Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3952/2021

г. Южно-Сахалинск

21 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 09 декабря 2021 года, решение суда в полном объеме изготовлено 21 декабря 2021 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-3952/2021

по исковому заявлению, уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ, Департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН:6518003844), 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 53 940,07 рублей, пеней в сумме 33 117,79 рублей, о расторжении договора аренды №20/2019 от 25.03.2019 земельного участка с кадастровым номером 65:25:0000008:1460,

при участии: 

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 30.06.2021 года (сроком до 31.12.2021 года); 

от ответчика – не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель, ИП ФИО1) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 53 940,07 рублей, пеней в сумме 33 117,79 рублей, о расторжении договора аренды №20/2019 от 25.03.2019 земельного участка с кадастровым номером 65:25:0000008:1460.

В обоснование исковых требований истцом указано не неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы и наличие задолженности по состоянию на 13.07.2021 года. 

Ответчик, несмотря на неоднократные предложения суда, отзыв на исковое заявление, какие-либо доказательства в материалы дела не представил.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, ответчик в судебное заседание не явился, своего  представителя не направил, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (Арендодатель) и ИП ФИО1 заключен договор № 20/2019 от 25.03.2019 года (далее - Договор), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 24 марта 2024 года земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 65:25:0000008:1460, общей площадью 470 квадратных метра, расположенный по адресу:  Сахалинская область, Южно-Курильск, ул.Мира.

Согласно пункту 1.2 Договора разрешенное использование земельного участка – предпринимательство.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере 202 000 (Двести две тысячи) рублей 00 копеек в год.

Арендная плата вносится Арендатором за первый год использования в размере годовой арендной платы в течение месяца с даты регистрации договора аренды. В последующем Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 2.1. Договора суммы не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Арендная плата исчисляется с даты заключения договора аренды земельного участка с «25» марта 2019 года.

Задаток, внесенный в размере 202 000 (Двести две тысячи) рублей 00 копеек, засчитывается в счет оплаты аренды (пункты 2.2 – 2.4 Договора).

Согласно пункту 2.6 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации 1 января каждого года на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, начиная с 01.01.2020 года (пункт 2.8 Договора).

 

В соответствии с пунктом 4.1 Договора  Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения Арендатором условий Договора, направив не менее, чем за 30 календарных дней  уведомление о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения.

В соответствии с уведомлением-претензией от 25.02.2021 года № 263, направленным в адрес ответчика 26.02.2021 года, размер арендной платы с 01 января 2021 года с учетом установленного уровня инфляции составил 215 758,22 рубля.

 Ответчиком была внесена арендная плата следующими платежами:

- п/п № 69 от 27.10.2020 года в сумме 4 702,23 рубля – за 1 квартал 2020 года,

- п/п № 70 от 27.10.2020 года  в сумме 52 015 рублей – за 2 квартал 2020 года,

- п/п № 64031 от 03.12.2020 года (согласно пояснениям истца произведено перечисление ошибочно уплаченных средств в счет оплаты за аренду земельного участка) – в сумме 42 500 рублей – за 3 квартал 2020 года.

С учетом указанных платежей на стороне ответчика образовалась задолженность в сумме 169 409,62 рубля за третий квартал 2020 года (в сумме 9 515 рублей), за 4 квартал 2020 года (в сумме 52 015 рублей), за 1 квартал 2021 года (в сумме 53 939,56 рублей), за 2 квартал 2021 года (в сумме 53 939,56 рублей).

Истец обращался к ответчику с претензиями от 25.02.2021 года № 263, от 21.05.2021 года № 878 об оплате задолженности, приложив к последней претензии соглашение о расторжении Договора.

В связи с неисполнением требований, изложенных в претензиях, Департамент обратился в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением.

До подачи искового заявления (16.07.2021 года) ответчиком задолженность по Договору была частично погашена: платежными поручениями: № 49 от 14.07.2021 года на сумму 53 939,55 рублей (за 1 квартал 2021 года), № 46 от 14.07.2021 года на сумму 61 530 рублей (за 4 квартал 2020 года).

Истцом были уточнены исковые требования с учетом указанных платежей до суммы 53 940,07 рублей (169 409,62 – 115 469,55).

  Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав в судебном заседании представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Акт приема-передачи имущества по договору аренды от 25.03.2019 года истом не представлен, вместе с тем, факт передачи имущества в аренду по данному договору стороной ответчика не оспорен, в связи с чем в соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ считается признанным ответчиком, с учетом, в том числе, наличия в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендных платежей по данному договору.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, на стороне ответчика образовалась задолженность по Договору в сумме 53 940,07 рублей. Как установлено судом из расчета, представленных платежных поручений, данная задолженность образовалась за 2 квартал 2021 года (в сумме 53 939,56 рублей),  2 квартал 2020 года (оплачено 4 702,23 рубля при размере арендной платы 4 702,73 рубля), 1 квартал 2021 года (оплачено 53 939,55 вместо суммы 53 939,56).

Рассмотрев представленные документы, проверив расчет задолженности по арендной плате с учетом уточнения иска, суд признает доказанным довод истца о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной плате по Договору в сумме  53 940,07 рублей.

 Расчет задолженности судом произведен, признан верным. Доказательств ее погашения суду не представлено.

С учетом изложенного выше требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 53 940,07 рублей подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в сумме 33 117,79 рублей за просрочку внесения ответчиком арендной платы.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 2.6 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Рассмотрев расчет пеней, приложенный к исковому заявлению, суд признает его подлежащим корректировке в части отдельных расчетных периодов.

По условиям Договора (пункт 2.2) арендная плата вносится не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Как следует из расчета пеней, истцом дата начала их начисления определена с 21 числа последнего месяца квартала и с 26.11.2020 года – за 4 квартал 2020 года.

Согласно статье 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Поскольку срок внесения арендной платы за 2 квартал 2020 года -  20.06.2020 года приходится на субботу, последним днем оплаты является 22.06.2020 года, пени подлежат начислению с 23.06.2020 года.

Соответственно, срок внесения арендной платы за 3 квартал 2020 года – 21.09.2020 (20.09.2020 - воскресенье), за 1 квартал 2021 года – 22.03.2021 года  (20.03.2021 - суббота), за 2 квартал 2021 года – 21.06.2021 года (20.06.2021 - воскресенье).

Расчет пеней, начисленных на задолженность за указанные расчетные периоды, произведенный судом (с учетом дат окончания начисления пеней, указанных истцом в расчете), выглядит следующим образом:

  - на задолженность за 2 квартал 2020 года: 52 015 х 127 (с 23.06.2020 по 27.10.2020) х 0,1% = 6 605,91 рубль,

- на задолженность за 3 квартал 2020 года: 

52 015 х 73 (с 22.09.2020 по 03.12.2020) х 0,1% = 3 797,10 рублей, 03.12.2020 года – оплата задолженности в сумме 42 500 рублей,

9 515 х 222 (с 04.12.2020 по 13.07.2021) х 0,1% = 2 112,33 рубля,  всего – 5 909,43 рубля,

- на задолженность за 1 квартал 2021 года:

53 939,56 х 113 (с 23.03.2021 по 17.07.2021) х 0,1% = 6 095,17 рублей,

- на задолженность за 2 квартал 2021 года:

53 939,56 х 22 (с 22.06.2021 по 13.07.2021) х 0,1% = 1 186,67 рублей.

Пени в связи с несвоевременным внесением арендных платежей за 1 квартал 2020 года в сумме 1 039,30 рублей, за 4 квартал 2020 года в сумме 11 963,45 рассчитаны истцом верно.

С учетом вышеизложенного размер пеней составляет 32 799,93  рубля (1 039,30 + 6 605,91 + 5 909,43 + 6 095,17 + 1 186,67).

Таким образом, требования о взыскании пеней подлежат удовлетворению частично – в сумме 32 799,93 рубля. В остальной части требования о взыскании пеней удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев требования истца о расторжении договора аренды, суд признает их подлежащими удовлетворению в силу следующего.

 Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.    

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений. 

Как следует из материалов дела срок аренды спорного земельного участка не превышает пять лет (с 25.03.2019 по 24.03.2024).

Департамент просит расторгнуть спорный договор в связи с существенными нарушениями его условий со стороны ответчика, а именно: неоднократная (более двух раз подряд) просрочка уплаты арендных платежей.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из материалов дела, оплата за 1 квартал 2020 года произведена ответчиком 27.10.2020 (при сроке оплаты – 20.03.2020 года), за 2 квартал 2020 года – 27.10.2020 (при сроке оплаты 20.06.2020), за 3 квартал 2020 года – 42 500 рублей оплачены 03.12.2020 года, 9 515 рублей – 14.07.2021 года (при сроке оплаты 20.09.2020), за 4 квартал 2020 года – 14.07.2021 года (при сроке оплаты – 25.11.2021 года), за 1 квартал 2021 года – 14.07.2021 года (при сроке оплаты 20.03.2021 года), за 2 квартал 2021 года оплата задолженности не произведена.

 Таким образом, не один из платежей не произведен ответчиком вовремя, последний платеж – не произведен. Данные обстоятельства расцениваются судом как существенное нарушение ответчиком условий договора аренды. В связи с этим требования истца его расторжении суд признает подлежащим удовлетворению.   

С учетом результатом рассмотрения спора с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 469,29 рублей (86 740 х 3 482 / 87 057,86) – за имущественное требование с учетом его частичного удовлетворения, а также в сумме 6 000 рублей за требование о расторжении договора, всего – 9 469,29 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» задолженность по арендной плате в сумме 53 940 рублей 07 копеек, а также пени в сумме 32 799 рублей 93 копейки, всего – 86 740 рублей.

Расторгнуть договор аренды № 20/2019 от 25.03.2019 земельного участка с кадастровым номером 65:25:0000008:1460, заключенный между Департаментом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 469 рублей 29 копеек.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                  Т.С. Горбачева