ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А14-11599/2021

город Воронеж

11 апреля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 8 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2022 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи

судей

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

 

от общества с ограниченной ответственностью «СМП-686» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО5, далее – общество или заявитель):

 

от Управления федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Управление Росреестра по Воронежской области, Управление или регистрирующий орган):

ФИО6 представитель по доверенности от 30.09.2020 № 36АВ3177999;

 

ФИО7, представитель по доверенности от 23.12.2021 № 48-д,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2021 по делу № А14-11599/2021, принятое по заявлению ООО «СМП-686» в лице конкурсного управляющего ФИО5 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании недействительным ненормативного акта, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СМП-686» в лице конкурсного управляющего ФИО5 обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным решения от 29.07.2021 № КУВД-001/2021-15593476/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 36:14:0012002:13 и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «СМП-686» на указанный земельный участок. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2021 по делу № А14-11599/2021 заявленные требования удовлетворены.

Признано недействительным уведомление от 29.07.2021 № КУВД-001/2021-15593476/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 36:14:0012002:13.

На Управление Росреестра по Воронежской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Общества с ограниченной ответственностью «СМП-686» на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 36:14:0012002:13.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на отсутствие оснований для осуществления испрашиваемой заявителем регистрации.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель заявителя в судебное заседание не явился.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 08.04.2022.

В продолженном судебном заседании представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы, признавал решение суда законным и обоснованным.

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившегося лица.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что общество с ограниченной ответственностью «СМП-686» является собственником земельного участка 36:14:0012002:13 о чем в ЕГРН содержится запись за номером 36-36- 15/016/2011-410. 

На указанном земельном участке заявитель осуществлял строительство многофункционального торгово-развлекательного и гостиничного комплекса с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В частности, в целях осуществления строительства ООО «СМП-686» заключены договоры долевого строительства от 26.12.2014 № 104 с ФИО8, от 23.12.2014 № 101 с ФИО9, от 29.10.2015 № 65 с ФИО10, от 26.12.2014 № 98 с ФИО11, от 15.12.2011 № 14 с ФИО12, от 25.11.2013 № 86 с ФИО13, от 28.09.2011 № 22 с ФИО14, от 25.06.2012 № 59 с ФИО15, от 09.01.2013 № 71 с ФИО16, от 19.12.2012 № 68 с ФИО17, от 24.10.2011 № 44 с ФИО18 и другие (т.1 л.д. 113-116, 112-125, 132-135, 137-143, 146-150, 152-155, 157-160, 163-166, 168-171, 174-177, 179-182,187-192, 194-197, 199-204). 

Администрацией городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Обществу выдано разрешение от 29.12.2014 №RU36514101-2014-424 на ввод в эксплуатацию построенного торгово-развлекательного и гостиничного комплекса т.1 л.д.20).

В связи с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию на основании вышеуказанных договоров долевого строительства торговые площади в указанном объекте были переданы в собственность участников договора либо их правопреемникам по договорам цессии на основании актов от 25.02.2020, от 12.05.2015, от 29.02.2015, от 27.03.2015, от 28.01.2015, а также надлежащим образом зарегистрированы, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации от 16.03.2015, от 03.07.2015 и др. (т.1 л.д. 126-131, 136, 142-143, 150-151, 156, 162, 167, 172-173, 178, 198, 205).

19.04.2021 в регистрирующий орган ОООСМП «686» представлено заявление о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0012002:13, на котором было осуществлено соответствующее строительство.

Уведомлением от 30.04.2021 №КУВД-001/2020-15593476/1 государственная регистрация прав приостановлена, указано, что на земельному участке с кадастровым номером : 36:14:0012002:13 находится объект недвижимости – многофункциональный торгово-развлекательный и гостиничный комплекс с кадастровым номером 36:14:0012002:32, помещения в котором принадлежат 3 физическим и юридическим лицам на праве собственности, в связи с чем в данном случае отказ от права собственности не может быть осуществлен. 

Уведомлением от 29.07.2021 № КУВД-001/2021-15593476/3 в осуществлении государственной регистрации прекращения права отказано.

Полагая, что вышеуказанный отказ не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что после передачи помещений по договорам участия в долевом строительстве и регистрации права собственности на данные помещения новых собственников, отсутствуют основания для сохранения права собственности на спорный земельный участок за ООО «СМП-686», в связи с чем заявленное требование подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке. 

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ). 

В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, предусмотренных статьей 26 Закона № 218-ФЗ. 

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона. 

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 8, 9 части 2 статьи 14 Закона № 218 ФЗ). 

В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ и статей 1, 7, 9 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. 

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. 

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа», 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. 

Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

Условия заключенных застройщиком с участниками долевого строительства договоров об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В частности, из пункта 6.3 представленных в материалы дела договоров на участия в долевом строительстве следует, что у участника при возникновении права собственности на Объект возникает право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в объекте недвижимости, в том числе лифт, лифтовые шахты, лестницы, коридоры, чердаки крыши и земельный участок, на котором расположен Объект.

Подписанными по результатам реализации договора актами приема-передачи стороны договора подтвердили фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями заключенных договоров.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи являются основанием возникновения права собственности участников договора об участии в долевом строительстве на земельный участок.

Поскольку застройщик являлся собственником земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав при регистрации его права собственности, кадастровый номер земельного участка также указан договорах на участие в долевом строительстве (пункт 1.2), неопределенность в передаваемом на праве собственности земельном участке отсутствовал.

Таким образом, при регистрации права собственности участников договоров долевого строительства на помещения в объекте недвижимости в 2015 году регистрирующий орган обязан был обязан зарегистрировать переход права на долю в земельном участке к собственнику нежилого помещения.

Указанный вывод следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 03.03.2016 № 307-КГ15-14692 по делу № А66-17449/2014.

Если за всеми участниками долевого строительства зарегистрированы права на все объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности.

При этом невнесение в 2015 году Управлением записи о регистрации права общедолевой собственности на земельный участок под Объектом долевого строительства не должно препятствовать прекращению регистрации права собственности застройщика по его заявлению.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа обществу в осуществлении прекращения регистрации права собственности на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах требования заявителя о признании незаконным решения от 29.07.2021 № КУВД-001/2021-15593476/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 36:14:0012002:13, были правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения. 

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2021 по делу № А14-11599/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2 

 

ФИО3