АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А17-2076/2021

12 сентября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от истца: ФИО1 по доверенности от 31.12.2021  и

ФИО2 по доверенности от 01.12.202

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье – Авдотьино»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022

по делу № А17-2076/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью

«Доступное жилье – Авдотьино»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ивстройинвест» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о внесении изменений в соглашение о расторжении договора аренды

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Доступное жилье – Авдотьино» (далее – ООО «Доступное жилье – Авдотьино») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Ивстройинвест» (далее – ООО «Ивстройинвест») о внесении изменений в соглашение от 01.09.2017 о расторжении к договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, от 01.09.2014 № 01/09, заключенное между ООО «Ивстройинвест» и ООО «Доступное жилье – Авдотьино», путем изложения пункта 3.5 соглашения в следующей редакции:

«3.5. Стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность арендодателю определена по соглашению сторон исходя из рыночной стоимости объекта и составляет 38 545 387 рублей, НДС не облагается. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект арендодатель принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в приложении 2 к настоящему соглашению на общую сумму 38 901 185 рублей, то подлежащая возмещению арендатором арендодателю сумма составляет 355 798 рублей. Указанную стоимость арендатор должен оплатить арендодателю в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, определяющего редакцию настоящего пункта. Расчеты между сторонами могут производиться посредством перечисления денежных средств на расчетный счет либо иными не противоречащими законодательству способами, в том числе путем проведения зачета однородных требований.

Если после заключения настоящего соглашения будут обнаружены договоры участия в долевом строительстве, которые не указаны в приложении 2 к настоящему соглашению, арендатор обязан будет вернуть арендодателю денежную сумму, полученную от участника долевого строительства, указанную в таком договоре в течение тридцати календарных дней с момента направления арендодателем соответствующего требования арендатору.».

Иск основан на статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что право истца, являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 37:24:020611:1991, нарушено при расторжении договора аренды, поскольку в спорном пункте соглашения указана стоимость подлежащего выкупу истцом объекта (жилого многоквартирного дома), которая включает стоимость указанного земельного участка и сумму налога на добавленную стоимость. Истец указал, что о данных обстоятельствах ООО «Доступное жилье – Авдотьино» стало известно из отчета от 15.09.2017 № 9/09/17, изготовленного ООО «Универсал-Сервис Плюс», при рассмотрении дела № А17-4141/2019. 

Арбитражный суд Ивановской области решением от 24.01.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022, отказал в удовлетворении иска. Суды пришли к выводам об отсутствии оснований для внесения изменений в соглашение о расторжении договора аренды и о пропуске истцом срока исковой давности.

Не согласившись с названными судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, ООО «Доступное жилье – Авдотьино» указывает на неправильный вывод судов об истечении срока исковой давности, поскольку, по мнению истца, течение указанного срока должно исчисляться с момента его ознакомления с отчетом от 15.09.2017 № 9/09/17, содержащимся в материалах дела № А17-4141/2019; вывод судов о том, что при заключении спорного соглашения стороны согласовали существенные (необходимые) условия, не соответствует материалам дела, так как согласование передачи объекта по рыночной стоимости не означает согласие со стороны ООО «Доступное жилье – Авдотьино» со стоимостью объекта, указанной в соглашении, или порядком ее определения.

Истец настаивает на том, что на дату расчета рыночной стоимости объекта незавершенного строительства истец являлся собственником и арендодателем земельного участка, включение в стоимость объекта подлежащей уплате арендодателем (истцом) стоимости прав, на земельный участок на котором он расположен, приведет к необоснованному завышению цены приобретаемого истцом объекта.

В отзыве на жалобу представитель ООО «Ивстройинвест» отклонил доводы заявителя, посчитав обжалованные судебные акты законными и обоснованными, просил оставить решение и постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании окружного суда представители ООО «Доступное жилье – Авдотьино» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей истца, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, общество с ограниченной ответственностью «ДиамандСтрой» (ООО «Доступное жилье – Авдотьино» – до смены наименования) (арендодатель) и ООО «Ивстройинвест» (арендатор) заключили договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) от 01.09.2014 № 01/09 земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:020611:1867, 37:24:020611:1991, 37:24:020611:1992, 37:24:020611:1993 общей площадью 5 861 квадратный метр, расположенных по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирных жилых домов 

Соглашением от 01.09.2017 стороны расторгли договор аренды от 01.09.2014 № 01/09. 

Согласно пункту 3.1 соглашения земельный участок с кадастровым номером 37:24:020611:1991 возвращен арендодателю. Одновременно с передачей земельного участка арендодателю, арендатор возмездно передает, а арендодатель принимает расположенный на нем объект незавершенного строительства и обязательства арендатора как застройщика данного объекта перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.

В пунктах 3.2 и 3.3 соглашения установлено, что объектом незавершенного строительства является 18-этажный 201-квартирный жилой дом общей площадью 9559,6 квадратного метра, строительный объем – 47 217,3 кубического метра, со степенью готовности 15 процентов, расположенный по адресу: 

<

...>. Указанный объект незавершенного строительства создан арендатором за счет собственных и привлеченных денежных средств на основании договора аренды от 01.09.2014 № 01/09 и разрешения на строительство от 26.02.2015 № RU3702000-0041-2015. Права на указанный объект незавершенного строительства за застройщиком не зарегистрированы.

В силу пункта 3.5 соглашения стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего передаче в собственность арендодателю определена по соглашению сторон, исходя из рыночной стоимости объекта и составляет 55 022 072 рубля, с учетом НДС. Однако, учитывая, что с переходом права собственности на объект арендодатель принимает на себя обязательства перед участниками долевого строительства по заключенным договорам, указанным в приложении 2 к соглашению на общую сумму 38 901 185 рублей, то подлежащая оплате арендодателем арендатору сумма составляет 16 120 887 рублей. Указанную стоимость арендодатель должен оплатить арендатору в срок до 01.09.2020. Расчеты между сторонами могут производиться посредством перечисления денежных средств на расчетный счет либо иными не противоречащими законодательству способами, в том числе путем проведения зачета встречных однородных требований. 

Если после заключения соглашения будут обнаружены договоры участия в долевом строительстве, которые не указаны в приложение 2 к соглашению, арендатор обязан будет вернуть арендодателю денежную сумму, полученную от участника долевого строительства, указанную в таком договоре в течение тридцати календарных дней с момента направления арендодателем соответствующего требования арендатору.

Земельный участок, объект незавершенного строительства и обязательства застройщика переданы ООО «Доступное жилье – Авдотьино» по акту приема-передачи от 01.09.2017.

Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано 19.06.2018.

По утверждению истца, при рассмотрении дела № А17-4141/2019 из отчета от 15.09.2017 № 9/09/17, изготовленного ООО «Универсал-Сервис Плюс», он узнал, что в стоимость объекта недвижимости входит стоимость земельного участка, принадлежащего ООО «Доступное жилье – Авдотьино», а также налог на добавленную стоимость, что влечет неосновательное обогащение на стороне ООО «Ивстройинвест».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Доступное жилье – Авдотьино» в арбитражный суд с иском.

Требования истца об изменении договора мотивированы неправильным определением цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что о нарушении своего права ООО «Доступное жилье –Авдотьино» должно было узнать при заключении соглашения 01.09.2017, поскольку как покупатель имел возможность ознакомиться с отчетом об оценке приобретаемого имущества.

Следовательно, довод кассатора о неверном исчислении срока исковой давности, который, по его мнению, следует исчислять с даты фактического ознакомления с отчетом от 15.09.2017 № 9/09/17, выполненным ООО «Универсал-Сервис Плюс», в ходе рассмотрения дела № А17-4141/2019, несостоятелен.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент обращения в арбитражный суд 16.03.2021 с рассматриваемым требованием ООО «Доступное жилье – Авдотьино» пропустило срок исковой давности, суды первой и апелляционной инстанций обосновано отказали в удовлетворении заявленного требования.

Кроме того, в статьях 310 (пункт 1), 450 (пункт 1) и 451 (пункты 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для изменения соглашения от 01.09.2017 по инициативе арендодателя в судебном порядке.

Суды верно исходили из того, что соглашение от 01.09.2017 содержит в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (объекта незавершенного строительства); в соглашении стороны указали стоимость объекта с учетом налога на добавленную стоимость; ООО «Ивстройинвест» не допустило существенного нарушения соглашения и не давало согласия на изменение выкупной цены объекта незавершенного строительства; при вступлении в договорные отношения стороны могли и должны были знать о сложившихся на тот момент ценах на спорное имущество и налоговых обязательств; соглашение в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. 

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.01.2022 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 по делу № А17-2076/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье – Авдотьино» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов