АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-15772/2021

г. Владимир

19 сентября 2022 года

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 12.09.2022, полный текст решения изготовлен 19.09.2022. 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи З.В. Поповой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело в открытом судебном заседании по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, 600000, 

<

...>, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», 600001, 

<

...>, этаж 1, пом. 11, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), о взыскании 153 353 руб. 11 коп., при участии представителей: от истца – представитель не явился, извещен; от ответчика – представитель не явился, извещен, установил.

Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее по тексту – Департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал»  (далее по тексту – ООО «Строй-Капитал», Общество, ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.09.2014 № 250-О за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 в сумме 121 179 руб. 86 коп., пеней в сумме 32 173 руб. 25 коп., начисленных за период просрочки с 22.06.2021 по 15.12.2021.  

Ответчик иск не признал, пояснил, что на земельном участке, предоставленном для строительства,  построено и введено в эксплуатацию 6 жилых домов, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на квартиру в данных жилых домах земельный участок, расположенный под домом, переходит в общую долевую собственность, а истец утрачивает права по его распоряжению и право  на взыскание арендной платы. Полагает, что в рамках действующего договора аренды подлежит перерасчету площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:326, необходимо вычесть площадь участков, перешедших в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства каждого из введенных в эксплуатацию жилых домов. 

Кроме того, ответчик заявил ходатайство об уменьшении пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец представил справочный расчет задолженности с учетом введенных в эксплуатацию жилых домов.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 01.09.2014 серии 33 АЛ № 915706 в собственности Владимирской области находится земельный участок с кадастровым номером 33:22:014031:326, площадью 32 928 кв.м, адрес: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, участок находится примерно в 355 м по направлению на запад от д.5, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа. 

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.09.2014 № 250-О, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:22:014031:326 общей площадью 32 928 кв.м, местоположение: г. Владимира, мкр. Пиганово, ул. Центральная, участок находится примерно в 355 м по направлению на запад от д.5.  

В пункте 1.2 стороны согласовали, что участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства:

- обустройства территории в границах участка посредством строительства (создания) на участке инженерной инфраструктуры в сфере электро,- тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную собственность;

- осуществления жилищного и иного строительства на участке в соответствии с видом разрешенного использования. 

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен по 27.07.2021 включительно. 

Согласно пункту 4.2 договора подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка арендатору по передаточному акту и оплачивается арендатором в наличной форме ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала. Арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1. договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10 дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала. Арендатор перечисляет арендные платежи по договору на счет арендодателя, указанный в договоре.

В пункте 4.3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы за пользование участком производится на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной постановлением Губернатора Владимирской области от 17.01.2006 № 8 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Владимирской области», по формуле: Ап-КсхСфхУи/100, где: Ап – арендная плата за земельный участок (руб./год); Кс – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), Сф – ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель; Уи – коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год. На момент заключения договора размер годовой арендной платы составляет 340 632 руб.52 коп. 

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения ставок, и коэффициентов и методики расчета арендной платы, а также в случае изменения порядка исчисления арендной платы и принимается арендатором в безусловном порядке. 

Согласно пункту 10.1 договора он считается заключенным и вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан ООО ИСК «Строй-Капитал» по передаточному акту от 01.09.2014 и приняты арендатором без замечаний. 

Как указал ответчик и не оспорил истец на основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 31.10.2016   № 33RU33301000-69-2016, от 26.09.2018 № 33RU33301000-56-2018, от 14.11.2018 № 33RU33301000-76-2018, от 27.09.2018 № 33RU33301000-57-2018, от 27.09.2018 № 33RU33301000-58-2018, от 14.12.2018 33RU33301000-85-2018 -  в границах земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:326 ответчиком построено и введено в эксплуатацию 6 жилых домов:

1) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 5 (поз.1 по ГП), расположенный по адресу: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д. 32, корпус 1, справка о присвоении адреса от 27.05.2016 № 5763, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2016 № 33RU33301000-69-2016, выданное Управлением капитального строительства администрации города Владимира;

2) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 24 (многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д.32, корпус 2, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.09.2018 № 33-RU33301000-561-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

3) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 25 (многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д.32, корпус 3, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2018 № 33-RU33301000-76-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

4) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 26 (многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д.32, корпус 4, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.09.2018 № 33-RU33301000-57-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

5) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) №27(многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д.32, корпус 5, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.09.2018 № 33-RU33301000-58-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области;

6) многоквартирный жилой малоэтажный дом (блокированного и секционного типа) № 28 многоквартирные жилые дома (блокированного и секционного типа) корпуса № 24-28)), расположенный по адресу: г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д.32, корпус 6, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2018 № 33-RU33301000-85-2018, выданное Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 19.07.2021 № ДИЗО-6804/061-11 с требованием в срок до 28.08.2021 погасить задолженность по арендной плате в сумме 121 179 руб.86 коп. и пени в сумме 5 089 руб.55 коп. Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Поскольку арендная плата за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 и пени не были оплачены ответчиком своевременно и в полной сумме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. 

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно частям 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-Ф «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года  № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:014031:326 предоставлен ООО ИСК «Строй-Капитал» для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно разрешениям, выданным Управлением капитального строительства администрации города Владимира от 31.10.2016 № 33RU33301000-69-2016, Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области от 26.09.2018 № 33-RU33301000-561-2018, от 14.11.2018 № 33-RU33301000-76-2018, от 27.09.2018 № 33-RU33301000-57-2018, от 27.09.2018 № 33-RU33301000-58-2018, от 14.12.2018 № 33-RU33301000-85-2018 многоквартирные жилые дома №№ 5, 24, 25, 26, 27, 28, расположенные по адресу: г.  Владимир, мкр. Пиганово, ул. Центральная, д.32, введены в эксплуатацию.

В соответствии со сведениями, представленными отвечттком и не оспоренными истцом Управлением Росреестра по Владимирской области, право собственности за первым участником долевого строительства зарегистрировано: в многоквартирном жилом доме № 5 – 29.11.2016; в многоквартирном жилом доме № 24 – 22.10.2018; в многоквартирном жилом доме № 25 – 03.12.2018; в многоквартирном жилом доме № 26 – 26.10.2018; в многоквартирном жилом доме № 27 – 25.10.2018; в многоквартирном жилом доме № 28 – 26.02.2019.

Указанные выше обстоятельства установлены решениями  Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2019 по делу № А11-4304/2018, от 30.03.2022 по делу № А11-9030/2021, имеющими в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно право пользования земельным участком под домом у ООО ИСК «Строй-Капитал» прекратилось. Следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами. 

Вместе с тем, после введения в эксплуатацию части домов у ответчика для строительства иных домов в пользовании остался участок, обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась.

Согласно расчетам сторон, площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:326 за вычетом площади участка, перешедшего в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, составляет 18 976, 46 кв.м.

 Доказательств, подтверждающих, что у ответчика имеется обязанность по внесению платежей за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 за иную площадь земельного участка, чем 18 976, 46 кв.м, в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, под осуществление дальнейшего строительства в пользовании ответчика осталась площадь земельного участка в размере 18 976,46 кв.м, в связи с этим обязанность по внесению платежей за пользование оставшейся частью участка, находящейся в пользовании у арендатора, осуществляющего строительство, сохраняется. 

С учетом изложенного требование истца о взыскании арендной платы является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично – в сумме 69 644 руб. 60 коп. за период с 01.04.2021 по 30.06.2021.

 В остальной части  требование истца о взыскании долга удовлетворению не подлежит.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором срока, установленного пунктом 4.2 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. 

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. Следовательно, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней за период с 22.06.2021 по 15.12.2021, рассчитанные исходя из задолженности 69 644 руб. 60 коп.  – в сумме 18 490 руб. 64 коп. 

Вместе с тем, в связи с ходатайством ответчика и в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 15 000 руб.  При этом суд учитывает компенсационный характер пеней, их повышенный размер относительно ключевой ставки Банка России, вид деятельности ответчика – жилищное строительство.

В остальной части исковые требования о взыскании пеней судом отклоняются.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 3092 руб. взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», 600001, 

<

...>, этаж 1, пом. 11, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, 600000, 

<

...>, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), долг в сумме 69 644 руб. 60 коп. и пени в сумме 15 000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», 600001, 

<

...>, этаж 1, пом. 11, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3092 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья              З.В. Попова