на 1 месяц. Сфера действия сервитута - часть земельного участка площадью 4457 кв. м. Плата за сервитут – 6 908  рублей в месяц. Назначение и правовой режим сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств сотрудников и подрядчиков истца к земельному участку, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Касимово, кадастровый номер 47:07:0485001:89, общей площадью 18500 кв.м. Также истец просил взыскать с ответчика 30 000 руб. по оплате выполнения работ по определению границ частного сервитута.

Определением суда от 18.07.2023 производство по делу было приостановлено в связи с проведением экспертизы.

12.09.2023 в суд поступило заключение экспертов, в связи с чем производство по делу возобновлено.

Стороны в судебном заседании пояснили, что для них наиболее приемлемым вариантом установления сервитута из предложенных экспертами, является вариант №3. Однако ответчик просил одновременно с установлением сервитута указать, что обязательство по выполнению работ по обустройству временной дороги исполняет ответчик, а расходы на проведение указанных работ компенсирует истец. Согласно представленному ответчиком расчету стоимость обустройства дороги составит 13 529 988,4 руб.

Истец возражал относительно отнесения на него расходов по обустройству дороги, ссылаясь на то, что сервитут требуется на один месяц для проведения геологических работ. Строительство за счет истца дороги, которой в последствии будет пользоваться сам ответчик, совершенно необоснованно.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства суд установил следующее.

ООО «Велес» на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Касимово, кадастровый номер 47:07:0485001:89, общей площадью 18500 кв.м., что подтверждается Выпиской ЕГРП от 27.10.2015 г. № 47/201/15-725963. При этом прямого доступа к участку истца с земель общего пользования не имеется, проезд возможен только через смежный земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:7647, принадлежащий ООО «Управляющая компания Ригора».

Как утверждает истец, указанный участок согласно планировке территории (генплана застройки массива Касимово) предусмотрен как совокупность межквартальных проездов при застройке массива Касимово и в будущем в построенных жилых кварталах.

С целью разработки доступа к земельному участку истцом был заключен договор ООО «ГрадстройПроект» № КУ-055-/22-47 от 28.06.2022, на основании которого была проведена работа по определению рыночного размера ежемесячной платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 на срок не более 11 месяцев, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Касимово. На основании чего был составлен Отчет № КУ-055/22-47 «Об определении размера ежемесячной платы за сервитут площадью 4457 кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Касимово» (далее - Отчет).

Как указывает истец, ему необходимо произвести работы на своем земельном участке по инженерно-геологическим изысканиям для целей проектирования участка. Для этого необходимо обеспечить проезд спецтехники до участка истца через земельный участок ответчика.

С целью определения вариантов доступа на участок и размера платы за сервитут истец обратился в ООО «ГрадстройПроект», которым на основании договора № КУ-055-/22-47 от 28.06.2022 была проведена работа по определению условий установления сервитута. Названной организацией составлен Отчет № КУ-055/22-47 «Об определении размера ежемесячной платы за сервитут площадью 4457 кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Касимово», согласно которому плата за сервитут составит 6908 руб. в месяц.

На основании полученного отчета истец обратился к ответчику письмом от 23.06.2022 № 7 с просьбой об установлении сервитута для обеспечения проезда через принадлежащий ООО «УК Ригора» земельный участок.

Поскольку ответа на предложения от ответчика не было получено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Ответчик, возражая на иск, указал, что содержание дорог и поддержание их в надлежащем состоянии требует от собственника существенных материальных вложений, так как использование дорожного покрытия приводит к его износу, в связи с чем бесплатное неограниченное пользование дорогами допущено быть не может, поскольку приведет к неосновательному обогащению лица, в пользу которого установлен сервитут, за счет собственника земельного участка.

Строительные нормы и правила предполагают ряд обязательных требований к организации проведения работ, в том в части оборудования пунктами очистки или мойки колес транспортных средств на выездах. Таким образом, нужды и потребности Истца в установлении ограниченного права пользования чужим недвижимым имуществом не должны нарушать баланс интересов участников земельных правоотношений. Сервитут может быть установлен только на таких условиях, чтобы при его осуществлении не были несоразмерно ограничены данным обременением права собственника, который не должен быть стеснен в возможностях осуществления принадлежащие ему правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, а если установление сервитута невозможно без такого стеснения, последнее должно быть минимальным.

Оценив доводы сторон и представленные ими доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд полагает возможным установить сервитут по варианту №3, предложенному в экспертном заключении, ввиду следующего. 

В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. 

В статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям. 

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. 

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 

По смыслу данной нормы права указанное требование имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом (его членами) своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом. 

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, а также выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путём наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. 

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, поэтому в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), а также установив соразмерную плату за сервитут. 

Из приведённых правовых норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. 

Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены иным способом. 

С целью установления значимых для дела обстоятельств судом было назначено проведение экспертизы по вопросам:

1) Существует ли обустроенный подъезд (дорога) к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0485001:89?

2) Возможно, ли установить сервитут к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0485001:89 по предложенному истцом варианту с учетом расположения на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 инженерных коммуникаций, проекта застройки, а также заявленной истцом интенсивности движения и видов техники, для которой устанавливается сервитут?

3) В случае невозможности установления сервитута по предложенному истцом варианту, предложить варианты установления сервитута?

4) Определить стоимость платы за сервитут по каждому предложенному варианту?

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Геокарат» ФИО4, совместно с ФИО5 и ФИО6.

В материалы дела поступило заключение экспертов от 15.08.2023, в соответствии с которым экспертами установлено, что к земельному участку истца не существует обустроенного подъезда. При этом эксперты указали, что подъезд к земельному участку истца через участок с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 по предложенному истцом варианту невозможен с учетом имеющихся на земельном участке с кадастровым номером коммуникаций. При этом эксперты отметили, что участок с кадастровым номером 47:07:0485001:7647 снят с кадастрового учета и из него образованы участки с кадастровыми номерами 47:07:0485001:9014, 47:07:0485001:9015, 47:07:0485001:9016, 47:07:0485001:9017 и 47:07:0485001:96760.

Однако экспертами предложены три иных варианта доступа к участку истца через участки, принадлежащие ответчику с земель общего пользования, а также установлен размер платы за указанные варианты сервитутов. 

Обе стороны согласились с тем, что наиболее удобный и наименее обременительный вариант установления сервитута – это вариант №3 с земельного участка общего пользования с кадастровым номером 47:07:0000000:94756 – Цветочная ул., частично по грунтовой дороге, частично по полю, по земельному участку ответчика с кадастровым номером 47:07:0485001:9014. Общая протяженность сервитута – 423 м, общая площадь сервитута – 2 636 кв.м. Для использования сервитута требуется провести земляные работы – закопать яму. Плата за указанный сервитут составляет 1 797 093 руб. единовременно, 215 651 руб. в год или 17 971 руб. в месяц.

Не возражая принципиально относительно установления сервитута по указанному маршруту, ответчик настаивал на том, чтобы затраты на проведение работ по обустройству дороги в рамках предложенного сервитута в сумме 13 529 988,4 руб. были возложены на истца.

Истец категорически возражал относительно отнесения на него указанных расходов, ссылаясь на то, что сервитут ему нужен лишь на один месяц и для проезда к своему участку в рамках установленного сервитута ему не требует дорожное покрытие. Участок ответчика предусмотрен именно для целей осуществления межквартальных проездов и фактически ответчик пытается возложить на истца свои затраты по обустройству проезда к своим же земельным участкам.

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, указано, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

В данном случае суд исходит из того, что право ограниченного пользования участком ответчика требуется истцу только на один месяц, в то время как в планы самого ответчика входит строительство проезда по указанному в заключении эксперта варианту сервитута для доступа к остальным участкам возводимого жилого комплекса, что пояснил сам ответчик в судебном заседании 24.10.2023. Следовательно, в данном случае заинтересованность в создании постоянно проезда существует не столько у истца, сколько у ответчика. Истец же пояснил, что ему требуется проезд лишь на месяц для проведения геологических работ и какого-либо специального обустройства проезда для указанного доступа к участку ему не нужно. При этом истец указал, что, несмотря на отсутствие обустроенного проезда, сам истец использует его для доступа большегрузного транспорта к участку истца с целью переноса линий электропередач.

Из коммерческого предложения, представленного ответчиком в материалы дела, усматривается, что ответчик предлагает отнести на истца затраты по обустройству полноценного въезда с обочинами и покрытием из дорожных плит, который явно не рассчитан на однократное использование.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что для доступа истца к его участку с учетом целей установления сервитута и его срока, обустройство специального проезда не требуется, в связи с чем доводы ответчика о необходимости возложения на истца затрат по обустройству такого въезда подлежат отклонению. В то же время, в случае, если в ходе использования проезда для доступа к своему участку истцом будет причинен вред участку ответчика, последний не лишен возможности требовать устранения последствий причиненного вреда, обосновав его размер.

С учетом изложенного, суд полагает, что требование истца об установлении сервитута на один месяц по варианту №3, предложенному экспертами, подлежит удовлетворению. Поскольку каких-либо возражений относительно размера установленной экспертами платы за сервитут стороны не заявили, плата за пользование сервитутом за 1 месяц составит 17 971 руб.

Требование истца о взыскании с ответчика 30 000 руб. затрат на проведение работ по определению границ сервитута, отклоняется судом, поскольку, как следует из заключения экспертов, предложенный истцом изначально вариант установления сервитута невозможен. Следовательно, данный отчет не подтвердил обоснованность доводов истца.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В данном случае, поскольку требование истца об установлении сервитута удовлетворено, судебные расходы по оплате 6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 125 000 руб. расходов на оплату экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Установить сроком на один месяц с момента вступления решения суда в законную силу сервитут к земельному участку общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Велес» с кадастровым номером 47:07:0485001:89 по варианту №3, установленному в заключении экспертов от 15.08.2023, с земельного участка общего пользования с кадастровым номером 47:07:0000000:94756 – Цветочная ул. по земельному участку ответчика с кадастровым номером 47:07:0485001:9014, общая протяженность сервитута – 423 м, общая площадь сервитута – 2 636 кв.м., в следующих координатах:

 

Площадь сервитута 2 636 кв.м.

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м

X

Y

1

2

3

1

466048,11

2214322,78

2

466063,37

2214485,27

3

466065,24

2214487,53

4

466066,42

2214493,23

5

466066,29

2214497,33

6

466064,70

2214500,64

7

466061,78

2214503,69

8

466057,61

2214505,71

9

466051,99

2214505,92

10

466047,20

2214503,90

11

466042,22

2214501,82

12

465966,12

2214510,21

13

465815,12

2214531,18

14

465815,03

2214525,56

15

465964,93

2214504,52

16

466039,18

2214496,28

17

466042,01

2214494,20

18

466054,35

2214493,71

19

466052,99

2214481,21

20

466054,72

2214477,33

21

466056,55

2214474,66

22

466042,23

2214321,94

1

466048,11

2214322,78

Назначение сервитута: для прохода и проезда транспортных средств сотрудников и подрядчиков истца к земельному участку, расположенному по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Касимово, кадастровый номер 47:07:0485001:89.

Установить плату за сервитут в размере 17 971 руб. в месяц.

В удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца 30 000 руб. по оплате выполнения работ по определению границ частного сервитута отказать.

Взыскать с ответчика в пользу истца 6 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины и 125 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.