Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира,  д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-2725/2020

29 июля 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 г. 

Полный текст решения изготовлен  29 июля 2020 г. 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-2725/2020 по исковому заявлению общества  с ограниченной ответственностью «Строй Сервис» к обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 и об обязании возвратить земельный участок, при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Управления Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2, доверенность от 15.02.2020, 

от иных лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй Сервис»  (далее – истец,  ООО «Строй Сервис») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (далее – ответчик, ООО «СтройГарант») о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.09.2018,  а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра) исключить из единого реестра недвижимости запись 86:10:0101231:1282-86/139/2018-3 о регистрации права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра и Управление Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – УФССП по  ХМАО-Югре).

От Управления Россреста поступил отзыв на заявление с возражениями относительно  удовлетворения требования заявителя в части обязания Управления Росреестра внести запись об исключении из реестра недвижимости записи 86:10:0101231:1282-86/139/2018-3 о регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок (т.1, л.д. 68-72). Также от Управления Россрестра поступили копии документов, послуживших основанием для внесения  в государственный реестр сведений о запрете регистрационных действий с земельным участком с кадастровым номером 86:10:0101231:1282 (т.1, л.д. 104-112).

От УФССП по  ХМАО-Югре поступили письменные  пояснения,  а также материалы исполнительного производства, по которому вынесено постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов  по городу Сургуту от 15.10.2019 о запрете регистрационных действий № 344864593/8618-3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1282 (т.1, л.д. 113-129).

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела  заявления  директора  ООО «СтройГарант» ФИО3 о признании иска в полном объеме. В материалы дела ходатайство ответчика о признании иска не поступало, что не позволяет суду придти к однозначному выводу о выражении именно ответчиком волеизъявления на признание исковых требований.

Согласно частям 3 и 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.  Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этом случае суд рассматривает дело по существу.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд в отсутствии достоверных доказательств волеизъявления ответчика на признание исковых требований рассматривает спор по существу.

В судебном заседании 21.07.2020 представитель истца поддержал заявленные требования, сославшись на то, что ответчиком не были уплачены денежные средства за спорный земельный участок, в то время как право собственности на земельный участок перешло от истца к ответчику, что свидетельствует о неполучении истцом встречного обеспечения  по договору купли-продажи, что является существенным нарушением условия договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21.07.2020 объявлен перерыв до 22.07.2020 до 9 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено 22.07.2020 в 9 часов 00 минут  в том же составе суда при отсутствии представителей сторон.

Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит расторгнуть договор купли – продажи земельного участка от 26.09.2018, заключенный между ООО «Строй Сервис» и ООО «СтройГарант» в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1282, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, на пересечении улиц Контейнерной и Привокзальной, площадью 2 653 кв.м, а также просит  обязать ответчика возвратить земельный участок истцу.

Суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточненные исковые требования к рассмотрению, поскольку они не противоречат закону и не нарушают прав и законных интересов иных лиц.

После перерыва в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц,  участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.09.2018 между ООО «Строй Сервис» (продавец) и ООО «СтройГарант» (покупатель) заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1282, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, на пересечении улиц Контейнерной и Привокзальной, площадью 2 653 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автозаправочную станцию (пункт 1.1 договора).

Земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли - продажи земельного участка от 09.01.2018, запись №86:10:0101231:1282-86/С56/2018-2 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи стоимость земельного участка (990 000 руб.) оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до 26.09.2019.

Пунктом 3.2 договора установлено, что покупатель осмотрел земельный участок и претензий по его качеству не имеет. Пунктом 3.3 договора установлено, что  обязательство продавца передать, а покупателя принять земельный участок считается выполненным с момента подписания сторонами договора, отдельного передаточного акта стороны договорились не составлять. 

Как указывает истец, ответчик, приняв без замечаний указанный земельный участок, оплату за него не произвел. В подтверждение указанного обстоятельства истцом в материалы дела представлена выписка по операциям на счете истца за период 01.01.2018 по 17.02.2020 (т.1, л.д. 130-136), из содержания которой не усматривается факт перечисления денежных средств от ответчика в адрес истца согласно пункту 2.2 договора купли – продажи.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано 08.10.2018 за номером 86:10:0101231:1282-86/139/2018-3 (т.1, л.д. 19-25).

Поскольку покупатель не произвел оплату денежных средств за приобретенное недвижимое имущество, ООО «Строй Сервис» решило расторгнуть договор купли-продажи. В целях  соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ООО «Строй Сервис» 21.01.2020 направило ООО «СтройГарант» претензию с требованием  о добровольном расторжении договора купли-продажи (л.д. 39). 

Поскольку добровольно ответчик требования о расторжении договора не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, ссылаясь на неисполнение ответчиком существенного условия договора купли-продажи об оплате приобретенного в собственность земельного участка и статью 450 Гражданского кодекса РФ.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует отношения сторон как сделку купли – продажи недвижимости, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы раздела 3 части 1, параграфов 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (общие положения об обязательствах, общие положения о купле – продаже, продажа недвижимости). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять или оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного неоплата ответчиком приобретенного недвижимого имущества, в установленный договором купли-продажи срок, следует рассматривать как существенное нарушение договора, которое может служить основанием для расторжения данного договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичный правовой подход определен в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017). 

Доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи цены земельного  участка ответчиком не представлено.

В подтверждение доводов о отсутствии оплаты истцом представлен оригинал выписки по операциям на счете истца за период 01.01.2018 по 17.02.2020 (т.1, л.д. 130-136), из содержания которой не усматривается факт перечисления денежных средств от ответчика в адрес истца согласно пункту 2.2 договора купли – продажи.

По определению суда от 10.06.2020 об истребовании документов Управлением Росреестра в материалы дела представлены документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок (т.2, л.д. 2-12). В числе представленных документов также отсутствуют доказательства оплаты покупателем стоимости земельного участка, определенной договором от 26.09.2018.

Каких-либо иных доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенного объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Определяя существенность нарушения условий договора купли-продажи со стороны покупателя, суд соглашается с доводами истца о том, что покупателем не получены денежные средства в счет оплаты по договору за проданное недвижимое имущество,  то есть истец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Установив при рассмотрении данного спора, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданный объект лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения спорного договора в судебном порядке.

При этом согласно разъяснений, изложенных в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В адрес ответчика направлено письмо от 21.01.2020 содержащее предложение о расторжении договора (л.д. 39), то есть досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

При изучении материалов дела суд установил, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101231:1282 зарегистрировано 08.10.2018 за № 86:10:0101231:1282-86/139/2018-3. При этом из данной выписки следует, что 15.10.2019 вынесено постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных  приставов по г. Сургуту о запрете регистрационных действий  № 344864593/8618-3 в отношении указанного земельного участка.

Вместе с тем, суд полагает, что запрет судебного пристава-исполнителя на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного земельного участка по исполнительному производству, стороной которого не является продавец имущества,  не может являться препятствием для расторжения договора купли-продажи земельного участка в отсутствие доказательств оплаты приобретенного имущества покупателем.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора купли – продажи земельного участка от 26.09.2018, поскольку ответчиком не подтвержден фат оплаты приобретенного у истца имущества.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку лицами, участвующими в деле,  в материалы дела не представлено доказательств оплаты приобретенного ООО «СтройГарант» недвижимого имущества, что расценено судом как существенное нарушение условий договора купли-продажи, суд полагает требования истца о расторжении договор купли – продажи земельного участка от 26.09.2018, а также об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи указанного в договоре земельного участка подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. 

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В рассматриваемом случае суд считает возможным установить ООО «СтройГарант»  срок для добровольного исполнения судебного акта о возврате земельного участка в течение 10 календарных дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу, как испрашивает истец.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего спора в сумме 6 000 рублей 00 копеек относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

РЕШИЛ:

исковое заявление общества  с ограниченной ответственностью «Строй Сервис» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи земельного участка от 26.09.2018, заключенный между обществом  с ограниченной ответственностью «Строй Сервис» и обществом с ограниченной ответственностью «СтройГарант» в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1282, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, на пересечении улиц Контейнерной и Привокзальной, площадью 2 653 кв.м.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СтройГарант» в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу передать по акту приема-передачи обществу  с ограниченной ответственностью «Строй Сервис» земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101231:1282, расположенный по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, на пересечении улиц Контейнерной и Привокзальной, площадью 2 653 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй Сервис» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей 00 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В  соответствии  с  частью  5  статьи  15  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации  настоящий  судебный  акт  выполнен  в  форме  электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный  суд  Ханты-Мансийского  автономного  округа - Югры  разъясняет,  что  в соответствии  со  статьей  177  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации  решение,  выполненное  в  форме  электронного  документа,  направляется лицам,  участвующим  в  деле,  посредством  его  размещения  на  официальном  сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяЕ.А. Голубева