АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67- 10670/2021

г. Томск

11 апреля 2022 года

– дата изготовления решения суда в полном объеме

06 апреля 2022 года – дата объявления резолютивной части решения суда

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Район» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307701702600024)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, финансовый управляющий должника ФИО3 (ИНН 

<

***>, адрес для направления корреспонденции: 634084, 

<

...>) (1), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (2)

о  признании недействительными договора и регистрационной записи, 

без участия лиц, участвующих в деле (извещены)

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Район» (далее – истец, ООО «Район»)  обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Росреестр), в котором просит:

- признать недействительным договор аренды от 20.01.2020 года между ООО «Район» и ИП ФИО4

- признать недействительной запись регистрации № 70:21:0100060:1641-70/052/2020-42, срок действия с 31.01.2020 по 31.12.2025 в отношении недвижимого имущества: 

<

...>.

Определением суда от 14.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий должника ФИО3.

Определением суда от 16.03.2022 по ходатайству истца Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области исключено из числа ответчиков по делу № А67-10670/2021 и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статей 166, 167, 609, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указав, что в договоре аренды от 20.01.2020 не содержится информации о наличии обременений имущества, передаваемого в аренду. По мнению истца, арендодатель скрывал наличие обременений в отношении передаваемого в аренду имущества при заключении договора аренды. Полагает, что регистрация права аренды ООО «Район» противоречит уже зарегистрированным правам в виде ипотеки, аренды и уже зарегистрированному обременению в виде запрета на совершение действий по регистрации.

Третье лицо Росреестр в отзыве на исковое заявление указал, что ИП ФИО2 были представлены все необходимые документы, поэтому у Управления не было оснований для приостановления (отказа) в государственной регистрации договора аренды от 20.01.2020 (л.д. 77-81).

Ответчик в отзыве указал, что требования являются незаконными и необоснованными. На момент регистрации  спорного договора отсутствовали ограничения на регистрацию договора аренды (данное утверждение подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОВИП от 16.01.2020). В период действия договора аренды от 20.01.2020 ООО «Район» осуществляло арендные платежи предусмотренные договором (с нарушением размера и сроков оплаты). 

Стороны и третьи лица по правилам статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки не известили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие сторон и третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования ООО «Район» не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 20.01.2020 между ИП ФИО2 (арендодателем) и ООО «Район» (арендатором) заключен договор аренды (л.д. 12-19, 82-84), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить по договору арендатору во временное владение и пользование следующие объекты недвижимости:

нежилые помещения общей площадью 1 006,8 (Одна тысяча шесть кв.м. восемьдесят кв.м.) кв.м., находящиеся в подвале (417 кв.м.) и первом этаже (589,8 кв.м.) здания, расположенного по адресу: 

<

...>. 9. Конкретный перечень помещений, сдаваемых в аренду, определен в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Приложение № 1 составлено на основании технического паспорта здания (строения), изготовленного ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 13.11.2013 года. Арендатор должен пользоваться недвижимостью в соответствии назначением имущества.

Как указано в пункте 4  раздела 1 договора, арендуемые объекты принадлежат арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права - серия 70-АА 074785, запись регистрации №70-70-01/115/2005-639).

В соответствии с пунктом 5 раздела 1 договора передача арендуемой недвижимости производится по передаточному акту, в котором фиксируется техническое состояние недвижимости на момент ее передачи арендатору.

Согласно пункту 7 раздела 1 договора, срок аренды недвижимости по договору устанавливается с момента государственной регистрации договора в установленном законом порядке по 31 декабря 2025 года.

Переход права собственности на недвижимость не могут служить основанием для изменений условий договора или его расторжения (пункт 8 раздела 1 договора).

Как указано в пункте 1 раздела 2 договора, арендодатель обязуется передать недвижимость арендатору по передаточному акту, в котором фиксируется техническое состояние недвижимости на момент передачи. Передача недвижимости должна быть осуществлена не позднее трех календарных дней с момента подписания договора.

Согласно пункту 2 раздела 2 договора, арендодатель обязуется совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (Управление Росреестра по Томской области), в том числе, представить необходимые документы, подписать заявления, обеспечить явку своего полномочного представителя и др. Указанные действия арендодатель должен совершить в рамках трехдневного срока, предоставленного арендатору на подачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (Управление Росреестра по Томской области), для регистрации договора.

Как указано в пункте 1 раздела 3 договора, арендатор обязуется принять недвижимость по передаточному акту и содержать арендуемую недвижимость в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, пользоваться имеющимися коммуникациями в соответствии с установленными правилами.

Ежемесячная арендная плата подлежит оплате в рублях и составляет:в течении первых пяти месяцев с момента передачи арендуемого имущества 400 000 (четыреста тысяч) рублей; за последующие месяцы арендная плата составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (за объекты недвижимости указанные в п.1 ст.1 договора). Указанный размер (величина) арендной платы не подлежит изменению до 31 декабря 2020 (включительно) (пункт 2 раздела 4 договора).

В случае, если споры и разногласия не могут быть разрешены посредством переговоров, они подлежат разрешению в арбитражном суде Томской области (пункт 8 раздела 6 договора).

Арендованное имущество передано во временное пользование и пользование арендатора по передаточному акту от 20.01.2020 (л.д. 20).

Договор аренды от 20.01.2020 прошел государственную регистрацию, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.10.2021 (л.д. 21-25).

Согласно Выписке из ЕГРН, 31.01.2020 зарегистрировано право аренды ООО «Район», запись регистрации № 70:21:0100060:1641-70/052/2020-42, срок действия с 31.01.2020 по 31.12.2025 (л.д. 21-25).

В иске истец указал, что право аренды ООО «Район» не могло быть зарегистрировано при наличии одновременно следующих действующих обременении: договор аренды между ответчиком и ООО «ТДК»; договор субаренды между ООО «ТДК» и ООО «ТДК»; запрет на действия по регистрации, наложенный приставом-исполнителем; ипотека ПАО «Сбербанк».

Арендодатель при сдаче в аренду недвижимого имущества о факте наличия обременения зарегистрированного не сообщал. В договоре аренды не согласовано сторонами такое условие о том, что арендатор осведомлен о зарегистрированных обременениях в отношении недвижимости.

Истец, полагая, что был введен в заблуждение при заключении договора аренды, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Рассматривая исковые требования ООО «Район», суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 ГК РФ).

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Целью обращения в суд с соответствующим исковым заявлением является восстановление нарушенных прав истца. 

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. 

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ) (часть 1 статьи 651 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Судом установлено, что в договоре аренды от 20.01.2020 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 ГК РФ, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ является заключенным. 

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По смыслу закона условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 статьи 178 ГК РФ предусмотрено, что  при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Пунктом 6 статьи 178 ГК РФ установлено, что если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса» разъяснено, что обман при совершении сделки (статья 179 Гражданского кодекса) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

В соответствии с пунктом 9 названного информационного письма сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановления № 25) изложены аналогичные разъяснения, в которых Верховный Суд Российской Федерации указал, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу, суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ»).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, пункт 7 Постановления № 25).

В соответствии с пунктом 1 Постановления № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Действия по заключению сделки могут быть признаны злоупотреблением правом, если будет установлено, что такая сделка направлена исключительно на нарушение прав и законных интересов иных лиц. При этом, исключительная направленность сделки на нарушение прав и законных интересов других лиц должна быть в достаточной степени очевидной, исходя из презумпции добросовестности поведения участников гражданского оборота.

Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

По мнению истца, сделка недействительная в связи тем, что арендодатель скрывал наличие обременений в отношении передаваемого в аренду имущества при заключении договора аренды.

Доказательства обмана, злоупотребления правом со стороны ответчика истцом не представлены.

В силу пункта  1 статьи  611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Согласно статье 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. 

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). 

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Следовательно, наличие прав третьих лиц на передаваемое в аренду имущество не влечёт за собой недействительность договора аренды. 

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

При заключении договора аренды истец, действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие зарегистрированных обременений в отношении объектов недвижимости.

 Как указал ответчик, ООО «Район» осуществляло арендные платежи предусмотренные договором.

Поведение ООО «Район» свидетельствует о том, что наличие обременений не воспринималось истцом как обстоятельство, влияющее на его решение вступить в договорные правоотношения с ответчиком по поводу использования указанных помещений на условиях аренды. При таких обстоятельствах нельзя признать, что истец, подписывая с ответчиком спорный договор и совершая в последующем действия по исполнению, действовал под влиянием обмана.

Как следует из буквального толкования нормы статьи 613 ГК РФ, не исполнение обязанности арендатора о предупреждении обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Право на расторжение договора аренды истец реализует в деле № А67- А67-7385/2021 (определением суда от 31.08.2021 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу, что следует из картотеки дел арбитражного суда).

Оценивая поведение истца в ходе спора, суд принимает во внимание следующее.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 АПК РФ). Каждая из сторон придерживается своей процессуальной позиции и в ее обоснование предоставляет доказательства (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, должны пользоваться принадлежащими ими процессуальными правами добросовестно и не допускать злоупотребления ими (часть 2 статьи 41 АПК РФ).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 Постановления № 25, поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в случае отклонения действий участвующих в деле лиц от добросовестного поведения суд обязан дать надлежащую правовую оценку таким действиям и при необходимости вынести этот вопрос на обсуждение сторон.

Нормативной базой для применения эстоппеля в процессуальном праве (процессуальный эстоппель) является часть 2 статьи 9 АПК РФ. Основным критерием их применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Принимая во внимание принцип эстоппель, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению, действия истца, связанные с обращением в арбитражный суд с рассматриваемым иском к ответчику 07.12.2021 после обращения с иском по делу № А67-7385/2021, в основу которого положено противоположное утверждение о том, что договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке, следовательно, он является действующим, поведение ООО «Район» по оценке суда является непоследовательным поведением. 

Правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Судебные расходы согласно части 1 статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в иске относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

              Судья                                        О.Н. Чикашова