АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-12783/2022

30 января 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2023 года, полный текст решения изготовлен 30 января 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: 

<

***>;  ОГРН: 

<

***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Коми, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта»

о признании бездействия недействительным и обязании заключить договор аренды без торгов, 

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 – по доверенности от 05.10.2022, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, которым просит: 

1)признать незаконным отказ администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Администрация) исх. №01-32-546519-32-206 от 29.09.2022 в предоставлении ООО «Монолит» без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:20:0605001:191, площадью 6 809 кв.м, местоположение земельного участка: Республика Коми, г. Ухта, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 11:20:0605001:1490, адрес (местоположение): Российская Федерация, Республика Коми, городской округ Ухта, г. Ухта, VI квартал Северо-Западной части Центрального планировочного района, площадью 13 845, 1 кв.м., площадью застройки: 1 969,8 кв.м;

2)обязать  Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Комитет) заключить с  ООО «Монолит» без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:20:0605001:191, площадью 6 809 кв.м., местоположение земельного участка Республика Коми, г. Ухта, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 11:20:0605001:1490, адрес: Российская Федерация, Республика Коми, городской округ  Ухта, г. Ухта,  VI квартал Северо-Западной части Центрального планировочного района, площадью 13 845, 1 кв.м., площадью застройки: 1 969, 8 кв.м., на срок три года.

Требования уточнены заявлениями от 23.11.2022, 15.12.2022.

Администрация отзывом от 11.11.2022 (л.д. 9-13) и дополнением от 19.12.2022 (л.д. 48-49) к отзыву исковые требования отклонила. 

Комитет мотивированный отзыв на исковое заявление не представил.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как следует из Выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 20.10.2022 и от 18.10.2022 (л.д. 7) Общество является собственником объекта незавершенного строительством – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Коми, городской округ Ухта, г. Ухта, VI квартал Северо-Западной части Центрального планировочного района, кадастровый номер  11:20:0605001:1490 (далее – Объект).

02.09.2013 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка площадью 6809 кв.м. кадастровым номером 11:20:0605001:191 (далее – Участок), под многоэтажное жилищное строительство сроком до 02.09.2016. 

23.05.2017 зарегистрировано право собственности Общества на Объект со степенью готовности 35 %.

22.06.2017 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды Участка для завершения строительства сроком на три года с 29.11.2017 по 09.06.2020.

02.09.2022 Общество обратилось В администрацию с заявлением о предоставлении Участка в аренду без торгов для завершения строительства. 

Письмом от 29.09.2022 (л.д. 26-27) Администрация отказала Обществу в предоставлении Участка со ссылкой на ст.ст. 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), что послужило основанием для обращения с иском в суд.

В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Обязанность доказывания нарушенного права лежит на заявителе.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и бездействия незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Исходя из положений ст.ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий (бездействия) органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Согласно пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

П. 1 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ  «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

П. 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются и на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пп. 8 п. 8 статьи 39.11 ЗК РФ может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам 

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).

Поскольку Администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды Участка, на котором расположен Объект, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов Участка для завершения строительства Объекта.

В подтверждение возможности продолжения строительства Объекта представлено заключение специалиста ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» от 18.08.2022 (л.д. 57-73). 

В условиях юридической неопределенности судьбы Объекта и Участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений (определения Верховного Суда РФ N 19-КАД21-17-К5 от 19.01.2022, N 308-ЭС22-3699 от 05.07.2022).

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).

Таким образом, отказ Администрации в предоставлении в аренду Участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести Объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Договоры аренды земельных участков от имени муниципального образования городского округа согласно п.п. 59-62 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта», утвержденного Решением Совета муниципального образования городского округа «Ухта» от 26.06.2007 N 44, заключает Комитет.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст.ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования городского округа «Ухта» исх. №01-32-546519-32-206 от 29.09.2022.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» заключить с  обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: 

<

***>;  ОГРН: 

<

***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:20:0605001:191 сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: 

<

***>;  ОГРН: 

<

***>) 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: 

<

***>;  ОГРН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              М.В. Безносикова