АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-8561/2018

г.Чита

19 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2019 года

Решение изготовлено в полном объёме 19 марта 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Сталичновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Максико" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №34/12 от 26.06.2012 в размере 353772,53 руб., пени за период с 18.09.2012 по 31.03.2018 в размере 27798,36 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 07.12.2018;

от ответчика - ФИО3, представителя по доверенности от 09.01.2019, ФИО4, представителя по доверенности от 01.12.2018.

Администрация городского округа "Город Чита" (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Максико" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 34/12 от 26.06.2012 в размере 353772,53 руб., пени за период с 18.09.2012 по 31.03.2018 в размере 27798,36 руб.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика иск не признали, считают договор ничтожным, указали, что не использовали участок для целей хранения стройматериалов, с 2014 года участок не был огорожен, заявили о пропуске срока исковой давности, указали, что арендная плата рассчитана неверно, она должна производиться в соответствии с решением Думы городского округа "Город Чита" от 21.05.2015 №76 в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду, которая установлена в размере 1 руб.

Как следует из материалов дела, в собственности городского округа «Город Чита» находится земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для обслуживания улицы, общей площадью 40610 кв.м, с кадастровым номером 75:32:0:279, расположенный по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 75 АА 222756 от 06.05.2011. 

Распоряжением администрации городского округа "Город Чита" от 22.06.2012 ответчику  из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью 850 кв.м, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:279, для складирования строительных материалов, расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Чита, Центральный административный район, ул.Коханского, 16, в аренду сроком до одного года.

26.06.2012 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №34/12 по адресу: г.Чита, Центральный административный район, ул.Коханского, 16площадью 850 кв.м, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:279, для складирования строительных материалов, сроком до 01.06.2013.

Договор одновременно является актом приема-передач земельного участка.

Порядок расчета арендных платежей содержится в разделе 2.6 договора. Арендная плата рассчитывается на основании постановления Мэра города Читы от 31.03.2010 №50 "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита", постановления администрации городского округа от 14.06.2011 №130 "О внесении изменений в Порядок расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита".

В соответствии с пунктом 2.5 арендная плата вносится 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря.

Размеры арендной платы могут изменяться в случаях изменения установленных централизованных ставок и в других случаях, предусмотренных нормативными актами (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от задолженности за каждый день просрочки.

В связи с образованием задолженности по арендной плате ответчик обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание спорной задолженности.

Определением от 25.04.2018 истцу отказано в принятии заявления о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности в размере 381570,89 руб.

В связи с невнесением ответчиком арендных платежей и отказом удовлетворить требование претензии истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Правоотношения, возникли между сторонами на основании договора аренды земельного участка, заключенного на основании норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи земли сторонами не оспаривается.

По истечении срока договора ответчик земельный участок арендодателю не возвратил.

Ввиду того, что по окончании срока аренды земельный участок продолжал оставаться в пользовании арендатора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор на основании статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Истец считает, что ответчик обязан оплатить пользование землей в соответствии с условиями договора за период 01.01.2013 -31.03.2018.

Ответчик оспаривает сам договор, указывая на его ничтожность.

Истец указывает, что уведомлением от 21.09.2018 предупредил арендатора о прекращении договора аренды, и, поскольку договор прекратил свое действие 27.12.2018, он не может быть признан ничтожным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Пункты 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

На основании пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

По смыслу приведенных положений пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с цитируемым Федеральным законом не подлежат, в том числе, земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 12.04.2011 №15248/10 разъяснил, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 №308-ЭС15-16863 также указано, что поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), то договор аренды такого земельного участка является ничтожной сделкой.

Из изложенного следует, что оборот земельных участков, расположенных в границах фактически существующих территорий общего пользования, невозможен, поскольку к таким землям относятся земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них, ввиду чего земельный участок, находящийся в границах земель общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Указанный вывод корреспондируют положениям подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Истец (арендодатель) по договору от 26.06.2012 передал ответчику (арендатор) земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> (в соответствии с приложенной к распоряжению схемой), входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:279 (кадастровый квартал 75:32:030321), площадью 850 кв.м, для складирования стройматериалов.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:279 – для обслуживания улицы, кадастровая стоимость участка – 1 руб..

Согласно сведениям из сервиса "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в сети Интернет https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request разрешенное использование спорного земельного участка – для общего пользования (уличная сеть).

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:000000:279, в том числе, входящий в него и переданный по договору аренды №34/12 от 26.06.2012 земельный участок, относится к землям общего пользования и предназначен для обслуживания улицы, подтверждается официальными сведениями, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Доводы истца о невозможности признания ничтожным договора прекратившего свое действие судом не принимаются.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанном нормативном регулировании доводы истца по прекращении договора аренды не имеют правового значения при наличии признаков ничтожности такого договора.

Установив, что спорный земельный участок входит в состав земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:279, полностью расположенного на территории общего пользования, суд считает, что договор аренды №34/12 от 26.06.2012 по которому ответчику передан спорный земельный участок по адресу: 

<

...>, площадью 850 кв.м, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса, как противоречащий пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". 

Поскольку названная сделка не повлекла для ответчика законных оснований для использования спорного земельного участка для складирования строительных материалов либо в иных целях, оснований для взыскания стоимости арендных платежей за пользование спорным земельным участком для целей складирования строительных материалов не имеется. 

На основании пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

По смыслу положений статьи 6, части 1 статьи 168 и части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу без установленных законом либо сделкой оснований; факт использования ответчиком этого имущества; период пользования имуществом; сумма неосновательного обогащения.

Спорный земельный участок прилегает к проезжей части и в настоящее время является публичной автопарковкой, что сторонами не оспаривается.

Как следует из пояснений истца, земельный участок в 2013 году был полностью огорожен, что препятствовало его использованию неопределенным кругом лиц в качестве территории общего пользования. В подтверждение своих доводов истец представил фрагменты спутниковых снимков публичного картографического сервиса Google Earth от 15.02.2013, 25.09.2013. 

Истец полагает, что указанное подтверждает  фактическое пользование ответчиком земельным участком  в границах и площадях, установленных договором.

Ответчиком, в свою очередь, представлены в материалы дела документы, подтверждающие, что работы по благоустройству (укладке асфальта), проводимые на спорном участке, завершены в сентябре 2013 года.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Исходя из статей 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года.

В пункте 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Истец обратился с иском в суд 28.05.2018.

Таким образом, исковая давность по требованию о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, прекратившееся в сентябре 2013 года, истекла в сентябре 2016 года.

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). 

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, во взыскании платы за фактическое пользование земельным участком в 2013 году при наличии заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности суд считает необходимым отказать в порядке применения статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что участок был каким-либо образом ограничен и не мог быть использован в качестве территории общего пользования в более поздний период, истцом не представлено.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств, позволяющих сделать вывод о фактическом владении и пользовании ответчиком в исковой период частью земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:279 и получении последним неосновательного обогащения за такое владение и пользование.

Внесение ответчиком арендной платы по договору за 2012 год факт нахождения в исковой период спорного имущества в пределах владения и пользования исключительно ответчика не подтверждает и не свидетельствует о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

Суд считает необходимым указать на обоснованность возражений ответчика в части некорректного расчета стоимости арендных платежей.

Спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.

Поскольку спорный участок относится к публичной собственности, арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 и пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из текста договора, ежеквартальный размер арендной платы рассчитан исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (в отсутствие сведений об арендуемом земельном участке в ЕГРН), площади земельного участка и расчетных коэффициентов: применяемого при расчете арендной платы за земельный участок (К), и зависящего от вида деятельности арендатора (К1).

Из пояснений истца следует, что в 2014 году для расчета арендной платы был применен удельный показатель кадастровой стоимости для 7 группы видов разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; с 2015 года - для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. 

Вместе с тем, разрешенными видом использования земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:279 является обслуживание уличной сети, для которого муниципальными правовыми актами удельный показатель не предусмотрен.

Расчет платы с учетом удельных показателей для иного вида разрешенного использования истцом не обоснован.

В соответствии с пунктом 2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39, кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные), не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Согласно пункту 2 Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита" и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Думы городского округа "Город Чита" от 21.05.2015 №76,  размер арендной платы в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости и сведениям из сервиса "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в сети Интернет кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:279 составляет 1 руб.

Предоставленная по договору аренды часть земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:279, площадью 850 кв.м., не выделена как самостоятельный объект, на отдельный кадастровый учет не поставлена, в связи с чем неприменение истцом установленной кадастровой стоимости нормативно не обосновано.

Поскольку требования истца не обоснованы ни по праву, ни по размеру, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями  167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               М.В. Сталичнова