﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-48/20 

Екатеринбург

11 февраля 2020 г.

Дело № А60-61193/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей  Рябовой С.Э., Столярова А.А.

рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мухарямовой Аллы Александровны на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 по делу № А60-61193/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

 Орган  местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» -Домрачева О.Н. (доверенность от 14.01.2020 № 01-17/3);

индивидуального предпринимателя Мухарямовой Аллы Александровны – Филонов А.А. (доверенность от 24.12.2017), Крючков И.А. (доверенность от 21.02.2019).

Орган  местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мухарямовой Алле Александровне (далее – предприниматель Мухарямова А.А., ответчик) о взыскании 131 128 руб. 46 коп. долга по договору аренды земельного участка  от 27.07.2009 № 347 за период с 13.11.2014 по 06.09.2017,  76 100 руб. 29 коп. неустойки  за период с 06.12.2014 по 04.07.2019,  с продолжением ее начисления по день фактической уплаты суммы долга (с учетом принятого судом  уточнения размера исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 05.07.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                        от  07.11.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Мухарямова А.А., просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрения в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, в частности, положений статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель Мухарямова А.А. считает, что положения статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованно применены судами, поскольку они не распространяются на аренду нежилых помещений, в отношении которых заключен спорный договор. При этом ответчик поясняет, что земельный участок в аренду ему не передавался, поскольку площадь земельного участка, его границы, адрес, а также целевое использование в договоре не определены и документация на земельный участок ему не передавалась. В связи с указанным ответчик считает, что требования истца о взыскании арендной платы за землю являются необоснованными,   а сам по себе расчет платы за землю не является подтверждением заключения договора аренды земельного участка. Кроме того, ответчик отмечает, что право собственности городского округа Краснотурьинск на земельный участок было зарегистрировано  27.08.2009 после подписания договора аренды помещения, обременение земельного участка не зарегистрировано. Более того, как поясняет, ответчик на земельном участке расположена автопарковка, что исключает его единоличное использование ответчиком, об изменении площади земельного участка ответчик в известность не ставился, пользоваться  незастроенной территорией земельного участка по целевому назначению возможности не имел. Ответчик полагает, что арендная плата подлежит начислению только за часть земельного участка не более 609 кв. м, с учетом того, что арендатор не имел возможности использовать помещения с 21.05.2015 по 01.02.2015, поскольку устранял нарушения допущенные арендодателем. По мнению ответчика по требованиям истца до 10.10.2014 истек срок исковой давности. Ответчик не согласен с выводами судов об обоснованности требований истца в части взыскания неустойки, полагает, что судам надлежало применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку  начисление неустойки произведено истцом со злоупотреблением правом. Ответчик также выражает не согласие с периодом освобождения помещения, указывая, что они были освобождены ответчиком в июне 2017 года. Также ответчик ссылается  на нарушения судами норм процессуального права, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции,  уточнение исковых требований было получено им в судебном заседании, в связи с чем  ответчик был лишен возможности  представить свои возражения на исковое заявление, однако суды оценили, что данное обстоятельство не нарушает прав ответчика.  Более того, ответчик указывает, что направленное в его адрес решение суда первой инстанции не подписано судьей, не прошито и не скреплено печатью. 

Комитет направил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указал, что обжалуемые судебные акты  являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 27.07.2009  заключен договор № 347 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, по условиям которого арендодатель передал, арендатор принял в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое помещение общей площадью 2199,6 кв. м, номера на поэтажном плане 6-15, этаж: подвал; номера на поэтажном плане 24-97, этаж: первый; номера на поэтажном плане 98-158, этаж: второй; расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Микова, д. 36, с целевым использованием нежилого помещения: баня, на срок с 27.07.2009 по 26.07.2024.

Имущество является частью здания бани на 56 мест с химчисткой и прачечной, назначение: нежилое, общей площадью 3033,8 кв. м, принадлежащего городскому округу Краснотурьинск на праве собственности.

Имущество было передано по акту приема-передачи имущества от 09.03.2010 (приложение № 3 к Договору).

Здание бани, в котором находятся  арендуемые нежилые помещения, расположено на земельном участке общей площадью 4303 кв. м (кадастровый номер: 66:50:0522007:51, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объект бытового обслуживания, адрес: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Микова, д. 36).

На земельный участок 27.08.2009 зарегистрировано право собственности городского округа Краснотурьинск.

Истец, ссылаясь на то, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды  от  27.07.2009 № 347, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условия спорного договора аренды, в том числе пункты 4.4, 8.1.2. суды установили, что  плата за пользование земельным участком не была включена в стоимость арендной платы за объект недвижимого имущества, между тем договор аренды содержит указание на размер земельного участка, за который взыскивается арендная плата, размер арендной платы, порядок ее расчета и уплаты.

Руководствуясь правовой  позицией, изложенной в пункте 15 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, суды обоснованно признали, что факт передачи земельного участка, необходимого для эксплуатации здания презюмируется с учетом буквального содержания статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой одновременно с передачей объекта муниципального имущества к арендатору переходят права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Таким образом, суды пришли к выводу, что отношения сторон  по поводу земельного участка с кадастровым номером 66:50:0522007:51  урегулированы  договором аренды от 27.07.2009 № 347, а следовательно сторонами согласована обязанность арендатора вносить плату за земельный участок в  определенном договором размере.

Поскольку ответчик арендную плату за пользование земельным участком не вносил,  и у него образовалась задолженность за период с 13.11.2014 по 06.09.2017 в размере 131 128 руб. 46 коп., доказательств погашения которой в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании суммы основного долга в размере 131 128 руб. 46 коп.

Учитывая нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы, принимая во внимания положения пункта 5.1 договора, исследовав и оценив представленный истцом расчет размера неустойки, суды признали его арифметически верным и  обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании начисленной неустойки в размере 76 100 руб. 29 коп. за период с 06.12.2014 по 04.07.2019 (статьи 329,  330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе относительно неправильного применения судами положений статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 по делу № А60-61193/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мухарямовой Аллы Александровны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           С.В. Лазарев 

Судьи					           С.Э. Рябова 

                                                                            А.А. Столяров