ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18078/2022

город Ростов-на-Дону

28 марта 2024 года

15АП-1082/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Нарышкиной Н.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

администрации муниципального образования города Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 06.12.2023 по делу № А32-18078/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД»

к администрации муниципального образования города Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Юг-Регион-Оценка»

об оспаривании оценки рыночной стоимости земельного участка 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с требованиями, с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- признать оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара в сумме 75 901 762 рубля - недействующей (завышенной, незаконной);

- определить рыночную стоимость земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб.; 

- обязать администрацию муниципального образования город Краснодар принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб. и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы указанного земельного участка с 01.01.2021. 

Решением от 06.12.2023 иск удовлетворен, суд признал оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара в сумме 75 901 762 рубля - недействующей (завышенной, незаконной).

Определил рыночную стоимость земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб.; 

Обязал администрацию муниципального образования г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб. и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы указанного земельного участка с 01.01.2021. 

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Общество не обращалось в администрацию с офертой на внесение изменений в договора, не направляло протокол разногласий к договору перед обращением с иском в арбитражный суд. 

В отзыве истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Мэрией города Краснодара, выступившей в качестве арендодателя, и обществом с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД», выступившем в статусе арендатора, заключен договор аренды земельного участка от 04.06.1998 N 747, по условиям которого Арендодатель в срок до 09.12.2002 сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7013 кв. м, расположенный в Западном административном округе города, по ул. Аэродромной, 168, для эксплуатации производственной базы и для организации подъезда к эксплуатируемым объектам.

Вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован 04.06.1998 в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодар за N 747. 

Согласно условиям Договора (раздел 3) общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 33 452 рублей, с учетом деноминации. 

Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания Договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию Арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируются и оформляются Приложением к настоящему Договору и подписывается сторонами (п. 3.4 Договора). 

Департамент письмом от 23.05.2011 N 14337.26 уведомил ООО фирма «КЕС ЛТД» о продлении действия Договора аренды от 04.06.1998 N 747 на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Уведомлением от 02.09.2021 N 19534/26 Департамент сообщил об изменении порядка определения размера арендной платы. Указывая, что земельный участок, расположенный по ул. Аэродромной 168, не поставлен на государственный кадастровый учет, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 с 01.01.2021 производится на основании рыночной стоимости. 

На основании отчета от 15.07.2021 N М-21-075 об оценке части земельного участка площадью 2192,83 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Аэродромная, 168, подготовленного оценщиком ООО «Юг-Регион-Оценка», согласно которому рыночная стоимость части указанного земельного участка составляет 75 901 762 рубля, Департаментом произведен перерасчет размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, которая по состоянию на 01.01.2021 составила 1 138 526 руб. 43 коп. 

Не согласившись с установленным размером арендной платы, Общество обратилось в ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. По результатам проведенной экспертизы был представлен отчет N ЮК-22/040 от 01.04.2022, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 27 723 000 рублей. 

Вместе с тем, истец 31.01.2022 обратился в Департамент с письмом исх. N 01-01/2022, согласно которому просил поставить земельный участок, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168, в Западном внутригородском округе города Краснодара, на государственный кадастровый учет и произвести соответствующий перерасчет сумм аренды указанного земельного участка. 

Рассмотрев вышеуказанное обращение Общества, Департамент в письме от 03.03.2022 указал, что ООО фирма «КЕС ЛТД» вправе самостоятельно инициировать формирование земельного участка (при наличии градостроительной возможности) и после проведения указанных мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет используемого земельного участка, Департаментом будет применена иная методика расчета арендной платы - от кадастровой стоимости земельного участка. 

Ссылаясь на завышение рыночной стоимости земельного участка в размере 75 901 762 руб., установленной отчетом об оценке от 15.07.2021, влекущей необоснованное увеличение размера арендной платы, общество «КЕС ЛТД» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации постулировано, что использование земли на территории Российской Федерации является платным.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). 

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации  размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

При этом стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ). 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией (статья 13 Закона N 135-ФЗ). 

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания, определением суда от 03.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «КрымЭкспертиза», эксперту ФИО2. 

В суд от эксперта ФИО2 поступило заявление о самоотводе, которое было удовлетворено судом. 

Определением суда от 07.12.2022 была произведена замена экспертной организации на общество с ограниченной ответственностью «Верум Эксперт», проведение поручено эксперту ФИО3. 

На разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021. 

Из представленного по результатам экспертного исследования экспертного заключения от 02.02.2023 следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2021 составляет 32 135 924 руб. 

Судом первой инстанции указано, что в заключении содержатся исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами.

Заключение эксперта от 02.02.2023 основано на объективных сведениях об исследуемом земельном участке и наиболее реально отражает стоимость данного участка указанной категории, в связи с чем, суд обоснованно посчитал необходимым определить рыночную стоимость спорного земельного участка в сумме 32 135 924 рубля в соответствии с указанным экспертным заключением.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Судебная коллегия считает, что все вышеуказанные требования соблюдены, в том числе эксперт обладает соответствующими образованием и квалификацией, экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий, отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. В заключении даны ответы на вопросы, поставленные судом при назначении судебной экспертизы, а сделанные экспертом выводы являются ясными, аргументированными и не противоречат друг другу.

Заявителем жалобы выводы судебной экспертизы не оспорены. 

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что общество не обращалось в администрацию с офертой на внесение изменений в договора, не направляло протокол разногласий к договору перед обращением с иском в арбитражный суд. 

При этом, как указано истцом в своих пояснениях и не оспорено ответчиком, перед подачей искового заявления, а также за более чем полтора года судебного процесса в суде первой инстанции, между сторонами велись переговоры и переписка, представитель истца (директор) неоднократно был на приеме у должностных лиц ответчика, однако, получал ответ, что оснований, для пересмотра оценки рыночной стоимости земельного участка не имеется, это возможно исключительно в судебном порядке. 

В адрес департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар 31.01.2022 направлено письмо с просьбой о постановке спорного земельного участка на кадастровый учет, однако, 11.03.2022, посредством электронной почты получен ответ от 03.03.2022, которым в постановке земельного участка на кадастровый учет отказано (т. 1 л.д. 32-33).

С учетом указанного, возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2023 по делу № А32-18078/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

                                                                                                        О.А. Сулименко