﻿701/2019-33624(1) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-34881/2018

г. Краснодар

12 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2019 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Федченко А.В., при организации  видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе  судьи Палий Ю.А., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего  публичные полномочия, – Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156) –  Соловьевой Н.Ю. (доверенность от 24.12.2018), в отсутствие представителей заявителя –  департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью  «Компания Ростовское море», общества с ограниченной ответственностью  «ККПД-Инвест», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационные жалобы департамента имущественно-земельных отношений города  Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда  Ростовской области от 28.01.2019 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И.,  Новик В.Л.) по делу № А53-34881/2018, установил следующее.  

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным  решения о государственной регистрации заключенного обществами с ограниченной  ответственностью «Компания Ростовское море», «ККПД-Инвест»  (далее соответственно – общества-1,-2) договора от 28.06.2018 о передаче прав  и обязанностей арендатора по договору от 22.11.2017 № 37356 аренды земельного участка  площадью 1583 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, расположенного  по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский»,  VIII микрорайон (далее – договор перенайма, договор аренды, земельный участок),  о понуждении к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре  недвижимости записи от 16.08.2018 с номером регистрации  61:44:0073012:2315-61/001/2018-8 о договоре перенайма и к восстановлению  государственной регистрации обременения в виде аренды (договора аренды) земельного  участка в пользу общества-1.  

Общества-1,-2 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019, оставленным без  изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 14.05.2019, заявление удовлетворено в части признания незаконными действий  управления по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи  от 16.08.2018 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8 о договоре  перенайма. В удовлетворении остальной части заявления отказано. Судебные акты  мотивированы следующим. Управление при проведении правовой экспертизы  документов должно было сделать вывод об отсутствии оснований для государственной  регистрации договора перенайма, заключенного в противоречие установленному  договором аренды запрету на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу.  Зарегистрированное обременение земельного участка в виде аренды в пользу общества-2  подлежит оспариванию путем предъявления соответствующего иска о признании  недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности.  

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от  28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 14.05.2019 в части отказа в понуждении к аннулированию (погашению) в Едином  государственном реестре недвижимости записи о договоре перенайма и к восстановлению  записи об обременении в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу  общества-1 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя  следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и  апелляционной инстанций. Государственная регистрация договора перенайма  осуществлена незаконно. Оспариваемые действия органа регистрации привели к переходу  прав и обязанностей арендатора земельного участка к обществу-2. Управление обязано  устранить допущенные нарушения. Управление в своей кассационной жалобе ссылается  на то, что наличие в договоре аренды земельного участка условия о запрете перенайма  не может свидетельствовать о незаконности государственной регистрации и ничтожности  соответствующего договора.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены  обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании  результатов проведенного 17.12.2013 аукциона (протокол от 17.12.2013 № 3/354-2)  департамент (арендодатель) и общество-1 (арендатор) заключили договор от 07.07.2014   № 35443 аренды земельного участка площадью 236 906 кв. м с кадастровым номером  61:44:0073012:60, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой  район «Левенцовский», VIII микрорайон, на 10 лет для комплексного освоения в целях  жилищного строительства – 2-й очереди строительства жилого района «Левенцовский»  (далее – договор аренды 2014 года, исходный земельный участок).  

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 23.12.2015 № 1297  утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект  межевания) VIII микрорайона жилого района «Левенцовский» в Советском районе  города Ростова-на-Дону. В целях постановки на кадастровый учет земельных участков,  образуемых в результате раздела исходного земельного участка, на основании обращения  общества-1 постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.10.2016 № 1502  постановление от 23.12.2015 № 1297 дополнено разделом о видах разрешенного  использования образуемых земельных участков, в том числе земельного участка  площадью 1583 кв. м – территории общего пользования: проезды, тупики, скверы, парки,  бульвары, территории озеленения.  

Земельный участок (площадью 1583 кв. м) образован в результате раздела  исходного земельного участка, а его кадастровый учет (под кадастровым номером  61:44:0073012:2315) осуществлен 12.09.2016 (кадастровая выписка от 13.09.2017   № 61/001/17-1525083). На основании заявления общества-1 от 11.09.2017 № 0179  и договора аренды 2014 года департамент (арендодатель) и общество-1 (арендатор)  

22.11.2017 заключили договор аренды земельного участка до 17.12.2023  для использования в качестве территории общего пользования: площади, проспекты,  улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории  озеленения. Арендатору запрещено передавать свои права и обязанности по договору  аренды третьим лицам (пункт 8.3). В Единый государственный реестр недвижимости  внесена соответствующая запись от 28.11.2017 с номером регистрации  61:44:0073012:2315-61/001/2017-1.  

По договору перенайма (от 28.06.2018) права и обязанности арендатора  по договору аренды земельного участка переданы обществу-2. Передача прав и  обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не должна была повлечь  каких-либо изменений условий договора аренды (пункт 1.11). В Единый государственный  реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 16.08.2018 с номером  регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8.  

Письмом от 21.08.2018 № 10-1753/18-КИ общество-2 уведомило департамент  о состоявшемся перенайме и предложило подготовить и заключить дополнительное  соглашение к договору аренды земельного участка. Департамент в письме от 02.10.2018   № 59-30-21738/14 выразил отказ в подготовке дополнительного соглашения к договору  аренды земельного участка.  

 Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и  апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной  жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено,  что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа,  осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного  лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы)  возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному  нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198,  часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону  или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия  у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств,  послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на  принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).  

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации в пунктах 52, 56 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили,  что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется  путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения  записи в Единый государственный реестр прав, в том числе иски о применении  последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права или истребовании  имущества из чужого незаконного владения, о признании права или обременения  отсутствующим. 56. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит  оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам  главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, поскольку в порядке производства по  делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве  на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным  регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации  права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по этим правилам. Судебный  акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный  реестр недвижимости только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной  части. Суд вправе сделать такой вывод, если это не повлечет нарушения прав и законных  интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.  

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на  недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения, в  том числе возникновения, прекращения обременения недвижимого имущества в пользу  определенного лица. Государственная регистрация является единственным  доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на  недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  Государственной регистрации подлежат возникающие на основании договора  обременения недвижимого имущества, в частности аренда (пункты 3, 5, 6 статьи 1).  Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том  числе договоры в отношении недвижимого имущества и вступившие в законную силу  судебные акты (подпункты 2, 5 пункта 2 статьи 14).  

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой  экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований  для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа  

в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). Государственному  регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной  регистрации в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации  или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта  недвижимости, является ничтожной (подпункт 13 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).  Неустранение названной причины должно повлечь отказ в осуществлении  государственной регистрации права (статья 27 Закона № 218-ФЗ).  

Поскольку договор аренды земельного участка и договор перенайма заключены  после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского  кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок  в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений  в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского  кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 и данного в пункте 69  постановления Пленума № 25 разъяснения. Соответствующей редакцией статьи 168  Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона  или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и  охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к этой норме в пунктах 74, 75  постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат  существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может  быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если  в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, совершенная в  противоречие установленному законом явно выраженному запрету, является ничтожной  как посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы  неопределенного круга лиц.  

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) арендатору предоставлено право с согласия арендодателя  передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если  иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного  участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок  более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – Земельный кодекс), вправе, если иное не установлено федеральными  законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и  обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его  уведомления.  

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции вступившего в  силу 01.06.2015 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений  в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42-ФЗ),  если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения  торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по  обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому  договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в  соответствии с законом. В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом   № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров,  заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров  из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией  Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения.  

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262  Гражданского кодекса указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо  разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать  имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и  иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.  Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее –  Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории  (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми  беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными  линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые  (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными  линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые  (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования,  автомобильные дороги и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют  территории общего пользования от других территорий.  

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории  общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на  беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного  участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только  

арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.  Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу  территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10)  и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017   № 308-ЭС17-16595).  

Градостроительным кодексом предусмотрено включение в проект планировки  территории красных линий, линий, обозначающих дороги, улицы, проезды, линии связи,  объекты инженерной и транспортной инфраструктур, схем организации улично-дорожной  сети и движения транспорта на соответствующей территории (пункты 3, 5 статьи 42).  Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов  планировки территорий или в виде отдельного документа (пункт 3 статьи 43).  

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)  в действовавшей при заключении договора аренды исходного земельного участка 2014  года редакции предусматривалось образование земельных участков из исходного  земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, лицом, с которым  заключен соответствующий договор, в соответствии с утвержденным проектом  межевания территории (пункт 5 статьи 11.4). Комплексное освоение предполагает  подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству  территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,  осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного  использования. Исходные земельные участки для их комплексного освоения  предоставляются в аренду только на аукционе (пункт 1 статьи 30.2). Арендатор такого  участка обязан соблюдать сроки подготовки необходимых для комплексного освоения  проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству  территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,  подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или  муниципальную собственность, (пункт 3 статьи 30.2, подпункты 6 – 8 пункта 3  статьи 38.2) и вправе передать соответствующие права и обязанности в полном объеме  новому правообладателю исходного земельного участка (пункт 4 статьи 30.2).  После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и  государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, предназначенных  для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного  использования, они могут быть приобретены арендатором исходного земельного участка в  аренду (пункт 5 статьи 30.2). У арендатора образуемых земельных участков сохраняется  

только обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного  и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования этих  участков, но не обязанность по обустройству территории посредством строительства  объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства  передаче в государственную или муниципальную собственность (пункты 6, 7 статьи 30.2,  подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения  и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций  вправе были заключить о следующем. Поскольку договор аренды (2017 года) земельного  участка (с кадастровым номером 61:44:0073012:2315) заключался не на торгах, на него не  распространяется установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрет  на уступку прав и перевод долга. Общество-1 как арендатор исходного земельного  участка, предоставленного для комплексного освоения территории, могло передать свои  права и обязанности по соответствующему договору 2014 года иному лицу только  в полном объеме. Оно не вправе было ни заключать договор аренды (2017 года)  земельного участка (с кадастровым номером 61:44:0073012:2315) с разрешенным  использованием в качестве территории общего пользования под площадями, проспектами,  улицами, переулками, проездами, тупиками, набережными, скверами, парками,  бульварами, территориями озеленения, ни передавать свои права и обязанности по такому  договору третьим лицам. В результате заключения такого договора аренды  и последующего перенайма обязанность по обустройству территории посредством  строительства объектов инженерной инфраструктуры и по их передаче по окончании  строительства в государственную или муниципальную собственность возложена  на общество-2, не осуществляющее комплексное освоение территории и не имеющее  право на индивидуальную аренду территорий общего пользования. При осуществлении  правовой экспертизы представленных документов орган регистрации обязан был  квалифицировать договор аренды земельного участка и договор перенайма в качестве  ничтожных сделок, совершенных в противоречие существу законодательного  регулирования соответствующего вида обязательства и установленному законом явно  выраженному запрету, а также посягающих на публичные интересы. Такая квалификация  должна была повлечь приостановление осуществления государственной регистрации  договора перенайма и последующий отказ в этом. Поскольку понуждение органа  регистрации к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре  недвижимости записи о договоре перенайма и к восстановлению государственной  

регистрации обременения в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу  общества-1 могло привести к разрешению спора о праве на этот объект недвижимости  в неисковом порядке, а также повлечь нарушение прав и законных интересов других лиц,  суды первой и апелляционной инстанций обоснованно ограничились признанием  незаконным решения управления о государственной регистрации заключенного  обществам-1,-2 договора перенайма, отказав в удовлетворении остальной части  требований.  

Соответствие таких выводов арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и  норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных  актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288  Арбитражного процессуального кодекса.  

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 по делу   № А53-34881/2018 ставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья Н.С. Мазурова  Судья А.И. Мещерин