ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-47916/2018

17 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 17 мая  2019 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Калининой Н.С.,

судей Бочаровой Н.Н., Кольцовой Н.Н., 

при участии в заседании: 

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Былово» (ООО «ПК «Былово») – ФИО1, дов. от 1508.2018, 

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Московской области (Управления Росреестра по Московской области) – не явился, извещен,

 от третьего лица: Администрации городского округа Химки Московской области – не явился, извещен, 

закрытого акционерного общества «Юнитекс» (ЗАО «Юнитекс») –ФИО2, дов. от 14.03.2019, 

рассмотрев 14 мая 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО «Юнитекс» 

на решение от 25 октября 2018 года 

Арбитражного суда Московской области, 

принятое судьей Петропавловской Ю.С., 

на постановление от 25 февраля 2019 года

Десятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Боровиковой С.В., Коноваловым С.А., Немчиновой М.А., 

по заявлению ООО «ПК «Былово» 

к Управлению Росреестра по Московской области 

о признании незаконными действий, 

третьи лица: Администрация городского округа Химки Московской области, ЗАО «Юнитекс» 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПК «БЫЛОВО» (далее – ООО «ПК «БЫЛОВО») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление) с требованием:

 - признать незаконными действия Управления Росреестра по погашению записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу 

<

...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19; 

- признать недействительным погашение записи в ЕГРН о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу 

<

...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19; 

- обязать Управление Росреестра восстановить в ЕГРН запись о Соглашении № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс», в отношении земельного участка площадью 7262 кв.м., категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу 

<

...> напротив домов №№ 6 и 8, кадастровый номер 50:10:0010115:19.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ЗАО «ЮНИТЕКС», Администрация городского округа Химки Московской области. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2019 года признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендой на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 № ЮА -144. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендой на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 № ЮА -144. В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей  274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО «Юнитекс», которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. 

В кассационной жалобе заявитель указывает, что односторонний отказ от договора основан не на судебном акте, а на нормах действующего законодательства, в том числе положениях статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО «Юнитекс» надлежащим образом уведомило ООО «ПК «Былово» о расторжении в одностороннем порядке соглашения о передаче прав. 

По мнению заявителя, судами не дана оценка тому обстоятельству, что соглашение о зачете не относится как зарегистрированным договорам долевого участия, так и к договорам, в отношении которых заявлены требования, соответственно, невозможно произвести зачет по отсутствующим обязательствам. 

Доказательства того, что имелись основания для приостановления  государственной регистрации или для отказа в государственной регистрации, заявителем не представлено.

Судебных споров в отношении Соглашения от 17.02.14 №29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 № ЮА-144  на момент государственной регистрации не имелось.

Заявитель также указывает, что дополнительное соглашение № 2 не может быть рассмотрено в качестве новации.

ЗАО «Юнитекс» полагает, что применение судами положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является необоснованным. 

ООО «ПК Былово» представило в электронном виде письменные пояснения в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данные пояснения не рассматриваются судебной коллегией и подлежат возвращению ООО «ПК Былово», поскольку письменные объяснения лиц по делу относятся к дополнительным доказательствам. Вместе с тем полномочия по исследованию дополнительных доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Текст указанных пояснений, представленных в электронном виде через систему «Мой арбитр», фактически не возвращается.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «ПК «Былово» возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными.

Представитель ЗАО «Юнитекс» в судебном заседании суда кассационной инстанции настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям в ней изложенным.

В судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы представители Управления Росреестра по Московской области, Администрации городского округа Химки Московской области не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу части 3 статьи  284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В обоснование заявленных требований общество указало, что осуществляет строительство 7-ми многоквартирных жилых домов №№ 1,2,3,4/1, 4/2, 4/3, 5 (далее – МКЖД) переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурнооздоровительным комплексом, по адресу 

<

...> напротив домов №№ 6 и 8. Разрешение на строительство № RU50-63- 6417-2016 выдано Министерством строительного комплекса Московской области 14.11.2016. 

Строительство осуществляется на земельных участках, арендованных у Администрации г.о. Химки: с КН 50:10:0010115:20 площадью 18263 категории земли населенных пунктов, для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром, по адресу 

<

...> в районе ЦРБ; с КН 50:10:0010115:19 площадью 7262 кв.м. категория «земли населенных пунктов», РВИ «для многоэтажного жилищного строительства», по адресу 

<

...> напротив домов №№ 6 и 8. 

Права на земельный участок с КН 50:10:0010115:19 получены обществом на основании заключенного с ЗАО «Юнитекс» соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012, заключенному между Администрацией г.о.Химки (арендодатель) и арендатором ЗАО «Монолевер-Трейд». 

Соглашение от 17.02.2014  № 29/01 зарегистрировано Управлением Росреестра 13 марта 2014 года за номером 50-50-10/018/2014-212. 

В соответствии с п. 2 соглашения № 29/01 истец обязался в срок до 29.01.2017 в счет уступленных прав и обязанностей по договору аренды уплатить ЗАО «Юнитекс» 318 156 000 рублей. 

27.12.2016 между истцом и ЗАО «Юнитекс» подписано дополнительное соглашение № 2 к соглашению № 29/01, в котором стороны определили следующий порядок оплаты цены перехода права аренды 318 156 000 рублей, а именно: сумма 64 268 400 руб. в срок до 31.03.2017 путем предоставления прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах МКЖД, возводимых на земельных участках и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплаты цены соглашения № 29/01; оставшуюся сумму 253 998 000 руб. в срок до 31.12.2017 включительно, путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах МКЖД возводимых на земельных участках и оформления взаимозачета обязательств по оплате данных договоров долевого участия в строительстве и оплате цены соглашения № 29/01. 

В целях реализации указанных обязательств между сторонами подписаны 01 декабря 2016 года 11 договоров участия в долевом строительстве МКЖД (далее – ДДУ), из них зарегистрировано 7 договоров, в регистрации остальных отказано. 

Согласно доводам заявителя, все указанные ДДУ соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и считаются заключенными с момента их подписания сторонами. 

Истец 01.12.2016 предоставил ЗАО «Юнитекс» отступное путем предоставления прав на получение по ДДУ в строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах МКЖД, возводимых на земельных участках, в том числе спорном участке. 

В связи с чем, обязательства истца по исполнению соглашения № 29/01 прекращены исполнением 01.12.2016. 

09.06.2018 заявитель, получив выписку из ЕГРН со сведениями о правообладателе земельного участка с КН 50:10:0010115:19, узнал о прекращении своего права на указанный участок на основании уведомления ЗАО «Юнитекс» № 0904 от 16.04.2018 о расторжении соглашения  от 17.02.2014 № 29/01. 

Поскольку оснований для прекращения права заявителя на земельный участок не имелось, права ЗАО «Юнитекс» на односторонний отказ от соглашения Росреестром не проверены, заявитель полагает действия заинтересованного лица незаконными, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями. 

Суды, частично удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что Росреестр не осуществил достаточной правовой экспертизы представленных ему на госрегистрацию документов, не проверил обоснованность одностороннего отказа ЗАО «Юнитекс» от соглашения об уступке права аренды земельного участка с КН 50:10:0010115:19, в связи с чем совершил действия по прекращению права аренды ООО «ПК «Былово» на земельный участок с нарушением норм законодательства, а также прав и законных интересов ООО «ПК «Былово». 

Суд кассационной инстанции находит указанные выводы судов обоснованными, исходя из следующего.

Как следует из представленного Управлением Росреестра дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок с КН 50:10:0010115:19, следует, что 13 марта 2014 года была произведена государственная регистрация соглашения № 29/01 от 17.02.2014, заключенного между ЗАО «Юнитекс» (правообладатель) и ООО «ПК «Былово» (правоприобретатель) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 (соглашения № 29/01). 

26 апреля 2018 года от ЗАО «Юнитекс» в Росреестр поступило заявление о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости – земельного участка с КН 50:10:0010115:19 площадью 7262 кв.м. 

Заявление подано ЗАО «Юнитекс», в пользу которого устанавливается ограничение права или обременения объекта. 

29 мая 2018 года ЗАО «Юнитекс» представило в Управление Росреестра дополнительные документы в обоснование заявления о прекращении права на земельный участок ООО «ПК «Былово», а именно, дополнительное соглашение № 2 от 27.12.2016 к соглашению № 29/01 (далее – допсоглашение № 2), справка от 28.05.2018, уведомление о расторжении соглашения от 16.04.2018 с доказательствами его направления в адрес ООО «ПК «Былово», претензия от 03.04.2014 и решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 по делу № А41-19914/18. 

Из указанных документов усматривается, что в претензии от 03.04.2018 № 05/18 ЗАО «Юнитекс» потребовал от истца незамедлительно погасить задолженность по соглашению об уступке прав № 29/01 в редакции допсоглашения № 2 в размере 252 787 600 рублей. 

16.04.2018 направил в адрес общества уведомление о расторжении соглашения № 29/01 в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренном абз. 5 п. 2 соглашения в редакции допсоглашения № 2.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 по делу № А41-19914/18 отказано в удовлетворении требований ООО «ПК «Былово» к ЗАО «Юнитекс» о государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» (ДДУ), посредством которых стороны урегулировали вопросы по оплате цены уступки права требования допсоглашением № 2 к соглашению № 29/01. 

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Рассмотрев и исследовав указанные документы и обстоятельства, Управление Росреестра осуществило действия по прекращению права аренды ООО «ПК «Былово» на земельный участок с КН 50:10:0010115:19, что следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН. 

Вместе с тем, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018,  оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2018 по делу № А41- 19914/18  суд признал ЗАО «Юнитекс» уклоняющимся от госрегистрации ДДУ, при отсутствии доказательств наличия законных оснований для этого, обязал  зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от 01.12.2016 № 8/1/16. 

Таким образом, ДДУ в судебном порядке были признаны действующими, а стороны обязаны принять меры по их государственной регистрации. 

Управление Росреестра было привлечено к участию в деле № А41-19914/18 в качестве третьего лица, следовательно, знало о требованиях истца и состоявшихся судебных актах. 

Судами установлено, что допсоглашение № 2 зарегистрировано 18.12.2017 и вступило в законную силу.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В допсоглашении № 2 (также подписанным сторонами и зарегистрированным надлежащим образом) условие соглашения об оплате было заменено на условие о замене оплаты заключением вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве (новация).

Выразив согласие на замену оплаты заключением договоров долевого участия в строительстве (новация), стороны тем самым согласились на прекращение первоначального обязательства, путем заключения договоров долевого участия.

Данные обстоятельства подтверждают то, что воля сторон при заключении дополнительного соглашения была направлена на новацию обязательств.

Таким образом, обязательство ООО «ПК «Былово» по оплате денежных средств по соглашению № 29/01 прекратилось путем заключения договоров долевого участия. 

Фактически, односторонний отказ ЗАО «Юнитекс» от соглашения № 29/01 был основан на решении суда по делу № А41-19914/18, не вступившем в законную силу.

Свои действия (оспариваемые в настоящем деле) по прекращению права аренды заявителя Управление Росреестра осуществило на основании решения по делу № А41- 19914/18 и одностороннего отказа ЗАО «Юнитекс» от исполнения соглашения № 29/01 об уступке права аренды в связи с отсутствием оплаты. 

В силу абзаца 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 3 пункта 11 указанного постановления в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. 

Вместе с тем,  принимая во внимание, что  односторонний отказ ЗАО «Юнитекс» от соглашения № 29/01 от 17.02.2014 связан с нарушением условия оплаты  ООО «ПК «Былово» по указанному соглашению, Управлением Росреестра не был сделан запрос о предоставлении заявления  со стороны ООО «ПК Былово».

 Исходя из положений пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», уведомление, на которое ссылается заявитель кассационной жалобы, не могло являться документом-основанием для погашения регистрационной записи. 

Управлением Росреестра  указанные  соглашение № 29/01, на основании которого произведена запись в ЕГРН о праве аренды спорного земельного участка за заявителем, сторонами подписано и зарегистрировано; недействительным не признано, не расторгнуто в установленном законом порядке (ст. 450 ГК РФ), оснований к его одностороннему расторжению также не имеется; соглашение выполняется заявителем, доказательств об обратном в материалы дела не представлено; иные соглашения по передаче прав заявителя на земельный участок другим лицам отсутствуют. 

На основании изложенного, выводы судов о том, что  Росреестр не осуществил достаточной правовой экспертизы представленных ему на госрегистрацию документов, не проверил обоснованность одностороннего отказа ЗАО «Юнитекс» от соглашения об уступке права аренды земельного участка с КН 50:10:0010115:19, в связи с чем совершил действия по прекращению права аренды ООО «ПК «Былово» на земельный участок с нарушением норм законодательства,  а также прав и законных интересов ООО «ПК «Былово», являются обоснованными.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по сути, выражают несогласие с учтенными судами обстоятельствами, установленными арбитражным судом по делу №А41-19914/18.

Вопреки доводам кассационной жалобы суды дали правильную квалификацию спорным правоотношениям сторон, правильно применили подлежащие применению нормы права, а именно положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допустили нарушений норм процессуального права, которые могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что отсутствие в судебных актах подробных мотивов отклонения всех доводов заявителя, положенных в обоснование заявленных требований, само по себе не является таким нарушением норм процессуального права, которое в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могло бы быть основанием для отмены судебных актов при том, что выводы суда о соответствии оспариваемого отказа в государственной регистрации договора уступки Закону соответствуют материалам дела.

При принятии решения и постановления судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2019 года по делу № А41-47916/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 Председательствующий – судья                                             Н.С. Калинина 

Судьи:                                                                                         Н.Н. Бочарова 

                                                                                                    Н.Н. Кольцова