АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1806/2019

04 июня 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, Г.А. Камалиевой

при участии:

от ответчика: управления муниципальной собственности г. Владивостока – ФИО1, представитель по доверенности от 10.01.2019 № 28/1-76

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 23.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019

по делу №  А51-21940/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья Е.А. Левченко, в суде апелляционной инстанции – судьи Д.А. Глебов, С.М. Синицына,                         Е.Н. Шалаганова

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭстетиКа»  

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»  

о признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества недостоверной

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков»

Общество с ограниченной ответственностью «ЭстетиКа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 690069, 

<

...>; далее – ООО «ЭстетиКа», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности                         г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 690091, 

<

...>; далее – УМС                              г. Владивостока, управление, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 400050, 

<

...>; далее – ООО «Аналитик Центр») о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 103,4 кв.м в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 11-18, этаж подвальный, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 5 389 830 руб. 51 коп. (без учета НДС), определенной оценщиком ООО «Аналитик Центр», о взыскании расходов на проведение экспертизы в размере 20 000 руб.; а также просит определить условия договора купли-продажи № 297-ППВ арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства), заключаемого между управлением, действующим от имени Владивостокского городского округа, и ООО «ЭстетиКа»,  с условием о рассрочке сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, изложить пункты 3.1, 3.3, главу 5 договора в редакции, указанной в исковом заявлении, и исключить из договора его пункты с 5.4 по 5.12 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков» (далее – СРО «Региональная ассоциация оценщиков»), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 297-ППВ, с условием о рассрочке, между ООО «ЭтетиКа» и  УМС г. Владивостока. Пункты 3.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.3, 5.5, 5.10, 5.12 договора изложены в следующей редакции: 

3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 259 058 (три миллиона двести пятьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) рублей 00 копеек (без учета НДС).

3.3. Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в п. 3.1 настоящего договора, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 (пяти лет) со дня заключения настоящего договора, ежеквартально, равными долями в срок, не позднее 20 числа соответствующего календарного месяца в соответствии с графиком платежей, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение № 1). 

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора.

5.2. С момента подписания настоящего договора ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели или его повреждения несет покупатель. Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку арендованное имущество, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного арендованного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены арендованного имущества, в соответствии со ст. 489 ГК РФ. 

5.3. За нарушение срока внесения платежа по основному долгу и процентам покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. 

5.5. Неоплата имущества, либо его неполная оплата, в установленные договором сроки, признается существенным нарушением условий договора. 

5.10. В случае расторжения договора, покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект. 

5.12. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. 

Из текста договора исключены пункты 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11. 

С ответчика в пользу истца взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 20 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта, в остальном в иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 указанное решение в обжалуемой части оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, заявленных обществом в полном объеме. 

В жалобе ответчик указывает на неправомерное исключение судом из договора условия, предусматривающего за его расторжение по вине покупателя ответственность в виде уплаты продавцу штрафа в размере 20 % от цены продажи объекта. Полагает установление в договоре за нарушение обязательства ответственности в виде штрафа и пени одновременно не противоречащим действующему законодательству. Обращает внимание, что в части исключения из договора пунктов 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11 сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ЭстетиКа», возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель управления привел позицию относительно несогласия с указанными судебными актами.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав позицию присутствовавшего в судебном заседании представителя УМС                                  г. Владивостока, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании выписки из реестра муниципальной собственности от 20.09.2005 № 76627 за муниципальным образованием город Владивосток 04.10.2005 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 103,4 кв.м в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 11-18 (II), этаж: подвальный, назначение: торговое, условный номер                                             25-25-01/163/2005-196, расположенные по адресу: 

<

...>. 

В дальнейшем между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «ЭстетиКа» (арендатор) заключен договор от 21.02.2013                                                 № 04-022856-002-Н-АР-6874-00 аренды помещения сроком по 20.02.2018. 

По акту приема-передачи от 21.02.2013 названное помещение передано арендатору.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

25.01.2016 на заседании Координационного совета по развитию малого и среднего предпринимательства в г. Владивостоке принято решение о внесении проекта решения Думы г. Владивостока, которым ряд муниципальных помещений, в том числе и спорное помещение, подлежит включению в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в                                г. Владивостоке. 

Истец обратился к ответчику с заявлением от 17.03.2016 № 3029/20у о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения.

Распоряжением УМС г. Владивостока от 15.04.2016 № 270/28 «О реализации субъектами малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества» (пункт 5 приложения «Перечень субъектов малого предпринимательства, имеющих преимущественное право на приобретение арендуемого ими имущества» к распоряжению) ООО «ЭстетиКа» признано соответствующим условиям, установленным статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого им объекта. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2017 по делу № А51-12612/2017 признано незаконным бездействие УМС г. Владивостока, выразившееся в нерассмотрении заявлений общества от 17.03.2016 № 3029/20у, от 31.03.2017 № 3029/20у (16), в части нарушения срока обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и в части нарушения срока принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества как несоответствующее Закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Решением Думы г. Владивостока от 27.07.2017 № 804 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с приложением к которому помещение площадью 103,4 кв.м по ул. Ильичева, 21, отчуждается путем реализации преимущественного права выкупа по цене 5 389 830 руб. 51 коп.

МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» направило в адрес истца уведомление от 04.08.2017 № 1-171839 с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с приложением проекта договора № 297-ППВ с условиями о рассрочке, который содержал среди прочих следующие условия: 

3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжению управления муниципальной собственности г. Владивостока от 02.08.2017 № 480/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 5 389 830 (пять миллионов триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) рублей 51 копейку (без учета НДС). 

3.3. Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в п. 3.1 настоящего договора, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 (пяти) лет со дня заключения настоящего договора, ежеквартально, равными долями в срок, не позднее 28 числа (без учета времени необходимого для прохождения межбанковских расчетов) каждого календарного месяца в соответствии с графиком (далее по тексту - график платежей), прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение № 1). 

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора. 

5.2. С момента подписания настоящего договора ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели или его повреждения несет покупатель.

5.3. За нарушение срока внесения платежа по основному долгу и по процентам покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,3 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются покупателем самостоятельно на счет получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору. 

5.4. Просрочка внесения денежных средств, в счет оплаты недвижимого имущества в сумме и в сроки, указанные в п. 3.3 настоящего договора, не может составлять более десяти календарных дней («допустимая просрочка»). 

5.5. Неоплата имущества, либо его неполная оплата, в установленные договором сроки, признается существенным нарушением условий договора. 

5.6. Просрочка свыше десяти календарных дней по оплате недвижимого имущества, считается отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате объекта, установленных настоящим договором. 

5.7. В этом случае, с момента истечения допустимой просрочки продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от величины уже внесенных покупателем по настоящему договору денежных средств, направив покупателю письменное уведомление об отказе от договора. Отказ от договора вступает в силу с момента получения покупателем уведомления продавца об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность. 

5.8. Оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора не требуется. Данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств. 

5.9. Пени начисляется до момента расторжения договора купли-продажи. 

5.10. В случае расторжения договора, покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а также денежные средства за пользование объектом. 

5.11. За расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20 % от цены продажи объекта. 

5.12. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. 

ООО «ЭстетиКа», не согласившись с условиями указанного проекта договора, направило в адрес УМС г. Владивостока протокол разногласий, в котором спорные пункты изложены в следующей редакции: 

3.1. Согласно отчету об оценке № 794/2 от 04 сентября 2017 г., подготовленному ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» цена продажи арендуемого имущества составляет 5 624 000 руб. (учетом НДС). Стоимость работ по капитальному ремонту в размере 1 265 264, 44 рубля согласно заключению № 084/2-2017 по результатам исследования объекта от 04 сентября 2017 г., подготовленному ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. 

3.3. Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в пункте 3.1. настоящего договора, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 лет со дня заключения настоящего договора, ежеквартально, равными долями в срок не позднее числа 28 календарного месяца в соответствии с графиком, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора. 

5.2. Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж в рассрочку арендованное имущество, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены арендованного имущества, в соответствии со ст. 489 ГК РФ.

5.3. Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательства по настоящему договору, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

 В письме от 27.09.2017 истец также предложил произвести зачет стоимости ремонта арендуемого имущества в счет оплаты по договору купли-продажи, на которое управление в письме от 28.12.2017 сообщило обществу о невозможности такого зачета. 

Стороны добровольно не урегулировали возникшие между ними разногласия по договору, что явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно отчету ООО «Аналитик Центр» № 1010/17 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения в здании (лит. 1), назначение: торговое, общая площадь 103,4 кв.м, этаж: подвальный, номера на поэтажном плане 11-18 (II), расположенного по адресу: 

<

...>, подготовленному по заданию УМС                         г. Владивостока на основании муниципального контракта от 02.05.2017                    № 966/287-19/17, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 03.05.2017 составила 5 389 830 руб. 51 коп. (без учета НДС), который проверен СРО «Региональная ассоциация оценщиков» (экспертное заключение № 34/010617/01-02) на соответствие Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В свою очередь,  ООО «ЭстетиКа», полагая, что выкупная стоимость имущества продавцом определена неверно, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», из отчета об оценке № 794/2 которого следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 18.08.2017 составляет 5 624 000 руб. Данной организацией также подготовлено заключение от 04.09.2017 № 084/2-2017, проведенного путем визуального осмотра, в результате которого сделан вывод о том, что стоимость работ по капитальному ремонту, произведенных в нежилых помещениях составляет     1 265 264 руб. 44 коп.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд первой инстанции пришел к следующим выводам, с которыми согласился в обжалуемой части суд апелляционной инстанции, с учетом установленных обстоятельств дела и применяемых норм права. 

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 445 ГК РФ указано, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также ответственности за невыполнение обязательств.

На основании части 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998  № 135-ФЗ.

В статье 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отражено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012                      № 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статья 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ гласит, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Установлено, что истец с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого помещения обратился к ответчику 17.03.2016, соответственно, именно на указанную дату должна быть определена рыночная стоимость выкупаемого объекта. 

Как уже было отмечено, рыночная стоимость спорного имущества определена ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 03.05.2017, а ООО Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» по состоянию на 18.08.2017.

В этой связи судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 17.03.2016.

Из заключения эксперта от 29.06.2018 № 082/С-18, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Приморское бюро судебных экспертиз» следует, что рыночная стоимость вышепоименованного помещения составляет 3 259 058 руб. на указанную дату, которая признана судом достоверной.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции определил следующую редакцию рассматриваемого условия договора: «3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 259 058 (три миллиона двести пятьдесят девять тысяч пятьдесят восемь) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

При этом оснований для включения в пункт 3.1 договора условия о том, что стоимость работ по капитальному ремонту в размере 1 265 264 руб. 44 коп., согласно заключению № 084/2-2017 по результатам исследования объекта от 04.09.2017, подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, суд первой инстанции не усмотрел ввиду отсутствия на эти работы согласия арендодателя, предусмотренного законом и условиями договора аренды.

Поскольку обществом в материалы дела не представлено доказательств того, что по состоянию на 03.05.2017 рыночная стоимость недвижимого имущества, определенная оценщиком ООО «Аналитик Центр» в размере                  5 389 830 руб. 51 коп. (без учета НДС), является недостоверной, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования к ООО «Аналитик Центр».

Истцом также заявлены требования об урегулировании разногласий по пункту 3.3 договора.

Согласно статье 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В предлагаемой истцом редакции пункта 3.3 договора срок внесения ежеквартальных платежей - 28 число, в предлагаемой ответчиком – 20.

Поскольку ООО «ЭстетиКа» в порядке статьи 65 АПК РФ не представило доказательств нарушения его прав предложенной УМС                       г. Владивостока редакцией, не мотивировав необходимость принятия именно его редакции спорного пункта, то  суд посчитал урегулировать разногласия по данному условия с учетом предложенной ответчиком редакции.

Суд первой инстанции редакцию пункта 5.1 договора оставил ответчика, так как в случае привлечения участников гражданских правоотношений к ответственности подлежит применению действующее в соответствующие периоды законодательство.

Между сторонами также возникли разногласия относительно пункта 5.2 договора.

Предложенные редакции как истца, так и ответчика соответствуют требованиям закона и направлены на сохранение баланса интересов сторон, данные редакции не противоречат друг другу, в связи с чем суд изложил данное условие в следующей редакции: 

«5.2. С момента подписания настоящего договора ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели или его повреждения несет покупатель. 

Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку арендованное имущество, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного арендованного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены арендованного имущества, в соответствии со ст. 489 ГК РФ».

Что касается редакции пункта 5.3 договора, то ответчиком предусмотрена ответственность за нарушение сроков оплаты стоимости арендуемого имущества в размере 0,3 %  от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, между тем, истец вообще полагает данный пункт подлежащим исключению из договора. 

Однако суд первой инстанции, принимая во внимание, что действующим законодательством, регулирующим гражданские правоотношения, в частности статьёй 330 ГК РФ, предусмотрена ответственность в виде неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора, с учетом разъяснений, данных в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и исключения при этом извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций, пришел к выводу о включении в состав договора данного условия об ответственности  размер пени, составляющий  0,1 %.

Пункты 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11 (в редакции ответчика), касающиеся последствий нарушения обязанности по внесению оплаты в установленные договором сроки, суд со ссылкой на положения пункта 2 статьи 489 ГК РФ исключил, так как спорные условия действующим гражданским законодательством не предусмотрены в качестве последствий нарушения сроков внесения оплаты, более того, понятие «допустимая просрочка» гражданское законодательство не содержит.

Суд также признал правомерным требование ООО «ЭстетиКа» по поводу исключения из текста договора пункта его 5.11, поскольку Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает ответственность за указанное нарушение, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон. Вместе с тем общество возражает оставить данное условие в редакции управления. 

В этой связи в отсутствие согласия обеих сторон договора в отношении условий о штрафе за расторжение договора по вине покупателя суд не нашел оснований для его включения в рассматриваемый договор. 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает причин для принятия довода кассационной жалобы об обратном в отношении данного условия договора как обоснованного.

При этом оснований для исключения пункта 5.5 договора, в соответствии с которым неоплата имущества либо его неполная оплата, в установленные договором сроки, признается существенным нарушением условий договора, суд первой инстанции не установил по мотиву того, что по спорному договору осуществляется реализация муниципального имущества и вырученные от продажи денежные средства являются одним из источником формирования муниципального бюджета. В этой связи отсутствие оплаты несет для продавца соответствующие негативные последствия, следовательно, нарушение обязательств по оплате имущества в данном случае является существенным по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ. 

Оценив условие пункта 5.10 договора в редакции, предложенной ответчиком, в части возврата денежных средств за пользование объектом в случае расторжения договора, суд в отсутствие соглашения сторон по данной редакции изложил его в следующей редакции: «В случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект», поскольку Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ отдельная плата за пользование имуществом до исполнения обязательства по полной выплате выкупной стоимости не предусмотрена, в том числе на случай расторжения договора.

В отношении довода заявителя кассационной жалобы о том, что в части исключения из договора пунктов 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11 сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, кассационная коллегия отмечает следующее. 

Претензионный порядок урегулирования спора необходимо  рассматривать в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных судебных расходов (в том числе на уплату государственной пошлины) со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы стороны. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. 

В этой связи об этом обстоятельстве следовало указывать в суде первой инстанции, поэтому, заявляя такой довод в суде кассационной инстанции, то такое поведение следует расценить как злоупотребление процессуальными правами, направленными на затягивание спора. 

При рассмотрении дела судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено. 

При таких обстоятельствах основания для отмены либо изменения состоявшихся судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу № А51-21940/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.И. Гребенщиков             

 

Г.А. Камалиева