АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-16964/2022

г. Новосибирск

26 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2022 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Куйбышев, ОГРНИП: 

<

***> 

к администрации Таскаевского сельсовета Барабинского района Новосибирской области, с. Таскаево 

третьи лица: 1) администрация Барабинского района Новосибирской области, 2) Управление Росреестра по Новосибирской области,

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: ФИО3 по доверенности от  01.07.2022, диплом ИВС 0202860 от 03.07.2002, паспорт,

от ответчика: ФИО4, распоряжение №  03 от 04.02.2021 (глава сельсовета), паспорт, 

от третьего лица: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель (Глава крестьянского фермерского хозяйства) ФИО2 (предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Таскаевского сельсовета Барабинского района Новосибирской области (сельсовет) о признании права собственности на здание конторы, расположенной в селе Таскаево Барабинского района Новосибирской области.

В материалы дела от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец  просит признать право собственности ИП ФИО2 на здание конторы площадью 683,8 кв.м., по адресу: 

<

...>. 

Судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление принято к рассмотрению.

Суд по собственной инициативе, в порядке ст. 51 АПК РФ привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Барабинского района Новосибирской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В материалы дела от администрации Таскаевского Сельсовета Барабинского района Новосибирской области и  администрации Барабинского района Новосибирской области поступили отзыв на исковое заявление, в которых ответчик и третье лицо подтвердили, что истец занимается сельскохозяйственным производством на базе имущества, приобретенного им на торгах с открытой формой представления предложений в процессе процедуры банкротства СХПК «Колхоз Таскаевский», арбитражные управляющие на кадастровый учет объекты, принадлежащие колхозу, не ставили, право собственности не регистрировали; истец приобрел на торгах все имущество колхоза целиком, в том числе и здание конторы, о том, что здания не оформлены надлежащим образом, конкурсным управляющим ФИО5 не сообщалось. Истец ведет постоянную деятельность на территории Таскаевского сельсовета Барабинского района Новосибирской области, является работодателем для значительной части населения сельсовета.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПКРФ, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленных требований, при этом суд исходит из следующего.

09.08.2018 между предпринимателем и СХПК «Колхоз Таскаевский», в лице конкурсного управляющего ФИО5 заключен договор купли-продажи имущества № 1 от 09.08.2018, в соответствии с которым истец путем участия в открытых торгах приобрел, кроме прочего, здание конторы, расположенной в селе Таскаево Барабинского района Новосибирской области.

На кадастровый учет данный объект не поставлен, государственную регистрацию не прошел. 30.11.2021 СХПХ «Колхоз Таскаевский» прекратил деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда по делу А45-20257/2015 о завершении конкурсного производства.

Признание права собственности в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ).

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Иных способов формализации отношений по поводу спорного объекта кроме обращения за судебной защитой с данным иском истец не усматривает.

На основании статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пункт 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"  (далее – постановление Пленума № 10/22) определяет, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Предприниматель обращался в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявление о  государственной регистрации права собственности на здание конторы, однако получил уведомление о приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации, ввиду не представления необходимого пакета документов, а также отсутствием сведений о том, что здание конторы было поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано в ЕГРН.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п.62 постановления Пленума № 10/22, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием о признании права собственности по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случаях обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное имущество.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено - доказательство обращения в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации представлено в материалы дела.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 16 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) СХПК «Колхоз Таскаевский» при отчуждении имущества должника по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объекты переданы, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется зданием конторы, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.

Объект находится на территории Таскаевского сельсовета Барабинского района Новосибирской области на земельном участке с кадастровым номером 54:02:010809:209 с видом разрешенного использования: Деловое управление (4.1), категория земель: Земли населенных пунктов.

Согласно Информации ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» от 29.03.2019, о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования, а также плана объекта, инвентарный номер 02:001558, составленного ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» 14.03.2019, общая площадь здания конторы  определена в размере .683,8 кв.м.

Техническое заключение, составленное по результатам осмотра здания ООО «Альянс-Проект», показало, что строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, несущая способность фундаментов, стен, перекрытий достаточна для восприятия действующих усилий, здание пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению.

Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.08.2022 здание по адресу: 

<

...> в ЕГРН не числится, сведений о его обременении не зарегистрировано.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют, о чем свидетельствуют письма от 28.07.2022 администрации Барабинского района Новосибирской области, администрации Таскаевского сельсовета Барабинского района Новосибирской области, при этом администрация, на территории которого расположен спорный объект недвижимого имущества, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество, при этом администрации сельсовета и района указали на отсутствие объекта в реестрах муниципальной собственности.

Согласно письму Территориального управления Росимущества в Новосибирской области от 22.07.2022 спорное имущество не значится в реестре федерального имущества. Согласно письму Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от  01.08.2022 спорное имущество не значится в реестре государственного имущества Новосибирской области.

При таких обстоятельствах, исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению. 

Судебные расходы по государственной пошлине по иску предприниматель просит отнести на себя.

В соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации судебные акты, в которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации, являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать за индивидуальным предпринимателем  ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на здание конторы, площадью 683,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 54:02:010809:209.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на индивидуального предпринимателя ФИО2. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева