Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15382/2023

24 мая 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  24 мая 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красновой Т.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Калининского района» (195197, 

<

...>, ИНН: 

<

***>)

Ответчики: 

1) Общество с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (195009, 

<

...>, литер А, помещение 1Н кабинет 1, ИНН: 

<

***>)

2) Администрация Калининского района Санкт-Петербурга (195009, 

<

...>, ИНН: 

<

***>)

Третьи лица: 

1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ИНН: 

<

***>)

2) ФИО1 (188300, Ленинградская обл., Гатчинский рн, г. Гатчина,…)

3) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, Россия, 

<

...>, литера А, помещ. 4-Н, ИНН: 

<

***>)

об обязании, 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 20.05.2024, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Калининского района» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» об обязании демонтировать самовольно установленную перегородку в местах общего пользования многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, после демонтажных работ восстановить целостность и привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние в 10-дневный срок с момента вступления в силу решения суда.

В ходе рассмотрения иска к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО1 и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества». 

Определением от 03.10.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Калининского района Санкт-Петербурга.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2023 дело передано для рассмотрения в производство судье Бугорской Н.А.

Определением от 05.12.2023 суд изменил дату рассмотрения дела на 11.03.2024. 

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2024 дело передано для рассмотрения в производство судье Потыкаловой К.Р.

Представители ответчика 1 в судебное заседание явились, поддержали доводы, изложенные в отзыве, в иске просили отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явились.

Заслушав объяснения представителей ответчика, исследовав представленные материалы, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно договору управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А, Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Калининского района» (далее – Истец) является управляющей организацией.

Собственником нежилого помещения 1-Н по адресу: 

<

...>, лит. А, является Санкт-Петербург, в соответствии с реестром собственности Санкт-Петербурга.

В соответствии с Договором аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 года, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Третье лицо) и ООО «ИнвестСтрой» (далее – Ответчик), арендатором помещения является Ответчик.

В ходе обследования состояния общего имущества многоквартирного дома, Истцом установлено, что Ответчиком самовольно, без решения общего собрания собственников многоквартирного дома в местах общего пользования установлена перегородка, не предусмотренная проектной документацией, что подтверждается актом осмотра от 03.10.2022 года, составленным управляющей компанией.

Поскольку лестничная площадка, на которой Ответчик установил перегородку является общим имуществом собственников многоквартирного дома, 07.10.2022 года Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о необходимости устранить выявленное нарушение, а именно демонтировать установленную перегородку и привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние в срок до 10.11.2022 года. Также было разъяснено о последствиях неисполнения уведомления.

В указанный срок, согласно акту осмотра от 11.11.2022 года, демонтаж не произведен, восстановительные работы не произведены, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В силу подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусматривает, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

С учетом приведенных норм действующего законодательства, при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а также при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, они, как лица, в функциональные обязанности которых входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, несут ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на них лежит также обязанность по защите прав и интересов собственников (нанимателей) многоквартирного дома, в том числе и защита прав в судебном порядке.

Таким образом, ООО «Жилкомсервис № 3 Калининского района», осуществляющее управление многоквартирным домом 17 литера А по улице Комсомола в Санкт-Петербурге, вправе обратиться в суд с требованиями об обязании устранения нарушений прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома, связанных с сохранностью общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и соблюдением безопасности многоквартирного дома.

Из искового заявления ООО «Жилкомсервис № 3 Калининского района», а также актов от 03.10.2022 и 11.11.2022, составленных сотрудниками ООО «Жилкомсервис № 3 Калининского района», следует, что в местах общего пользования многоквартирного дома 17 литера А по улице Комсомола в Санкт-Петербурге, а именно на первых этажах лестничных клеток №№ 3, 4 установлены перегородки, ведущие в помещение 1-Н цокольного этажа.

В материалы дела также представлено Письмо Управления МЧС России по Калининскому району от 16.03.2023 № ИГ-13 029-37, согласно которому установлены нарушения требований пожарной безопасности, а именно в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, лит. А ширина лестничных маршей в парадных № 3 и № 4 менее нормативного значения.

Также из письма Прокуратуры Калининского района от 10.10.2022 № 3983142022 следует, что в нарушении ст. 22 ГК РФ выявлено переоборудование (переустройство) помещения 1-Н дома 17 литера А по улице Комсомола в Санкт-Петербурге.

Кроме того, Комитетом имущественных отношений представлен акт ККИ обследования объекта нежилого фонда от 07.10.2022, согласно которому установлено, что ответчиком на арендуемом объекте осуществлена перепланировка/переустройство и выявлены признаки самовольной реконструкции. К акту прилагаются фотоматериалы (фото 12, 13 и 16).

Также в рамках рассмотрения настоящего дела на запрос суда в отношении объекта недвижимости был получен ответ из ГБУ «ГУИОН» от 03.10.2023.

Так, относительно истории учета объекта недвижимости на основании данных архивной учетно-технической документации, находящейся на хранении в ГУИОН следует.

По данным в ГБУ «ГУИОН» по состоянию на 1977 год в составе многоквартирного дома - литера А по адресу: Санкт-Петербург, улица Комсомола, дом 17, литера А, были учтены в том числе помещения: 1-Н общей площадью 156,11 кв.м, 5-Н общей площадью 68,47 кв.м, использование - использование «пионерский клуб», этаж расположения - п/подвал.

Согласно учетно-технической документации по состоянию на 1989 год в состав многоквартирного дома - литера А вошли ранее учтенные на земельном участке строения -литеры В, Г, Д (подлитера А1). В результате изменений (заделка/пробивка дверных проемов, монтаж/демонтаж перегородок, устройство лестницы) были объединены в одно помещение ранее учтенные помещения 1-Н и 5-Н, а также помещения, расположенные в подлитере А1. Вновь образованное помещение было учтено с номером 1-Н общей площадью 293,9 кв.м, этажи расположения - цокольный, 1, использование - «лечебно-санитарное». Наружные границы помещения изменены.

В 2000 году в результате уточнения площадей частей помещения помещение 1-Н учтено с общей площадью 297,1 кв.м, этажи расположения - цокольный, 1. На помещение 1-Н с указанными характеристиками изготовлен план вторичного объекта недвижимости. Сведения о прохождении помещением кадастрового учета в ГБУ «ГУИОН» отсутствуют.

В 2005 году при обследовании рассматриваемого помещения были зафиксированы изменения: демонтаж/монтаж перегородок, пробивка/заделка дверных проемов, а также оборудование антресоли (ч.п. 22 площадью 145,6 кв.м, ч.п. 23 площадью 1,7 кв.м). Общая площадь помещения 1-Н изменилась и составила 422,1 кв.м, этажи расположения — цокольный, 1 (в том числе антресоль). Документы, подтверждающие правомерность выполненных работ, в материалах инвентарного дела отсутствуют. Наружные границы помещения не изменились.

В 2012 году в связи с завершением с 1 января 2013 года переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 Федеральный закон «О кадастровой деятельности»), в рамках государственного контракта от 11.04.2012 № 12Д/2012 по теме «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (VI этап)», сведения о помещении 1-Н были переданы в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу для включения в Государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 -ЕГРН) верно и в полном объеме.

В декабре 2022 года было проведено обследование помещения 1-Н, в ходе которого выявлено изменение характеристик и наружных границ помещения по отношению к данным учета 2005 года. По результатам обследования был изготовлен технический паспорт на помещение 1-Н общей площадью 475,4 кв.м, этажи расположения - 1-2-цокольный, использование - «спортивно-оздоровительное». Акт приемки выполненных работ в ГБУ «ГУИОН» не был представлен.

После декабря 2022 года обследование вышеуказанного помещения ГБУ «ГУИОН» не проводилось.

По данным информационного портала Росреестра по состоянию на октябрь 2023 года в ЕГРН по рассматриваемому адресу содержатся сведения о помещении 1-Н общей площадью 297,1 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:2950.

Согласно пункту 1 статьи. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 1 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом приведенных норм действующего законодательства, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется всеми ее участниками путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 № 1098 далее - Положение об администрации), администрация района Санкт-Петербурга является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, проводящим государственную политику Санкт-Петербурга и осуществляющим государственное управление на территории района Санкт-Петербурга, и не наделена полномочиями по распоряжению нежилыми помещениями, являющимися государственной собственностью Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктами 3.12.36, 3.12.39 Положения об администрации, к полномочиям районных администраций относится согласование в установленном порядке переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, а также осуществление в установленном порядке иных полномочий в области переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах.

Положением о районной межведомственной комиссии, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 (далее - Положение) предусмотрено, что районная межведомственная комиссия создается администрацией района Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 2.1.6.1 Положения, в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.07.2019 № 471, к полномочиям районной комиссии относится согласование проектов на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме без изменения их назначения.

В силу пункта 2.1.7 Положения районная комиссия осуществляет полномочия приемочной комиссии по оформлению акта приемочной комиссии: подтверждающего завершение переустройства и(или) перепланировки объектов, указанных в пункте 2.1.6.1. Положения.

Таким образом, районные межведомственные комиссии Санкт-Петербурга уполномочены    на    осуществление    согласования    проектов    на    переустройство и перепланировку как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме без изменения их назначения, а также на осуществление полномочия приемочной комиссии по оформлению актов приемочной комиссии, подтверждающих завершение переустройства и(или) перепланировки таких объектов.

17.03.2023 в администрацию Калининского района Санкт-Петербурга поступило заявление ООО «ИнвестСтрой» в лице представителя о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения 1-Н дома 17 литера А в Санкт-Петербурге, а также проект его переустройства и перепланировки.

Уведомлением от 14.04.2023 № Вх-04-50-882/23-0-1 генеральный директор ООО «ИнвестСтрой» ФИО2 извещен об отказе в согласовании перепланировки (и) или переустройства нежилого помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, в связи с имеющимися замечаниями в соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Одновременно с указанным уведомлением проектная документация перепланировки (и) или переустройства нежилого помещений возвращена заявителю.

Впоследствии проектная документация по переустройству и (или) перепланировки нежилого помещений 1-Н, расположенного в доме 17 литера А по улице Комсомола в Санкт-Петербурге в межведомственную комиссию Калининского района Санкт-Петербурга на согласование не поступала.

Таким образом, доводы ответчика о том, что он не имеет отношения к спорным перегородкам, опровергаются его же действиями по согласованию проектной документации.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что Общество занимало нежилое помещение 1Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А на основании договора аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 (в редакции дополнительного соглашения о переуступке права аренды от 06.09.2004). Таким образом, в 2005 году уже после возникновения договорных отношений во время пользования Обществом спорным объектом при его обследовании были зафиксированы первые изменения: демонтаж/монтаж перегородок, пробивка/заделка дверных проемов. Доказательства того, что спорные перегородки возводились третьими лицами, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца правомерны и подлежат удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» демонтировать самовольно установленную перегородку в местах общего пользования многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, после демонтажных работ восстановить целостность и привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние в 10-дневный срок с момента вступления в силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Калининского района» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Потыкалова К.Р.