АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-3988/2017

18 января 2018 года

город Севастополь

Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме   18 января 2018 года.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации 02.06.2014, адрес: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Проксима», идентификационный код 327338038, дата регистрации: 17.11.2003, адрес: ул. Ленина, 36-г, г. Днепропетровск, Днепропетровская обл., Украина, 49000; ул. Летчиков, 12, 

<

...>,

о расторжении договора арены земельного участка, понуждении освободить (возвратить) земельный участок и взыскании задолженности по арендной плате, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Правительство Севастополя, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 23.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, 

<

...>,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2 (доверенность от 27.12.2017 № 1395), от ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «Проксима» – ФИО3 (доверенность от 06.11.2017), от третьего лица – Правительства Севастополя – ФИО4 (доверенность от 31.10.2017 № 4968/31/2-17), 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) обратился 13.10.2017 в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Проксима» (далее – общество) о  расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2008, общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Проксима», который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032; обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>, в состоянии не хуже того, в котором ответчик его получил, взыскании 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года – декабрь 2016 года, 8 985 330,27 рублей пени, 3% годовых согласно статье 625 ГК Украины и проценты за пользование чужими денежными средствами – 6740366,58 рублей.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.

Определением от 20.10.2017 исковое заявление принято к производству. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.

Ответчик в ходе рассмотрения дела представил отзыв от 15.11.2017 на иск, в котором просил суд в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 11.01.2018 стороны высказались в поддержку своих требований и возражений.

При рассмотрении дела установлены следующие имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

Как видно из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 13.02.2008 № 3802 Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 39.03.2008, зарегистрированный 15.04.2008 под № 040865900032, в соответствии с пунктом 1.1 которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который расположен по адресу: ул. Летчиков, 12, г. Севастополь.

В аренду передается земельный участок площадью 7,8203 га  (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.

В пункте 4.2 договора стороны согласовали размер арендной платы.

Так, в соответствии с пунктом 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.04.2010, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: а) на период строительства 13803196,18*0,045=621143,83 грн., б) на последующий период: 69015983,34*0,045=3105719,25 грн.

В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в срок до 13.07.2013 года от даты приема-передачи земельного участка (пункт 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.04.2010).

Положениями пункта 12.3 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;

- по другим основаниям, определенным законом.

В пункте 10.1 договора стороны предусмотрели особые условия договора, в соответствии с которыми арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 № 1429 «О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе», для чего арендатор обязан в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка)  заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии договор застройщиков в создании  инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе».

Согласно пункту 12.4 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в следующих случаях: использование арендатором земельного участка не по целевому назначению; не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

Во исполнение условий договора 28.03.2008 стороны договора подписали акт приема-передачи земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 7,8203 га, расположенный в г. Севастополе по ул. Летчиков, 12.

В качестве приложения к договору аренды сторонами оформлен акт определения границ земельного участка в натуре, план земельного участка.

09.08.2013 ООО «Проксима» в соответствии со статьёй 35 Закона Украины                              «О регулировании градостроительной деятельности» подало в Инспекцию ГАСК в                              г. Севастополе уведомление о начале выполнения подготовительных работ.  

05.02.2010 Управлением градостроительства и архитектуры выдано заключение                      № С-14/10 по проекту организации строительства объекта: «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12». 

Согласно проекту организации строительства по объекту «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по                                                         ул. Летчиков, 12», заключению № С-14/10 от 05.02.2010, выданному Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации, экспертному заключению № Э-27-094-10 по разделу ПОС (расчёт сроков проектирования и строительства) проекта «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12», выданному 19.04.2010  Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия «Специализированная государственная экспертная организация – центральная служба Украинской государственной строительной экспертизы» («Севастопольгосстройэкспертиза»), – общая продолжительность проектно-строительных работ составляет 63,5 месяцев (5 лет 3,5 месяца).  

Ответчик приступил к реализации проекта, начав с возведения строительной площадки, и  построил некапитальное сооружение – «Пост охраны». 

19.01.2015 заместителем прокурора Гагаринского района города Севастополя, на основании, проведенной проверки с привлечением  специалиста инспекции государственного строительного  надзора и экспертизы города Севастополя, в отношении юридического лица  ООО «Проксима» возбуждено дело об административном правонарушении. В соответствии со статьей 23.56 КоАП РФ передано на рассмотрение  в Инспекцию государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя. Постановлением № 92-05-17-2015 от 03 февраля 2015 года заместителем начальника инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя (Севгосстройнадзора) ООО «Проксима» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьей 9.4 КоАП РФ и назначено наказание в виде административного штрафа в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

Как следует из обжалуемого постановления, ООО «Проксима» на основании договора аренды земельного участка от 28.03.2008 года, заключенного с Севастопольским городским советом, использует земельный участок для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, общей площадью 7,8203 га, расположенного по адресу: 

<

...>. Уведомление о начале выполнения строительных работ №СТ 010132210117 подано заявителем 09.08.2013 года (л.д.32).  На основании рабочего проекта, разработанного  в 2014 году  ЧП «Архитектурия», предусмотрено строительство  на указанном земельном участке, в том числе многофункционального двухэтажного сооружения «Пост охраны по адресу 

<

...>» Ответчиком, на основании представленных материалов проверки, сделан вывод о том, что заявителем  при осуществлении строительства  нарушены требования безопасности к обустройству и содержанию производственных территорий, а именно:- территория стройплощадки не ограждена во избежание доступа на нее посторонних лиц;- у въезда на стройплощадку не установлен информационный щит  со схемой движения транспорта; - территория строительной площадки не оборудована пожарными щитами.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Севастополя от 07.04.2015 по делу № 292/2015 иск Общества с ограниченной ответственностью «Проксима» к Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Правительства Севастополя об отмене постановления № 92-05-17-2015 от 03.02.2015 года по делу об административном правонарушении по части 1 статьи 9.4. КоАП РФ, удовлетворен частично признано незаконным и отменено постановление Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Правительства Севастополя № 92-05-17-2015 от 03.02.2015 в части размера санкции, считать Общество с ограниченной ответственностью «Проксима» привлечённым к административной ответственности по части 1 статьи 9.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде предупреждения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.04.2015 по делу № А84-294/2015 иск Общества с ограниченной ответственностью «Проксима» к Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Правительства Севастополя об отмене постановления № 92-05-18-2015 от 03.02.2015 года по делу об административном правонарушении по части 1 статьи 9.5. КоАП РФ, удовлетворен признано незаконным и отменено постановление Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Правительства Севастополя № 92-05-18-2015 от 03.02.2015, которым Общество с ограниченной ответственностью «Проксима» привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.

07.12.2016 Двадцать первым арбитражным апелляционным судом вынесено Постановление об отказе в удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Проксима» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 28.03.2008.

07.04.2015 проведено обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что на данном участке расположено капитальное строение, размерами 8,3м*5,8м, состоящее из двух наземных этажей. Остальная площадь на момент проведения проверки свободна от капитальных (некапитальных) строений  сооружений.

18.01.2016 департамент направил в адрес общества предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

13.07.2017 департамент направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, освоение земельного участка не начато.

Неисполнение арендатором обязательств из договора аренды по освоению и застройке земельного участка в установленные сроки, а также по уплате арендной платы послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Статьей 2 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ)  предусмотрено, что со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь.

Согласно частям 1 и 2 статьи 23 Закона № 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2017 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Согласно пункту 3 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 № 7156 «О статусе города-героя Севастополя» деятельность государственных органов Украины на территории города Севастополя прекращается, их полномочия, имущество и денежные средства переходят к органам, определенным Севастопольским городским Советом. Пунктом 6 указанного решения предусмотрено, что государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя.

В соответствии со статьей 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 № 56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя» от имени города Севастополя полномочия по управлению и распоряжению государственным имуществом города Севастополя осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя. Согласно пункту 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя» Правительство в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием.

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС от 30.04.2014 «О Правительстве Севастополя» определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

При этом Законом города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Законом города Севастополя от 30.04.2014 № 6-ЗС «О системе исполнительных органов государственной власти города Севастополя» и Уставом города Севастополя Правительство Севастополя наделено полномочиями на формирование органов исполнительной власти и определение их полномочий.

Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП, определено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП, Департамент – исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

Согласно императивной норме пункта 1.8 указанного Положения департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлись Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Пунктом 2.11 того же Положения установлено, что основной задачей департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.

В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве может иметь место на основании закона

Из изложенного следует, что после введения в действие на территории города федерального значения Севастополя законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации имеет место замена стороны арендодателя в правоотношениях по аренде публичного имущества, поступившего в собственность города федерального значения Севастополя, на  департамент  на основании действующих нормативных актов. 

В силу статьи 12 Закона № 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 данного Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В части первой статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 52-ФЗ) закреплено правило о том, что условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статей 5 Федеральных законов от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения его в действие, Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

При этом в статье 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. 

Таким образом, правоотношения сторон в период до 18.03.2014, а также длящиеся правоотношения сторон, возникшие из спорного договора и продолжающиеся после 18.03.2014, урегулированы Гражданским кодексом Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины (далее – ХК Украины), Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон Украины «Об аренде земли»), однако после 18.03.2014 возникающие новые правоотношения, связанные, в частности, с прекращением договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации как возникающие в условиях действия законодательства Российской Федерации и введения в действие на территории города федерального значения Севастополя, в частности, Гражданского кодекса Российской Федерации.

При разрешении спора судом проанализированы нормы как украинского законодательства, так и законодательства Российской Федерации. 

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины.

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины. В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон Украины «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

 Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки объекта в течение 9 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Данное нарушение свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка и неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, что образует состав, предусмотренный нормами статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению к  правам и обязанностям сторон из договора, возникающим после 18.03.2014.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка в установленные сроки – ответчик не приступил к строительству обусловленного договором объекта.

Такое поведение арендатора земельного участка из земель государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель. 

Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в указанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке в течение столь продолжительного периода.

Кроме того, в соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).

В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).

Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О плате за землю» использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель.

Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяются до ее установления в порядке, определенном настоящим Законом. Согласно статье 19 указанного Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю – это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

Из анализа норм статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» усматривается, что арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за использование земельного участка. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель» извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Указанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами, так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.

Аналогичные нормы содержатся в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В спорном договоре аренды арендная плата установлена в гривнах.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Кроме того, как указано, в частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик систематически не исполняет договорные обязательства по уплате арендной платы на протяжении более чем двух лет.

Размер задолженности за период с декабря 2014 года по декабрь 2016 года составляет 66 327 265,46 рублей.

Использование земельного участка, сопряженное с такими потерями для бюджета в виде непоступающей платы за пользование землей является существенным нарушением.

В обоснование своих возражений  ответчик ссылается на неисполнение истцом своих обязательств арендодателя, влекущее невозможность освоения земельного участка, в связи с чем арендная плата не подлежит внесению.

При этом аргументированный расчет возможного уменьшения размера арендной платы вследствие нарушения обязательств арендодателем, а также конкретный состав таких нарушений ответчиком не приведены.

Суд не усматривает наличие в правоотношениях сторон обстоятельств, которые могут выступать в качестве оснований для освобождения ответчика от исполнения обязанности по уплате арендной платы.

С учетом этого задолженность подлежит взысканию в полном объеме. Размер задолженности и правильность расчета ответчиком не оспорены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу положений статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

В то же время в пункте 4.9 договора установлено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени на несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Формулировка условия договора о размере пени путем отсылки к конкретным нормам законодательства Украины не противоречит нормам законодательства Российской Федерации. Такое условие не влечет необходимости применять нормы законодательства Украины, а лишь содержит ссылку на размер пени, используемый в этих нормах.

С учетом этого суд считает обоснованным требование о взыскании 8 985 330,27 рублей пени, начисленной на тот же период.

В части требований о взыскании процентов за пользование денежными средствами в удовлетворении иска надлежит отказать, поскольку в силу правовой природы таких процентов, а также прямого указания части 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договоре аренды прямо предусмотрена неустойка за нарушение обязательства по уплате арендной платы  – пункт 4.9 договора. 

  В части требования о взыскании 3% годовых суд также не находит оснований для удовлетворения иска, поскольку такая ответственность нормами действующего законодательства и условиями договора не предусмотрена.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требований пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд считает, что уклонение от внесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей.

При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 1 и 3 части 1, части 2 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

Ответчик не представил доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях, а также уплачивать арендную плату. 

Суд отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

В рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.

Суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие достаточных оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

Поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, оно также подлежит удовлетворения для достижения целей предъявления иска.

По условиям договора при его расторжении арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

При таких обстоятельствах исковые требования надлежит удовлетворить полностью.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

РЕШИЛ:

иск удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды от 28.03.2008 земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Проксима», зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Проксима», идентификационный код 327338038, дата регистрации: 17.11.2003, адрес: ул. Ленина, 36-г, г. Днепропетровск, Днепропетровская обл., Украина, 49000; ул. Летчиков,12, 

<

...>, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 02.06.2014, адрес: ул. Советская, дом 9, 

<

...>, земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Проксима», идентификационный код 327338038, дата регистрации: 17.11.2003, адрес: ул. Ленина, 36-г, г. Днепропетровск, Днепропетровская обл., Украина, 49000; ул. Летчиков,12, 

<

...>, в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 02.06.2014, адрес: ул. Советская, дом 9, 

<

...>,  66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года – декабрь 2016 года и 8 985 330,27 рублей пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Проксима», идентификационный код 327338038, дата регистрации: 17.11.2003, адрес: ул. Ленина, 36-г, г. Днепропетровск, Днепропетровская обл., Украина, 49000; ул. Летчиков,12, 

<

...>, в доход федерального бюджета 200 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.      

Судья 

А.Ю. Смоляков