АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-43589/2018

11 сентября 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Миасского городского округа, г. Миасс Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Администрация),

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Лизинг», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Инвест-Лизинг»)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Металлургическая компания», г. Златоуст Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ООО ПКФ «Металлургическая компания»),

о взыскании  3 839 979 руб. 89 коп., 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 (доверенность от 31.12.2019 № 94), 

ответчика – ФИО3 (доверенность от 25.05.2020 № 55),

третьего лица – ФИО4 (доверенность от 09.01.2020 б/н), 

слушателя – ФИО5, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась 26.12.2018 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Инвест-Лизинг», в котором просит взыскать по договору аренды № 5055 от 24.11.2005:

-задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.03.2018 в размере 1 809 319 руб. 73 коп., 

-пеню за период с 01.01.2016 по 31.03.2018 в размере 841 937 руб. 09 коп.

В обоснование заявленных требований истец, сослался на положения ст. 307,309, 452, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор аренды земельного участка №5055 от 24.11.2005. Истец указал на возникновение на стороне ответчика прав и обязанностей арендатора по указанному договору с момента регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости расположенные на арендованном земельном участке, а в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, это привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением от 10.01.2019 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

В процессе рассмотрения спора истец неоднократно уточнял требования в части периода и суммы  пени (т.1 л.д.150, 67).

В порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) заявленные истцом уточнения приняты судом.

Таким образом, рассматриваются требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.03.2018 в размере 1 809 319 руб. 73 коп. и пени за период с 06.04.2016 по 17.01.2020 в размере 2 030 660 руб. 16 коп., а всего – 3 89 979 руб. 89 коп.

Определением суда от 28.05.2019 к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ПКФ «Металлургическая компания».

Ответчик с требования истца не согласился, представил отзыв на исковое заявление (т.1 л.д.86-88) и письменные пояснения (т.2 л.д.51-52, 59-60). Ответчик полагает, что плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с лизингополучателя, а не с собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, поскольку земельный участок приобретался для его передачи в лизинг. Кроме этого, ответчик ссылался на прекращение договора аренды № 5055 от 24.11.2005. Также указывает на то, что приобретал для последующей передачи в лизинг не кирпичный завод в виде имущественного комплекса, а пять отдельно стоящих объектов недвижимости, в связи с чем для расчета платы необходимо выделить пять земельных участков различной площади, необходимых для эксплуатации этих объектов недвижимости. 

Истец представил возражения на отзыв ответчика (т.1 л.д.141-142, т.2 л.д.111). По мнению истца, плата должна вноситься именно собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Поскольку в спорный период право собственности было зарегистрировано за ответчиком, именно на него возлагается обязанность по внесению платы за пользование земельным участком. 

Третье лицо представило мнения по делу и дополнения к ним (т.2 л.д.61,64,72.84-85,88, 100,120), поддерживая позицию истца относительно того, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика.

В судебное заседание, назначенное на 02.09.2020, лица, участвующие в деле, обеспечили явку представителей.

Истец требования поддержал.

Ответчик поддержал ранее высказанную позицию по делу, просил отказать в удовлетворении требований истца.

Третье лицо также поддержало ранее изложенные доводы. 

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Миасский кирпичный завод» (ИНН 

<

***>) в качестве юридического лица был зарегистрирован 08.09.1992. ранее являлся производственным кооперативом «Миасский кирпичный завод». 

ЗАО «Миасский кирпичный завод» (ИНН 

<

***>) являлось собственником (т.2 л.д.81-82) объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленному ему в соответствии с Государственным актом на право пользования земельным участком на основании постановления Администрации г. Миасса от 07.07.1993 № 419-8 (т.2 л.д.80-оборот). 

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в 2005 г.) юридические лица, которым до вступления в силу ЗК РФ земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе до 01.01.2006 по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

Письмом от 01.11.2005 б/н (т.2 л.д.80) ЗАО «Миасский кирпичный завод» (ИНН 

<

***>) обратилось к Администрации с просьбой прекратить принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и передать предоставленный ранее на основании постановления Администрации г. Миасса от 07.07.1993 № 419-8 земельный участок площадью 5,57125 га в аренду для размещения территории кирпичного завода.

На основании заявления ЗАО «Миасский кирпичный завод» о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 74:34:1303002:0001 площадью 50324 кв.м. Главой Администрации Миасского городского округа было издано постановление от 24.11.2005 № 1106-р-2 (т.2 л.д.83) о предоставлении ЗАО «Миасский кирпичный завод» в аренду до 31.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303002:0001 общей площадью 50324,0 кв.м. из земель поселений для производственных целей (размещение территории кирпичного завода) по Тургоякскому шоссе в г. Миассе.

В связи с изданием указанного постановления от 24.11.2005 № 1106-р-2 между истцом (арендодатель) и ЗАО «Миасский кирпичный завод» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка №5055 от 24.11.2005 (т.1 л.д.11-15), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 74:34:1303002:0001, общей площадью 50324,0 кв.м., находящийся по Тургоякскому шоссе в г. Миассе, для производственных целей (размещение территории кирпичного завода) (п.1.1 договора).

На участке имеются:

-нежилое здание – глинозапасник, общая площадь 5871 кв.м., 

-нежилое здание – сушильное отделение, общая площадь 2689 кв.м.,

-нежилое здание – административно-бытовой корпус, общая площадь 1591 кв.м., 

-нежилое здание – столовая, общая площадь 808,4 кв.м. (п.1.2 договора).

В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы.

Так согласно п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (п.3.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении №1 к договору, которое является составной и неотъемлемой частью договора (п.3.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п.5.2 договора).

По акту приема-передачи от 24.11.2005 земельный участок передан арендатору (т.1 л.д.16).

Договор аренды  в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Росреестра.

В дело представлен кадастровый план от 10.04.2002 № 01/02-952 земельного участка с кадастровым номером 74:34:1303002:0001 (т.1 л.д.64), содержащий сведения о правах ЗАО «Миасский кирпичный завод» на земельный участок на основании Государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования А-I № ЧО-28801. На обратной стороне кадастрового плана имеется схема расположения земельного участка с таблицей координат, на которой отражено расположение объектов недвижимости в границах земельного участка.

Договор аренды земельного участка №5055 от 24.11.2005 квалифицируется судом заключенным. 

Согласно сообщению Управления Росреесира № 34-2152 от 03.12.2009 (т.1 л.д.61) кадастровый номер 74:34:1303002:0001, под которым был ранее учтен земельный участок МКЗ, в настоящее время присвоен другому участку, а рассматриваемому земельному участку присвоен кадастровый номер 74:34:1303002:183. К сообщению Управления Росреестра приложена кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером 74:34:1303002:183 (т.1 л.д.62-63), в которой отражено обременение в виде аренды в пользу ЗАО «Миасский кирпичный завод», а также имеется схема расположения земельного участка и объектов недвижимости, идентичная схеме, указанной в кадастровом плане от 10.04.2002 № 01/02-952.

ЗАО «Миасский кирпичный завод» (ИНН 

<

***>) прекратило свою деятельность 31.03.2015 в результате реорганизации в форме преобразования. Его правопреемником является ООО «Миасский кирпичный завод» (ОГРН 

<

***>), что следует из информации, размещенной в общем доступе в ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы (https://egrul.nalog.ru/).

В свою очередь ООО «Миасский кирпичный завод» (ОГРН 

<

***>) прекратило деятельности юридического лица 03.10.2017 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (дело № А76-1668/2015).

Согласно кадастровой выписке из ЕГРН от 06.06.2018 (т.1 л.д.65) в границах земельного участка с кадастровым номером 74:34:1303002:183 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:34:1303002:104, 74:34:1303002:105, 74:34:1303002:106, 74:34:1303002:109 и 74:34:1303002:110.

Выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:34:1303002:104, 74:34:1303002:105, 74:34:1303002:106, 74:34:1303002:109 и 74:34:1303002:110 (т.1 л.д.19-27, 66-76) подтверждается, что  принадлежащее ЗАО «Миасский кирпичный завод» право собственности было прекращено 16.12.2013 в связи с их продажей на основании договора купли-продажи обществу с ограниченной ответственностью «СтройКомплекс» (ИНН 

<

***>, которое ликвидировано 28.10.2015). 

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303002:183 от ЗАО «Миасский кирпичный завод» было передано по договору от 01.12.2013 «об уступке прав и обязанностей по договору аренды» (т.1 л.д.89-90,91) обществу «СтройКомплекс» (ИНН 

<

***>). Право аренды на земельный участок было зарегистрировано 16.12.2013 вместе с правом собственности на поименованные выше объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. 

Между третьим лицом – ООО ПКФ «Металлургическая компания» (новый арендатор) и ООО «СтройКомплекс» был подписан договор от 20.04.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно указанному договору права передаются на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303002:0001, а не  на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303002:183. Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра 28.04.2015 (т.1 л.д.93), обременение внесено в отношении земельного участка земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303002:183, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.18). 

При этом между ООО «ИНВЕСТ-лизинг» (покупатель) и ООО «СтройКомплект» (продавец) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества №395 от 07.05.2015 (т.1 л.д.95-97), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель  принять и оплатить следующее недвижимое  имущество (далее – объекты недвижимости):

-нежилое здание - сушильное отделение, обшей площадью 2 689,0 кв.м.. назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:105, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Миасс. Тургоякское шоссе (далее - Объект 1). Объект 1 принадлежит продавцу на права собственности на основании: договора купли - продажи от 01.12.2013г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74АЕ 386856, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество   и   сделок   с   ним   16.12.2013г.   сделана   запись   регистрации   74-74-34/173/2013-443. Существующих ограничений не зарегистрировано,

-нежилое здание - административно - бытовой корпус, общей площадью 1 591,6 кв.м.,  назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:109, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г. Миасс. Тургоякское шоссе (далее Объект 2). Объект 2 принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора купли продажи от 01.12.2013г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 74 АЕ 386855, выданным Управлением зальной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2013 сделана запись регистрации 74-/173/2013-441. Существующих ограничений не зарегистрировано,

-нежилое здание - столовая, общей площадью 808,4 кв.м. назаначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:110. адрес (местоположение): Россия, 

<

...> (далее - Объект 3). Объект 3 принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли - продажи от 01.12.2013г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации нрава 74 АЕ 386854, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2013 сделана запись регистрации 74-74-34/173'2013-439. Существующих ограничений не зарегистрировано,

-нежилое мание – глинозапасник, обшей площадью 5871,7 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:106, адрес (местоположение): Россия. Минская область, ст. Миасс, Тургоякское шоссе (далее - Объект 4). Объект 4 принадлежит Продавцу на праве собственности на   основании договора купли - продажи от 01.12.2013г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 74 АЕ 386853, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на ежимое имущество и сделок с ним 16.12.2013г. сделана запись регистрации 74-74-34/173-2013-437. Существующих ограничений не зарегистрировано,

-нежилое здание - обжиговое отделение/шатер над кольцевой 18 камер. печью, общей площадью 3315,5 кв.м. назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:104, адрес (местоположение): Россия, 

<

...> (Объект 5). Объект 5 принадлежит Продавцу па праве собственности на основании: договора купли -продажи от 15.01.2015г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 74 АЕ 965, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним19.03.2015т. сделана запись регистрации 74-74/034-74/034//023/2015-394/1. Существующих ограничений не зарегистрировано.

Согласно п.2 договора продавец уведомлен о том, что объекты недвижимости в последующем будут переданы в финансовую аренду (лизинг) РРР ПКФ «Металлургическая компания».

Право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ (п.8 договора).

Договор купли-продажи недвижимого имущества зарегистрирован в установленном порядке 21.05.2015.

Право собственности на пять указанных объектов недвижимости зарегистрировано за ответчиком 21.05.2015, что подтверждается выписками из ЕГРН, а также штампом регистрирующего органа на договоре купли-продажи (т.1 л.д.92).

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии  с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Оценивая представленные в дело договоры и соглашения, суд приходит к выводу том, что, несмотря на, наличие подписанного между ООО ПКФ «Металлургическая компания» (третье лицо по делу) и ООО «СтройКомплекс» договора от 20.04.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303002:183, как и обязанность по внесению арендной платы сохранялась за ООО «СтройКомплекс». Договор уступки, с учетом пояснений ответчика и третьего лица был подписан для вида, фактически в момент подписания договора уступки пользование объектами недвижимости продолжалось со стороны ООО «СтройКомплекс». При таких обстоятельствах договор уступки от 20.04.2015 совершен для вида и является мнимой сделкой.

В момент регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на рассматриваемом земельном участке, права аренды по договору № 5055 от 2411.2005, возобновленному на неопределенный срок (ст. 610, 620 ГК РФ) перешли к ответчику – ООО «Инвест-Лизинг».

Между ООО «ИНВЕСТ-Лизинг» (лизингодатель) и ООО ПКФ «Металлургическая компания» (лизингополучатель) был подписан договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости №395 от 07.05.2015 (т.1 л.д.98-100), по условиям которого Лизингодатель на основании Заявки Лизингополучателя № ИЛ000000162 от 07.04.2015 обязуется приобрести в собственность у определенного Лизингополучателем Продавца и передать во временное владение  и пользование Лизингополучателю за плату определенные Лизингополучателем  объекты недвижимости (далее - Предмет лизинга). Лизингополучатель обязуется принять Предмет лизинга своевременно вносить плату за пользование в соответствии с условиями настоящего Договора и Графиком лизинговых платежей, являющимся приложением № 3 к настоящему договору. (п.1.1 договора).

Предметом лизинга являются следующие объекты недвижимости:

-нежилое здание - административно-бытовой корпус, общей площадью 1 591,6 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:109, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г. Миасс. Тургоякское шоссе, цена 10 265 906,00 руб.. в т.ч. НДС 18%;

-нежилое здание – глинозапасник, общей площадью 5871.7 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:106, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г. Миасс. Тургоякское шоссе, цена 6 684 475,00 руб., в т.ч. НДС 18%;

-нежилое здание - обжиговое отделение /шатер над кольцевой 18 камер.печью, обшей площадью 3315,5  кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:104, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>, цена 3 181 560,00 руб., в т.ч. НДС 18%;

-нежилое здание - столовая, общей площадью 808,4 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:110. адрес (местоположение): Россия, 

<

...> цена 3 339 809,00 руб., в т.ч. НДС 18%;

-нежилое здание - сушильное отделение, общей площадью 2 689.0 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер 74:34:1100002:105, адрес (местоположение): Россия. Челябинская область, г. Миасс. Тургоякское шоссе, цена 1 528 250,00 руб., в т.ч. НДС 18% (п.1.2 договора).

В силу п. 1.5 договора предмет лизинга подлежит постановке на баланс лизингодателя. 

По истечении срока лизинга, при условии надлежащего исполнения лизингополучателем обязательств, принятых по настоящему договору, право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю в порядке и на условиях, установленных в настоящем договоре (п.1.9 договора).

Срок финансовой аренды (лизинга) составляет 36 месяцев (п.2.1 договора).

Согласно п. 4.1 приложения № 1 к договору лизинга (т.1 л.д.101-110) лизингополучатель признает, что право собственности на предмет лизинга принадлежит лизингополучателю. В п. 4.4 приложения ответчик и третье лицо определили, что право собственности на предмет лизинга по окончании срока лизинга и при надлежащем исполнении условий договора переходит к лизингополучателю по договору купли-продажи (выкупа) по выкупной цене, согласованной сторонами.

Таким образом, право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора лизинга, принадлежит лизингодателю и переходит к лизингополучателю при исполнении договора лизинга.

При таких обстоятельствах, в момент приобретения ответчиком объектов недвижимости, права и обязанности арендатора по договору аренды № 5055 от 24.11.2005 перешли к обществу «Инвест-Лизинг», которым должна вноситься арендная плата за пользование земельным участком. Плата подлежит внесению до момента перехода права собственности на объекты к новому собственнику. Согласно выпискам из ЕГРН, право собственности ответчика было прекращено на рассматриваемые объекты недвижимости 21.05.2018.

Доводы ответчика о том, что необходимо определять земельный участок под каждым из пяти приобретенных им объектов недвижимости подлежит отклонению по следующим основаниям.

Земельный участок был сформирован для эксплуатации кирпичного завода, в состав объектов которого вошли здания, приобретенные ответчиком в собственность. При этом ответчик не представил доказательств о том, что в спорный период на земельном участке также имелись объекты недвижимости принадлежащие иным лицам. 

В процессе рассмотрения спора было проведено обследование земельного участка с привлечением кадастрового инженера ФИО6 (т.2 л.д.4-28). Согласно составленному акту и приложенным к нему схемам и фотографиям, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:1303002:183 расположено пять спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 74:34:1303002:104, 74:34:1303002:105, 74:34:1303002:106, 74:34:1303002:109 и 74:34:1303002:110, а также вспомогательные объекты, пристрои, не имеющие самостоятельного функционального назначения, а предназначенные для обслуживания имеющихся объектов недвижимости. Размещение принадлежавших ответчику объектов недвижимости, отраженных в акте обследования соответствует расположению объектов недвижимости, отраженных в кадастровом паспорте (т.1 л.д.62-63).  

Ответчик в период принадлежности ему объектов недвижимости, не совершал действий по формированию земельных участков необходимых для непосредственной эксплуатации каждого объекта. 

Учитывая, что в собственность были приобретены все объекты недвижимости, ранее входившие в состав кирпичного завода, оснований для пропорционального определения подлежащей внесению платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:34:1303002:183 не имеется. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013) (далее также Постановление № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее также – постановление № 582). 

Указанным постановлением закреплен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

Согласно п. 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее – земельные участки), в расчете на год (далее – арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом в п. 3 Правил (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 в связи с изданием постановления Правительства РФ от 30.10.2014 № 1120), утвержденных постановлением № 582, определены земельные участки, при расчете платы за пользование которыми подлежит применению кадастровая стоимость. Так арендная плата определяется в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. 

Изложенной норме корреспондирует норма п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Как установлено судом, договор аренды № 5055 от 24.11.2005 заключен при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования. 

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользование лицом, осуществлявшим пользование земельным участком, было переоформлено на право аренды, это свидетельствует о необходимости применения к собственнику зданий (здания), для эксплуатации которого предоставлен участок порядок определения арендной платы исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая переход права собственности на здания, расположенные на рассматриваемом земельном участке, к ответчику перешло право аренды на тех же условиях, что и первоначальному собственнику – ЗАО «Миасский кирпичный завод», а соответственно его право не может быть ухудшено и арендная плата также подлежит внесению в размере 2 % от кадастровой стоимости. 

С учетом изложенного, расчет арендной платы, произведенный истцом не может быть признан верным.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п.5.2 договора).

Суд производит самостоятельный расчет подлежащей внесению арендной платы исходя из сведений о кадастровой стоимости участка (т.1 л.д.34,35), который выглядит следующим образом:

-с 01.01.2016 по 31.12.2016 годовой размер арендной платы составит 912 283,54 руб. (45 614 176,84 руб.  * 2%), соответственно в квартал (1/4) – 228 070,89 руб. (за 1-ый квартал – 228 070,87 руб.);

-с 01.01.2017 по 31.03.2018 годовой размер арендной платы составит 319 054,16 руб. (15 952 708,00 руб.  * 2%), соответственно в квартал (1/4) – 79 763,54 руб. 

Сведений о внесении за спорный период арендной платы ответчиком не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом этого, расчет долга и пени выглядит следующим образом:

Период начисления

Начислено 

(руб.)

Оплата

(руб.)

Долг / переплата «-», (руб.)

Период просрочки

Кол-во дней

Пени

(руб.)

(2*6*0,1%)

1

2

3

4

5

6

7

1 кв. 2016

228 070,87

0

228 070,87

06.04.2016-17.01.2020

1382

315 193,94

2 кв. 2016

228 070,89

0

456 141,76

06.07.2016-17.01.2020

1291

294 439,52

3 кв. 2016

228 070,89

0

684 212,65

06.10.2016-17.01.2020

1199

273 457,00

4 кв. 2016

228 070,89

0

912 283,54

17.01.2017-17.01.2020

1096

249 965,70

1 кв. 2017

79 763,54 

0

992 047,08

06.04.2017-17.01.2020

1017

81 119,52

2 кв. 2017

79 763,54 

0

1 071 810,62

06.07.2017-17.01.2020

926

73 861,04

3 кв. 2017

79 763,54 

0

1 151 574,16

06.10.2017-17.01.2020

834

66 522,79

4 кв. 2017

79 763,54 

0

1 231 337,70

16.11.2017-17.01.2020

793

63 252,49

1 кв. 2018.

79 763,54 

0

1 311 101,24

16.03.2018-17.01.2020

673

53 680,86

ИТОГО

1 311 101,24

1 311 101,24

1 417 812,00

Несмотря на то, что в договоре определен срок внесения арендной платы как 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября, истец исчисляет просрочку по внесению платежей за период 1 кв. 2016 г. – 3 кв. 2017 г. исходя из другого порядка (05 апреля, 05 июля, 05 октября, 05 января), что не нарушает права ответчика. В расчете суд применил период просрочки определенный истцом.

По расчету суда с ответчика подлежит взысканию основной долг в размере 1 311 101 руб. 24 коп. и пеня в сумме 1 417 812 руб. 00 коп., что в сумме составляет 2 728 913 руб. 24 коп.

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению исходя из расчета суда. 

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит, как и оснований для применения ст. 333 ГК РФ. Размер неустойки напрямую зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендной платы. Размер неустойки 0,1 % не является завышенным.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска – 3 839 979 руб. 89 коп.  (с учетом уточнения) подлежит уплате государственная пошлина в сумме 42 200 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец  освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ  государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Лизинг», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в пользу истца – Администрации Миасского городского округа (ОГРН 

<

***>) 2 728 913 руб. 24 коп., в том числе основной долг в размере 1 311 101 руб. 24 коп. и пеню в сумме 1 417 812 руб. 00 коп., исчисленную по состоянию на 17.01.2020.

В удовлетворении требований в остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Лизинг», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 29 989 руб. 78 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина