АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                                Дело  № А19-19261/2016 

 

28.04.2018 г.

 

           Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 апреля 2018г. Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2018г.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  по  заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВТОЦЕНТР «БАЛАНС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664511, 

<

...>)

о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Иркутской области об отказе в государственной регистрации расторжения в связи с односторонним отказом от исполнения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 1 от 22.08.2007 г., изложенное в сообщении № 001/037/2016-4052 от 12.08.2016 г.,

об обязании Управления Росреестра по Иркутской области осуществить государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 1 от 22.08.2007 г.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 117997, 

<

...>; адрес филиала: 664011, 

<

...>),

  при участии в судебном заседании: 

от заявителя: представитель ФИО5, по доверенности № б/н от 09.01.2018 г., сроком на 1 год, представлен паспорт,

от Управления Росреестра по Иркутской области: представитель ФИО6, по доверенности № 76 от 07.09.2017 г., представлен паспорт,

от третьего лица – ПАО «Сбербанк России»: не явились, извещены,

от третьего лица – ИП ФИО2: представитель ФИО7, по доверенности № б/н от 20.02.2017, сроком на 2 года, представлен паспорт,

от третьего лица – ИП ФИО4: представитель ФИО7, по доверенности № 38 АА 2470525 от 22.02.2018, сроком на 2 года, представлен паспорт,

от третьего лица – ИП ФИО3: представитель ФИО7, по доверенности № б/н от 20.02.2017, сроком на 2 года, представлен паспорт. 

 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВТОЦЕНТР «БАЛАНС» ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЫЙ СЕРВИС» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Иркутской области (далее – Управление) об отказе в государственной регистрации расторжения в связи с односторонним отказом от исполнения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 1 от 22.08.2007 г., изложенное в сообщении № 001/037/2016-4052 от 12.08.2016 г., об обязании Управления Росреестра по Иркутской области осуществить государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 1 от 22.08.2007 г.

    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Присутствующий в судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал, в обоснование заявленных требований заявитель указал, что 22.08.2007г. между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" и РАСПУТИНОЙ ГАЛИНОЙ  НИКОЛАЕВНОЙ,  РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНОЙ ФАДЕЕВНОЙ, ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНОЙ АЛЕКСЕЕВНОЙ, ФИО8, ФИО9 заключен договор №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

23.01.2009г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" передало здание торгово-выставочного комплекса инвесторам, что подтверждается  передаточными актами.

 В  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и  сделок с ним 03.03.2009г. внесена запись о регистрации права собственности на долю общей долевой собственности каждого из инвесторов, включая ФИО4,  ФИО3, ФИО2

06.07.2016г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" направило в адрес ФИО4,  ФИО3, ФИО2  уведомление о расторжении  договора участия  в долевом строительстве в связи с неоплатой задолженности по договору  и обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением  о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 22.08.2007г. №1.

 Управлением Росреестра по Иркутской области направлено заявителю сообщение от 12.08.2016г. № 001/037/2016-4052, в соответствии с которым заявителю отказано в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве заявителю в связи с тем, что с заявлением о расторжении договора обратилось ненадлежащее лицо.

Заявитель, полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права заявителя, последний обратился с рассматриваемым заявлением  в арбитражный суд.

Представитель Управления с заявленными требованиями не согласился, сославшись на доводы отзыва и дополнительных пояснений, указал, что на момент обращения Общества с заявлением разрешением на ввод в эксплуатацию здание Торгово-выставочного центра «Версаль» было введено в эксплуатацию, внесены записи о праве общей долевой собственности сторон договора участия в долевом строительстве на указанное здание. Таким образом, запись в ЕГРП о государственной регистрации данного договора участия в долевом строительстве было прекращено, земельный участок, на котором осуществлялось строительство, ликвидирован. Управлением было отказано в государственной регистрации расторжения спорного договора на основании абз. 3,6 п.1 ст. 20 Закона о регистрации ( с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества).

  Присутствующие в судебном заседании представители третьих лиц с позицией регистрирующего органа согласились, указав, что действия регистрирующего органа не нарушили права заявителя, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.09.2017г. по делу №А19-4009/2017 признано недействительным одностороннее расторжение ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" договора участия в долевом строительстве № 1 от 22.08.2007 г.     

          Дело рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя третьего лица – ПАО «Сбербанк России».

 Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее. 

  В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе  обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, 22.08.2007г. между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" (застройщик-инвестор) и РАСПУТИНОЙ ГАЛИНОЙ  НИКОЛАЕВНОЙ,  РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНОЙ ФАДЕЕВНОЙ, ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНОЙ АЛЕКСЕЕВНОЙ, ФИО8, ФИО9  (инвесторы) заключен договор №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно условиям которого застройщик-инвестор обязуется своими силами и с привлечением денежных средств инвесторов построить 3-х этажное здание, площадью застройки 7531,9 кв.м. -  здание торгово-выставочного центра «Версаль» по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Академическая, 31,   а инвесторы  обязуются уплатить денежные средства на возмещение затрат застройщика-инвестора на строительство объекта в размере предусмотренном разделом 2 договора. (п. 1.1. договора).

Плановое окончание строительства и сдача объекта в эксплуатацию: 31 декабря 2007г. Плановая базисная стоимость объекта составляет 90 000 000 (девяносто миллионов) рублей. размер денежных средств, вносимых застройщиком-инвестором составляет 31 860 000 рублей.

Каждый инвестор уплачивает застройщику-инвестору денежные средства на возмещение затрат застройщика-инвестора на строительство объекта в размере : 10 728 000 рублей. (п. 2.1. договора).

Уплата денежных средств каждым инвестором  осуществляется в срок до 01 апреля 2008г. путем внесения ежемесячных платежей, но не позднее 30 либо 31 числа каждого месяца. Сумма денежных средств ежемесячно уплачиваемых каждым инвестором застройщику определяется на основании письменного извещения застройщика. (п. 2.2. договора).

Договор со всеми приложениями к нему вступает в силу  с момента его подписания сторонами и будет действовать до полного исполнения сторонами  обязательств по настоящему договору. (п. 7.1. договора).

Согласно п. 1.2. договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 1 апреля 2008г. объект переходит в общую долевую собственность застройщика-инвестора и инвесторов, при этом доля каждого инвестора в праве общей долевой собственности в завершенном строительством объекте определяется  пропорционально размеру  денежных средств, внесенных инвестором на  возмещение затрат  застройщика- инвестора на строительство в соответствии с разделом 2 договор и дополнительными соглашениями к договору, и соответственно составляет: Доля застройщика-инвестора 7/20;  Доля каждого инвестора по 3/25.

ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" 21.01.2009г. выдали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №4/09.

23.01.2009г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" передало здание торгово-выставочного комплекса инвесторам, что подтверждается  передаточными актами. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

 В  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и  сделок с ним 03.03.2009г. внесена запись о регистрации права собственности на долю общей долевой собственности каждого из инвесторов, включая ФИО4,  ФИО3, ФИО2, что подтверждают представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права.

Соглашением от 20.09.2011г. стороны определили доли в общей собственности на земельный участок в соответствии с конкретной долей каждой из сторон в праве собственности, согласно которому РАСПУТИНОЙ ГАЛИНЕ  НИКОЛАЕВНЕ,  РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНЕ ФАДЕЕВНЕ, ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНЕ АЛЕКСЕЕВНЕ принадлежат доли в общей собственности на земельный участок в размере 3/25 (данный факт стороны не оспорили).

06.07.2016г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" направило в адрес ФИО4,  ФИО3, ФИО2  уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неоплатой задолженности по договору  

"АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением  о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 22.08.2007г. №1.

 Управлением Росреестра по Иркутской области в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве заявителю отказано в связи с тем, что с заявлением о расторжении договора обратилось ненадлежащее лицо.

Из смысла пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ следует, что порядок регистрации состоит из приема документов, представленных для государственной регистрации прав; правовой экспертизы документов и проверки законности сделка; установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей в правоустанавливающих документах и выдачи удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Суд соглашается с доводом заявителя о том, что ни договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 1, ни действующее законодательство РФ не содержит положений о том, что с момента передачи объекта долевого строительства участнику (Инвестору) и регистрации права собственности на объект за Инвестором, лицо, осуществившее строительство, утрачивает статус застройщика и право на односторонний отказ от договора. 

Вместе с тем, в силу статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны соответственно недействительными, незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта, решения, действия (бездействия) закону и нарушения таким актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, наличие двух условий при признании решений, действий (бездействия), незаконным, должны учитываться в совокупности, отсутствие одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

В данном случае, оценивая законность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, суд считает необходимым учитывать следующее.

Односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам сделки, определенным статьей 153 ГК РФ, так как действия по изменению и расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 ГК РФ).

Следовательно, отказ от договора может быть признан недействительным.

         ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО4, ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО3, ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2 обратились в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС"  с требованием о признании недействительным расторжения договора участия в долевом строительстве № 1 от 22 августа 2007г.

         Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.09.2017г. по делу №А19-4009/2017 признано недействительным одностороннее расторжение ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" договора участия в долевом строительстве № 1 от 22.08.2007 г.  

        Суд при рассмотрении указанного дела установил, что ответчиком не соблюдена процедура  расторжения договора долевого участия, предусмотренная частью 5 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ, поскольку не представлено доказательств перечисления ответчиком денежных средств в неоспоримой части оплаты взноса на депозит нотариуса, либо стороне расторгаемого договора, именно в установленном законом порядке и сроки.

         Более того, суд,  оценив действия общества по расторжению спорного договора с ответчиками в одностороннем порядке, безусловно усмотрел признаки злоупотребления обществом своими правами.

            Решение по делу №А19-4009/2017 имеет преюдициальный характер для рассмотрения настоящего дела.

           При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания в порядке ст. 201 АПК РФ оспариваемого действия регистрирующего органа по отказу в государственной  регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости незаконным и, соответственно, для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины относятся  на Заявителя. 

           Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

        Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                             О.П.Сураева