Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-9636/2021

г. Владивосток

02 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Лойко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сакура»,

апелляционное производство № 05АП-6215/2021 

на решение от 02.08.2021 судьи А.В. Бурова

по делу № А51-9636/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сакура»                              (ИНН 

<

***>, ОГРН1022502267952) 

к федеральному государственному унитарному предприятию «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); обществу с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб» (ИНН 

<

***>,                                    ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительными торгов,

при участии: от истца: ФИО1 по доверенности от 01.06.2021, сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 0688), паспорт;

от ответчиков: представители не явились, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сакура» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (далее – ФГУП «Росразмещение»), территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – ТУ Росимущества) о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества, нежилое помещение (пом. 2, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина», находящегося в хозяйственном ведении ФГУП «Росразмещение» расположенного по адресу: 

<

...> (Лит А) (извещение № 240321/1479979/01), проведенные ФГУП «Росразмещение» в форме открытого аукциона в электронной форме на электронной торговой площадке http://torgi.gov.ru/. 

К участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2021 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Сакура» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что выставленное на торги имущество не было свободно от прав третьих лиц, а именно истца, первый договор аренды спорных помещений заключен в 1999 году, то есть до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, полагает проведение аукциона направленным на создание конкурентных прав между истцом и победителем аукциона, настаивает на наличии у него права на продление договора в соответствии с положениями Закона № 135-ФЗ в связи с заключением первого договора аренды спорного помещения в 1999 году до вступления в силу отмеченного закона, а также обладанием права на выкуп помещения, не оцененного судом первой инстанции в соотнесении с проведенным аукционом, при реализации соответствующего обращения 30.03.2021, отмечает, что судом не проверен факт включения ФГУП «Росразмещение» в прогнозный план приватизации федерального имущества.

В дополнениях к жалобе апеллянт ссылается на признание торгов недействительными решением Московского УФАС от 14.09.2021

К письменным дополнениям приложены документы, а именно: копия решения Московского УФАС от 14.09.2021 по делу № 077/07/00-16190/2021, копия предписания Московского УФАС от 14.09.2021 по делу № 077/07/00-16190/2021, которые приобщаются к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ.

 В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ФГУП «Росразмещение», ТУ Росимущества поступили отзывы на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ссылаясь на принятие Московским УФАС решения от 14.09.2021.

Рассмотрев ходатайство апелляционный суд не установил наличия предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Сакура» (арендатор) заключен договор 17.08.2012 №13/600/12 на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, с 01.09.2021 по 30.06.2015. По истечении срока действия спорный договор продлен на неопределенный срок, что установлено решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-18442/2019.

На основании распоряжения ТУ Росимущества от 09.06.2017 №231-р «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за ф4едеральным государственном унитарным предприятием «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» с даты регистрации права хозяйственного ведения, а именно: с 04.10.2017, права и обязанности Арендодателя по Договору в полном объеме перешли ФГУП «Росразмещение».

ФГУП «Росразмещение» 24.03.2021 на официальном сайте http://torgi.gov.ru опубликовало извещение о продаже на торгах права заключения договора аренды имущества, находящегося в Федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...> (Лит А) (пом.П, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина» (извещение № 240321/1479979/01).

При размещении информации о проведении торгов ФГУП «Росразмещение» действовало по поручению Росимущества от 04.06.2018 года № СА-06/17825.

ООО «Сакура» 30.03.2021 в адрес ФГУП «Росразмещение», ТУ Росимущества направлено заявление о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества общей площадью 67,5 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...> д, 4, 1 этаж, п.п. 10-16.

Письмом от 05.04.2021 исх. № 755 ФГУП «Росразмещение» отказало в удовлетворении заявления ООО «Сакура», указав, что выкуп объекта недвижимого имущества невозможен.

Указывая, что недвижимое имущество, которое было выставлено на торги, на дату проведения аукциона не было свободно от прав третьих лиц, и в настоящее время находится в аренде у ООО «Сакура», а также то, что общество имеет преимущественное право на приобретение спорного недвижимого имущества, в связи с чем оспариваемыми торгами нарушены права общества, последнее обратилось с рассматриваемым иском.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции учтены положения статьи 449 ГК РФ об основаниях и порядке признании торгов недействительными по иску заинтересованного лица, отмечены особенности  предмета доказывания по требованиям о признании недействительными результатов торгов.

Согласно позиции истца, раскрытой в исковом заявлении, основанием для доводов апеллянта о нарушении его прав оспариваемыми торгами выступили обстоятельства нахождения предмета торгов у него в аренде на момент объявления торгов, подведения их итогов, а также подача им заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, являющегося предметом торгов.

При этом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Часть 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, согласно разъяснениям пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Спорное имущество закреплено за ФГУП «Росразмещение» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения ТУ Росимущества от 09.06.2017 № 231-р как объект культурного наследия.

Учитывая изложенное, приведенные доводы жалобы о нарушении прав истца применительно к вопросу предполагаемого им права на выкуп спорных помещений, влияющие на законность проведенных торгов, не могут быть признаны обоснованными.

Ссылка на ненадлежащий порядок рассмотрения заявлении о выкупе имущества также отклоняется, с учетом осуществления первичной публикации о торгах 24.03.2021, направлении заявления о намерении выкупа имущества 30.03.2021 (после публикации информации о проводимых торгах), рассмотрении заявления и направлении ответа на него до истечения срока подведения итогов торгов.

Истцом  занята позиция продлении договора аренды  от 17.08.2021 на неопределенный срок, согласно выводам решения Арбитражного суда Приморского края от 18.06.2020 по делу № А51-18442/2019, которым отмечено следующее. 

После истечения срока аренды 30.06.2015 по договору ООО «Сакура» при отсутствии возражений со стороны истца продолжало владеть и пользоваться спорным недвижимым имуществом, что подтверждается представленными в материалы дела дополнительным соглашением от 27.12.2017, письмом от 11.03.2019 №377, письмом от 09.04.2020 №798 и приложенным к нему дополнительным соглашением.

В имеющем в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела решении по делу  № А51-18442/2019, сделан вывод о сохранении действия договора аренды, ранее продленного на неопределенный срок.

Позиция ФГУП «Росразмещение» относительно действия договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, подтверждена в направленном ответчику письме № 370 от 15.02.2021, согласно которому договор аренды будет прекращен и перезаключен на неопределенный срок с победителем аукциона только после его проведения.

Таким образом, арендодателем выражена воля на прекращение заключенного на неопределенный срок договора аренды с истцом в порядке статьи 610 ГК РФ, с определенного момента в будущем, что отвечает критериям сделки, совершенной под отлагательным условием (статья 157 ГК РФ), не исключающим отнесения к таковым обстоятельства, наступление которых зависит в том числе от поведения стороны (применительно к существу правовой позиции пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45).

Сам по себе указанный подход правообладателя спорного помещения не нарушает прав истца ни как действующего арендатора, ни как потенциального участника соответствующих торгов. Защита прав иных участников конкурса входит в обоснование требований истца.

Довод апеллянта о том, что письмо № 370 от 15.02.2021 не является уведомлением о расторжении договора аренды отклоняется, как противоречащий содержанию указанного письма, с учетом приведенной ранее позиции о правовой оценке такового.

При условии последующего уведомления истца о конкретной дате прекращения действия договора аренды, с соблюдением установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ срока, данные действия не нарушают права истца.

При этом, согласно пункту 22 разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (приложение к письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13), торги в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции могут проводиться, в том числе, и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам проведения торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, законом не установлен запрет на заключение договора аренды в отношении имущества, находящегося в аренде у другого лица. Правовым последствием предоставления имущества в аренду нескольким лицам является право арендатора, не получившего от арендодателя исполнение по договору, отказаться от него и потребовать возмещения убытков. 

Оценивая само по себе проведение торгов на право аренды имущества, продолжающего находится в аренде у предыдущего арендатора, вместе с принятием разумных мер для обеспечения своевременного истребования у него данного имущества до момента возможной передачи его новому арендатору, судебная коллегия не усматривает отступления в поведении ФГУП «Росразмещение» от критерия добросовестного поведения, включая  учет интересов истца как действующего арендатора, при разъяснении ему права на участие в торгах (реализованного впоследствии истцом), и предоставляя возможность использовать спорный объект недвижимого имущества на законных основаниях до его передачи определенному на торгах арендатору.

Заключенный по итогам торгов договор аренды сам по себе не является предметом оспаривания в рамках настоящего дела.

Учитывая продолжительность периода, прошедшего с истечения срока действия договора аренды, и наличие у ФГУП «Росразмещение» безусловной возможности отказаться от договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ, оснований для вывода о том, что закрепление имущества производилось с целью воспрепятствования реализации обществом права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, судебной коллегией применительно к разъяснениям пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 не установлено.

Также судом первой инстанции рассмотрены доводы истца о наличии у него прав на продление договора аренды и выкуп имущества.

Как верно указал суд, пунктом 2.3 договора аренды установлено, что арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, стороны при заключении договора аренды изначально определили условие, которое исключает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В свою очередь в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество частью 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Судом первой инстанции верно указано, что истцом не представлено доказательств соответствия предусмотренным  статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ критериям.

Таким образом, на дату окончания договора аренды общество должно было соответствовать исключающим случаям, установленным частью 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Довод апеллянта о том, что первый договор аренды спорных помещений заключен в 1999 году, то есть до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, не имеет правового значения, как в силу голословной неподтвержденности, так и с учетом того, что в рамках настоящего дела правовая позиция по требованиям истца основана именно на договоре от 17.08.2012, имеющем самостоятельный характер и не содержащем указаний на его заключение в порядке переоформления иного договора. 

Положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 Постановления ВАС РФ № 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум ВАС РФ обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Заключение договора аренды было осуществлено не в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что исключает возможность его продления в порядке, усыновленном частью 9 статьи 17.1 указанного закона.

Доводы апеллянта в данной части сводятся к выражению несогласия с выводами суда первой инстанции и во внимание не принимаются.

Ссылка апеллянта на решение Московского УФАС от 14.09.2021 по делу № 077/07/00-16190/2021 отклоняется, поскольку данное решение принято после вынесения обжалуемого судебного акта, в рамках указанного антимонопольного дела исследовались обстоятельства, связанные с порядком организации и проведения торгов в части неуведомления общества о возможности повторного внесения задатка, нарушения сроков опубликования протокола подведения итогов торгов.

При этом, в рамках настоящего спора данные обстоятельства не были изначально положены истцом в основу исковых требований, истец в ходе рассмотрения дела не ссылался на указанные нарушения организатором торгов порядка их проведения, в связи с чем иск был правомерно рассмотрен исходя из предмета и оснований, определенных истцом.

Оснований для изменения оснований заявленных требований в суде апелляционной инстанции судебная коллегия, с учетом выявления отсутствия оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, не выявила.

Довод о том, что судом не проверен факт включения ФГУП «Росразмещение» в прогнозный план приватизации федерального имущества отклоняется, как не имеющий определяющего правового значения, поскольку отсутствие у общества права на приобретение арендуемого имущество в порядке Закона № 159-ФЗ следует из факта предоставления спорного имущества ФГУП «Росразмещение» на праве хозяйственного ведения, с учетом разъяснений пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.

При этом коллегия отмечает, что ФГУП «Росразмещение» не представлены доказательства включения именно спорного имущества в состав имущественного комплекса предприятия, подлежащего приватизации, включение самого предприятия в прогнозный план приватизации на основании приказа от 24.03.2020 № 76, безусловным основанием для применения подпункта 2 пункта 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ не является.

В силу вышеизложенного, коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска.

 Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2021  по делу №А51-9636/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова