АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

16 сентября 2024 года

Дело №

А55-9101/2024

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Хмелева С.П.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галимовой А.Д.,

рассмотрев в судебном заседании 27 августа – 05 сентября 2024 года дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Бизнес Дата" ИНН 

<

***>, 443001, г. Самара, Самарская область, ул. Полевая д.59 оф. 17

к  Главе городского округа Самара ФИО1, 443010, г. Самара, Самарская область, ул. Куйбышева д. 137

о признании недействительным одностороннего отказа от договора

при участии третьих лиц:

1)Администрации городского округа Самара;

2)Департамента градостроительства городского округа Самара;

3)Департамента управления имуществом городского округа Самара;

 

при участии в заседании до перерыва:

от истца – директор ФИО2, решение №6 от 02.05.2024, ФИО3, представитель по доверенности от 06.11.2023, ФИО4, представитель по доверенности от 17.02.2024,

от ответчика – не явились, извещены,

от третьих лиц – не явились, извещены,

 

после перерыва:

от истца – директор ФИО2, решение №6 от 02.05.2024, ФИО3, представитель по доверенности от 06.11.2023,

от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности от 28.12.2022,

от третьих лиц – не явились, извещены,

 

в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв с 27 августа 2024 года до 05 сентября 2024 года до 11 час. 30 мин., 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Бизнес Дата" (далее – истец) обратилось  в арбитражный суд Самарской области с иском к Главе городского округа Самара ФИО1 (далее – ответчик)  о признании незаконным решения о расторжении в одностороннем порядке договора №594 от 29.08.2016 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о. Самара, оформленное уведомлением от 12.01.2024 №1/6.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2024 исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Бизнес Дата"  от  20 марта 2024 года  № А55-9101/2024 принято, возбуждено производство по делу. Привлечены к рассмотрению дела в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация городского округа Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.05.2024 признано дело № А55-9101/2024 подготовленным к судебному разбирательству. Привлечен к рассмотрению дела в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражает относительно удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Департамент управления имуществом городского округа Самара представил отзыв, возражает относительно удовлетворения исковых требований, явка не обеспечена.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное судебное заседание рассмотрено в отсутствии третьих лиц, надлежащим образом извещенных в соответствии с положениями статьи 123 Кодекса, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и содержания искового заявления, 29.08.2016г. между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» («Инвестор») и Главой городского округа Самара был заключен Договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара.

В соответствии с п. 1.1 договора инвестор обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о.Самара, а Администрация г о Самара - вторая сторона договора РЗТ - «глава» обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора - 10 (десять) лет. При этом, срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение ППТ и ПМТ, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по ППТ и утверждение проекта, расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу - 5 (пять) лет (п. 3.1 Договора).

В соответствии с пунктом 5.5 договора Глава вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, письменно предупредив Инвестора за один месяц до дня расторжения, в том числе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Обществом обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 – 4.1.6 договора.

23.01.2024 г. директором ООО ИСК «Бизнес ДАТА» ФИО2 было получено по почте уведомление от 12.01.2024г. №1/26 о расторжении Договора №594 от 29.08.2016г. о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о.Самара, в одностороннем порядке по истечении одного месяца со дня получения настоящего письма.

Основанием для расторжения договора послужило ненадлежащее исполнение ООО ИСК «Бизнес ДАТА» обязательств, предусмотренных п. 4.1.3 Договора №594.

Согласно п. 4.1.3 договора инвестор / истец обязан в течение 5 лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024 по делу №А55-28600/2022 внесены в Договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара, заключенный 29.08.2016г. между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» и Главой городского округа Самара, следующие изменения:

«1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня подписания настоящего договора».

2. Пункт 3.2.3 изложить в следующей редакции: «Строительство объектов капитального строительства в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня окончания работ по первому этапу».

3. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 10 (десяти) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

4. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 10 (десяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

5. Пункт 4.1.5 изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в течение 10 (десяти) лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства».

6. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 15 (пятнадцать) лет.».

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024 по делу № А55-28600/2022 оставлены без изменения.

В обоснование исковых требований истец указывает, что в нарушение п. 4.3.2 договора Главой администрации города Самары не исполнено обязательство по принятию решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены эти дома (в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов).

Также истец указывает, что Главой администрации города Самары не исполнены обязательства по п. 3.1.2 договора, согласно которому глава администрации обязан предъявить требование о сносе многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, котором расположен указанный дом, принятие решение об изъятии для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1,2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Согласно пункту 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законом порядке.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ); в случае признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьями 85 - 86, 89 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Статьями 32, 85, 89 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан, в соответствии с которым выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

С учетом указанных норм выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения Администрацией встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

Ранее в рамках дела №А55-1121/2022 решением Арбитражного суда Самарской области от 31.05.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022 признано недействительным Решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора №594 от 29.08.2016 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7, в Ленинском районе г.о.Самара, оформленное уведомлением от 25.11.2021 №6-МУ-38-Д05-01-01/9172.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.12.2022 решение Арбитражного суда Самарской области от 31.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022 по делу № А55-1121/2022 оставлены без изменения.

В рамках настоящего спора истец оспаривает односторонний отказ ответчика от договора.

В обоснование настоящего иска, истец положил фактически те же обстоятельства, что и указанные в деле №А55-1121/2022.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальными судебными актами по делу №А55-1121/2022 установлено, что Исполнение Инвестором пункта 4.1.3 Договора РЗТ о создании либо приобретении и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, п. 4.1.4 об уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки под ними, в течение 5 лет со дня заключения договора, не могло быть исполнено также ввиду неисполнения Главой г.о. Самара п. 3.1.2, 4.3.2 Договора РЗТ об обязанности предъявить требования о сносе домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, принятии решения об изъятии для муниципальных нужд таких жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых они расположены. Решение должно быть принято в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов.

ООО ИСК "Бизнес ДАТА" не было уведомлено о принятии таких решений, предъявлении требований собственникам, жильцам и необходимости предоставить жилые помещения или возмещение. Доказательств исполнения Главой г.о. Самара указанных выше обязанностей не представлено.

Таким образом, суды пришли к выводу, что расселение граждан, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, и отношении которой принято решение о развитии не произведено не по вине истца, нарушение срока выполнения п. 4.1.3 Договора произошло во многом по вине ответчика, в связи с чем, нельзя признать истца просрочившим исполнение договора, что в свою очередь влечет незаконное расторжение ответчиком рассматриваемого договора.

Из поведения истца следует, что он намерен исполнять обязательства по договору, принимает для этого меры и ожидает такого же поведения от ответчика.

Следует отметить, что, исходя из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления, принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору. 

В нарушение п. 4.3.2 Договора главой не исполнено обязательство по принятию решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных  домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены эти дома (в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов). 

Доказательства того, что администрацией требования о сносе или реконструкции домов, признанных аварийными, собственникам жилых помещений в аварийных домах направлены, истцу не представлены. Следовательно, течение шестимесячного срока (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ), после которого можно принять решение об изъятии, на данный момент не началось. 

Не представлены в материалы дела и решения об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд. 

С учетом изложенного, фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано истцом ранее совершения Администрацией следующих последовательных действий: направление Администрацией собственникам требований о сносе или реконструкции, по истечение 6-месячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечение 3 месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

В свою очередь, истцом добросовестно предпринимались и предпринимаются действия, направленные на исполнение обязательств по Договору №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара и побуждении Главы г.о. Самара к совершению юридически значимых действий.

На основании вышеизложенного, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 110,156,163,167-171,176,259  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке договора №594 от 29.08.2016 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о. Самара, оформленное уведомлением от 12.01.2024 №1/6.

Взыскать с Главы городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Бизнес Дата" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, в течение месяца с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

С.П. Хмелев