ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-102168/18

28 июня 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2019 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Семушкиной В.Н., Немчиновой М.А.,   

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 по делу № А41-102168/2018 (судья Кузьмина О.А.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа Мытищи Московской области –                      ФИО2 (доверенность от 10.10.2018 № 160-ДВ).

 

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» (далее – АО УК «Центр Эссет Менеджмент», общество, ответчик) с исковыми требованиями (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции) о взыскании с АО УК «Центр Эссет Менеджмент» в пользу администрации задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9659 в размере                          966 102 руб. 80 коп., из них: основной долг - 962 253 руб. 78 коп. за период с 01.10.2018 по 31.12.2018); пени - 4811 руб. 27 коп. за период с 06.10.2018 по 15.10.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,  публичное акционерное общество энергетики и электрификации «МОСЭНЕРГО», акционерное общество «Мытищинская Теплосеть», общество с ограниченной ответственностью «ГЕФЕСТ», ФИО3 (далее также – третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что как сам арендатор, так и предыдущие арендаторы не предъявляли арендодателю претензии о невозможности использования земельного участка, участок арендодателю не вернули, о внесении изменений в договор аренды или о его расторжении не просили. Истцом в материалы дела представлены доказательства использования земельного участка предыдущим арендатором. 

От АО УК «Центр Эссет Менеджмент» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Определением от 11.06.2019 арбитражный суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство до 25.06.2019.

На основании определения и.о. председателя судебного состава в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Бархатова В.Ю. на судью Семушкину В.Н. 

   Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивали на доводах апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является администрация (арендодатель), и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9659, согласно                      пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 59 023 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская обл., Мытищинский р-н, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.01.2015 на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Арендная плата вносится ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.4 договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности (пункт 5.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании последовательно заключенных договоров переуступки прав аренды на земельный участок права и обязанности арендатора были переданы ответчику (договор о передаче прав с ответчиком от 20.10.2017).

Также из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу - ФИО3, а именно: жилой дом, объекты хозяйственного строительства и хозяйственные постройки. 

Часть земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, на которой располагаются указанные постройки, огорожена, общая площадь огороженного земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 составляет примерно 1899 кв. м. 

Право собственности ФИО3 на указанные объекты зарегистрировано на жилой дом, общей площадью 86 кв. м - 15.08.2007 года; на индивидуальный гараж, общей площадью 19 кв. м - 05.12.2008; на нежилое здание сарай, общей площадью 42,9 кв. м - 07.12.2012.            При этом указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельных участках, как указывает третье лицо, принадлежащих ему на праве собственности с кадастровым номером 50:12:0102303:91, общей площадью 1500 кв. м, и с кадастровым номером 50:12:010203:99, площадью 700 кв. м, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Факт нахождения земельных участков в собственности третьего лица подтверждается выписками из ЕГРН. Следовательно, в собственности ФИО3 находятся земельные участки общей площадью 2200 кв. м, на которых располагаются объекты недвижимого имущества. 

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе актами осмотра земельного участка, представленными в материалы дела как истцом, так и ответчиком, и не отрицались сторонами в ходе судебного разбирательства. 

Как следует из расчетов истца, у АО УК «Центр Эссет Менеджмент» как арендатора участка за спорный период образовалась задолженность по арендной плате, на которую начислены пени.

При этом указанную задолженность с учетом уточнения иска администрация насчитала на площадь земельного участка, уменьшенную на площадь наложения с землями ФИО3 (59 023 кв. м – 1899 кв. м) (т. 1 л. д. 137) .

В досудебном порядке спор разрешить не удалось, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ввиду нахождения на земельном участке объектов третьего лица, имела место невозможность использования арендатором земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу - ФИО3, а именно: жилой дом, объекты хозяйственного строительства и хозяйственные постройки. Часть земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736, на которой располагаются указанные постройки, огорожена, общая площадь огороженного земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53736 составляет примерно 1899 кв. м.

Право собственности ФИО3 на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, а именно:

-право собственности на жилой дом, общей площадью 86 кв. м зарегистрировано 15.08.2007 года;

-право собственности на индивидуальный гараж, общей площадью                       19 кв. м, зарегистрировано 05.12.2008 года;

-право собственности на нежилое здание, сарай, общей площадью                       42,9 кв. м зарегистрировано 07.12.2012 года (т. 1 л. д. 125-127).

При этом указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельных участках третьего лица, принадлежащих ему на праве собственности, с кадастровым номером 50:12:0102303:91, площадью 1500 кв. м, и с кадастровым номером 50:12:010203:99, площадью 700 кв. м, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Факт нахождения земельных участков в собственности третьего лица подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л. 

<

...>).

Следовательно, в собственности ФИО3 находятся земельные участки общей площадью 2200 кв. м, на которых располагаются его объекты недвижимого имущества.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе актами осмотра земельного участка от 19.11.2018 и от 15.02.2019, представленными в материалы дела, и не отрицались сторонами в ходе судебного разбирательства (т. 1 л. д. 111-119).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно положениям пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Следовательно, предметом договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть только земельные участки, в отношении которых осуществлен кадастровый учет, то есть, определена площадь и установлено местоположение их границ.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, общей площадью 59 023 кв. м, не мог быть фактически передан арендатору во временное владение и пользование свободным от прав третьих лиц, поскольку на нем располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности третьему лицу, на что верно указал суд первой инстанции.

Тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды не был свободен и его часть занята объектом недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу, должен был быть известен истцу как лицу, осуществляющему распоряжение соответствующим земельным участком.

При изложенных обстоятельствах, учитывая невозможность пользования ответчиком арендованным имуществом в период, за который в рамках настоящего дела взыскивается арендная плата, отсутствием возможности у арендодателя в момент заключения договора аренды земельного участка передать земельный участок в фактическое владение и пользование арендатору, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за взыскиваемый период.

Принимая во внимание изложенное выше суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 по делу                        № А41-102168/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья                                                   Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                           В.Н. Семушкина    

                                                                                                       М.А. Немчинова