АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-25246/2017

г. Краснодар

26 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Истец: Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар

Ответчик: ООО «Металлглавснаб – 1», г. Краснодар

Третье лицо: ОАО «Краснодарский завод железобетонных изделий №1» (1)

ЗАО «Кубанская марка» (2)

ООО «Черноморская Строительная Компания» (3)

 

о взыскании задолженности в размере 14 567 878,8 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 13 866 950,07 рублей, 700 928,73 рублей – пени, 

 

В судебном заседании участвуют представители:

от истца:  представитель не явился, извещен

от ответчика:  представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт

от третьего лица (1): представитель не явился, извещен

от третьего лица (2): представитель не явился, извещен

от третьего лица (3): представитель не явился, извещен 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился суд с заявлением о взыскании с ООО «Металлглавснаб – 1» сумму задолженности в размере 14 567 878,8 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 13 866 950,07 рублей, 700 928,73 рублей – пени.

Истец извещен, явку представителей не обеспечил.

Ответчик высказал возражения по существу требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, на основании приказа департамента от 14.01.2014 N 37 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса", протокола о результатах аукциона от 27.02.2014 комиссии по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков для строительства, включая жилищное строительство и комплексное освоение в целях жилищного строительства, решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2016 по делу N A32-14770/2014 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства, заключаемый по результатам торгов от 20.06.2016 N 0000003829 (далее - договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2016 сделана запись регистрации 23-23/001-23/001/848/2016-8650/1.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0135018:1230, площадью 324 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса.

В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный в пункте 1.1 договора участок передан в аренду с момента государственной регистрации договора без каких-либо иных документов по его передаче.

Пунктом 2.1 договора установлено, что расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору, которое подписывается арендодателем. Сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, засчитывается в счет арендной платы.

Как следует из пункта 2.2. договора годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается сроком на 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2.3. договора по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата, подлежащая оплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок за каждый день использования.

Истец полагает, что общество свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 25.08.2016 по 30.06.2017 не исполнило, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 13 866 950 рублей 07 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.03.2017 N 52-8482/17-38-08, которая оставлена последним без исполнения.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На момент проведения департаментом торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы (п. 27 Правил).

Доктринальное обоснование оплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора оплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, оплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (абзац 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (п. 2 ст. 39.7).

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.

По смыслу изложенных норм земельного и гражданского законодательства по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства с победителем заключается именно договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права. Цена же за право на заключение договора аренды земельного участка для его освоения представляет собой часть арендной платы, размер которой определяется по результатам этих торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), а не самостоятельной платой по самостоятельному договору.

Кроме того, в самом договоре аренды предусмотрено, что сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, засчитывается в счет арендной платы (пункт 2.1 договора).

Внося задаток в определенном аукционной документацией размере, общество в платежном поручении от 21.02.2014 N 24 в качестве основания платежа указало "задаток на право на заключение договора аренды земельного участка площадью 324000 кв. м кадастровый номер 23:43:0135018:1230".

После заключения договора аренды, оплачивая оставшуюся часть определенной на торгах стоимости права на заключение договора аренды, общество в платежном поручении от 17.11.2016 N 188 в качестве основания платежа указало "за право заключения договора по аренде земельного участка", что соответствует пункту 2.5 договора аренды, которым арендатору предписано при внесении арендных платежей указывать код бюджетной классификации 82111105026040000120 (доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, которые расположены в границах городских округов, находятся в федеральной собственности и осуществление полномочий по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков).

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы.

В этой связи, зачет в счет определенной на торгах суммы оплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 27 Правил.

Принимая во внимание изложенное, департамент был обязан зачесть сумму, перечисленную по платежному поручению от 21.02.2014 N 24 в качестве платы за использование земельного участка.

Установив, что в обеспечение заявки на участие в аукционе ответчиком перечислены истцу денежные средства, общество признано победителем аукциона на право заключения договора аренды вышеперечисленного объекта недвижимости, между истцом и ответчиком заключен договор аренды, суд пришел к выводу об отсутствии у департамента оснований для отказа в зачете суммы задатка, перечисленного по платежному поручению от 21.02.2014 N 24 в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2017 N Ф08-9826/2016 по делу N А63-10985/2015.

Как следует из договора аренды от 20.06.2016 годовой размер арендной платы по результатам торгов составил 16 345 800 руб. 

Из искового заявления следует, что период задолженности истцом обозначен с 25.08.2016 по 30.06.2017 в сумме 13 866 950,07 руб. Вместе с тем, ответчиком 21.02.2014г. оплачено 14 600 000 рублей - задаток для участия в аукционе, оплата подтверждается Платежным поручением № 24 от 21.02.2014г.

17.11.2016 оплачены 42 963 044 рублей оставшаяся часть годовой арендной платы, определенной по результатам торгов, оплата подтверждается Платежным поручением № 188 от 17.11.201бг.

Определенная по результатам торгов продажная цена права на заключение договора аренды земельного участка, в соответствие с п. 7 Протоколом о результатах аукциона от 27.02.2014г., составляет 57 563 044 рублей. Даная сумма является годовым размер арендной платы, устанавливаемым согласно п. 2.2 Договора сроком на 12 месяцев со дня государственной регистрации Договора.

Ответчиком в суд представлены платежные поручения N 101 от 19.05.2017 на сумму 491 270 руб., №139 от 04.07.2017 на сумму 1 227980,37 рублей, №202 от 02.10.2017 на сумму 4286000 рублей, №280 от 28.12.2017 на сумму 4 192 700 рублей.

Как следует из платежных поручений, оплата произведена за аренду земельного участка за период с момента заключения договора и по 30.06.2017.

Как следует из платежных поручений, представленных ответчиком, оплата произведена за указанный период в сумме 57 563 044,10 руб. Таким образом, задолженности по оплате арендной платы за указанный истцом в иске у ответчика не имеется.

Поскольку не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании суммы основного долга, то не имеется и правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы пени.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении АС СКО от 06.08.2018 по делу N А32-25245/2017. 

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                 А.М. Боровик