Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-39488/2017

21 декабря 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПРОМЫШЛЕННАЯ ГРУППА "ТЕХНОКОМ" (адрес: Россия 187330, г ОТРАДНОЕ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл КИРОВСКИЙ р-н, ул ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ 1, ОГРН: 1024701328827);

ответчик: :Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, , Санкт-Петербург,, Смольный проезд, д. 1, литера Б, ОГРН: 1027809244561);

третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА" (адрес: Россия 190000, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер ГРИВЦОВА 5, ОГРН: 1057812368239)

о  расторжении договора, взыскании убытков 

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 07.12.2016, ФИО3, доверенность от 02.05.2017 

- от ответчика: ФИО4 по доверенности от 29.12.2016,

установил:

Закрытое акционерное общество «Промышленная группа «Техноком» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее –Комитет) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ; взыскании 32 700 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ, убытков в общей сумме 16 623 856,21 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время - Комитет) от 14.06.2013 № 902-рз «О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: 

<

...>, литера А» по результатам аукциона между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербург» и Обществом заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ: 

-земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, площадью 1 213 кв.м., кадастровый номер 78:12:0007145:4743, входящий в состав земель населенных пунктов, предоставленный для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом сласти (местного самоуправления) в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. Участок расположен в границах, установленных в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с указанием кадастрового номера и земель, в состав которых входит земельный участок;

-многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, общей площадью 1 790,4 кв.м., кадастровый номер 78:12:7145:0:65, этажность - 4 (количество подземных этажей - 1), назначение -многоквартирный дом.

Согласно п. 2.1 Договора цена продажи Объекта составляет 32 700 000 руб., в том числе: цена продажи Здания - 125 234,04 руб., цена продажи Земельного участка -32 574 765,96 руб.

Согласно договору земельный участок находится в жилой зоне "ЗЖД" - зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Земельный участок находится территориальной зоне «ТЗЖДЗ» - многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка площадью 44 кв.м находится в охранной зоне газораспределительной сети. Части земельного участка площадью 89 кв.м и 131 кв.м находятся в охранной зоне канализационных сетей. Часть земельного участка площадью 88 кв.м находится в охранной зоне водопроводных сетей. Часть земельного участка площадью 10 кв.м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи.

Согласно п.п. 1.1.1, 3.2.3 Договора покупатель обязан осуществить снос Здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора. Указанные обязательства являются существенным условием Договора.

Право собственности на многоквартирный дом и земельный участок зарегистрированы за Обществом 15.11.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что при проведении мероприятий по подготовке Здания к демонтажу Общество обнаружило, что в подвальном помещении Здания расположен тепловой пункт, который обеспечивает теплоснабжение трех многоквартирных домов (ул. Седова, д. 89, корп. 2; ул. Седова, д. 89, корп. 4 и ул. Кибальчича, д. 4, корп. 3, лит. А).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В договоре купли-продажи были указаны все обременения, содержащиеся в данных государственного кадастра недвижимости и в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 14.1 СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети», тепловые пункты подразделяются на: индивидуальные тепловые пункты (ИТП) - для присоединения систем отопления, вентиляции, горячего водоснабжения и технологических теплоиспользующих установок одного здания или его части; центральные тепловые пункты (ЦТП) - то же, двух зданий или более.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» центральным тепловым пунктом является комплекс устройств для присоединения теплопотребляющих установок нескольких зданий, строений или сооружений к тепловой сети, а также для преобразования параметров теплоносителя и распределения его по видам тепловой нагрузки.

Наличие в здании теплового пункта не является ограничением или обременением участка или здания применительно к положениям ст. 37 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что Обществу была предоставлена ложная информация обо ограничениях (обременениях) земельном участке или здания, не имеется.

Полагая свои права нарушенными и подлежащими восстановлению путем расторжения договора, Общество указало, что было вынуждено прекратить проведение работ по Договору, поскольку использование Обществом земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными Договором, не представляется возможным до осуществления выноса теплового пункта за пределы принадлежащего Обществу земельного участка.

Также Общество указало, что Здание было снесено до уровня подвала с сохранением размещения там теплового пункта до окончания отопительного сезона 2014-2015 г.г., обеспечением доступа аварийных служб в помещение теплового пункта. Было принято решение его о выносе за пределы земельного участка в межотопительный сезон 2015 г. Однако указанное не было осуществлено, поскольку собственник теплового пункта не выявлен. При этом работы по выносу теплового пункта за пределы земельного участка повлекут дополнительные существенные материальные затраты для Общества, в результате чего Общество в значительной степени лишается того, на что вправе было рассчитывать при реализации первоначального проекта.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Общество не представило сведений о расходах, необходимых для выноса теплового пункта за пределы земельного участка, и о возможных сроках такого выноса.

Само по себе отсутствие у Общества информации о наличии в здании теплового пункта, который обеспечивает теплоснабжение несколько многоквартирных домов, не свидетельствует о возникновении такого ущерба, который в значительной степени лишает Общество того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении договора. Несоответствие оценки спорного земельного участка и расположенного на нем здания его рыночной стоимости материалами дела не подтверждено.

Невозможность реализации целей предоставления земельного участка, доказательств наличия неустранимых препятствий в пользовании Обществом земельным участком также нельзя признать доказанным. 

При подаче заявки на аукцион по продаже спорных объектов истец, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку фактических характеристик объекта.

Кроме того, согласно п. 6.1 договора до момента заключения Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта, с кадастровым паспортом Здания, содержащим кадастровый номер, и техническим паспортом на Здание. 

Таким образом, Общество до момента заключения договора было ознакомлено с состоянием Здания и земельного участка и их техническими характеристиками, следовательно, имело возможность оценить затраты необходимые для исполнения инвестиционных обязательств. 

Общество также не лишено возможности обратиться в Комитет за продлением срока исполнения инвестиционных обязательств или внесением иных изменений в договор в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, оснований расторжения договора и взыскания с Комитета в пользу Общества убытков в соответствии с требованиями ст. 15, 16 ГК РФ не имеется.

Суд также принимает во внимание в соответствии с требованиями ст. 196, 199, 200 ГК РФ заявление ответчика о применении срока исковой давности, учитывая обращение истца с иском 05.06.2017, дату заключения договора 15.10.2013, а также дату, не позднее которой Общество узнало о наличии в здании теплового пункта, который обеспечивает теплоснабжение трех многоквартирных домов, а именно: дату протокола заседания районной межведомственной комиссии по подготовке и проведению отопительного сезона в Невском районе - 14.05.2014. 

С учетом изложенного исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.