Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1480/2018

г. Благовещенск

20 июня 2018 года

изготовление решения в полном объеме

«

19

»

июня

2018 г.

резолютивная часть

Арбитражный суд в составе судьи: Чумакова Павла Анатольевича,

рассмотрев в судебном заседании  исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными уведомления, рыночной стоимости земельного участка

Третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Самарагд», открытое акционерное общество «Пато»,

протокол вел: секретарь судебного заседания Н.С. Куприянова

при участии в заседании:  от истца - ФИО3 по дов. от 08.12.2017, паспорт, от ответчика - ФИО4 по дов. № 113 от 05.09.2017, паспорт, от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО1) с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области о признании недействительной  рыночной  стоимости   земельного  участка с кадастровым номером 28:01:020374:2 согласно отчету от 29.07.2016 № ОН – 16158/5 об   определении   рыночной   стоимости   земельного   участка,   расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 28:01:020374:2, площадь 38 458,0 кв.м.; о признании  недействительным уведомления  от  31.10.2016 № 03/5565 об увеличении арендной платы с 01.11.2016 по договору аренды №131 от 14.07.2004 до  469 618,34 руб.

В обоснование требований истец ссылается на Отчет № 192-17 от 28.04.2017 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:020374:2», составленный по заказу предпринимателя, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 16 166 000 рублей. Отчет об оценке № 192-17 от 28.04.2017 принят без замечаний Управлением Росреестра по Амурской области, о чем вынесено положительное Решение № 631 от 13.06.2017. В связи с этим заявитель считает, что рыночная стоимость земельного участка по отчету от 29.07.2016 № ОН - 16158/5 завышена в полтора раза. При этом оспариваемым уведомлением размер арендной платы увеличен с ноября 2016 года почти в два с половиной раза при неизменных условиях использования истцом земельного участка, вида деятельности на участке, характеристик земельного участка, его разрешенного использования. Необоснованно завышенная величина рыночной стоимости земельного участка возлагает на предпринимателя бремя по уплате завышенной арендной платы.

В предварительном судебном заседании истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уведомление об увеличении арендной платы № 03/5565 от 31.10.2016, согласно которому Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области сообщило истцу, что на основании отчета от 29.07.2016 № ОН - 16158/5 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:020374:2, размер арендной платы с 01 ноября 2016 года по договору от 14.07.2004 № 131 составляет 469 618,34 (четыреста шестьдесят девять тысяч шестьсот восемнадцать рублей 34 копейки) в год.

Уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ) приняты судом к рассмотрению.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее – ответчик, Управление, ТУ Росимущества в Амурской области) в отзыве указало на направление оспариваемого уведомления на основании условий договора аренды и отчета от 29.07.2016 № ОН - 16158/5 ИП ФИО2

Третьи лица - ИП ФИО2, ООО «Автоцентр Самарагд» и ОАО «Пато»  отзывов на иск не представили.

По делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ФИО5 - эксперту ООО «Центр охраны труда», на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет оценщика от 29.07.2016 № ОН-16158/5 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? 

2. Какова действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:020374:2, площадью 38 458,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 29.07.2016?

Экспертом представлено заключение, из которого следует, что отчет от 29.07.2016 № ОН-16158/5 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998  № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО 7)», не отражает реальную ситуацию на рынке земельной недвижимости г. Благовещенска Амурской области по состоянию на 29.07.2016. Рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером 28:01:020374:2, площадью 38 458,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 29.07.2016 определена в размере 17 150 000 руб.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте проведения судебного заседания извещены, в порядке статьи 123 АПК РФ.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные позиции.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в отзывах и письменных пояснениях по существу спора.

В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

14.07.2004 между ТУ Росимущества в Амурской области и ИП ФИО1 был заключен договор аренды №131 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 28:01:020374:0002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...> для промышленной базы, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 38458 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2011).

Срок аренды Участка устанавливается с 01.01.2004 по 31.12.2028 (п. 3.1 договора).

Согласно пункту 5.3 договора установлено, что размер арендной платы пересматривается при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, условия и порядок ее перечисления. В случае изменения размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора.

Договор №131 от 14.07.2004, дополнительное соглашение от 26.09.2011 зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

Письмом от 31.10.2016 № 03/5565 ТУ Росимущества в Амурской области в адрес ИП ФИО1 направлено уведомление   о   том,   что   с   01.11.2016   размер   арендной   платы   по   договору составляет 469 618,34 руб.

В обоснование такого изменения арендной платы ТУ Росимущества в Амурской области руководствовалось отчетом № ОН-16158/5 от 29.07.2016 «Об определении рыночной стоимости земельного участка».

Истец, посчитав завышенной рыночную стоимость земельного участка, установленную в отчете № ОН-16158/5 от 29.07.2016, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор от 14.07.2004 № 131 является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (далее - Постановление №582, Правила).

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Согласно материалам дела, при расчете размера арендной платы Управлением применены положения подпункта «г» пункта 2 и пункт 6 Правил.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях в силу пункта 6 Правил, арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, в соответствии с государственным контрактом № 2-О от 02.06.2016, ИП ФИО2 произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленная база, общей площадью 38 458 кв.м., кадастровый № 28:01:0203374:2 и составлен в письменной форме Отчет об оценке Объекта оценки.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:0203374:2 составляет 23 959 334 рублей; на основании указанного отчета об оценке ответчик принял оспариваемое решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке с ноября 2016 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент подготовки оспариваемого расчета арендной платы, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях объективного рассмотрения данного дела арбитражный суд определением от 12.04.2018 назначил экспертизу для определения рыночной стоимости спорного земельного участка,  определения соответствия отчета № ОН-16158/5 от 29.07.2016, подготовленного ИП ФИО2 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Из содержания экспертного заключения №ЭЗ-02/2018 от 24.04.2018, выполненного в соответствии с определением суда от 12.04.2018 следует, что отчет от 29.07.2016 № ОН-16158/5 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998  № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО 7)», не отражает реальную ситуацию на рынке земельной недвижимости г. Благовещенска Амурской области по состоянию на 29.07.2016. 

Рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером 28:01:020374:2, площадью 38 458,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 29.07.2016 определена в размере 17 150 000 руб.

Статьи Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам АПК РФ.

Судебная экспертиза назначается судом с учетом требований процессуального законодательства. В силу статьи 55 АПК РФ к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Представленными от эксперта документами подтверждается наличие у эксперта ФИО5 специальных знаний по касающимся рассматриваемого дела вопросам, в том числе необходимого образования, стажа работы.

Экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества проводилась с применением норм Федерального закона №73-Ф3 от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-Ф3 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части не противоречащей ГПК РФ), приказа Минюста РФ от 20.12.2002 № 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации», с использованием Федеральных стандартов оценки (ФСО №№1-3,7), утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ №№297, 298, 299 от 20 мая 2015 г. (в части не противоречащей ГПК РФ), Стандартов и правил оценочной деятельности - 2010 (обязательны к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами НП «Деловой Союз Оценщиков»), утвержденных Решением Президиума НП «ДСО», информации по объектам-аналогам с использованием ценовых источников 2016 года.

Суд, изучив представленное заключение эксперта от 24.04.2018 №ЭЗ-02/2018, находит его соответствующим требованиям законодательства. Экспертное заключение содержит достоверные, полные сведения, поэтому признано в качестве допустимого доказательства. При этом судом также учтено, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ответчиком не представлено возражений относительно достоверности и обоснованности экспертного заключения от 24.04.2018 №ЭЗ-02/2018, не заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ представленное экспертное заключение от 24.04.2018 №ЭЗ-02/2018, суд признает его надлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что изменение размера арендной платы оспариваемым уведомлением произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом уведомлении.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 168 ГК РФ устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что одностороннее изменение величины арендной платы, оформленное письмом от 21.10.2016 № 03/5565, в силу ст.166, 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Необоснованно завышенная Управлением величина рыночной стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) возлагает на него необоснованное бремя по уплате завышенной арендной платы, уменьшает прибыть общества.

Суд учитывает, что рыночная стоимость спорного земельного участка согласно отчету №ОН-16158/5 завышена более чем на шесть миллионов рублей, что привело к увеличению с ноября 2016 года размера арендной платы почти в два с половинной раза при неизменных условиях использования ответчиком земельного участка, вида деятельности на участке, характеристик земельного участка, его разрешенного использования. При этом указанное изменение арендной платы произведено на основании отчета об оценке не соответствующего законодательству,  в размере не соответствующей рыночной стоимости земельного участка.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности согласно правил статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что требования истца о признании недействительным уведомления об увеличении арендной платы № 03/5565 от 31.10.2016, согласно которому Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области сообщило истцу, что на основании отчета от 29.07.2016 № ОН - 16158/5 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:020374:2, размер арендной платы, с 01 ноября 2016 года по договору от 14.07.2004 № 131 составляет 469 618,34 руб. в год подлежит удовлетворению.

В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать на основании статьи 49 АПК РФ в связи с уточнением требований и принятием уточнений судом.

Государственная пошлина по уточненным требованиям, в силу части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6 000 рублей. Истцом при обращении в суд государственная пошлина уплачена в указанном размере.

На основании ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ судебные расходы в сумме 6000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

ИП ФИО1 для оплаты экспертизы на депозитный счет суда перечислены денежные средства в размере 10 000 рублей.

Расходы по оплате проведения судебной экспертизы, по правилам статьи 110 АПК РФ, относятся на ответчика, так как  заключение эксперта является доказательством, которым подтверждена обоснованность носящего характер неимущественного требование истца о признании недействительным уведомления об изменении величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131, удовлетворенное судом по результатам рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, ст. 180, АПК РФ, суд решил иск удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области № 03/5565 от 31.10.2016.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

 

Судья                                                                                                  П.А. Чумаков