АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2410/2022

г. Уфа

23 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2022

Полный текст решения изготовлен 23.05.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление 

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Акционерному обществу "ФАРМЛЕНД" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды №273-17 от 12.04.2017 в размере 1 861 788руб.93 коп. за период с 31.01.2020 по 31.12.2020, пени в размере 180 614руб.56коп. за период с 12.11.2019 по 31.12.2020

при участии в судебном заседании:

от истца (при участии онлайн) - ФИО2, доверенность Д-145 от 30.12.2021

от ответчика – ФИО3 доверенность от 26.01.2021, диплом, паспорт.

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением акционерному обществу "ФАРМЛЕНД" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды №273-17 от 12.04.2017 в размере 1 861 788руб.93 коп. за период с 31.01.2020 по 31.12.2020, пени в размере 180 614руб.56коп. за период с 12.11.2019 по 31.12.2020.

От ответчика поступил письменный отзыв, согласно которому, ответчик указывал, что имеется переплата по арендной плате в размере 445199,5 руб., в удовлетворении исковых требований просил отказать.

От истца поступил справочный расчет согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2022, приобщено.

Рассмотрев материалы дела,  выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, согласно решению Совета городского округа город Уфа РБ № 54/14 от 25.03.2020 года. Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ является органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа РБ, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным, взыскание за фактическое пользование земельным участком.

12.04.017 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Уралинжиниринг» был заключен договор № 273-17 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010216:481, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа 

<

...> под спорт, обслуживание автотранспорта, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 4 062 кв.м. 

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 12.04.2017.

 Согласно п. 3.1. Договора срок аренды устанавливается с 10.11.2016 до 10.11.2065. 

Размер годовой арендной платы за Участок на момент заключения Договора составляет 308 847,83 руб. (п. 4.1. Договора). 

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется Арендатором самостоятельно и согласовывается с Арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.4. Договора). 

Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5. Договора).

Согласно п. 4.7. Договора арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

13.04.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Уралинжиниринг» и Акционерным обществом «Фармленд» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 273-17 от 12.04.2017. 

Согласно п. 2.2.2. указанного договора, обязанность по исчислению и уплате арендной платы по настоящему Договору возникает у Цессионария со дня государственной регистрации настоящего Договора и за период после указанной регистрации. 

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 273-17 от 12.04.2017 прошел регистрацию 03.05.2018. 

Согласно Дополнительному соглашению от 27.10.2020 о внесении изменений № 1 в Договор аренды земельного участка № 273-17 от 12.04.2017 о нижеследующем: 

п. 1.1. на основании договора о передаче прав и обязанностей от 13.04.2018, права и обязанности арендатора переданы от ООО «Уралинжиниринг» к АО «Фармленд» с 03.05.2018;

п. 1.2. на основании письменного обращения вх. № 31848 or 07.10.2020, плана границ земельного участка, площадь к оплате по Договору считать равной 3 370,9 кв.м. 

Дополнительное соглашение направлено в адрес Ответчика, однако подписанное соглашение в адрес УЗИО г. Уфы не поступило. 

Управление подготовило Дополнительное соглашение от 27.10.2020 о внесении изменений № 2 в Договор аренды земельного участка № 273-17 от 12.04.2017, которым на основании решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 800рз от 08.05.2020 изменен вид разрешенного использования с «...под спорт, обслуживание автотранспорта...» на «...дошкольное, начальное и среднее общее образование; служебные гаражи...» с 08.05.2020. 

Дополнительное соглашение направлено в адрес Ответчика, однако подписанное соглашение в адрес УЗИО г. Уфы не поступило.

27.09.2021 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило Ответчику претензию (исх. № УЗ 7765) об имеющейся задолженности и необходимости ее погасить. 

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего. 

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств. 

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,  участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие  значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных  доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях,  представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных  названным кодексом. 

Оценив обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности рассматриваемого договора (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств"), суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным.

Сторонами все существенные условия, необходимые для договоров аренды (предмет договора, размер арендной платы) согласованы. Договор со стороны арендодателя исполнен, имущество арендатору передано.

В соответствии со ст. ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010216:481 отнесен к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, служебные гаражи.

Разногласия между истцом и ответчиком касаются того, какая деятельность осуществляется на земельном участке, и, соответственно,  какая ставка арендной платы подлежит применению при ее расчете.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

В соответствии с положениями п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации,  п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При начислении арендной платы Управление применило Приложение № 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7"Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (действует с 01.06.2017), а именно пункт 8.3 подвид функционального использования, виды, типы объектов  "риэлтерские, рекламные, туристические агентства", виды деятельности и примеры объектов  - операции с недвижимым имуществом  (в т.ч. сдача внаем  (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества), оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства. Ставка – 10,52%. До 01.10.2019г.  года Управление применило ставку 1,76 %, предусмотренную п. 6.5 «Физкультурно-оздоровительные комплексы, учебно-тренировочные центры и базы, стадионы, дворцы спорта, специализированные и комплексные спортивные залы, манежи, спортивные площадки, велотреки, искусственные водные бассейны и катки, спортивные трассы, теннисные корты, площадки для гольфа, стрельбища, тиры (стенды), спортивные базы (включая альпинистские базы и базы по прокату спортивного инвентаря и оборудования); ипподромы; спортивные клубы, автомотоклубы, водные и спасательные станции, авто- и мотодромы, школы служебного собаководства».

Применяя ставку 10,52 %, установленную именно п. 8.3 приложения № 1-3 к Решению СГО г. Уфа № 30/7,  истец руководствовался тем, что арендатор осуществляет сдачу в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества иной организации.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

 Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре. 

Согласно подп. 8 п. 2.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 под риэлтерскими фирмами понимаются юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание. 

Из материалов дела не усматривается, что АО "Фармленд" является профессиональным участником (посредником) на рынке недвижимости.

 Как следует из материалов дела , на  спорном земельном участке расположено здание Частного общеобразовательного учреждения "Центр образования "НОВОШКОЛА", адрес: 

<

...>, которое использует здание:

-в период с 01.07.2019 г. по 30.11.2019 г - на правах аренды;

-с 01.12.2019 г. - по договору безвозмездного пользования.

Со стороны УЗИО г. Уфы были выданы расчеты арендной платы за периоды: с 03.05.2018 г. по 31.12.2018 г.,2019 г. и 2020 г., согласно которым месячная арендная плата рассчитывалась исходя из коэффициента арендатора 1,76 % (пункт 6.5 Приложения 1-3 Решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан").

Доля площади АО «Фармленд» в земельном участке составляет 3370,9 кв.м, из 4062 кв.м, что подтверждается планом землепользования представленный в УЗИО с письмом № 290720 от 29.09.2020 г., которое получено УЗИО 05.10.2020 г. Соответственно, за период с 05.10.2020 г. арендная плата должна была быть рассчитана исходя из доли землепользования в размере 3370,9 кв.м./4062 кв.м.

Письмом от 05.08.2019 г. № 050819 АО «Фармленд» воспользовалось правом на выбор разрешенного вида использования в рамках предусмотренных зонированием территории, согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (редакция, действующая на 05.10.2019 г.), в соответствии с которой  земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования; п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому  основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Ранее участок использовался под спорт и обслуживание автотранспорта, АО «Фармленд» уведомило о дополнительном виде использования:размещение образовательных учреждений.

Письмо было зарегистрировано в УЗИО 07.08.2019 г. Помещения были переданы в аренду под образовательную организацию 01.07.2019 г. Соответственно, за период с 01.07.2019 г. должен был быть произведен перерасчет и установлен пониженный коэффициент арендатора 1,68 % (пункт 6.4 Приложения 1-3 Решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан").

Истец после уточнения фактического землепользования признало действительное использование участка под размещение школы и парковочных мест, но не понизило, а предложило АО "Фармленд" дополнительным соглашением повысить коэффициент арендной платы за землю с 1,76% до 5,29% как за земли гаражей и автостоянок, хотя из всех размещенных на земельном участке строений парковочные места занимают менее 17 % и не принадлежат АО "Фармленд". Предложенное со стороны УЗИО ГО г. Уфа дополнительное соглашение и расчет АО «Фармленд» подписано не было, затем документы были отозваны УЗИО вместе с расчетами арендной платы.

Впоследствии УЗИО ГО г. Уфа пересчитало арендную плату с применением коэффициента 10,52%, исходя из арендных правоотношений школы и собственника здания - АО "Фармленд". По мнению Управления, на участке собственником здания осуществляется риэлторская деятельность согласно подп. 8.3 п. 8 Приложения 1-3 Решения Совета ГО г. Уфа от 03.12.2007 г. № 30/7 в редакции от 29.05.2019 г. № 41/8.

Расчеты с коэффициентом 10,52% АО "Фармленд" также подписаны не были ввиду наличия вышеуказанных разногласий, возражения были направлены в УЗИО Администрации ГО г. Уфа письмом от 15.12.2020 г.

При новом обращении - уже в МЗИО по РБ от 27.05.2021 г. АО "Фармленд" просило учесть, что 30 ноября 2019 года договор аренды помещений между АО "Фармленд" и ЧОУ ЦО "НОВОШКОЛА" был расторгнут соглашением от той же даты. Копия соглашения была представлена. Соглашение о расторжении в настоящее время зарегистрировано в едином реестре недвижимости. С 01 декабря 2019 года помещения были переданы школе в безвозмездное пользование.

Кроме того, АО "Фармленд" в письмах в УЗИО ГО г. Уфы и в Минземимущество РБ указало следующее.

Здание школы арендовалось незначительный срок образовательным учреждением у АО "Фармленд". Пункт 8 вышеуказанного Приложения 1-3 Совета ГО г. Уфа предусматривает вид разрешенного использования земельного участка "земли под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг".

В графе «Подвид функционального использования (виды (типы) объектов)» подпункта 8.3 вышеуказанного п. 8 данный подвид определен как «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства».

В графе "виды деятельности и примеры объектов" подпункта 8.3 указано: "операции с недвижимым имуществом (в т.ч. сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества)".

Исходя из вышеизложенного, в подп. 8.3 включаются случаи нахождения на участке офиса (помещения, здания), непосредственно в котором осуществляются операции с недвижимым имуществом (оформление сделок, подписание документов и т.д., т.е риэлторских агентств), а не самого недвижимого имущества, операции с которым совершаются.

Так, данный вид деятельности (риэлторские услуги) обозначен в Классификаторе ОКВЭД в группе под кодом 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Согласно Классификатору, эта группировка включает:

«- предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества; деятельность агентов по поручительству».

Как видно из обозначенной сферы деятельности, сдача в аренду помещений не означает осуществления риэлторской деятельности по непосредственному месту нахождения сдаваемого в аренду имущества.

 Как усматривается из содержания всех приложений к Решению СГО г. Уфа № 30/7, критерием для определения ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости является именно тот вид деятельности, который осуществляется на земельном участке. 

Из материалов дела следует, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, использовался в соответствии с его видом разрешенного использования под школу.

Сведений о том, что в принадлежащем ответчику объекте недвижимости располагались/располагаются риэлтерские, рекламные или туристические агентства,  где осуществляются операции с недвижимым имуществом, суду не представлено. 

Суд также исходит из того, что  вид деятельности, указанный в приложениях к решению СГО г. Уфа № 30/7, в частности,  в приложении № 1-3  "операции с недвижимым имуществом" в первую очередь определяется подвидом функционального использования земельного участка. Иными словами, применительно к п. 8.3 приложения № 1-3 к Решению СГО г. Уфа № 30/7 операции с недвижимым имуществом, в том числе и сдача в наем, аренду собственного нежилого недвижимого имущества, могут осуществляться в риэлтерских агентствах. 

Кроме того, согласно приложению № 1-3  к решению СГО г. Уфа № 30/ 7  риэлтерские, рекламные и туристические агентства могут располагаться на земельных участках с видом разрешенного использования "земли под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг". Между тем земельный участок с кадастровым номером 02:55:010216:481 имеет вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование, служебные гаражи».

С учетом изложенного суд считает, что указание в п. 8.3 Приложения № 1-З к Решению СГО № 30/7 на то, что в операции с недвижимым имуществом входит в том числе и сдача в наем или в аренду собственного недвижимого имущества, само по себе не изменяет установленных критериев определения ставок и не дает оснований для вывода о том, что  разовая передача принадлежащего лицу имущества в аренду свидетельствует об осуществлении в данном объекте риэлтерской деятельности. 

Кроме того, согласно «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" применяются отдельные коды для видов деятельности по сдаче в аренду собственных объектов недвижимости и по сдаче в аренду чужих объектов недвижимости:

68.20. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, которая включает: 

- сдача в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;

-предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.

68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, которая включает:

-предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества;

-деятельность агентов по поручительству.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности  акционерного общества является  торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазинах (аптеках (47.13) , дополнительным видом деятельности является "аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом ( 68.20.2).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том,  что истцом не доказан факт осуществления ответчиком риэлтерской  деятельности на спорном земельном участке в принадлежащем ему объекте недвижимости. 

С учетом изложенного суд считает, что для целей определения ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном  участке  объектов),  применение  к  данному земельному  участку вида функционального использования земель в соответствии с п. 8.3. Приложения 1-3 «риэлтерские, рекламные и туристические агентства (Операции с недвижимым имуществом (в том числе сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества), оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионное бюро, туристические агентства)» является неправомерным.

При расчете арендной платы применение ставки 10,52 % в соответствии с пунктом 8.3 «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» (решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7) с учетом имеющихся в материалах дела доказательств необоснованно.

По вопросу расчета арендной платы за землю исходя из коэффициента 5,29% как за земли гаражей и автостоянок, ответчик пояснил, что из всех размещенных на земельном участке строений парковочные места занимают 17 % и не принадлежат АО "Фармленд".

Пунктом 19.1. Решения Совета ГО г. Уфа от 03.12.2007 г. № 30/7 расчет по наибольшему коэффициенту предусмотрен исключительно для нецелевого использования участков (т.е. для нарушителей):

«В случае осуществления на земельном участке нескольких видов нецелевой фактической деятельности при расчете арендной платы устанавливается наибольший размер ставки арендной платы из применяемых в отношении каждого вида нецелевой деятельности ставок арендной платы к общей площади земельного участка».

АО «Фармленд» использует участок согласно виду разрешенного использования и не под паркоместа, соответственно, к коэффициенту, применяемому в отношении АО «Фармленд» коэффициенты 5,29 % и 10,52 % не применимы.

После обращения в МЗИО РБ за период с 31.03.2021 г. (с момента перехода права на распоряжение участками к МЗИО РБ) выдан новый расчет арендной платы с коэффициентом 1,68 % как для образовательных организаций в отношении доли землепользования АО «Фармленд».

За весь период землепользования до установления коэффициента 1,68% арендная плата оплачивалась АО «Фармленд» исходя из первоначального коэффициента: 1,76 %, из расчета по 26 803, 33 руб. в месяц что подтверждается платежными поручениями: №7970 от 05.07.18 на сумму 212 697,43 руб., № 1504 от 08.02.2019 на сумму 250 000 руб., №8110 от 01.07.2019 на сумму 71 640 руб.,№1456 от 10.02.2020 на сумму 202 366,50 руб., №4893 от 28.04.2020 на сумму 207 166,55 руб. арендная плата уплачивалась за полную площадь земельного участка, а не за фактическую долю землепользования, составляющую долю площади АО «Фармленд» в земельном участке 3370,9 кв.м, из 4062 кв.м.

Всего за период с 03.05.2018 г. по 31.12.2020 г. было уплачено 943 870,48 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2022 истцу было поручено представить справочный расчет долга и неустойки за спорный период исходя из ставки «образовательная деятельность - 1,68».

Истец представил справочный расчет, в соответствие с которым до 07.05.2020 в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «под спорт, обслуживание автотранспорта» при расчете арендной платы применялась ставка, предусмотренная п. 6.5 «Физкультурно-оздоровительные комплексы, учебно-тренировочные центры и базы, стадионы, дворцы спорта, специализированные и комплексные спортивные залы, манежи, спортивные площадки, велотреки, искусственные водные бассейны и катки, спортивные трассы, теннисные корты, площадки для гольфа, стрельбища, тиры (стенды), спортивные базы (включая альпинистские базы и базы по прокату спортивного инвентаря и оборудования); ипподромы; спортивные клубы, автомотоклубы, водные и спасательные станции, авто- и мотодромы, школы служебного собаководства», в размере 1,76%.

С 08.05.2020 в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «дошкольное, начальное и среднее общее образование; служебные гаражи» при расчете арендной платы применялась ставка, предусмотренная п. 6.1 «Средние общеобразовательные школы и школы-гимназии, музыкальные, художественные и хореографические школы. Библиотеки. Дошкольное воспитание: детские сады, ясли, ясли-сады, детские площадки», в размере 1,68%.

С учетом вышеизложенного суд считает, что при расчете арендной платы применению подлежит ставка 1,76% и 1,68% в соответствующие периоды.

Исходя из справочного расчета представленного истцом во исполнение определения Арбитражного суда Республики Башкортостан произведенный по ставке арендной платы 1,76%, и 1,68%  задолженность АО "ФАРМЛЕНД" отсутствует.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать. 

Так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья Е.Т. Вафина