ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-20402/2019

Дело № А41-55327/19

21 января 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2020 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Немчиновой М.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автекс-Групп» на решение Арбитражного суда Московской области от 05.09.2019 по делу № А41-55327/2019.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Автекс-Групп»: ФИО2 по доверенности от 01.07.2019. 

 

           Комитет по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автекс-Групп» (далее – ООО «Автекс-Групп», общество, ответчик) о взыскании 1 283 867 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате с                            3 квартала 2017 года по 27.02.2018 по договору аренды земельного участка № 178 от 20.08.2014, 314 229 руб. 13 коп. неустойки, начисленной с 15.09.2017 по 05.08.2019 (с учетом уточнения иска).

           В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее также – третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.09.2019 исковые требования удовлетворены частично: взысканы с общества в пользу комитета задолженность по арендной плате в размере 711 730 руб. 88 коп. за период с 3 квартала 2017 года по 27.02.2018, пени в размере 220 238 руб. 26 коп. за период с 16.09.2017 по 05.08.2019, в остальной части иска отказано.

           С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме. 

           В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального и процессуального права. Так, настаивает на том, что 20.08.2017 в соответствии с пунктом 2.1 договора последний был прекращен в связи с окончанием срока его действия, при этом договором не установлена его автоматическая пролонгация, до окончания срока действия договора ответчик не обращался к истцу о заключении нового договора. Также отмечает, что 18.08.2017  ответчик передал истцу с сопроводительным письмом для подписания акт о возврате земельного участка арендодателю, в материалы дела представлен акт осмотра от 23.08.2019, подтверждающий, что ответчик не использовал земельный участок как в период действия договора аренды, так и после него, однако с ответчика в пользу истца была взыскана арендная плата за период после прекращения действия договора. Ссылается на то, что суд не учел дополнительную оплату ответчиком суммы                              231 412 руб. 59 коп. платежным поручением от 16.05.2019 № 138. Дополнительно указывает, что суд не рассмотрел заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание 14.01.2020 представители истца и третьего лица не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных представителей.

В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивал на доводах апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 178 от 20.08.2014. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030603:22, общей площадью 15 519 кв. м, для строительства многофункционального торгового центра.

В договоре также согласованы срок его действия до 20.08.2017, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

В период освоения земельного участка 24.04.2015 ответчиком получен градостроительный план указанного земельного участка за № RU50519103-MSK000642, в котором в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка указан «магазин»: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Кроме того, в графе 2.2.4 «иные показатели» данного ГПЗУ общая площадь объекта капитального строительства указана - до 1000 м.

Также на чертеже ГПЗУ указано, что часть земельного участка расположена в охранной зоне инженерных сетей.

В связи с изложенным по заявлению общества главой Талдомского муниципального района принято постановление № 1368 от 10.06.2016 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22 на «магазины», то есть в соответствии с градостроительным планом.

28 июня 2017 года арендатор обратился в адрес главы Талдомского городского округа с заявлением о выделении участка без обременений.

07 июля 2017 года главой Талдомского муниципального района издано постановление № 1170 «О преобразовании, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22, расположенного по адресу: 

<

...>».

Из текста постановления следует, что вновь образованные участки имеют следующие характеристики:

-           площадью 9353 кв. м, вид разрешенного использования для строительства многофункционального торгового центра; категория земель - земли населенных пунктов;

-           площадью 6166 кв. м, вид разрешенного использования для строительства многофункционального торгового центра; категория земель - земли населенных пунктов.

По заявлению ответчика в указанное выше постановление внесены изменения в части указания вида разрешенного использования, в соответствии с постановлением № 1558 от 04.09.2017 вид разрешенного использования образуемых земельных участков установлен как «магазины» (постановление главы Талдомского муниципального района Московской области № 1558 от 04.09.2017).

Земельный участок площадью 9353 кв. м, то есть свободный от обременений и ограничений, поставлен на кадастровый учет 20.11.2017 с присвоением номера 50:01:0030603:30, вид разрешенного использования «магазин».

Обществом в материалы дела представлено письмо от 18.08.2017, адресованное главе Талдомского муниципального района, полученное 18.08.2017, с приложенным актом возврата земельного участка, в котором общество со ссылкой на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22, площадью 15 519 кв. м указывает на возвращение данного участка.

27 февраля 2018 года постановлением главы Талдомского муниципального района № 306 принято решение о прекращении договора аренды № 178 от 08.09.2014.

09 ноября 2018 года ответчик направил в адрес истца заявление о расторжении договора аренды № 178 от 20.08.2014 ввиду отказа от его продления.

В целях завершения строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0030603:30, площадью 9353 кв. м ответчик обратился за предоставлением участка в аренду без проведения торгов.

28 января 2019 года Администрацией Талдомского городского округа Московской области принято решение № 142 об отказе в предоставлении обществу в аренду указанного земельного участка.

Указывая на то, что в период с 3 квартала 2017 года по 27.02.2018 общество не вносило арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030603:22, площадью 15 519 кв. м, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в указанной ранее части, суд первой инстанции исходил из того, что из материалов дела не следует, что ответчик не мог использовать и не использовал земельный участок в спорный период, так как представлена документация по освоению земельного участка. В то же время суд счет верным исчисление спорной задолженности только применительно к площади земельного участка 9353 кв. м, то есть свободной от обременений. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Кодекса).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

С учетом приведенных норм и разъяснений, а также изложенных выше фактических обстоятельств спора суд первой инстанции в обжалуемом решении верно исходил из того, что в данном случае исчисление спорной задолженности возможно только применительно к площади земельного участка 9353 кв. м, то есть свободной от обременений. 

Против данного вывода суда первой инстанции истец не возражает.

Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период после прекращения действия спорного договора аренды ввиду следующего.

Так, в спорном договоре аренды земельного участка стороны согласовали срок его действия до 20.08.2017.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Обществом в материалы дела представлено письмо от 18.08.2017, адресованное главе Талдомского муниципального района, полученное 18.08.2017, с приложенным актом возврата земельного участка, в котором общество со ссылкой на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22, площадью 15 519 кв. м указывает на возвращение данного участка.

Между тем, арендодатель (истец) не представил в материалы дела доказательства того, что на указанное письмо арендатора арендодатель направил арендатору надлежащее обоснование невозможности принятия возвращаемого земельного участка.

Одновременно из материалов дела следует, что к фактическому использованию земельного участка, переданного по договору аренды (проведение непосредственных подготовительных работ к строительству, в том числе, расчистка земельного участка, установка ограждения, проведение земляных работ и т.п.)), ответчик так и не приступил.

Указанное подтверждается актом осмотра земельного участка от 23.08.2019                  (л. д. 112).

Иное истец не доказал.

При этом приведенная выше норма абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора оплачивать арендные платежи после окончания срока действия договора только в том случае, когда арендатор, несмотря на окончание срока действия договора аренды, не возвратил арендодателю арендуемый объект и продолжал его использовать.

То есть плата по указанной норме оплачивается ввиду фактического использования арендуемого ранее имущества или его невозвращения арендодателю.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором земельного участка арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки имущества, доказательства фактического использования ответчиком земельного участка после прекращения действия спорного договора аренды истцом в материалы дела не представлены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для взыскания с ответчика арендной платы за период после прекращения действия договора (20.08.2017) отсутствуют.

Также является обоснованным довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не учел дополнительную оплату ответчиком суммы 231 412 руб. 59 коп. платежным поручением от 16.05.2019 № 138, представленным в материалы дела в суде первой инстанции (л. д. 122).

Указанное следует из расчета суда первой инстанции в обжалуемом решении, а также подтверждено комитетом при рассмотрении апелляционной жалобы. 

Таким образом, в настоящем случае арендатор обязан оплатить арендную плату за период (применительно к заявленному истцом спорному периоду) с 3 квартала 2017 года по 20.08.2017 в сумме 162 886 руб. 16 коп. (с учетом расчета суда первой инстанции по площади земельного участка 9353 кв. м).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Как указано ранее, названную выше задолженность в сумме 162 886 руб.                      16 коп. арендатор оплатил платежным поручением от 16.05.2019 № 138.

Таким образом, за нарушение срока оплаты указанной арендной платы пени за период с 15.09.2017 по 16.05.2019 составляют 49 517 руб. 39 коп.

Так как платежным поручением от 16.05.2019 № 138 ответчик выплатил истцу сумму 231 412 руб. 59 коп., то задолженность по арендной плате и пени на стороне ответчика отсутствует.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил иск в указанной выше части. В удовлетворении иска комитета следует отказать. 

Соответственно, обжалуемое решение подлежит отмене.

С учетом указанного с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 18.09.2019 № 259.

 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.09.2019 по делу                     № А41-55327/2019 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автекс-Групп» расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 18.09.2019 № 259.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                   Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                           Е.Н. Виткалова    

 

                                                                                                       М.А. Немчинова