АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19956/2022

г. Краснодар

15 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А32-19956/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее – администрация) о признании договора от 12.03.2009 № 3500001842 аренды земельного участка площадью 620 345 кв. м с кадастровым номером 23:35:0000000:97, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский р-он, г/п Усть-Лабинск, г. Усть-Лабинск, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для животноводства (далее – договор аренды, земельный участок) возобновленным на неопределенный срок, а выраженных в письмах главы Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 21.03.2022 № 2.14-62, от 13.04.2022 № 2.14-259, от 22.03.2022 № 914, от 13.04.2022 № 2.14-258 уведомлений об отказе от договора аренды земельного участка и решений об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка незаконными, о понуждении к направлению обществу проекта договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. В отсутствие возражений со стороны арендодателя договор аренды по истечении его срока 16.02.2012 был возобновлен на неопределенный срок. Администрация заявила об отказе от договора аренды после получения заявления общества о заключении договора аренды на новый срок, в связи с чем злоупотребила правом. Разрешенное использование земельного участка соответствует целям его использования, указанным в заявлении общества о предоставлении земельного участка. Оспариваемые решения администрации незаконны, нарушают права и интересы общества. 

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Администрация реализовала право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Выраженные в письмах от 21.03.2022 № 2.14-62, от 13.04.2022 № 2.14-259 отказы от договора аренды законны и обоснованы. 

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы муниципального образования Усть-Лабинский район от 16.02.2009 № 229 администрация (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор аренды земельного участка до 16.02.2012 (пункт 7.2). По соглашению о перенайме от 01.09.2021 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу. Государственная регистрация соглашения осуществлена 30.11.2021 (запись с номером регистрации 23:35:0000000:97-23/241/2021-17).

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 27.12.2021 № 908 о заключении нового договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства на 49 лет. Письмом от 09.02.2022 № 397 администрация уведомила общество о проведении правовой экспертизы поступивших документов на предмет возможности предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

В направленных обществу письмах от 21.03.2022 № 2.14-62, от 13.04.2022 № 2.14-259 администрация выразила отказы от договора аренды и потребовала вернуть земельный участок. Письмами от 22.03.2022 № 914, от 13.04.2022 № 2.14-258 администрация уведомила общество о принятых решениях об отказе в заключении договора аренды на новый срок ввиду невозможности предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Решения мотивированы тем, что по данным генерального плана городского поселения, утвержденного решением представительного органа от 15.09.2011 № 9, земельный участок расположен в функциональной зоне сельскохозяйственных угодий, а правилами землепользования и застройки городского поселения, утвержденными решением представительного органа от 25.11.2008 № 2 в редакции решения от 24.12.2020, в градостроительный регламент территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, не включен вид разрешенного использования для животноводства.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса признание решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора предоставлено при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621).

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (01.03.2015; далее – Закон № 171-ФЗ) установленный Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный участок) порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения претерпел изменения. Пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу. Упразднено преимущественное право арендатора такого участка на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8).

Предоставление в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения стало возможными только на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Без проведения торгов такой участок может быть предоставлен арендующему его лицу при условиях отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства и подачи этим лицом соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункты 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; далее – Закон № 101-ФЗ).

Возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Такое право предоставлено арендаторам, надлежаще использующим земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора. 

Действовавшими до 01.03.2015 нормами земельного законодательства не исключалась возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции также прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды такого участка, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Для продления такого договора проведение торгов не требуется. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907.

Уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статье 39.16 Земельного кодекса) или в соответствии с утвержденными документами территориального планирования (документацией по планировке территории) участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения и с заявлением обратилось не уполномоченное на их строительство лицо (пункт 17 статье 39.16 Земельного кодекса). 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 сформулирована следующая правовая позиция. Само по себе изменение генерального плана поселения (городского округа) в отсутствие доказательств его реализации не влечет изменение правового режима земельного участка и не препятствует его предоставлению в аренду для сельскохозяйственного производства. В отсутствие доказательств изъятия земельного участка из оборота, ограничения его в обороте, принятия в отношении него решения о резервировании для государственных или муниципальных нужд, планирование размещения в долгосрочной перспективе объекта местного значения в границах земельного участка не может служить причиной отказа в его предоставлении в аренду. При этом при принятии решения о заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора аренды не могут не учитываться изменения градостроительной документации, предусматривающие иное зонирование территории, а также положения земельного законодательства о предоставлении публичных земельных участков.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем. 

Договор аренды, правомерно заключенный без проведения торгов до 01.03.2015, в условиях продолжения использования земельного участка правопредшественником общества и отсутствия возражений на этот счет со стороны администрации был возобновлен на неопределенный срок. В судебной практике допускается подача заинтересованным лицом иска в целях констатации данного обстоятельства. 

Земельный участок расположен в функциональной зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель городского поселения. В деле отсутствуют доказательства изъятия земельного участка из оборота, ограничения его в обороте, принятия в отношении него решения о резервировании для публичных нужд. 

В отношении земельного участка не изменился правовой режим, не допускающий его дальнейшее использование в целях сельскохозяйственного производства. С учетом иерархии документов территориального планирования и градостроительного зонирования несоответствие правил землепользования и застройки городского поселения его генеральному плану не могло служить основанием отказа обществу в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок для использования в указанных в заявлении целях (сельскохозяйственное производство). При принятии решений об отказе в заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора администрация не учла названные особенности градостроительной документации.

Общество, не допустившее выявленные в рамках государственного земельного надзора и не устраненные нарушения земельного законодательства, надлежащим образом использовавшее земельный участок в целях сельскохозяйственного производства, подавшее заявление в период действия договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, вправе было требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Оспариваемые решения администрации, выраженные в письмах от 22.03.2022 № 914, от 13.04.2022 № 2.14-258, противоречат названным нормам и разъяснениям, нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

По смыслу статьи 450.1 Гражданского кодекса и приведенных в пунктах 7, 8, 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснений односторонний отказ от исполнения договора является сделкой. Если такая сделка нарушает законодательный запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела она может быть признана судом недействительной на основании положений статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса. Соответствующий подход отражен в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2023 № 5-КГ22-121-К2.

Каждая из сторон возобновленного на неопределенный срок договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с рекомендацией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», обстоятельства, предопределившие намерение арендодателя отказаться от договора аренды, правового значения не имеют. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что данная норма предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленные сроки.

Вывод Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134 о том, что такой отказ без указания причин не может быть квалифицирован как злоупотребление правом, обусловлен недопустимостью ограничения арендодателя в реализации им безусловного права на отказ от возобновленного на неопределенный срок договора аренды (без указания мотивов, определивших намерение прекратить арендные отношения), и установления тем самым бессрочного режима аренды.

Названный правовой подход высшей судебной инстанции основан на презумпции добросовестности сторон возобновленного на неопределенный срок договора аренды, что в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса не исключает возможность представления доказательств обратного.

В рассматриваемом случае общество не только не имело намерения на установление бессрочного режима аренды, но и фактически инициировало предусмотренную законом процедуру оформления арендных отношений на новый определенный срок. Подав заявление в условиях действующего договора аренды и получив от администрации уведомление о проводимой правовой экспертизе поступивших документов на предмет возможности предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, общество вправе было рассчитывать на реализацию своего права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, получение соответствующей муниципальной услуги и содействие уполномоченного органа в этом.

Администрация, проводя правовую экспертизу поступивших от общества заявления и приложенных к нему документов, уведомив общество об этом, дважды отказалась от договора аренды спустя более двух и трех месяцев после подачи обществом заявления. Отказываясь от договора аренды, она не могла не осознавать, что такие отказы с учетом определенных статьей 610 Гражданского кодекса сроков не могли повлиять на возможность реализации обществом процедуры заключения договора аренды на новый срок, но формально могли быть восприняты как препятствие в этом, а сама процедура не предусматривает необходимость отказа арендодателя от ранее заключенного договора. Такое поведение администрации как органа, осуществляющего публичные полномочия, не могло быть признано соответствующим поведению, ожидаемому от нее, учитывающему права и законные интересы общества и содействующему ему в реализации своих прав. 

Признав соответствующее поведение администрации недобросовестным по обоснованному заявлению общества, изложенному в иске, суды, не выходя за пределы своих дискреционных полномочий, применив нормы статьи 10, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса, признали выраженные в письмах от 21.03.2022 № 2.14-62, от 13.04.2022 № 2.14-259 отказы администрации от договора аренды в качестве недействительных (ничтожных) односторонних сделок в связи с их совершением со злоупотреблением правом, противоречием требованиям закона и посяганием на права и охраняемые законом интересы общества.

Такая оценка корреспондирует разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума № 25, а также правовому подходу, отраженному в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"».

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А32-19956/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                         В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                  В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                   А.И. Мещерин