Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

http://alania.arbitr.ru, e-mail: info@alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А61-3446/2022

город Владикавказ

31 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2023 года

                                                   Полный текст решения изготовлен 31 августа 2023 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания в составе судьи Баскаевой Т.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания

к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью «Проект-пресс»

о взыскании 529 661 рубля,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности № 13 от 03.07.2023

от ответчика – не явились,

установил:

Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Проект-пресс» о взыскании 529 661 рубля задолженности по договору аренды от 11.03.2019 № 05р/19 за период с 01 августа 2021 года по 31.мая .2022.

Определением арбитражного суда РСО-Алания от 07.11.2022 производство по делу № А61-3446/2022 приостановлено  до вступления в законную силу судебного акта по делу № А61-3942/2022.

Определением суда от 19.07.2023 производство по делу возобновлено, назначено  дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции  на 30 августа 2023 года на 10 час. 00 мин.

В судебном заседании представитель истца просила удовлетворить исковые требования, ссылаясь на то, что договор купли-продажи с ответчиком еще не заключен.

Дело рассмотрено в отсутствии представителя ответчика, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В собственности Республики Северная Осетия-Алания находится нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>/ФИО3, д. 4/3, общей площадью 235,9 кв.м с кадастровым номером 15:09:0020423:27 (запись регистрации от 25.11.2016 № 15-15/001-15/001/109/2016-191/1).

Между Министерством государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания и Обществом с ограниченной ответственностью «Проект Пресс» (далее - ООО «Проект Пресс») заключен договор передачи в аренду республиканского недвижимого имущества аренды от 11.03,2019 № 05р/19 (далее - Договор) (запись регистрации от 18.03.2019 № 15:19:0020423:27-15/035/2019-1), по которому предоставлены во временное пользование нежилые помещения первого этажа Литера «А, а1», подвал Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м, в здании, расположенном по адресу: РСО-Алания, 

<

...>/ФИО3, д. 4/3, в целях осуществления издательской деятельности.

Нежилые помещения, переданы арендатору на основании передаточного акта от 11.03.2019.

Срок действия договора: 11.03.2019-11.03.2022.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный договором срок.

В соответствии с пунктом 3.2.8 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы, установленной договором.

Согласно п. 4.1 договора размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 52966,10 рублей (пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть рублей десять копеек).

Обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей ООО «Проект Пресс» за период с 01.08.2021 по 31.05.2022 не исполнялись.

Министерством в адрес ООО «Проект Пресс» направлялись претензии от 22.10.2021 №2116, от 27.12.2021 №2653, от 27.05.2022 №1201 о погашении задолженности по арендной плате по договору, которые были оставлены без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности.

Задолженность по арендной плате за период с 01.08.2021 по 31.05.2022 составляет: 52966,10 х 10 = 529 661,00 рублей.

Общество обратилось к министерству с заявлением от 26.07.2021 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого  помещения.

Ввиду неполучения ответа, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия министерства, выразившегося в не рассмотрении заявления о выкупе спорного помещения.

Вступившим в законную силу решением суда от 24.12.2021 по делу № А61-3302/2021 (с учетом исправительного определения от 14.10.2022) признано незаконным бездействие министерства, выразившееся в не рассмотрении заявления общества от 26.07.2021 о выкупе спорного помещения, на министерство возложена обязанность рассмотреть заявление общества.

Суды удовлетворили исковые требования общества, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) названный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом (пункт 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 159-ФЗ отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Законом N 159-ФЗ.

Как предусмотрено статьей 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды имущества (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ); отсутствует задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе, вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как разъяснено в абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе, и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Суды установили, что общество соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и критически оценив довод министерства о наличии у общества задолженности по арендной плате, отметили, что на дату подачи обществом заявления от 26.07.2021 задолженность по арендной плате отсутствовала, а образовавшаяся впоследствии задолженность по арендной плате не могла быть принята во внимание, поскольку возникла после подачи заявления.

Государственная регистрация перехода к покупателю прав на имущество не осуществлено и на день вынесения данного решения.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

На основании абзаца 3 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке положений Закона N 159-ФЗ.

На основании части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Поскольку регистрация перехода прав на имущество не осуществлена до 30.08.2023, тогда как арендные отношения не прекращены, - на стороне общества образовалась задолженность по арендной плате .

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением по делу N А61-3942/2022 на Министерство возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем рассмотрения заявления о выкупе имущества в порядке и сроки, предусмотренные Законом N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента, следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (статьи 458, 459 Гражданского кодекса). Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 6 постановления N 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 предусмотрено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, которые содержатся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) независимо от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи отношения, вытекающие из договора аренды, прекращаются, а следовательно, и обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Требование Министерства правомерно, поскольку договор купли-продажи с ответчиком не заключался, следовательно, обязательства общества как арендатора, то есть уплата арендных платежей, не прекращены.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Размер госпошлины по иску составляет 13 593 рубля.

Истец при обращении в суд  госпошлину не уплачивал, поскольку в силу статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

При таких обстоятельствах с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 13 593 рубля госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Проект-пресс» в пользу Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания задолженность по договору аренды от 11.03.2019 №05р/19 за период с 01.08.2021 года по 31.05.2022 в размере 529 661 рубля.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Проект-пресс» в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 13 593 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по дела в законную силу через суд, вынесший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.assko.arbitr.ru/.

Судья                                                                                                    Баскаева Т.С.