Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-1409/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судейРахматуллина И.И.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой на решение от 27.06.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Голощапов М.В.) и постановление от 23.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А81-1409/2024 по иску департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Юлуевой Альбине Вячеславовне (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 12.07.2023 № 75/2023 АН за период с 20.07.2023 по 16.01.2024 в размере 259 053 руб. 50 коп., пени за период с 11.08.2023 по 31.03.2024 в размере 23 152 руб. 02 коп. 

Решением от 27.06.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 23.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования департамента в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами не дана оценка условиям договора аренды № 75/2023 от 12.07.2023, а именно: у департамента отсутствует техническая документация на спорные объекты, в соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны могут исключить обязанность передачи документов, что нашло отражение в пункте 1.3 договора, вследствие чего арендатор должен самостоятельно подготовить необходимую документацию; выявленные несоответствия ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ямало-Ненецком автономном округе» являются устранимыми и не препятствуют использованию помещений; условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя предоставлять в аренду помещение, соответствующее постановлению Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.09.2020 № 28 «Об утверждении санитарных правил СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи» (далее – СП 2.4.3648-20).

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ. 

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 12.07.2023 заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 75/2023 АН (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять за плату во временное пользование следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения №№ 16-24 (согласно экспликации поэтажного плана), общей площадью 107,3 кв.м, с кадастровым номером 89:11:020207:1035; нежилые помещения №№ 25-36 (согласно экспликации поэтажного плана), общей площадью 191,4 кв.м с кадастровым номером 89:11:020207:1036, расположенные по адресу: 

<

...> (далее - объекты) (пункт 1.1). 

Согласно пункту 1.2 договора цель использования объектов: для использования под образовательную деятельность для детей дошкольного и младшего школьного возраста. 

Объекты передаются в аренду в технически исправном, пригодном для эксплуатации состоянии без относящейся к ним документации. Сведения, изложенные в настоящем договоре об объектах, являются достаточными для надлежащего использования объектов в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (пункт 1.3 договора). 

Арендная плата за объекты недвижимого имущества составляет 43 883 руб. 38 коп. в месяц. Арендная плата вносится за каждый месяц вперёд, не позднее 10 числа каждого месяца (пункт 3.1.1 договора).

Договор считается заключённым с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору. Срок аренды устанавливается с 20.07.2023 по 19.06.2024 включительно. Окончание срока действия договора не влечёт прекращение всех обязательств по договору (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях использования арендатором объектов не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора, невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

В случае нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% в день от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (пункт 5.2 договора). 

По акту приема-передачи от 20.07.2023 нежилые помещения переданы в пользование арендатору.

Сторонами подписано соглашение от 17.01.2024 о досрочном расторжении договора аренды, нежилые помещения переданы арендодателю по акту приема-передачи (возврата) муниципального имущества от 17.01.2024.

Истец обратился к ответчику с претензией от 22.09.2023 № 89-176-03/01-08/8250 об оплате задолженности по договору, ответчиком требования не удовлетворены, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 606, 612, 614, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьями 1, 39 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения», СП 2.4.3648-20, исходили из того, что с момента передачи предпринимателю по акту приема-передачи нежилых помещений невозможно их использование по целевому назначению, указанному в договоре аренды: для использования под образовательную деятельность для детей дошкольного и младшего возраста; обязанность по подготовке имущества для использования в заявленных целях возлагалась на арендодателя и не была им исполнена, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Проверив законность судебных актов в пределах приведенных в кассационной жалобе аргументов, суд округа не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Совокупное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Вместе с тем, обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена не только формально-юридическим содержанием договорной связи, но и фактическим получением от арендодателя встречного предоставления.

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ямало-Ненецком автономном округе» дано экспертное заключение от 20.10.2023 № 06-110-М о несоответствии санитарным правилам зданий, строений сооружений, помещений, оборудования и иного имущества, которые предполагается использовать для осуществления образовательной деятельности, в связи с чем арендуемое имущество не может быть использовано ответчиком; письмом от 27.07.2023 предприниматель уведомила департамент о несоответствии арендуемых объектов СП 2.4.3648-20 (пункт 3.2.1), в связи с чем просила внести изменения и представить актуальные выкопировки из технического плана, который отсутствует у истца и в адрес ответчика не представлен, что не было исполнено департаментом, вследствие чего пришли к аргументированному выводу об освобождении предпринимателя от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами не дана оценка условиям договора аренды № 75/2023 от 12.07.2023, а именно: у департамента отсутствует документация на спорные объекты, а в соответствии со статьей 611 ГК РФ стороны могут исключить обязанность передачи документов, что нашло отражение в пункте 1.3 договора, вследствие чего арендатор должен самостоятельно подготовить документацию, отклоняется судом округа. 

Судами установлено, что спорное помещение предоставлялось в рамках программы дошкольного образования, утвержденной распоряжением Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.12.2021 № 332-Р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») по развитию конкуренции в Ямало-Ненецком автономном округе на 2022 - 2025 годы». В соответствии с указанной программой городу Новый Уренгой из бюджета Ямало-Ненецкого округа были выделены денежные средства на выкуп и подготовку помещения для организации частного детского сада ответчика.

Департамент при приобретении спорного объекта недвижимости и дальнейшем заключении договора аренды был осведомлен о цели использования объекта, вследствие чего при необходимой осмотрительности должен был убедиться о соответствии помещений требованиям санитарных правил.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что выбор продавца ответчиком не осуществлялся, напротив, после приобретения объекта недвижимости для размещения в нем образовательного учреждения, департамент приступил к отбору образовательного учреждения, которое сможет осуществлять в данном здании соответствующую деятельность.

Письмом от 27.07.2023 № 20-ДС/2023 предприниматель запросила у департамента копию технического паспорта и иные документы с целью получения в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ямало-Ненецком автономном округе» заключения для внесения изменений в образовательную лицензию.

В ответ на указанное письмо департамент указал на отсутствие возможности предоставления запрашиваемой документации, а также сослался на пункт 1.3 договора, где указано, что объект передается без относящейся к нему документации.

По правилам статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Последствия не передачи арендодателем таких принадлежностей и документов предусмотрены пунктом 3 статьи 611 ГК РФ в случае, если без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, состоят в праве арендатора требовать предоставления ему арендодателем принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Основания расторжения договора по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 ГК РФ. При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053). Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Образовательное учреждение в соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных статьей 91 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» вправе осуществлять образовательную деятельность только по фактическим адресам, указанным в приложении к лицензии.

Следовательно, в отсутствие запрошенных органами санитарно-эпидемиологического надзора документов, касающихся технических и иных характеристик арендованного объекта недвижимости, арендатор не мог внести соответствующие изменения в лицензию на ведение образовательной деятельности, наличие которой обязательно для осуществление такого вида предпринимательской деятельности.

Тот факт, что при заключении договора купли-продажи нежилых помещений департаменту продавцом не была передана техническая документация, не освобождает его от обязанности по изготовлению дубликата или обращения с требованием к продавцу о предоставлении оригинала технического паспорта для дальнейшей его передачи арендатору, так как арендодатель несет ответственность за деятельность своих контрагентов.   

Вопреки доводам подателя жалобы, диспозитивность нормы статьи 611 ГК РФ означает, что стороны в договоре вправе возложить на арендатора обязанность по изготовлению и получению необходимой технической документации, однако в рассматриваемом случае стороны подобного соглашения не достигли. Указание в договоре (пункт 1.3) на непередачу технической документации не тождественно условию о возложении соответствующей обязанности на арендатора, как ошибочно полагает податель жалобы.

Аргументы кассационной жалобы о том, что выявленные несоответствия ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ямало-Ненецком автономном округе» являются устранимыми и не препятствуют использованию помещений, условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя предоставлять в аренду помещение, соответствующее СП 2.43648-20, являются несостоятельными, поскольку противоречат принципам разумности и добросовестности, оказание образовательных услуг без получения разрешения соответствующего органа санитарно-эпидемиологического надзора (контроля) не отвечает требованиям безопасности и препятствует получению лицензии.

Помимо этого, согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

Как верно указано судом первой инстанции, доказательств предоставления полномочий (доверенности) ответчику для решения вопроса о выделении участка для прогулок на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, департаментом в материалы дела не представлено, пояснений по поводу того, каким образом возможно устранение требований ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в ЯНАО» о необходимости прогулочной зоны для детей, истцом в дело не направлено.

При подписании акта приема-передачи от 20.07.2023 в характеристике объектов указано о соответствии санитарным нормам передаваемых нежилых помещений, тем самым департамент принимает на себя риски выявления несоответствия предмета аренды санитарным нормам и отсутствие возможности использования объектов по целевому назначению, а арендатор не имеет претензий по техническому состоянию объектов, между тем, ответчик не является профессионалом в сфере гигиены и эпидемиологии, а потому не имел возможности выявить на момент заключения договора аренды несоответствие помещений санитарным нормам.

В связи с невозможностью использования арендуемого помещения по назначению, предпринимателем выражено намерение о досрочном расторжении договора аренды, указанное в письме от 15.01.2024 № 2-ДС/2024. Между сторонами 17.01.2024 подписано Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. 

Суждение истца о предоставлении ответчику в рамках соглашения о предоставлении из бюджета Ямало-Ненецкого округа гранта в форме субсидии, а также предоставление спорных нежилых помещений в аренду на льготных условиях, что не освобождает предпринимателя от внесения арендной платы, несостоятельно, ввиду того, что предоставление бюджетных преференций не освобождают департамент от выполнения условий договора и положений действующего законодательства, в том числе предоставления технического паспорта и иных документов.

При этом, довод подателя жалобы об осведомленности арендатора об отсутствии технической и иной документации на момент заключения договора аренды противоречит правоприменительной практике, согласно которой положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 № 3182-О).

На основании изложенного, суд округа считает выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец не исполнил обязательство по передаче объектов аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, объекты аренды в силу своего конструктивного состояния в исковой период не отвечали цели использования помещений, указанной в пункте 1.2 договора, и предприниматель не мог использовать помещения по независящим от него причинам, основания для внесения арендной платы по договору в период с 20.07.2023 по 16.01.2024 отсутствовали, обоснованными и подтвержденными материалами дела.

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривался.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.06.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 23.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-1409/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева  

СудьиИ.И. Рахматуллин

А.В. Хлебников