ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-105968/2022

31 января 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): генеральный директор ФИО2 по паспорту; представитель ФИО3 по доверенности от 21.11.2022

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25225/2023) (заявление) Комитета имущественный отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № А56-105968/2022 (судья Корчагина Н.И.), принятое по иску (заявлению) 

Общества с ограниченной ответственностью "Красад-м" 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

3-е лицо: 1. Санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", 2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» 

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Красад-М» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: 191011, 

<

...>, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, площадь 102.5 кв. метра, - от 24.08.2022 №К0810/00099/2022, выполненного Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», -недостоверным и недопустимым доказательством по делу; об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Красад-М» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли- продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 102.5 кв. метра, расположенного на первом этаже по адресу: СанктПетербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 429 311 (одиннадцать миллионов четыреста двадцать девять тысяч триста одиннадцать) рублей, НДС не облагается», обязав Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора (исковые требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № А56-105968/2022 заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с вышеуказанным решением суда, Комитет имущественный отношений Санкт-Петербурга обратился с апелляционной жалобой, в которой просил вышеуказанное решение отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что ответчик, оспаривая данные отчета СПб ГБУ ГУИОН в части определения цены продажи спорного помещения, не представил каких-либо доказательств, содержащих сведения о недостоверности и незаконности данного отчета. При этом, по мнению апеллянта, судом первой инстанции было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы. 

Апелляционный суд, заслушав представителей сторон, исследовав представленные документы, в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 15.11.2023 по ходатайству ответчика назначил повторную экспертизу по делу, производство которой определил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы» ФИО4, поставив перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая, д. 3/54, лит А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, по состоянию на 01.07.2022?», установив срок ее проведения продолжительностью 14 дней с момента внесения на депозитный счет апелляционного суда оплаты экспертизы и предоставления эксперту всех необходимых документов. 

Согласно отметке экспертного учреждения на сопроводительном письме, материалы дела поступили в его распоряжение 27.11.2023, следовательно, экспертизу надлежало провести в срок до 15.12.2023. 

В материалы дела поступило ходатайство ООО «Центр судебной экспертизы» о продлении срока проведения повторной экспертизы до 18.01.2024 для целей представления участникам дела возможности обеспечить явку своего представителя при проведении экспертом визуального осмотра в связи с участием в деле четырех юридических лиц, дата визуального осмотра назначена на 22.12.2023 в 14:00, по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 22-Н.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 срок проведения судебной экспертизы по делу № А56-105968/2022 продлен до 18.01.2024.

28.12.2023 в апелляционный суд поступило экспертное заключение №251/03, производство по делу возобновлено.

В настоящее судебное заседание явился представитель истца, согласился с оценкой стоимости спорного объекта, указанной в экспертном заключении ООО «Центр судебной экспертизы» №251/03, возражал против возложения не него судебных расходов за проведение экспертизы, поскольку понес расходы на проведение судебной экспертизы в суде первой инстанции.

От третьего лица поступило ходатайство об отложении судебного заседания в целях ознакомления с экспертным заключением и подготовки позиции по нему.

Истец возражал против отложения.

Рассмотрев ходатайство об отложении, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения. По мнению суда, третье лицо располагало достаточным временем для ознакомления с заключением и подготовки позиции. Необоснованное отложение приведет к нарушению процессуальных сроков рассмотрения дела и увеличению судебных расходов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество является субъектом малого предпринимательства и арендатором помещения по адресу 191011, 

<

...>, литера А, пом. 22+Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, площадь 102.5 кв. метра. Помещение дворовое, отдельный вход отсутствует, 1 -й этаж. Состояние удовлетворительное.

Преимущественное право аренды (ППА) получено Обществом с торгов, проведенных Комитетом в феврале 2020 года. Код лота 15FF97A-7001-29-1, на электронной площадке Российского аукционного дома (lot-online.ru). Лучшее предложение по арендной ставке от ООО «Иллада» (правопредшественник ООО «Красад-М») - 2 651 542.48 рублей в год.

По результатам торгов между ООО «Иллада» и г.Санкт-Петербургом в лице Комитета заключен договор аренды №03-А663693 от 06.03.2020 (далее - Договор), зарегистрированный в Росреестре за записью 78:31:0001286:1097-78/042/2020-1 от 23.03.2020.

По передаточному акту от 27.05.2021 Общество получило все права и обязанности по договору аренды с Комитетом. 22.12.2021 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 2 к Договору.

С 07.03.2022 Общество имеет право выкупа занимаемого помещения.

01.07.2022 Обществом в адрес Комитета направлено заявление о выкупе помещения (вх. № 05-26-62205/22-0-0 от 01.07.2022).

Обществом была заказана оценка помещения у независимого оценщика ФИО5.

Согласно заключению специалиста №002-001Р-22 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 01.07.2022 составляет 8 240 000 рублей.

Распоряжением Комитета от 05.09.2022 № 2236-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н» принято решение о приватизации Обществом объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, (п.п.,1, 1.1.1), установлена цена продажи в размере 20 100 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.08.2022 №К0810/00099/2022, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Форма платежа по договору: в рассрочку, ежемесячно, равными долями. Период рассрочки: 60 месяцев (п. 1.1.3 распоряжения).

На основании указанного распоряжения СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от имени Комитета 07.09.2022 подготовило и направило в адрес Общества проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда ро адресу: Санкт-Петербург, малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 20 100 000 (Двадцать миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается.

Не согласившись с ценой продажи помещения, Обществом направлен в адрес Комитета протокол разногласий к договору от 19.09.2022, согласно которому предложено изменить пункт 2.1. договора, изложив его в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 8 240 000 (Восемь миллионов двести сорок тысяч) рублей, НДС не облагается», что в свою очередь соответствует установленной независимым оценщиком действительной рыночной цене за занимаемое истцом нежилое помещение (Объект). Также одновременно в адрес КИО направлен отчет оценки рыночной стоимости помещения, произведенный независимым оценщиком, измененный график платежей по договору, подписанные с протоколом разногласий проекты договора и протоколы разногласий.

29.09.2022 Обществу направлено письмо №04-15-48627/22-0-1, которым СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от имени Комитета сообщило о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель истца пояснил, что требование о признании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: 191011, 

<

...>, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, площадь 102.5 кв. метра, - от 24.08.2022 №К0810/00099/2022, выполненного Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», недостоверным и недопустимым доказательством по делу не является исковым требованием, по существу представляет собой оценку представленного стороной отчета как доказательства по делу.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении дела судом первой инстанции определением суда от 12.01.2023 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы ФИО6. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая, д. 3/54, лит А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, по состоянию на 01.07.2022, с учетом фактического состояния объекта недвижимости?

07.04.2023 в суд поступило заключение эксперта № 239/12-3 от .03.2023 на 83 листах, согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта составила 11 429 311 руб.

Признав указанное заключение достоверным и допустимым доказательством, суд первой инстанции вынес оспариваемое решение об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, определив его цену на основании заключения судебной экспертизы.

Принимая во внимание доводы апелляционной жалобы относительно недостатков экспертного заключения, представленного в суде первой инстанции, апелляционным судом был вызван для дачи пояснений эксперт ФИО6, подготовивший указанное заключение. 

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Руководствуясь изложенным правовым регулированием, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, пояснения эксперта ФИО6, данные в судебном заседании апелляционного суда, последний пришел к выводу о необходимости назначения по настоящему делу повторной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного объекта, производство которой определил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы» ФИО4, поставив перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая, д. 3/54, лит А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, по состоянию на 01.07.2022?».

Согласно поступившему в материалы дела заключению, рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая, д. 3/54, лит А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, по состоянию на 01.07.2022 составила 11 522 390,00 руб.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы, судом апелляционной инстанции не выявлено, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, ход исследования подробно указан в заключении, используемые специалистом методы экспертных исследований, а также выводы, сделанные на основании этих исследований, обоснованы и не содержат нарушений законодательства об оценочной деятельности. Таким образом, заключение эксперта ООО "Центр судебной экспертизы" соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является всесторонним, отсутствуют противоречия в выводах.

Ввиду изложенного, апелляционный суд полагает необходимым изменить оспариваемое решение в части определения стоимости выкупаемого объекта, исходя из заключения повторной экспертизы, определив стоимость как 11 522 390,00 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № А56-105968/2022 изменить, изложить его резолютивную часть следующим образом:

«Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Красад-М» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 102.5 кв. метра, расположенного на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н, кадастровый номер 78:31:0001286:1097, изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 522 390,00 рублей, НДС не облагается», обязав Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора». 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина