ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-5928/2023

г. Киров

07 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судейМинаевой Е.В., ФИО1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Верещагиной М.С.

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности от 09.01.2024, ответчика                  ФИО3, 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.07.2024 по делу № А28-14512/2023

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кировская обслуживающая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кировская обслуживающая компания» (далее – ответчик, Общество) о взыскании штрафа в размере 33 575 рублей 50 копеек.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 25.07.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указал, что материалами дела доказано нарушение ответчиком условий договора, которое в силу пункта 6.1.1 договора является основанием для назначения штрафа. Подробно доводы приведены в жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 29.08.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 30.08.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Общество в отзыве на апелляционную жалобу опровергло доводы истца, указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 19.12.2022 Департамент и Общество заключили договор аренды нежилого помещения № 8073.

В силу пункта 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 130,9 кв. м, с кадастровым номером 43:40:000306:236, по адресу: 

<

...> (далее - объект аренды, помещение). Нежилое помещение расположено на первом этаже, год постройки здания - 1862. Помещение расположено в здании, которое является объектом культурного наследия.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязуется заключить договоры в 40-дневный срок с момента подписания настоящего договора с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома (в случае размещения объекта аренды в многоквартирном жилом доме).

В силу пункта 2.2.6 договора арендатор обязуется в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3, представить информацию (копии договоров) арендодателю.

Пунктом 2.2.8 договора установлено, что арендатор обязуется обеспечивать сохранность и содержать объект аренды, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии.

Из пункта 2.2.11 договора следует, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта аренды, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования в соответствии с действующим законодательством.

В случае обнаружения самовольной перепланировки, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые за счет арендатора, в срок не более 6 месяцев с момента подписания настоящего договора, должны быть ликвидированы, а объект должен быть приведен в прежний вид, или согласованы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с предоставлением арендодателю технического плана объекта аренды, в том числе в электронном виде для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязан в 20-дневный срок с момента подписания настоящего договора заключить договор со страховой компанией на страхование объекта аренды по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю. Арендатор обязуется застраховать (обеспечить страхование) в страховой компании объект аренды с указанием категорий застрахованного имущества: конструктивные элементы и инженерно - коммуникационные системы и сети, включая остекление, внутренняя и внешняя отделка включая остекление, от рисков утраты (гибели), повреждения на случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (полный пакет) на сумму не ниже его оценочной стоимости на основании заключения об оценке помещения, предоставленного арендодателем, либо кадастровой стоимости при не предоставлении арендодателем информации об оценочной стоимости и своевременно (не позднее даты окончания срока действия предыдущего страхового полиса/договора страхования) возобновлять (обеспечить возобновление) страхование(я) до окончания действия договора аренды. Страхователем объекта аренды выступает арендатор. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает арендодатель.

Согласно пункту 6.1.1 договора за нарушение обязанностей, предусмотренных, в том числе пунктами 2.2.3, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.11, 3.1, виновная сторона обязана выплатить неустойку в виде штрафа в размере 1/6 годовой арендной платы без НДС.

Стороны подписали акт приема-передачи помещения.

05.05.2023 управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова проведена проверка использования муниципального имущества, переданного по договору аренды нежилого помещения от 19.12.2022 № 8073. По результатам проверки составлен акт от 12.05.2023 № 271 проверки использования муниципального имущества, переданного по договору аренды нежилого помещения от 19.12.2022 № 8073 (далее – акт проверки).

Согласно акту проверки в ходе проверки, в том числе выявлено, что фасад здания в границах предоставленного помещения имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов. В помещении произошло частичное осыпание облицовочных материалов стен и потолка, имеются следы от протечек. Договоры с предприятиями коммунального обслуживания, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, воду, вывоз ТБО, договор страхования имущества за время проведения визуального осмотра не представлены. Имеющиеся документы были предоставлены арендатором ранее в департамент муниципальной собственности администрации города Кирова.

В акте проверки указано следующее выявленное нарушение: наличие (отсутствие) перепланировки; фактическая планировка помещения не соответствует плану объекта аренды приложения № 3 к договору от 19.12.2022 № 8073, а именно: в помещении установлены стационарные перегородки с дверными проемами, тем самым помещение разделено на три помещения: проходное помещение многофункционального назначения, подсобное помещение и коридор (данное несоответствие было указано ранее в акте от 05.10.2020 № 535); один дверной проем между помещениями перекрыт (данное несоответствие было указано ранее в акте от 05.10.2020 № 535); между помещениями отсутствует перегородка с дверным проемом. ФИО3 (законный представитель Общества) пояснила, что из-за аварийного состояния данной перегородки произошло ее обрушение. Арендатором планируются ремонтные работы по восстановлению конструкции в соответствии с планом объекта аренды).

25.05.2023 Департамент направил Обществу уведомление об устранении нарушений, выявленных в ходе проверки исполнения условий договора аренды (далее – уведомление от 25.05.2023). Из данного уведомления следует, что при проведении проверки исполнения условий договора аренды управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова (акт проверки от 12.05.2023 № 271) установлено следующее: фасад здания в границах помещения имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов; в самом помещении имеются следы от протечек, произошло частичное осыпание облицовочных материалов стен и потолка; фактическая планировка помещения не соответствует приложению № 3 «План объекта аренды» к договору аренды, а именно: установлены стационарные перегородки с дверными проемами, разделившие помещение на три помещения, один дверной проем между помещениями перекрыт, между помещениями отсутствует перегородка с дверным проемом; договоры с предприятиями коммунального обслуживания, а также страховой полис за время визуального осмотра не представлены (со слов арендатора имеющиеся документы были направлены ранее в Департамент). До настоящего времени в Департамент не представлены копии договоров электроснабжения, на вывоз ТКО, с управляющей организацией и страховой компанией. В связи с выявленными нарушениями условий договора аренды Департамент требует: в срок до 13.06.2023 предоставить в Департамент копии договоров на вывоз ТКО, электроснабжения, с управляющей организацией и страховой компанией, а также обратиться в департамент с заявлением о согласовании перепланировки помещения с приложением схемы перепланировки с целью устранения несоответствий либо привести помещение в соответствие с приложением № 3 «План объекта аренды» к договору аренды от 19.12.2022 № 8073 и предоставить в департамент фотоотчет о проделанной работе; в срок до 01.08.2023 провести ремонт фасада здания в границах занимаемого помещения, а также текущий ремонт самого помещения с предоставлением в департамент фотоотчета о проделанной работе.

08.06.2023 Общество направило в Департамент письмо, в котором указало, что за состояние фасада отвечает управляющая компания. Договор между Обществом и ООО «ЖКХ города Кирова» заключен. Общество со стороны улицы Спасская находится в подвальном помещении, а первый этаж занимает другой арендатор. Общество не производило перепланировку помещения. Договор на вывоз ТКО, договор с ООО «ЖКХ города Кирова» и договор страхования направлялись в Департамент.

06.07.2023 комиссия по использованию муниципальной собственности рассмотрела акт проверки. Комиссией установлено, что при проведении проверки исполнения условий договора аренды управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова (акт проверки от 12.05.2023 № 271) установлено следующее: фасад здания в границах помещения имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов; в самом помещении имеются следы от протечек, произошло частичное осыпание облицовочных материалов стен и потолка; фактическая планировка помещения не соответствует приложению № 3 «План объекта аренды» к договору аренды, а именно: установлены стационарные перегородки с дверными проемами, разделившие помещение на три помещения (данное несоответствие было отмечено ранее в акте от 05.10.2020 № 535); один дверной проем между помещениями перекрыт (данное несоответствие было отмечено ранее в акте от 05.10.2020 № 535); между помещениями отсутствует перегородка с дверным проемом; договоры с предприятиями коммунального обслуживания, а также страховой полис за время визуального осмотра не представлены (со слов арендатора имеющиеся документы были направлены ранее в Департамент). До настоящего времени в Департамент не представлены копии договоров электроснабжения, на вывоз ТКО, с управляющей организацией и страховой компанией.

Письмом от 08.06.2023 Общество в адрес Департамента направило копии: проекта договора на содержание общего имущества с ООО «ЖКХ города Кирова», не подписанного со стороны арендатора; договора страхования имущества с САО «ВСК», не подписанного со стороны арендатора, без приложения документа об оплате страховой премии; проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с АО «Куприт», не подписанного ни одной из сторон договора.

Комиссия рекомендовала Департаменту наложить на Общество штраф в размере 1/6 годовой арендной платы без НДС - 33 575,50 рублей за нарушение пунктов 2.2.3, 2.2.6, 2.2.8, 2.211, 3.1 договора.

Названные обстоятельства отражены в протоколе заседания Комиссии от 06.07.2023 № 1230 (далее – протокол от 06.07.2023).

17.07.2023 Департамент направил Обществу уведомление о наложении штрафа (далее – уведомление от 17.07.2023).

27.09.2023 Департамент направил Обществу предупреждение о наложении штрафа (далее – предупреждение от 27.09.2023).

В связи с тем, что ответчиком не исполнены обязательства, истец обратился в Арбитражный суд Кировской области с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Частью 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), в силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Предметом спора является требование о взыскании штрафа за нарушение обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.6, 2.2.8, 2.211, 3.1 договора.

Как следует из материалов дела, Общество в декабре 2022 года подало заявки на заключение необходимых договоров.

Обществом заключены: договор теплоснабжения от 11.01.2023 (действует с 01.01.2023 – пункт 7.1); договор на оказание услуг по обращению с твердыми бытовыми отходами от 24.03.2023, подписанный сторонами 24.03.2023 электронной подписью (дата начала оказания услуг 19.12.2022 – пункт 1.4); договор холодного водоснабжения и водоотведения от 24.01.2023 (действует с 19.12.2022 – пункт 68); договор на организацию выполнения работ по содержанию общего имущества и предоставления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, подписанный сторонами (действует с 01.01.2023 – пункт 6.1); договор страхования имущества от 01.01.2023 (период страхования с 19.01.2023 по 18.01.2024).

В материалы дела представлены электронные письма о направлении договоров истцу. Письма направлены на адрес электронной почты, указанный в договоре аренды.

В части договора энергоснабжения Общество поясняло, что договор не заключен по вине Департамента. Для заключения договора необходимо представить документы, подтверждающие технологическое присоединение, и документы о допуске приборов учета в эксплуатацию. Общество сообщило Департаменту о необходимости представления запрашиваемых документов или осуществления нового технологического присоединения через Горэлектросети. Письма ответчика истцом проигнорированы. Заявка на заключение договора электроснабжения ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» возвращена ответчику.

На основании изложенного, приняв во внимание направление ответчиком заявок на заключение договоров незамедлительно после заключения договора аренды, заключение ответчиком договоров и направление их истцу до проведения проверки, оформленной актом от 12.05.2023, и до заседания комиссии 06.07.2023, невозможность заключения договора энергоснабжения по вине Департамента, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для наложения на Общество штрафа за нарушение пунктов 2.2.3, 2.2.6, 3.1 договора.

Суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для опровержения данного вывода суда первой инстанции.

В ходе проверки управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова обнаружено, что фасад здания в границах предоставленного помещения имеет обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов. 

По мнению истца, данный факт свидетельствует о нарушении ответчиком пункта 2.2.8 договора.

Между тем обязанность арендатора, касающаяся содержания фасада, предусмотрена пунктом 2.2.10 договора, а за нарушение пункта 2.2.10 договора ответственность по пункту 6.1.1 договора не наступает.

 Кроме того, обязанность по текущему ремонту фасада здания возложена на управляющую организацию договором на организацию выполнения работ по содержанию общего имущества и предоставления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Также в ходе проверки управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова обнаружено, что в помещении произошло частичное осыпание облицовочных материалов стен и потолка, имеются следы от протечек.

В данной части Общество поясняло, что частичное осыпание облицовочных материалов стен и потолка, следы протечек имели место на момент передачи помещения в аренду, ответчиком частично проведены ремонтные работы внутри помещений. 

Указанные обстоятельства не опровергнуты истцом.

Суд первой инстанции при этом отметил, что следы протечек в помещении, частичное осыпание облицовочных материалов стен и потолка достоверно не свидетельствуют о ненадлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии объекта аренды.

Учитывая все обстоятельства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции.

Департаментом в качестве основания взыскания штрафа также указано нарушение Обществом пункта 2.2.11 договора, выразившееся в несоответствии фактической планировки помещения приложению № 3 «План объекта аренды» к договору аренды, а именно: установлены стационарные перегородки с дверными проемами, разделившие помещение на три помещения (данное несоответствие было отмечено ранее в акте от 05.10.2020 № 535); один дверной проем между помещениями перекрыт (данное несоответствие было отмечено ранее в акте от 05.10.2020 № 535); между помещениями отсутствует перегородка с дверным проемом.

В соответствии с пунктом 2.2.11 договора в случае обнаружения самовольной перепланировки, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые за счет арендатора, в срок не более 6 месяцев с момента подписания настоящего договора, должны быть ликвидированы, а объект должен быть приведен в прежний вид, или согласованы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с предоставлением арендодателю технического плана объекта аренды, в том числе в электронном виде для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Из указанного пункта договора следует, что обязанность по ликвидации перепланировки возникает у арендатора в случае обнаружения им самовольной перепланировки в период аренда.

Судом первой инстанции установлено, что перепланировка в помещении проведена до заключения договора. Данное обстоятельство следует из акта проверки, согласно которому на разделение помещения на три помещения и на перекрытие дверного проема было указано в акте от 05.10.2020 № 535, а также из газеты «Наш город» № 101 от 11.11.2022, содержащей объявление о проведении торгов (стр. 24-25).

Таким образом, Общество получило спорное помещение в перепланированном виде, то есть перепланировка обнаружена арендатором не в период аренды.

Доказательства того, что в период аренды и на момент проведенной управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова проверки обнаружены новые элементы перепланировки помещения, в материалы дела не представлены.

Отсутствие между помещениями перегородки с дверным проемом обосновано ответчиком нахождением перегородки с дверным проемом при входе в аварийном состоянии и последующем ее обрушении.

Данное обстоятельство истцом не опровергнуто.

Таким образом, отсутствие между помещениями перегородки с дверным проемом не является перепланировкой помещения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии достаточных оснований для наложения на Общество штрафа за нарушение пункта 2.2.11 договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Аргументы, приведенные истцом в апелляционной инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Кировской области от 25.07.2024 по делу № А28-14512/2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 25.07.2024 по делу № А28-14512/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

С.С. Волкова

Судьи         

ФИО4

ФИО1