Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-17645/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Севастьяновой М.А.,

судей                                                                    Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска на решение Арбитражного суда  Тюменской области (судья Власова В.Ф.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023 (судьи Воронов Т.А., Веревкин А.В., Краецкая Е.Б.)по делу № А70-17645/2022 по иску департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска (626150, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316920400082022, ИНН 

<

***>) о сносе самовольной постройки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Тобольскстройинвест» (626159, 

<

...> (Левобережье тер), дом 1,корпус А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Евростройреставрация» (350063, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

департамент градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) об обязании за свой счет в течение шести месяцев с момента вступления в силу решения суда осуществить снос самовольной постройки: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0601034:287, расположенного по адресу: 

<

...> или представить             в департамент утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями. В случае представления проектной документации в течение двенадцати месяцев с момента вступления в силу решения суда привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Тобольскстройинвест» (далее - ООО «Тобольскстройинвест»), общество с ограниченной ответственностью «Евростройреставрация».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.07.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023,              в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: ошибочным является вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности; сделав вывод о том, что факт выхода принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта за пределы сформированного для его строительства земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176 и частичное расположение (21 кв. м) этого объекта на площади земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:175, является следствием такого формирования земельных участков, суд не учел требований о минимальном отступе от границ земельного участка, составляющем 3 метра; судом также не учтено, что площадь построенного объекта незавершенного строительства, имеющего степень готовности 10 % уже составляет 6 607,5 кв. м, в то время как по выданному ответчику разрешению на строительство площадь всего объекта составляет 4 774,72 кв. м, в связи с чем на стадии строительства объекта его площадь уже превышает проектные показатели на 1 832,78 кв. м, при этом изменения в проектную документацию, разрешение на строительство в части указанных параметров не вносились.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актах, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, 10.03.2015 Комитетом градостроительной политики Администрации г. Тобольска обществу с ограниченной ответственностью «Евростройреставрация» (далее – ООО «Евростройреставрация») выдано разрешение № RU 72303000-65 на строительство объекта капитального строительства: «3-х этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

...>» на площади отведенного земельного участка – 10 511,0 кв. м, 574,5 кв. м, 165,0 кв. м (площадь застройки 2 942,24 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...> участок 24, 24а, 24д.

В разрешении на строительство указаны следующие параметры строительства: этажность – 3, общая площадь 4 774,72 кв. м, в том числе подвал 740,19 кв. м; общая площадь квартир 2 973,06 кв. м, жилая площадь квартир 1 725,52 кв. м; общая площадь помещений общественного назначения 1 837,73 кв. м, полезная площадь помещений общественного назначения 1789,28 кв. м. Строительный объем надземной части                        27 596,66 кв. м, подземной части 1276,03 кв. м.

Срок действия разрешения на строительство определен до 10.05.2016, затем продлен до 30.05.2019.

Согласно градостроительным планам земельных участков с кадастровыми номерами 72:24:0601034:2, 72:24:0601034:126, утвержденным распоряжениями администрации города Тобольска от 24.07.2013 № 1732, № 1733, соответственно, разрешенное использование земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства определяются Правилами землепользования и застройки г. Тобольска, утвержденными решением Тобольской городской Думы                        от 25.12.2007 № 235.

Осуществив строительство спорного объекта на 10%, застройщик 19.07.2018 поставил его на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (площадь объекта составляет – 6 607,5 кв. м).

Как указал департамент в исковом заявлении, строительство объекта капитального строительства было запроектировано на трех земельных участках по адресам: ул. Кирова, 24, ул. Кирова, 24а и ул. Горького, участок 24д:

- земельный участок с кадастровым номером 72:24:0601034:2, расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома площадью 574,5 кв. м был предоставлен в собственность ООО «Евростройреставрация»;

- земельный участок с кадастровым номером 72:24:0601034:126 по адресу:                             

<

...> с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома площадью 10511 кв. м был предоставлен в собственность ООО «Евростройреставрация»;

- земельный участок с кадастровым номером 72:24:0601034:144 по адресу:                          

<

...> с разрешенным использованием: для размещения парковки, площадью 165 кв. м предоставлен по договору аренды от 13.10.2014 № 02-05/358-14                  ООО «Евростройреставрация».

В 2017 году земельные участки по адресу: ул. Кирова, участок 24 и участок 24а (площадью 574,5 кв. м и 10511 кв. м) были сняты с кадастрового учета их собственником.

Из земельных участков с кадастровыми номерами 72:24:0601034:2, 72:24:0601034:126 образован и поставлен на кадастровый учет 21.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 72:24:0601034:176 площадью 7 446 кв. м, вид разрешенного использования – многоквартирные дома.

Также 21.04.2017 из земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:126 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 72:24:0601034:175 площадью 3 640 кв. м, вид разрешенного использования – многоквартирные дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 01.07.2021 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0601034:287, степенью готовности 10%, поставленного на кадастровый учет 19.07.2018, а также согласно выпискам из ЕГРН от 08.02.2022 в отношении  земельных участков с кадастровыми номерами 72:24:0601034:175, 72:24:0601034:176 указанный объект незавершенного строительства расположен на этих двух земельных участках.

15.07.2019 между ООО «Евростройреставрация» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в собственность ИП ФИО2 передан:

- объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, проектируемое назначение: многоквартирный дом, кадастровый номер 72:24:0601034:287 площадью                   6 607,5 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> проектируемое назначение: многоквартирный дом, кадастровый номер 72:24:0601034:287 площадью                 6 607,5 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> принадлежащий продавцу на основании договора купли продажи земельного участка                от 24.06.2014 и разрешения на строительство № RU72303000-65, расположенный на земельном участке категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, площадью 7 446 кв. м, адрес: 

<

...> кадастровый номер 72:24:0601304:176 (ранее учтенным под кадастровыми номерами 72:24:0601034:2, 72:24:0601034:126), принадлежащим продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.06.2014, договора купли продажи земельного участка от 25.04.2014, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25.04.2017 сделана запись регистрации                            № 72:24:0601034:176-72/004/2017-1;

- земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, площадью 7 446 кв. м, адрес: 

<

...> кадастровый номер 72:24:0601034:176 (ранее учтенный под кадастровыми номерами 72:24:0601044:2, 72:24:0601034:126).

22.10.2020 ИП ФИО2 выдан градостроительный план земельного участка  № РФ-72-3-03-0-01-2020-5847, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 7 446 кв. м.

В градостроительном плане приведены реквизиты проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории - Проект планировки подгорной части (первая очередь), утвержденный распоряжением Администрации г. Тобольска от 19.03.2008                     № 468, в редакции, утвержденной распоряжением Администрации города Тобольска                от 24.08.2015 № 1594 «О внесении изменений в Проект планировки территории «Туристический центр Западной Сибири на базе историко-культурного наследия города Тобольска», утвержденный распоряжением Главы Администрации города Тобольска               от 10.10.2008 № 1666 и в Проект планировки подгорной части города Тобольска (первая очередь), утвержденный распоряжением Главы Администрации города Тобольска                     от 19.03.2008 № 468.

Приказом департамента от 02.07.2021 № 339-П в разрешение на строительство                     № RU 72303000-65 от 10.03.2015 внесены изменения в части застройщика (вместо ООО «Евростройреставрация» застройщиком объекта является ФИО2), срок действия разрешения на строительство продлен до 26.06.2022.

Приказом департамента от 03.03.2022 № 88-П срок действия разрешения на строительство № RU 72303000-65 от 10.03.2015 продлен до 24.02.2025.

На основании поступившего в Администрацию г. Тобольска от Главного управления строительства Тюменской области уведомления о выявленном факте самовольной постройки, возведенной на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:176, 04.04.2022 департаментом проведен визуальный осмотр объекта, в ходе чего было выявлено, что объект капитального строительства по адресу: 

<

...>                  не соответствует выданному разрешению на строительство № RU 72303000-65 от 10.03.2015, проектной документации в части:

- площади земельного участка по разрешению на строительство 10 511,0 кв. м,         574,5 кв. м и 165,0 кв. м, по факту площадь земельного участка, на котором размещена основная часть объекта незавершенного строительства, составляет 7 446 кв. м и площадь участка, на котором расположена часть объекта, составляет 3 640 кв. м (участок собственников многоквартирного жилого дома);

- построенный объект выходит за границы земельного участка ФИО2                   с западной стороны (со стороны построенного и введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома) от 0,5 до 1,2 м, что говорит о том, что при строительстве застройщиком не соблюден минимальный отступ от границ земельного участка (3 метра);

- площадь построенного объекта (объекта незавершенного строительства, степень готовности 10 %) составляет 6 607,5 кв. м, в то время как по разрешению на строительство площадь всего объекта составляет 4 774,72 кв. м, т.е. на стадии строительства объекта его площадь уже превышает проектные показатели на 1 832,78 кв. м.

Ссылаясь на то, что размещение незавершенного строительством объекта предпринимателя нарушает градостроительный регламент, утвержденный для данной территориальной зоны (единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ 1-11), Распоряжением Комитета по охране и использованию объектов культурного наследия Тюменской области от 08.05.2018 № 39/18-р «Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в Подгорной части города Тобольска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах объединенной зоны охраны», в части минимального отступа от границ земельного участка, составляющего 3 метра, что выразилось в том, что часть спорного объекта расположена на земельном участке, принадлежащем собственникам соседнего многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, в связи с чем отсутствует противопожарное расстояние между указанным домом и возводимым ответчиком многоквартирным домом, что создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан как находящихся в спорном объекте, так и находящихся возле него, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

По ходатайству предпринимателя судом первой инстанции назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эко-Н сервис» с постановкой перед экспертами следующих вопросов.

1. Создает ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0601034:287, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:176, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушаются ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц указанным объектом?

2. Находится ли указанный объект незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176, или выходит за его границы? В случае если наличествует выход за границы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176, пояснить на какой земельный участок выходит объект незавершенного строительства с указанием площади наложения.

3. Соответствует ли указанный объект незавершенного строительства нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиПов, ГОСТам, иным специальным нормам, предъявляемым к объектам данного вида?

В представленном заключении эксперта от 19.06.2023 № 27/23 приведено описание объекта исследования, согласно которому объект находится в подгорной части города Тобольска. Данный район города расположен в окружении, с одной стороны – река Иртыш, с другой – гора с крутыми обрывистыми склонами и Тобольский Кремль.

Объект состоит из 3 блоков с различными стадиями строительной готовности:

- объект выполнен с устройством частично свайного фундамента (стадия свайного поля) и ж/б блоков ФБС (подвальная часть 2-х блоков жилого здания);

- часть здания перекрыта сборными конструкциями железобетонных перекрытий, и частично возведены несущие стены и перегородки из кирпича;

- частично выполнено утепление ж/б поверхности фундамента пенополистирольными плитами с наружной стороны.

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы.

1.             Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0601034:287, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:176, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушаются права и охраняемые законом интересы третьих лиц указанным объектом.

2.             Незавершенный строительством объект выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176 и частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:175. Площадь наложения объекта исследования (площадь застройки) на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:175 составляет 21 кв. м.

3.             Объект капитального строительства с кадастровым номером 72:24:0601034:287, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:176, на момент проведения судебной экспертизы, возведен с нарушением градостроительных норм и правил (при строительстве не соблюдены предельные параметры разрешенного строительства - минимальный отступ от границ земельного участка до объекта 3 метра). Объект капитального строительства выступает за границы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176. Строительство объекта не осуществляется с мая 2016 года. Объект исследования является объектом незавершенного строительства со стадией строительной готовности около 10%, соответственно, не эксплуатируется. Поскольку проектно-сметная документация на объект исследования не предоставлена, то выполнить сопоставительный анализ и установить соответствие имеющихся на строительной площадке конструктивных элементов объекта проектным данным, определить в полном объеме соответствие объекта исследования проектным, строительным нормам СНиПов и ГОСТов и иным специальным нормам не предоставляется возможным. В текущей стадии строительной готовности, спорный объект соответствует противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, предъявляемым к объектам данного вида.

Исследовав и оценив экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определений суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; само заключение эксперта является полным, мотивированным, нормативно обоснованным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, основаны на последовательных суждениях.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку заключением судебной экспертизы спорный объект незавершенного строительства признан не создающим угрозу жизни и здоровья граждан, и департаментом не представлено доказательств обратного. При этом суд указал, что с учетом того, что: раздел участка, на котором велось строительство спорного объекта осуществлен 21.04.2017; разрешение на строительство истцом продлено 26.06.2018; спорный объект поставлен на кадастровый учет 19.07.2018,              следовательно, с даты кадастрового учета объекта общий трехлетний срок исковой давности на дату обращения истца в арбитражный 19.08.2022 истек, поскольку департамент как орган на который возложены, в том числе функции по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, не мог не знать о наличии спорного строения в указанные периоды.

Кроме того, суд принял во внимание отмеченное экспертом в заключении судебной экспертизы то обстоятельство, что перераспределение земельных участков, выполненное кадастровым инженером в апреле 2017 года (межевой план от 12.04.2017 по образованию  2-х земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 72:24:0601034:126 и 72:24:0601034:2), было произведено уже при наличии на них объекта незавершенного строительства в техническом состоянии и стадии строительной готовности по состоянию на март 2016 года (период приостановления процесса строительства).

В связи с этим суд первой инстанции указал, что нарушения, на которые ссылается департамент (выход за границы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176, частичное расположение объекта незавершенного строительства                   на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:175, несоблюдение минимального отступа от границ земельного участка до объекта – 3 метра), явились следствием такого формирования названных земельных участков, при том, что спорный объект незавершенного строительства изначально возведен на земельном участке с иными площадью и границами.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, отметив, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил достаточных доказательств, опровергающих выводы, сделанные по результатам судебной экспертизы; в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции о необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы истец не заявил, а также не заявил о необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы и в суде апелляционной инстанции.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам дела, сделаны при неправильном применении норм материального права, неприменении правовых позиций высшей судебной инстанции по спорам о признании объекта самовольной постройки и о ее сносе или приведении в состояние, соответствующее установленным требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель в пункте 1 статьи 222 ГК РФ определил признаки самовольной постройки, а именно:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В данном случае департаментом заявлено о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки по основанию его возведения с нарушением градостроительных норм и правил.

Наличие названного департаментом признака объекта самовольного строительства             у принадлежащего предпринимателю незавершенного строительством объекта судами установлено.

Так, на основании полученного заключения судебной экспертизы суды установили, что принадлежащий предпринимателю объект выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176 и частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:175; площадь наложения объекта исследования (площадь застройки) на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0601034:175 составляет 21 кв. м, что нарушает требования градостроительных норм, поскольку                        у незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 72:24:0601034:287 отсутствует отступ от границ земельного участка с кадастровым номером 72:24:0601034:176.

Между тем, несмотря на установленный факт нарушения самовольной постройкой градостроительных требований, судами не исследовался вопрос о существенности данного нарушения в связи с чем вывод судов о том, что незавершенный строительством объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан сделан без надлежащего его обоснования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (вопросы применения материального права) наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, подлежит выяснению, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), в котором указано, что                с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (пункт 8 Обзора                           от 16.11.2022).

В последующем разъяснения по вопросу необходимости выяснения судами существенности и устранимости нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, нашли закрепление в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума № 44).

Как указано в пункте 29 Постановления Пленума № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ),                                 с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Приведенные выше разъяснения высшей судебной инстанции судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора не учтены.

Несмотря на установленный судами факт нарушения градостроительных норм при возведении спорного незавершенного строительством многоквартирного дома, вопрос о существенности такого нарушения не выяснялся.

Кроме того, доводы департамента о том, что параметры строительства спорного объекта уже в имеющемся его состоянии не соответствуют тем, которые определены в разрешении на строительство, а также указание экспертом на то, что отсутствие проектной документации на строительство не позволяет в полной мере определить соответствие объекта исследования проектным, строительным нормам СНиПов и ГОСТов и иным специальным нормам, судами безосновательно оставлены без исследования и оценки.

Вывод эксперта по третьему вопросу экспертизы о том, что в текущей стадии строительной готовности, спорный объект соответствует противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, предъявляемым к объектам данного вида, не отменяет вывода по второму вопросу об отсутствии возможности в полной мере оценить соответствие строительства требованиям проектно-сметной документации.

Наличие или отсутствие проектной документации на строительство судом не устанавливалось.

Также суды не привели в судебных актах обоснования тому, по каким основаниям они признали не только полное отсутствие непосредственно отступов от объекта незавершенного строительства до границ земельного участка, но и факт размещения спорного объекта на земельном участке, на котором расположен другой многоквартирный дом, не создающими угрозы жизни и здоровью граждан, в частности применительно к требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарных норм и правил и т.д. Положения приведенных требований, в том числе установленные градостроительными нормативами на территории города Тобольска и относительно конкретной территориальной зоны, в которой расположен незавершенный строительством многоквартирный дом, в решении суда первой инстанции и постановлении апелляционного суда не указаны.

Установление судами указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора и должно было осуществлено по правилам пункта 1 статьи 222 ГК РФ применительно к градостроительных и строительным нормам и правилам, установленным на дату начала возведения постройки и являющимися действующими на дату ее выявления.

Между тем подлежащее применению градостроительное регулирование судами не устанавливалось, положения градостроительной документации, приведенные                                в градостроительных планах земельных участков (Правила землепользования и застройки), на которых осуществлено строительство спорной постройки, судами не исследовались, проверка спорной постройки на соответствие применимым градостроительным требованиям не проводилась судом, а также соответствующее исследование отсутствует в экспертном заключении.

Кроме того, для правильного рассмотрения спора следовало также разрешить вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей.

Ссылка судов на то, что установленное экспертизой нарушение градостроительных требований является следствием проведенного в 2017 году межевания земельных участков, не учитывает, что формирование земельных участков, произведенное с нарушением градостроительных норм не может являться основанием для легализации объекта, построенного на таком земельном участке. Если будет установлена существенность допущенных нарушений, то правовые основания для существования объекта самовольного строительства в имеющемся его состоянии отсутствуют.

Кроме того, ссылка судов на межевание не учитывает, что таковое проводилось ООО «Евростройреставрация» - собственником земельных участков с кадастровыми номерами 72:24:0601034:2, 72:24:0601034:126, который образовал из них земельные участки с кадастровыми номерами 72:24:0601034:175 и 72:24:0601034:176.

Указание судом апелляционной инстанции на недоказанность департаментом того, что спорной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан является неправильным, поскольку бремя доказывания того, что объект самовольного строительства не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц возлагается на собственника постройки, поскольку именно оно заинтересовано в ее сохранении и должно обладать технической, проектной, строительной и иной документацией, сопровождающей строительство.

Поскольку приведенные выше, имеющие значение для дела фактические обстоятельства судами не устанавливались; вопросы соответствия спорного объекта установленным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и правилам не исследовались; выявленные нарушения градостроительных требований на предмет существенности не проверялись, вывод судов о том, что спорный объект незавершенного строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является необоснованным. При таких обстоятельствах основания для применения исковой давности у суда первой инстанции отсутствовали.

В связи с несоответствием выводов судов установленным судами по делу фактическим обстоятельствам, не применением судами, подлежащих применению норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по применению законодательства, регулирующего самовольное строительство, принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует устранить приведенные выше недостатки, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной, дополнительной судебной экспертизы, в случае назначения судебной экспертизы суду следует правильно и точно сформулировать эксперту вопросы, ответы на которые необходимы для  установления значимых для дела обстоятельств. По результату рассмотрения спора суду надлежит разрешить вопрос относительно судебных расходов, в том числе с учетом состоявшихся апелляционного и кассационного рассмотрения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.07.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023 по делу № А70-17645/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    Т.А. Зиновьева

 

ФИО1