﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А75-3676/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 декабря 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 (судьи Рожков Д.Г., Грязникова А.С., Воронов Т.А.) по делу № А75-3676/2019 по иску департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района (628433, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, поселок городского типа Белый Яр, улица Маяковского, дом 1а, ОГРН 1028601682999, ИНН 8617011367; 628401, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, улица Мелик-Карамова, дом 37/1)            к обществу с ограниченной ответственностью «Агропроект-Югра» (628412, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, улица Гагарина, дом 78, ОГРН 1098602000969, ИНН 8602139822) о признании права собственности отсутствующим.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В заседании приняли участие представители: департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района – Петухов В.Н. по доверенности от 29.01.2020, общества с ограниченной ответственностью «Агропроект-Югра» - Пяткова Е.В. по доверенности                  от 11.12.2020.

Суд установил:

департамент строительства и земельных отношений Администрации Сургутского района (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением                  к обществу с ограниченной ответственностью «Агропроект-Югра» (далее - ООО «Агропроект-Югра», общество) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:0051515:351 со степенью готовности 33%, расположенный                на земельном участке по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный с кадастровым номером 86:03:0051515:134.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.11.2019 исковые требования департамента удовлетворены, признано отсутствующим право собственности ООО «Агропроект-Югра» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:0051515:351 со степенью готовности 33%, расположенный на земельном участке по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный с кадастровым номером 86:03:00551515:134.                   С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.  

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда                        от 02.09.2020 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе департаменту в удовлетворении исковых требований. С департамента в пользу ООО «Агропроект-Югра» взыскано              24 800 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы, а также государственной пошлины по апелляционной жалобе. С депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда перечислено обществу                        с ограниченной ответственностью «АСПК» 21 800 руб. за проведение экспертизы.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы департамент приводит следующие доводы:                    в постановлении суда апелляционной инстанции неверно отражено, что департамент не возражал против назначения судебной экспертизы, тогда как возражения отражены в ходатайстве от 17.02.2020, в котором также указано, что при удовлетворении судом ходатайства ответчика, истец просит акцентировать внимание эксперта на то, что ленточный фундамент был залит обществом после истечения срока действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство; апелляционным судом не учтено, что объект незавершенного строительства должен быть создан на дату государственной регистрации права собственности общества – 27.04.2016, тогда как этого не усматривается из представленных департаментом актов визуального обследования от 28.06.2018 № 108, от 19.11.2018 № 212,                    от 05.06.2019 № 90; судом первой инстанции сделан правильный вывод об имитации ответчиком ленточного основания фундамента посредством размещения несоединенных между собой фундаментных блоков; общество не представило в материалы дела предусмотренного пунктом 43 Требований к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (далее – Требования к подготовке технического плана), технического плана объекта, содержание которого свидетельствовало бы о наличии у спорного объекта признаков недвижимости с указанием перечня конструктивных элементов для расчета степени готовности незавершенного строительством объекта; заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку вопрос о том, завершены ли на объекте полностью работы по возведению фундамента, разрешен экспертом без инструментального исследования и только по результату визуального осмотра.

Определением суда округа от 03.12.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества отложено до 15.12.2020 для представления сторонами письменных пояснений по поставленным судом вопросам.

Стороны представили письменные пояснения.

В отзыве и пояснениях на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, ссылается на то, что представленные истцом акты осмотра земельного участка не могут являться надлежащими доказательствами, так как составлены в одностороннем порядке, при проведении осмотров не изучались и не запрашивались никакие документы, акты не позволяют сделать вывод об отсутствии на земельном участке объекта недвижимого имущества, в отношении которого заявлено требование о признании права отсутствующим. Кроме того, общество считает, что при проведении осмотров департаментом нарушены положения Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее - Закон № 294-ФЗ). Также общество ссылается на то, что заключением судебной экспертизы сделан однозначный вывод, что спорный объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом; ссылается на то, что объект возведен ответчиком для себя и за счет собственных средств на основании разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном для этих целей; считает, что истцом                        не опровергнуты данные, содержащиеся в техническом плане объекта.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

Учитывая надлежащее извещение управления Росреестра о времени               и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между муниципальным образованием Сургутский район в лице администрации Сургутского района (арендодатель) и ООО «Агропроект- Югра» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка                              от 26.12.2009 № 7530, по которому согласно постановлению администрации Сургутского района от 05.11.2009 № 2639 арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:0051515:134, общей площадью 12 га, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, в целях использования под строительство гостиничного комплекса (пункт 1.1 договора).

Договор заключен до 05.11.2009 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.2).  

Указанный договор зарегистрирован управлением Росреестра 29.01.2010.

24.08.2014 администрацией Сургутского района обществу выдано разрешение № RU 86507305-10 на строительство «Гостиничного комплекса                   с развитой инфраструктурой в пос. Солнечный Сургутского района» 1 этап строительства. Срок действия разрешения многократно продлевался и истек 21.06.2019.  

31.10.2014 общество обратилось в департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района с письмом от 30.09.2014 № 15 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051515:134 для строительства объекта «Гостиничный комплекс» сроком на 5 лет. 

В письме общество указало, что в настоящее время на объекте «Строительство гостиничного комплекса с развитой инфраструктурой в с.п. Солнечный Сургутского района» имеются неотделимые улучшения: инженерные сети подготовка участка под строительство транспортной инфраструктуры и основных зданий и сооружений.

На основании постановления администрации Сургутского района                  от 04.12.2014 № 4658  «О предоставлении земельного участка на новый срок» между администрацией Сургутского района (арендодатель) и ООО «Агропроект-Югра» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2014 № 10583, по условиям которого арендодатель сдает,             а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:0051515:134, общей площадью 12 га, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, в целях использования под строительство гостиничного комплекса (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 3 года и считается заключенным с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3).

Договор зарегистрирован управлением Росреестра 06.08.2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) за ответчиком 27.04.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:0051515:351 со степенью готовностью 33%, проектируемое назначение: «гостиничный комплекс с развитой инфраструктурой в пос. Солнечный Сургутского района» 1 этап строительства. Типовой гостиничный дом № 1.

28.06.2018 специалистом департамента имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района проведено визуальное обследование земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051515:134, при котором установлено, что земельный участок не огорожен, межевыми знаками не обозначен, покрыт лесом и кустарниками, частично заболочен; здания, сооружения на земельном участке отсутствуют; строительные работы                  во время обследования не производились.

По результату обследования составлен акт от 28.06.2018 № 108                          с фототаблицей земельного участка.

30.07.2018 общество обратилось в департамент строительства и земельных отношений администрации Сургутского района с заявлением о заключении на новый срок договора аренды вышеуказанного земельного участка в связи с окончанием срока действия договора от 08.12.2014 № 10583 и наличием на земельном участке объектов незавершенного строительства.             К заявлению обществом приложена копия свидетельства о государственной регистрации прав в 1 экз. на 1 л.

В письме от 02.08.2018 департамент указал на то, что к заявлению                   не приложен предусмотренный Приказом Минэкономразвития от 12.01.2015 № 1 перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых номеров, адресных ориентиров.

В письме от 19.09.2018 № 26-02-1380, данном на обращение общества от 17.08.2018, департамент отказал в предоставлении без проведения торгов земельного участка в связи с тем, что согласно акту обследования участка                           от 28.06.2018 № 108 наличие на последнем объектов недвижимости                        не установлено, указав при этом, что согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25) для признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Также в указанном письме департамент отметил, что у общества имеется задолженность по арендной плате в сумме 2 337 595 руб. 09 коп.

Согласно акту от 19.11.2018 № 212 визуального обследования земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051515:134, в котором указано на проведение обследования 07.11.2018 специалистом отдела по контролю и охране земель и начальником отдела муниципального регулирования градостроительной деятельности департамента имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района в присутствии генерального директора ООО «Агропроект-Югра», отмечено следующее: земельный участок не огорожен, межевыми знаками                   не обозначен, покрыт лесом и кустарниками, в северо-западной части земельного участка размещен металлический вагон синего цвета на фундаментных блоках, в северной части земельного участка на уровне земли размещены два ленточных основания, выполненных из железобетонных фундаментных блоков, фундаментные блоки не сопряжены между собой цементно-бетонным раствором; иных объектов строительства (зданий, строений, сооружений) на земельном участке не выявлено; проектная документация (в соответствии с частью 14 постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию») и исполнительная документация (выполненная в соответствии с приказом Ростехнадзора от 26.12.2008                           № 1128 «Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения») директором ООО «Агропроект-Югра» не представлены; строительные работы во время обследования не производились. К акту приложена выполненная при обследовании фототаблица земельного участка.

Полагая, что у ответчика не возникло право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:03:0051515:351 со степенью готовностью 33%, проектируемое назначение: «гостиничный комплекс с развитой инфраструктурой в пос. Солнечный Сургутского района» 1 этап строительства. Типовой гостиничный дом № 1, поскольку в связи с отсутствием завершения фундамента этого объекта он не может являться объектом недвижимости, департамент в феврале 2019 года обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства на основании обращения юридического комитета администрации Сургутского района начальником отдела по контролю и охране земель и начальником отдела муниципального регулирования градостроительной деятельности департамента имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района 04.06.2019 вновь проведено обследование спорного земельного участка,                 по результату которого составлен акт от 05.06.2019 № 90.

В приведенном акте указано на следующее: в северной части земельного участка в границах отсыпанной площадки размещены железобетонные фундаментные блоки, имитирующие ленточное основание, и стеновые железобетонные плиты, имитирующие бетонное основание; фундаментные блоки не сопряжены между собой цементно-бетонным раствором и не имеют какого-либо жесткого основания, стеновые железобетонные плиты не связаны между собой жесткой связкой, так как просматриваются различное расположение и тех и других по высоте вследствие усадки песчаного грунта; иных объектов строительства, зданий, строений, сооружений на участке не выявлено; в соответствии с общедоступными аэрофотоснимками интернет ресурса Google Earth Pro, позволяющего установить хронологию размещения аэрофотоснимка отдельного участка местности, на период времени 29.08.2018 на обследуемом земельном участке отсутствовало размещение указанных фундаментных блоков и железобетонных плит; с помощью данных названного интернет ресурса можно установить, что земельный участок, на котором расположены данные фундаментных блоков и железобетонные плиты, отсыпан привозным грунтом и спланирован в период времени с 17.08.2018 по 29.08.2018; размеры сторон прямоугольников, выложенных из фундаментных блоков, составляют 10,1 м х 6,0 м; размеры сторон прямоугольников, выложенных из плит, составляют 6,0 м х 4,3 м и          4,7 м х 1,3 м.

В последующем в ходе судебного разбирательства истцом вновь проведено обследование предоставленного ответчику в аренду земельного участка, составлен акт от 02.08.2019 № 132, в котором зафиксировано, что в северной части земельного участка в границах отсыпанной площадки размещены два ленточных фундамента, на которые дополнительно установлены железобетонные фундаментные блоки не сопряженные между собой цементно-бетонным раствором; на момент обследования стеновые железобетонные плиты, при помощи которых ранее имитировали бетонное основание, складированы между фундаментами, просматривается траншея,            в которой ранее были размещены железобетонные блоки и остатки щебенки; иных объектов строительства, зданий, строений, сооружений, на участке                не выявлено. 

Удовлетворяя исковые требования департамента, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункта 7 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации), пунктов 2, 43 Требований к подготовке технического плана, разъяснениями, данными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 38 Постановления № 25, исследовав и оценив в совокупности                       по своему внутреннему убеждению с позиций относимости и допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи, в том числе: акты визуального обследования и приложенные к ним фототаблицы; предоставленные управлением Росреестра по запросу суда материалы реестрового дела в отношении незавершенного строительством объекта                      с кадастровым номером 86:03:0051515:351 на 8 листах (заявление общества  о государственной регистрации от 15.04.2016, разрешение на строительство от 24.02.2014 со сроком продления до 01.12.2015, договор аренды земельного участка от 18.12.2014 № 10583 с приложением № 1 (расчет арендной платы), протоколом разногласий и протоколом урегулирования разногласий, постановление судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимости от 28.02.2017); поступившие от ответчика по электронной системе «Мой Арбитр» в день последнего судебного заседания по делу (13.11.2019) технический план объекта незавершенного строительства, составленный кадастровым инженером ОАО «Реформа» 31.03.2016, и исполнительную документацию по устройству фундаментов объекта «Гостевой дом» «Гостиничный комплекс с развитой инфраструктурой пос. Солнечный Сургутского района», пришел к выводу                   о том, что по состоянию на дату государственной регистрации права собственности ответчика на объект с кадастровым номером 86:03:0051515:351 – 27.04.2016 не существовало того объекта недвижимости, на который зарегистрировано право, а ответчик имитировал ленточное основание фундаментов при помощи несоединенных между собой и уложенных в траншею фундаментных блоков и стеновых железобетонных плит, которые в период между составлением актов обследования от 05.06.2019 и от 02.08.2019 были легко извлечены из земли и поставлены на выполненный ленточный фундамент.

Суд первой инстанции критически отнесся к техническому плану объекта незавершенного строительства, исходя из того, что в нарушение Требований к подготовке технического плана в нем не содержится сведений о конструктивных элементах для расчета степени готовности незавершенного строительством объекта, отметив, что и в реестровом деле также отсутствуют документы, из которых возможно установить степень готовности объекта.

Кроме того, суд  выразил критическое отношение к исполнительной документации по устройству фундаментов и в его составе к акту освидетельствования геодезической разбивочной работы от 04.08.2014 № 1, акту освидетельствования и приемки свайного фундамента на забивных сваях от 16.08.2014 № 7, акту освидетельствования и приемки ростверков от 16.09.2014 № 8, поскольку в качестве лица, подготовившего исполнительную документацию в августе 2014 года, на титульном листе указано общество                 с ограниченной ответственностью «АльфаПром» ИНН 8602213530 и имеющееся у этого общества свидетельство № СРО-С-242-13022012, тогда как печати на всей исполнительной документации проставлены обществом              с ограниченной ответственностью «АльфаПром» с ИНН 8602186734 и именно этому обществу выдавалось свидетельство № СРО-С-242-13022012, при этом последнее ликвидировано 18.07.2014, то есть до составления исполнительной документации. Суд первой инстанции также отметил, что по данным, содержащимся в ЕГРЮЛ, ООО «АльфаПром» ИНН 8602213530 создано 14.03.2014 и ликвидировано 28.12.2015, сведений о членстве данного общества в саморегулируемой организации строителей материалы дела                 не содержат.  

Суд пришел к заключению о том, что указанные в исполнительной документации работы не были проведены, о чем свидетельствует легкость,              с которой были извлечены фундаментные блоки из траншей, а так же в связи с тем, что и представленной исполнительной документацией не предусмотрено при возведении фундаментов использования стеновых панелей и фундаментных блоков.  

На основании вышеизложенного, не установив у спорного объекта признаков объекта недвижимости, руководствуясь правовой позицией, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 по делу № 308-ЭС17-21569, суд удовлетворил требование истца, так как наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является,     по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Суд апелляционной инстанции, установив, что сведения, отраженные                              в акте проверки от 02.08.2019 № 132, противоречат сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта незавершенного строительства, назначил судебную экспертизу по вопросам: 1) завершены ли (полностью) работы по возведению фундамента на спорном объекте, и если не полностью, то в каком объеме (процентах); 2) возможно ли демонтировать (переместить) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:0051515:351 без несоразмерного ущерба его назначению.

Руководствуясь статьями 130, 218, 219 ГК РФ, пунктом 52 Постановления № 10/22, учитывая результат судебной экспертизы о том, что исследуемый фундамент выполнен в полном объеме и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению, отклонив как не имеющие правового значения доводы департамента о сооружении ленточного фундамента вместо фундамента свайного типа и о строительстве фундамента по истечении срока действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, не установив доказательств опровержения истцом законности регистрации спорного объекта, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о наличии у последнего признаков недвижимого имущества, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных департаментом требований.

Между тем судом апелляционной инстанцией не учтено следующее. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления                             № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Из указанной правовой позиции следует, что невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества, при наличии при этом государственной регистрации права собственности на такое имущество как на недвижимое имущество, следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, департамент указал, что спорный объект незавершенного строительства на момент регистрации за ответчиком права собственности (27.04.2016) не обладал признаками объекта недвижимости, поскольку размещенные на отсыпанной песком площади земельного участка несоединенные между собой фундаментные блоки не образуют фундамента. В обоснование этого истец представил в материалы дела соответствующие доказательства (акты осмотра с фототаблицами). В ходе судебного разбирательства истец сослался на подтверждение его позиции тем, что в период между составлением актов обследования от 05.06.2019 и от  02.08.2019 ответчик извлек из земли, ранее зафиксированные департаментом железобетонные блоки, с помощью которых был имитирован фундамент, и осуществил строительство ленточного фундамента, на котором разместил вынутые блоки, что указывает на сооружение фундамента уже после осуществления государственной регистрации права на объект незавершенного строительства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано                с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее                   в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 № 304-КГ16-761, от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Указав на то, что сведения, отраженные в акте проверки от 02.08.2019          № 132, противоречат сведениям из ЕГРН, согласно которым на предоставленном обществу земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 33%, апелляционный суд безосновательно не учел, что истец обратился в арбитражный суд                     с иском о признании отсутствующим права собственности общества на спорный объект на тот момент, когда право общества было зарегистрировано. Указанное имеет существенное значение, поскольку только с наличием объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для строительства, закон связывает возможность предоставления арендатору земельного участка однократно в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Судами обеих инстанций установлено, что срок заключенного сторонами договора аренды истек 06.08.2018, срок действия разрешения на строительство истек 21.06.2019. Поскольку общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды на новый срок 31.07.2018, то на дату государственной регистрации права собственности на спорный объект как на объект недвижимости и тем более на дату обращения общества о предоставлении ему на новый срок земельного участка для завершения строительства, принадлежащий арендатору объект должен являться объектом недвижимого имущества.

В связи с указанным, при разрешении вопроса об отнесении спорного объекта к объекту недвижимости, суд апелляционной инстанции безосновательно исходил из характеристик и состояния этого объекта на момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции. При этом доводы истца и представленные в их обоснование доказательства об отсутствии у спорного объекта признаков недвижимости как на дату государственной регистрации права собственности общества, так и на дату обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, являющиеся предметом подробного и всестороннего исследования суда первой инстанции, апелляционным судом не признаны неотносимыми и недопустимыми и не отвергнуты по каким-либо основаниям. Кроме того, выводы суда первой инстанции, относительно оценки представленных ответчиком доказательств (технического плана, исполнительной документации), основанные на непосредственном их исследовании, судом апелляционной инстанции также не признаны неправильными или опровергаемыми какими-либо иными доказательствами дела. При этом иной оценки указанным доказательствам судом апелляционной инстанции также не дано.

Заявления о фальсификации представленных истцом доказательств ответчиком не заявлено, как и возражений относительно указания в акте визуального обследования от 19.11.2018 № 212 визуального обследования земельного участка на проведение обследования в присутствии директора ООО «Агропроект-Югра». Мнение общества о том, что проведением обследований арендованного ответчиком земельного участка нарушены положения Закона № 294-ФЗ является ошибочным, так как департамент действовал в связи с наличием договорных правоотношений по использованию земли, а не в порядке осуществления административного муниципального контроля.

Установив, что в период рассмотрения дела (после 04.06.2019 до 02.08.2019) спорный объект существенно видоизменен: вместо убранных               с песчаной площадки неровно и частично углубленных в землю фундаментных блоков, не связанных между собой, обществом выполнен ленточный фундамент, суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости оценки объекта на предмет отнесения к объекту недвижимости на дату государственной регистрации права собственности, но не позднее, чем на дату обращения ответчика с заявлением о предоставлении ему на новый срок без торгов спорного земельного участка для завершения строительства.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 14 Закона государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 24 Закона о государственной регистрации технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане, в частности, указываются сведения о здании, сооружении, помещении новые сведения о них, необходимые для внесения в ЕГРН.

Технический план состоит из графической и текстовой части (часть 3 статьи 24 Закона о государственной регистрации). 

Согласно части 4 статьи 24 Закона о государственной регистрации в графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места.

Как предусмотрено частью 8 приведенной нормы, при отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 13 статьи 24 Закона о государственной регистрации форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма указанной в части 11 настоящей статьи декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Поскольку в составе реестрового дела управлением Росреестра не представлено технического плана на спорный объект, а представленный ответчиком в дело технический план не содержит необходимых сведений, предусмотренных утвержденной Требованиями к подготовке технического плана формой технического плана и требованиями к оформлению текстовой части технического плана (пункт 40), в частности об измеряемых в метрах глубине и высоте объекта незавершенного строительства, о том, каким образом, и по какому из предусмотренных пунктом 43 названных Требований двух правил (в соответствии со сметой на строительство по приведенной формуле или в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта по приведенной формуле) кадастровым инженером определена степень готовности объекта незавершенного строительства, а также не содержит непосредственно самого расчета процента степени готовности, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчиком не представлен в материалы дела являющийся необходимым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав технический план объекта, содержание которого свидетельствовало бы о наличии у спорного объекта признаков недвижимости.

Обоснования тому, исходя из чего можно сделать вывод о том, что, даже, если считать фундамент в том состоянии, в котором оно отражено в акте обследования от 02.08.2019, и исследовано экспертом с признанием его полностью завершенным, то процент его готовности составляет 33%, как отражено в ЕГРН, ответчиком в материалы дела не представлено, в том числе применительно к тому, на основании каких нормативных показателей, строительных значений следует, что только лишь фундамент из предусмотренного разрешением на строительство двухэтажного гостиничного дома общей площадью 126 кв. м может составлять такой указанный процент готовности незавершенного строительством объекта.

При этом судом первой инстанции отмечено, что в представленной управлением Росреестра копии реестрового дела также отсутствуют какие-либо иные документы, из которых возможно установить степень строительной готовности объекта, возможность отнесения его к недвижимому имуществу.  

Также, в представленном ответчиком техническом плане спорного объекта не имеется сведений и об использовании кадастровым инженером исполнительной документации при подготовке плана, тогда как указано выше, Требования к подготовке технического плана предусматривают возможность использования кадастровым инженером такого документа. 

В связи с указанным суд первой инстанции обоснованно учел отсутствие в техническом плане сведений о том, на основании каких исследований и/или документации кадастровый инженер пришел к заключению о наличии на спорном участке возведенного в объеме 33% степени готовности объекта незавершенного строительства.

Приведенные выше нормативные положения Требований к подготовке технического плана судом апелляционной инстанции необоснованно не учтены при рассмотрении настоящего дела. При этом выводы суда первой инстанции о не предоставлении ответчиком технического плана, соответствующего названным Требованиям, который бы отражал информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН,                  не признаны апелляционным судом неправильными или несоответствующими иным доказательствам дела.

На основании каких конкретно признаков, характеристик спорного объекта, имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект общества отвечает критериям недвижимости, в постановлении суда апелляционной инстанции не приведено. Сведений об этом не содержится и в заключении судебной экспертизы.

Исполнительная документация не отнесена подпунктом 7 пункта 2 статьи 14 Закона государственной регистрации к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Между тем суд первой инстанции исследовал указанное доказательство, представленное ответчиком, и пришел к выводу о его противоречии совокупности доказательств, указывающих на отсутствие завершенного фундамента на дату государственной регистрации права ответчика на спорный объект. Кроме того, ответчиком не устранены противоречия в содержании исполнительной документации относительно лица, ее выполнившего, в частности представлением доказательств наличия договорных отношений на изготовление исполнительной документации с ООО «Альфа-Пром», имеющем соответствующий ИНН, принятия результата работ оформлением соответствующего акта, осуществления соответствующему лицу оплаты за выполненные работы  и т.д. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно учитывал, что ООО «Альфа-Пром», печати которого проставлены на исполнительной документации, было ликвидировано ранее изготовления таковой.

При наличии положенных в основание иска документов, которые являются надлежащими доказательствами по делу (об их фальсификации в порядке статьи 161 АПК РФ при рассмотрении дела не заявлялось), в силу общего правила распределения бремени доказывания (статьи 9, 65 АПК РФ) ответчик применительно к положениям пункта 38 Постановления № 25 должен был доказать относимыми (статья 67 АПК РФ) и допустимыми (статья 68 АПК РФ) доказательствами, а суд должен был установить, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Суд кассационной инстанции считает также обоснованными доводы кассационной жалобы департамента о том, что и заключение судебной экспертизы не основано на результатах соответствующего инструментального исследования объекта экспертизы, расчетах, позволяющих сделать вывод о полном завершении фундамента.

На основании вышеизложенного, исходя из факта отсутствия в материалах регистрационного дела надлежащих доказательств, позволяющих установить по состоянию на момент регистрации за обществом права собственности (апрель 2016 года) наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, суд первой инстанции пришел к законным и обоснованным выводам о том, что отдельные железобетонные блоки, погруженные в грунт и не связанные между собой, по состоянию на момент регистрации права собственности – на 27.04.2016, не представляли собой законченной конструкции фундамента строящегося здания, строения, сооружения. 

Обратного по материалам настоящего дела ответчиком не было доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отнесении спорного объекта к недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основан на подлежащих применению нормах Закона о государственной регистрации, Требований к подготовке технического плана, а также правовым позициям высшей судебной инстанции относительно возможности отнесения имущества (фундамента)               к объекту капитального строительства.

Выводы суда первой инстанции о том, что на дату внесения в ЕГРП сведений об объекте незавершенного строительства фактически работы по возведению фундамента не были выполнены, являются законными и обоснованными. 

Если даже учитывать, что в настоящее время работы по сооружению фундамента на спорном объекте завершены, то строительство осуществлено ответчиком в период между составлением актов обследования земельного участка от 04.06.2019 и от 02.08.2019, то есть по истечении срока действия договора аренды. 

Ответчиком также не представлено никакого обоснования  осуществлению им изменения спорного объекта в период с 04.06.2019 до 02.08.2019.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, необходимо учитывать легальность возведения объекта незавершенного строительства, который арендатор должен правомерно возвести в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Поскольку в настоящем случае производство работ по возведению фундамента осуществлено ответчиком после истечения срока действия договора аренды, следовательно, объект возведен в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и его нельзя считать правомерно возведенным после прекращения права на использование земельного участка, что исключает возможность законной регистрации права в более поздние сроки. 

На основании вышеизложенного, поскольку спорный объект по состоянию на момент регистрации за ответчиком права собственности                 не являлся объектом недвижимости, на который могло быть зарегистрировано право собственности (статья 130 ГК РФ), при этом наличие зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект нарушает права департамента как органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, на котором этот объект расположен, суд первой инстанции правомерно в порядке пункта 52 Постановления                    № 10/22 удовлетворил заявленные исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности. 

На основании вышеизложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в порядке пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ  с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Исходя из того, что расходы на оплату судебной экспертизы, проведенной на стадии апелляционного обжалования, понесены ответчиком, учитывая отмену постановления суда апелляционной инстанции и оставление в силе решения суда первой инстанции, указанные расходы относятся на ответчика и распределению не подлежат (статья 110 АПК РФ). 

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу № А75-3676/2019 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.11.2019.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            Т.А. Зиновьева