АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                 Дело №А45-39920/2019

              Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 года

              Решение изготовлено в полном объеме 03 июля 2020 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Центр" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Гастромаркет" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общества с ограниченной ответственностью «Высота» (ОГРН 

<

***>), г. Москва,

2) общества с ограниченной ответственностью «Русская Традиционная Кухня» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

3) общество с ограниченной ответственностью «РНГО» (ОГРН 

<

***>), г. Москва,

о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды  недвижимого имущества от 27.07.2018 на основании соглашения от 23.01.2019 в размере 6 490 000 руб., задолженности по оплате стоимости перехода права в размере 770 000 руб., неустойки в размере 471 680 руб. неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1 (доверенность  от 03.06.2019, диплом №5070 от 10.12.2008, паспорт); ФИО2 (доверенность от 13.01.2020, диплом №347 от 13.02.2004, паспорт);

ответчика: представитель отсутствует, извещен в порядке ст. 123 АПК РФ;

третьих лиц 1, 2: представители отсутствуют, извещены в порядке ст. 123 АПК РФ;

третьего лица 3 (в режиме онлайн-заседания): ФИО3 (доверенность №42/05-20 от 19.05.2020, диплом № АНН 1504592 от 30.06.2016, паспорт),

                                            установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ритейл Центр" (далее-истец, ООО «Ритейл Центр») в лице конкурсного управляющего, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с   общества с ограниченной ответственностью "Гастромаркет" (далее-ответчик, субарендатор, ООО "Гастромаркет") задолженности по арендной плате по договору субаренды  недвижимого имущества от 27.07.2018 на основании соглашения от 23.01.2019 в размере 6 490 000 руб., задолженности по оплате стоимости перехода права в размере 770 000 руб., неустойки в размере 471 680 руб. неустойки.

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований в сторону уменьшения. Просил взыскать задолженность по арендной плате по договору субаренды  недвижимого имущества от 27.07.2018 за период с 16.02.2019 по 23.05.2019 в размере 2 508 000 рублей 70 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.05.2019 по 30.01.2020 в размере 120 520 рублей 61 копеек.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

В иске истец указал, что по существу договор субаренды недвижимого имущества от 27.07.2018 является ничтожным, поскольку заключен истцом в без согласия собственника недвижимого имущества ООО «Высота». Это обстоятельство установлено решением арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-23192/2019.  Недвижимое имущество находилось в фактическом  владении ответчика весь спорный период.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований. По существу, не оспаривал факт нахождения во владении имущества за весь спорный период. При этом указал, что в соответствие с дополнительным соглашением, он освобожден от уплаты арендной платы (предоставлены арендные каникулы) в счет выполнения им ремонта в спорных помещениях. Указал что сделка (договор субаренды) является оспоримой а не ничтожной (что установлено судом апелляционной инстанцией по делу А45-23192/2019), не признана недействительной, а следовательно в силу установленных обязательств, арендная плата не подлежит взысканию в связи с выполненным ремонтом. 

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы отзыва, указали что при взыскании с них задолженности в пользу истца, они понесут фактически невосполнимые потери в виде стоимости ремонта, поскольку истец признан несостоятельным.

Представитель третьего лица (кредитор истца)  ООО «РНГО» в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.

Представитель истца, третьих лиц ООО «Высота», ООО «Русская Традиционная Кухня»,  извещенные арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) надлежащим образом, явку своих представителей  в судебное заседание не обеспечили.

Суд, принимая во внимание мнение представителей  лиц участвующих в судебном заседании, наличие в деле сведений о надлежащем извещении истца и третьих лиц о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от неявившихся лиц  заявлений о рассмотрении дела без их участия либо отложения судебного разбирательства, руководствуясь п.5  ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.  

Арбитражный суд, выслушав представителей ответчика, третьего лица,  изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, 01.04.2012 г. между ООО «Высота» («Арендодатель») и ООО «Капитал» («Арендатор») был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату:

-Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1030,9 кв.м., номера на поэтажном плане 1-32. Этаж: 1, Кадастровый номер: 54:35:0:0099:01:06, Адрес имущества: 

<

...> д.З;

-Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1090,3 кв.м., номера на поэтажном плане 1-38. Этаж: 1, Кадастровый номер: 54:35:0:0099:01:05, Адрес имущества: 

<

...> д.З.

Дополнительным соглашением № 1 от 15.01.2014 г. к договору аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.2012 г. условия, изложенные в п. 1.1 Договора были изменены: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату:

-Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 911,2 кв.м., номера на поэтажном плане 5,7-11,14,22,24,26,31. Этаж: 1, Кадастровый номер: 54:35:000000:17479, Адрес имущества: 

<

...> д.З.

-Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1090,3 кв.м., номера на поэтажном плане 1-38. Этаж: 1, Кадастровый номер: 54:35:0:0099:01:05, Адрес имущества: 

<

...> д.З.»

Дополнительным соглашением № 2 от 30.06.2014 г. к договору аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.2012 г. условия, изложенные в п. 1.1 Договора были изменены: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату:

•Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 911,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 5, 7-11, 14, 22, 24, 26, 31, Этаж:1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. Кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:17479;

•Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 34, Этаж. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. Кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:18777;

•Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1097,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-5, 8, 12-15, 19-28, 32-34, 36, 37, 41-77, Этаж: подвал. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. Кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:16511.»

01.07.2016 г. между ООО «Высота» («Арендодатель»), ООО «Капитал» («Арендатор») и ООО «Ритейл Центр» («Новый Арендатор») было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.2012 г. В соответствии с которым «Новый Арендатор» принял на себя все права и обязанности «Арендатора», возникшие из договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.2012 г.

27.07.2018 г. между ООО «Ритейл Центр» и ООО «Русская Традиционная кухня» был заключен договор субаренды недвижимого имущества (далее - «Арендуемое имущество»), а именно:

•Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 911,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 5, 7-11, 14, 22, 24, 26, 31, Этаж:1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. Кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:17479;

•Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 34, Этаж. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. Кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:18777;

•Помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1097,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-5, 8, 12-15, 19-28, 32-34, 36, 37, 41-77, Этаж: подвал. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 3. Кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:16511.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Указанным выше договором предусмотрен порядок расчетов между «Арендатором» -ООО «Ритейл Центр» и «Субарендатором» - ООО «Русская Традиционная кухня», согласно которому «Субарендатор», путем безналичного перечисления денежных средств на счет «Арендатора», осуществляет оплату за все арендуемое помещение в срок не позднее 28 числа текущего месяца в сумме 770 000 рублей.

23.01.2019 г. между ООО «Гастромаркет» и ООО «Русская Традиционная Кухня», ООО «Ритейл Центр» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым ООО «Гастромаркет» приняло на себя все права субарендатора в отношении «Арендуемого имущества».

Соглашение прошло порядок государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждает запись в ЕГРН сделанная Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области, номер регистрации: 54:35:000000:16511-54/001/2019-3 дата регистрации 28.01.2019г.

Во исполнение вышеуказанного соглашения, ООО «Русская Традиционная Кухня», ООО «Ритейл Центр» передало 13.02.2019,по акту приема-передачи ООО «Гастромаркет» арендуемые помещения, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, окончательно,  сторонами договора субаренды являются истец (субарендодатель) и ответчик (субарендатор).

Доводы истца о том, что данная сделка является ничтожной, судом отклоняются, учитывая следующее.

В Постановлении от 09 июня 2020 года по делу №А45-23192/2019 (рассмотренному при участии истца и ответчика), Седьмой арбитражный апелляционный суд пришел к иным выводам.

Так, суд апелляционной инстанции указал, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Вторым абзацем пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило, согласно которому срок субаренды ограничен сроком аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор субаренды является производным от договора аренды и его действие напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.

Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.

При прекращении правоотношений по договору аренды, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекращает свое действие.         Исходя из положений приведенных норм, принимая во внимание условие пункта 5.4. договора от 01.04.2012, предусматривающего право на односторонний отказ арендодателя от договора, заявленный ООО «Высота» в уведомлении от 17.05.2019 отказ от договора аренды является правомерным, а арендные правоотношения сторон прекращенными 31.05.2019.

С учетом изложенного действие договора субаренды от 27.07.2018 прекращено с момента прекращения договора аренды от 01.04.2012, то есть 31.05.2019.

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

Таким образом, ответчик обязан оплачивать арендную плату установленную договором субаренды. 

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (субарендатора).

Как указывает истец, задолженность ответчика по арендной плате по договору субаренды  недвижимого имущества от 27.07.2018 за период с 16.02.2019 по 23.05.2019 составляет сумму в размере 2 508 000 рублей 70 копеек.

Указанные требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку расчет задолженности выполнен математически неверно. 

Так, по расчету суда, сумма задолженности за указанный период с 16.02.2019 по 23.05.2019 составляет 2 468 790 рублей 32 копеек (с 16.02.219 по 28.02.2019: 770 000/28х13=357500 рублей; с 01.03.19 по 31.03.2019=770 000 рублей; с 01.04.19 по 30.04.19=770 000 рублей; с 01.05.19 по 23.05.19: 770000/31х23=571290 рублей 32 копеек. 357500+770000+770000+  571290.32=2468790 руб.32 коп.).

Доводы ответчика о том, что указанные требования не подлежат удовлетворению, в силу заключенного соглашения об арендных каникулах, в связи с наличием обязательства ответчика выполнить ремонт в помещениях, судом отклоняется, учитывая следующее.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2019 г. по делу № А45-21270/2018 общество с ограниченной ответственностью «Ритейл Центр» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

В своем отзыве, ответчик ссылается на заключенное дополнительное соглашение №2 от 13.02.2019г. к Договору субаренды недвижимого имущества от 27.07.2018г., следующего содержания:

-поскольку на Арендатора (ООО «Ритейл Центр») возложена обязанность осуществить работы по ремонту помещения (далее по тексту - Ремонтные работы) в соответствии с условиями основного договора - Договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.2012г., заключенного между ООО «Ритейц Центр» и ООО «Высота» (собственник помещения), которые Арендатором (Истцом) на дату передачи объекта Субарендатору не исполнены.

-Стороны пришли к соглашению и определили, что Ремонтные работы, в том числе и указанные в п. 2.1.11. Договора, будут выполнены силами и за счет Субарендатора, с последующей компенсацией Субарендатору затрат, понесенных в связи с проведением Ремонтных работ.

-В целях возмещения понесенных Субарендатором затрат на проведение Ремонтных работ в помещении, Арендатор предоставляет Субарендатору Арендные каникулы, под которыми стороны понимают период времени, в течение которого Субарендатор освобождается от начисления и уплаты арендный платы.

-По соглашению Сторон период, в течение которого Субарендатору предоставляется Арендные каникулы, определяется с 13.02.2019 г. по 31.07.2019 г. (включительно).

-Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с момента его подписания. Прочие условия Договора, не указанные в настоящем Соглашении, не измены и продолжают действовать.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может  устанавливаться в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Между тем, несмотря на неоднократные предложения суда, какие либо доказательства проведения ремонтных работ ответчиком в спорных помещениях так и не были представлены. Более того, согласования видов ремонтных работ, конкретного объема работ, затрат, стоимости работ, между сторонами также не состоялось. В п.2.1.11 договора не указано о обязанности субарендатора выполнить конкретные  ремонтные работы.

В силу п.п.1,2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Кроме этого, в силу п.3 ст.396 ГК РФ отказ кредитора (истца) от принятия исполнения в натуре, которое вследствие просрочки утратило для него интерес (пункт 2 статьи 405), а также уплата неустойки, установленной в качестве отступного (статья 409), освобождают должника от исполнения обязательства в натуре.

В рассматриваемом случае, как было установлено, истец отказался от договора субаренды, он был прекращен, а следовательно  исполнение обязательств ответчиком в части ремонта утратило для истца интерес.

В связи с указанным, суд находит убедительными доводы иска о необходимости взыскания суммы задолженности в денежном выражении.

Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.05.2019 по 30.01.2020 в размере 120 520 рублей 61 копеек.

Помимо суммы основного долга, в расчете необходимо учесть сроки уплаты арендной платы, установленные договором субаренды не позднее 28 числа текущего месяца.

Указанные требования подлежат частичному удовлетворению, в сумме 118 151 рублей 18 копеек, исходя из следующего расчета:

Задолженность:

1 897 500,00 р.

Период просрочки:

с 24.05.2019 по 30.01.2020

Регион:

Сибирский федеральный округ

Расчёт дней:

в календарных днях

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

1 897 500,00 р.

24.05.2019

27.05.2019

4

7,75

1 897 500,00 × 4 × 7.75% / 365

1 611,58 р.

+571 290,32 р.

28.05.2019

Новая задолженность

2 468 790,32 р.

28.05.2019

16.06.2019

20

7,75

2 468 790,32 × 20 × 7.75% / 365

10 483,90 р.

2 468 790,32 р.

17.06.2019

28.07.2019

42

7,50

2 468 790,32 × 42 × 7.5% / 365

21 306,00 р.

2 468 790,32 р.

29.07.2019

08.09.2019

42

7,25

2 468 790,32 × 42 × 7.25% / 365

20 595,80 р.

2 468 790,32 р.

09.09.2019

27.10.2019

49

7,00

2 468 790,32 × 49 × 7% / 365

23 199,87 р.

2 468 790,32 р.

28.10.2019

15.12.2019

49

6,50

2 468 790,32 × 49 × 6.5% / 365

21 542,73 р.

2 468 790,32 р.

16.12.2019

31.12.2019

16

6,25

2 468 790,32 × 16 × 6.25% / 365

6 763,81 р.

2 468 790,32 р.

01.01.2020

30.01.2020

30

6,25

2 468 790,32 × 30 × 6.25% / 366

12 647,49 р.

Сумма основного долга: 2 468 790,32 р.

Сумма процентов: 118 151,18 р.

При подаче иска государственная пошлина не была оплачена в связи с удовлетворением ходатайства о представлении отсрочки в её уплате.

Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" в тех случаях, когда при отсрочке или рассрочке уплаты государственной пошлины до дня заседания арбитражного суда сторона не представила к этому сроку документа, подтверждающего ее уплату, вопрос о взыскании с соответствующей стороны государственной пошлины решается арбитражным судом при принятии решения, определения, постановления. Если арбитражный суд удовлетворяет исковые требования (жалобу), государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета. При отказе в удовлетворении исковых требований (жалобы) государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, которому дана отсрочка или рассрочка в ее уплате.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Центр" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гастромаркет" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Центр" сумму основного долга  в размере 2 468 790 рублей 32 копеек,  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 118 151 рублей 18 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гастромаркет" в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 35571 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Центр" в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 572 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов