АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-3963/2022

г.Тверь

28 июля 2023 года

 

(резолютивная часть от  21.07.2023)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2 (до перерыва 12.07.2023, посредством веб-конференции),  ответчиков: ФИО3 – ФИО4 (посредством веб-конференции), ФИО5 – ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Кимрского муниципального округа Тверской области (171506, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2002, ИНН: 

<

***>) 

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Тверская область, г.Кимры, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2018), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (Тверская область, г.Кимры, ИНН 

<

***>, 

третьи лица: Комитет по управлению имуществом г.Кимры, Правительство Тверской области, г.Тверь, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», г.Тверь,

о взыскании задолженности по договору №4316 от 10.10.2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в сумме 3 233 021 руб. за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, пени в сумме 557 036,39 руб. за период с 16.04.2021 по 01.02.2022 и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Кимры Тверской области (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, ФИО3) о взыскании задолженности по договору №4316 от 10.10.2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в сумме 3 233 021 руб. за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, пени в сумме 557 036,39 руб. за период с 16.04.2021 по 01.02.2022, а также расторжении договора аренды земельного участка.

Определением от 15.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5 (Тверская область, г.Кимры, ИНН 

<

***>).

Определением от 13.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г.Кимры.

Определением от 29.11.2022 индивидуальный предприниматель  ФИО5 (Тверская область, г.Кимры, ИНН 

<

***>) исключен из числа третьих лиц по настоящему делу и привлечен в качестве соответчика по требованию истца о расторжении договора №4316 от 10.10.2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Этим же определением судом принято изменение наименования истца Администрации города Кимры Тверской области на Администрацию Кимрского муниципального округа Тверской области в порядке ч. 4 ст. 124 АПК РФ.

Определением от 21.12.2022 индивидуальный предприниматель  ФИО5 привлечен в качестве соответчика по настоящему делу (по всем исковым требованиям).

Определением от 01.02.2023 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Правительство Тверской области (170100, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.12.2002, ИНН: 

<

***>).

В дальнейшем истец неоднократно уточнял исковые требования.  

В соответствии с последним уточнением (ходатайство от 11.07.2023) истец просит взыскать с ФИО3 в пользу Администрации по договору № 4316 от 10.10.2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, задолженность по арендным платежам в размере 3 380 451,48 руб. за период с 01.01.2021 по 13.05.2022 (в том числе задолженность за период с 01.01.2022 по 13.05.2022  -  235 611, 48 рублей), пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 1 772 769,76 руб. за период с 16.04.2021 по 12.07.2023, а также расторгнуть договор аренды земельного участка № 4316 от 10.10.2013, находящегося в государственной собственности. 

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования с учетом уточнения.

Представитель ответчика ФИО5 против удовлетворения требований возражает по основаниям, изложенным в письменных пояснениях и дополнениях к ним. Полагает, что задолженность по арендным платежам у ФИО3 отсутствует. Оснований для расторжения договора аренды не усматривает.

Представитель ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражал. Позиция изложена в письменных пояснениях и дополнениях к ним.

Представители иных участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, дело рассматривается в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Кимры (арендодатель, в настоящее время – Администрация Кимрского муниципального округа Тверской области) и обществом с ограниченной ответственностью «Мидиса» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 4316 от 10 октября 2013 года (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 36 000,00 кв.м. с кадастровым номером 69:42:0070938:6, расположенный по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 42. Цель предоставления земельного участка - под строительство магазина (п. 1.1, 1.2 Договора).

Срок аренды участка установлен с 10.10.2013 по 09.10.2062 (пункт 2.1. Договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2013.

Стороны в договоре согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату следующими частями:

- не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.10. – ½ годовой суммы (пункт 3.2 договора).

В соответствии с Договором № 22-11/13 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2013, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Мидиса» и обществом с ограниченной ответственностью «Лазурный», права и обязанности арендатора в отношении вышеуказанного земельного участка приняло на себя в полном объеме общество с ограниченной ответственностью «Лазурный».

В соответствии с Дополнительным соглашением от 19.06.2014 № 1 к Договору аренды от 10.10.2013 № 4316 изменен предмет договора аренды в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070938:6 площадью 36 000,00 кв.м. на два земельных участка: земельный участок площадью 19 070 кв.м. с кадастровым номером: 69:42:0070938:9 и земельный участок площадью 16 930 кв.м. с кадастровым номером: 69:42:0070938:10.

В соответствии с договорами о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2018 года, заключенными между обществом с ограниченной ответственностью «Лазурный» и ИП ФИО3 права и обязанности арендатора в отношении вышеуказанных земельных участков принял на себя в полном объеме новый арендатор ИП ФИО3

Участок передан новому арендатору по акту приема-передачи от 24.04.2018.

На основании договоров от 13.05.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды ИП ФИО3 передала свои права и обязанности арендатора по договору от 10.10.2013 № 4316 на земельные участки                                    с кадастровыми номерами 69:42:0070938:9, 69:42:0070938:10 ФИО5, о чем 13.05.2022 в письменной форме уведомлен орган местного самоуправления. Договоры о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Тверской области. Земельные участки переданы новому арендатору по актам приема-передачи недвижимого имущества от 13.05.2022.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО3 своих обязательств по внесению арендной платы истец направил в ее адрес претензию  от 04.02.2022 №621 с требованием об уплате задолженности.  Этой же претензией уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы.

Претензия  оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Первоначально требования предъявлены ФИО3, а впоследствии также и новому арендатору ФИО5 В конечном варианте (после уточнения) имущественные требования о взыскании задолженности предъявлены ФИО3, а требование о расторжении договора аренды – к обоим ответчикам.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность  внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статья 614 ГК РФ).

Факт передачи в аренду земельного участка не оспаривается ответчиками и подтверждается имеющими в материалах дела документами.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной  договором. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться   надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,  а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения сторон вытекают из надлежаще заключенных договоров аренды земельного участка № 4316 от 10 октября 2013 года, дополнительного соглашения к нему от 19.06.2014 № 1, а также из последовательно заключенных договоров от 22.11.2013, от 24.04.2018,  от 13.05.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды. Условия указанных договоров не противоречат действующему законодательству.

Оценивая отношения сторон, возникшие в связи с заключением между ФИО3 и ФИО5 договоров от 13.05.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды ИП ФИО3 аренды от 10.10.2013 № 4316 на земельные участки с кадастровыми номерами 69:42:0070938:9, 69:42:0070938:10, суд исходит из следующего.

Указанные договоры обладают признаками как договора цессии, так и договора о переводе долга.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, в отличие от общего правила, установленного статьей 391 ГК РФ.

При этом к новому арендатору переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности – обязанности по внесению арендных платежей. Арендодатель также не лишен возможности требовать расторжения договора аренды в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Таким образом, истец вправе предъявить требование о взыскании задолженности по арендным платежам, возникшей до 13.05.2022, а также неустойки, начисленной в связи с наличием указанной задолженности, первоначальному арендатору (ФИО3), а требование о расторжении договора аренды новому арендатору (ФИО5), в том числе – в связи с нарушениями, допущенными при исполнении договора аренды первоначальным арендатором.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ФИО3 задолженности по арендным платежам в размере 3 380 451,48 руб. за период с 01.01.2021 по 13.05.2022, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса). 

В соответствии с положениями статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является платным. 

В соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. 

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорные земельные участки находятся в государственной собственности, следовательно, установленная арендная плата является регулируемой.

В спорный период на территории Тверской области расчёт размера подлежащей внесению арендной платы производился на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 N 250-пп (далее – Порядок № 250).

Согласно пункту 3 Порядка  № 250 размер арендной платы в месяц за пользование земельными участками, определяется по формуле:

А = Скадастр x S x Сап x К / 12,

где

А - размер арендной платы в месяц (в рублях);

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка (в рублях);

S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды земельного участка (в кв. м);

Сап - ставка арендной платы, установленная настоящим Порядком (в %);

        К - коэффициент, устанавливаемый в отношении земельных участков с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. 

Согласно пункту 6 Порядка № 250 значения коэффициента (К) в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области утверждаются представительными органами муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, установление конкретных значений коэффициента отнесено к компетенции представительных органов муниципальных образований Тверской области.

В то же время пунктом 7 Порядка № 250 предусмотрен алгоритм расчета минимального значения коэффициента (К), определяемого по установленной формуле, а также указано, что значение коэффициента (К) не может быть менее минимального значения коэффициента (К), определенного в соответствии с настоящим пунктом.

Решением Кимрской городской Думы от 24.12.2020 № 97 «Об утверждении перечня значений коэффициента (К) при определении размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории городского округа город Кимры Тверской области» (далее – Решение КГД № 97) установлены значения коэффициента (К) с градацией по величине в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков. В частности, для спорных земельных участков, имеющих согласно выпискам из ЕГРН вид разрешенного использования «под строительство магазина» (код 4.4), величина коэффициента (К) составила 2,75.

Вступившим в законную силу решением Тверского областного суда                  от 16.08.2021 по делу № 3а-105/2021 (оставлено без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27.01.2022) удовлетворен административный иск ИП ФИО3 к Кимрской городской Думе: Решение КГД № 97  признано частично недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, в том числе – в части,  устанавливающей значения коэффициента К в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «магазины» (код 4.4) - 2,75.

В рамках настоящего дела разногласия между истцом и ответчиками возникли относительно обоснованности расчета арендной платы за период с 01.01.2021 по 13.05.2022 в связи с применением в формуле расчета указанного коэффициента.

По мнению ответчиков, в силу вышеуказанных судебных актов решение КГД № 97 не подлежит применению при определении размера обязательства арендатора по уплате арендной платы по договору аренды от 10.10.2013 №4316 с момента его принятия.

Ответчики полагают, что в связи с признанием судом названного решения недействующим при расчете арендной платы следует применять ранее установленное значение коэффициента – 0,05 – исходя из пункта 2.1 Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Кимры Тверской области», утвержденного Решением Кимрской городской Думы от 29.11.2012 N 212, далее – Решение КГД № 212).

Также ответчики полагают, что не подлежит применению с 01.01.2022 года значение коэффициента 0,55, установленное Решением Кимрской городской Думы от 11.04.2022 N 161 "О внесении изменений в решение Кимрской городской Думы от 24.12.2020 N 97 "Об утверждении перечня значений коэффициента (К) при определении размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории городского округа город Кимры Тверской области" (далее – Решение КГД № 161), так как считают противоречащим законодательству пункт 2 указанного решения, распространивший его действие на правоотношения, возникшие с 27.01.2022 и применяющийся к расчету арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории городского округа город Кимры Тверской области с 27.01.2022.

С учетом приведенной позиции расчет арендной платы за спорный период произведен ответчиками за весь спорный период исходя из значения коэффициента 0,05, и, с учетом произведенных оплат, по данным ответчиков ФИО3 задолженности по арендной плате за спорный период не имеет.

В свою очередь истец, ссылающийся на наличие указания в решении суда на признание Решения КГД № 97 частично недействующим со дня вступления его в законную силу, полагает, что до соответствующей даты (26.01.2022) подлежит применению ранее действовавший коэффициент в значении 2,75, а в последующий период – коэффициент в значении 0,55.

В соответствии с уточненным расчетом истец произвел начисление арендной платы за 2021 год исходя из значения коэффициента 2,75, за 2022 – из значения коэффициента 0,55.

Таким образом, существо спора сводится к правомерности применения или неприменения тех или иных нормативных правовых актов и установлению периода действия их во времени.

Суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 50 г. Москва "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части.

Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Согласно позиции, сформулированной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 N 29-П, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 06.07.2018 № 29-П сформулирована правовая позиция, согласно которой у административного истца, являющегося (являвшегося) одновременно участником гражданского дела, имеется юридическая заинтересованность в рассмотрении по существу его заявления об оспаривании подлежащих применению (примененных) в этом гражданском деле положений нормативного правового акта (постановление от 06.12.2017 № 37-П).

Обращаясь за судебной защитой в порядке административного судопроизводства, лицо предпринимает усилия для отстаивания своей позиции, а также несет временные и финансовые издержки, в том числе на уплату государственной пошлины при подаче административного искового заявления и жалобы на принятое решение, на оплату услуг представителя, отвечающего требованиям, предусмотренным статьей 55 данного Кодекса, а потому имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав в арбитражном суде.

Подход, предусматривающий пересмотр конкретного дела, по крайней мере, лица, обратившегося в Конституционный Суд Российской Федерации, хотя не исключающий, с учетом предназначения конституционного правосудия, при соблюдении некоторых условий пересмотр и других ранее вынесенных судебных решений, обусловлен, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, целями соблюдения баланса принципов правовой определенности в спорных материальных правоотношениях, стабильности гражданского оборота, с одной стороны, а с другой - справедливого судебного разбирательства, не совместимого с ошибочным судебным актом (постановление от 08.11.2012 № 25-П, определения от 14.01.1999 № 4-О и от 05.02.2004 № 78-О).

В целях реализации предписаний статьи 15 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации пункт 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - в системе действующего правового регулирования, не предусматривающего специальных правовых последствий признания судом общей юрисдикции нормативного правового акта недействующим по административному исковому заявлению лица применительно к судебному акту арбитражного суда, вынесенному по делу с участием этого лица на основании данного нормативного правового акта, - не может рассматриваться как препятствующий пересмотру по новым обстоятельствам вступившего в законную силу судебного акта арбитражного суда по требованию лица, в связи с административным иском которого положенный в основу этого судебного акта нормативный правовой акт признан недействующим судом общей юрисдикции, при том, что арбитражный суд должен исходить из того, что в деле обратившегося за таким пересмотром лица данный нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может - вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Руководствуясь приведенными выше правовыми позициями, учитывая, что в данном случае судебный процесс в суде общей юрисдикции на предмет признания недействующим в части нормативного правового акта был инициирован ФИО3, и судебный акт принят в её пользу, суд приходит к выводу о том, что, несмотря на указание в решении Тверского областного суда от 16.08.2021 по делу № 3а-105/2021 на признание Решения КГД № 97 недействующим со для вступления в силу решения суда (27.01.2022),  данный нормативный акт в оспоренной части не подлежит применению в целях определения размера арендной платы по договору аренды, стороной которого являлась ФИО3, за весь спорный период, в том числе – за 2021 год.

Таким образом, Администрация неправомерно производит начисление арендной платы за 2021 год с применением значения коэффициента 2,75.

В то же время суд считает необоснованной позицию ответчиков, производящих начисление арендной платы за весь спорный период, в том числе – за 2021 год с применением значения коэффициента 0,05, установленного ранее действовавшим Решением КГД №212.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Тверской области от 30.05.2020 N 250-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов" данное постановление вступило в силу с 01.01.2021.

Как указано выше, пунктом 7 Порядка № 250 установлено минимальное значение коэффициента (К), определяемое по формуле: 

 

где

К - коэффициент;

Сзн - ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований Тверской области для соответствующих категорий земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка (в %);

Сап - ставка арендной платы, установленная настоящим Порядком (в %).

Рассчитанное по указанной формуле значение коэффициента составляет 0,55.

Таким образом, ранее действовавшее Решение КГД №212, устанавливавшее значение коэффициента для спорных земельных участков в размере 0,05, с 01.01.2021 вступило в противоречие с вышестоящим нормативным правовым актом – Порядком № 250, в связи с чем не подлежит применению с указанной даты.

Также следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 Решения КГД № 97 признано утратившим силу с 01.01.2021 Решение КГД №212. Данное положение не оспаривалось и не признано недействующим решением Тверского областного суда от 16.08.2021 по делу № 3а-105/2021 или иным судебным актом.

Таким образом, Решение КГД №212 не подлежит применению с 01.01.2021 также и по данному основанию.

С учетом изложенного суд полагает, что в отсутствие иного законно  установленного значения коэффициента в 2021 году при расчете арендной платы за спорные земельные участки следует принимать во внимание его минимальное значение, определяемое по формуле, предусмотренной пунктом  7 Порядка № 250. Минимальное значение коэффициента, рассчитанное по указанной формуле, составляет 0,55.

Данное значение следует применять до момента утверждения Кимрской городской Думой нового значения коэффициента в соответствии с полномочиями, предусмотренными пунктом 6 Порядка № 250.

Решением КГД № 161 от 11.04.2022 установлено значение коэффициента, равное минимальному – 0,55. 

В соответствии с пунктом 2 данного решения оно распространяется на правоотношения, возникшие с 27.01.2022, и применяется к расчету арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории городского округа город Кимры Тверской области с 27.01.2022.

Ответчики полагают, что распространение действия Решения КГД №161 на ранее возникшие отношения является незаконным, как ухудшающее положение арендаторов земельных участков.

Между тем, установление значения коэффициента, обязательность применения которого установлена вышестоящим нормативным актом (Порядком № 250), и распространение его действия на период неопределенности в правовом регулировании (с момента вступления в силу решения суда, признавшего частично недействующим  нормативный акт, ранее регулировавший спорные отношения), нельзя признать ухудшающим положение участников гражданского оборота.

Кроме того, вновь установленное значение коэффициента равно минимальному, что также опровергает приведенные доводы ответчиков.

Судом произведен перерасчет арендной платы в соответствии с вышеизложенными выводами: с применением значения коэффициента (К) в размере 0,55 за весь спорный период. При этом учтены суммы произведенной ФИО3 оплаты задолженности в соответствии с назначением платежа (оплачиваемым периодом), указанным в платежных поручениях  плательщика, а также период фактического пользования земельным участком (до 13.05.2022).

По расчету суда задолженность ФИО3 по арендной плате составляет: за участок с кадастровым номером 69:42:0070938:9 - за 2021 год – 311 380,75 руб., за 2022 год – 110 573,66 руб.;  за участок с кадастровым номером 69:42:0070938:10 – за 2021 год – 276 439,79 руб., за 2022 год – 98 165,85 руб., всего – 796 560,05 руб.

Указанная сумма взыскивается судом с ФИО3 в пользу истца, в остальной части арендная плата начислена истцом излишне, исковые требования в соответствующей части не подлежат удовлетворению.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,01%, от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Судом произведен расчет пеней на суммы несвоевременно уплаченной ФИО3 задолженности по арендной плате, рассчитанные в соответствии с приведенными выше оговорками. За основу расчета принята имевшаяся в определенные периоды времени задолженность ФИО3 по основному долгу; учтены суммы произведенной ФИО3 оплаты задолженности в соответствии с назначением платежа (оплачиваемым периодом), указанным в платежных поручениях  плательщика, что повлияло на определение периодов просрочки;  учтены положения статьи 193 ГК РФ об окончании срока в нерабочий день.

В соответствии с расчетом истца размер пеней, подлежащих взысканию с ФИО3 за спорный период, составляет:  по участку с кадастровым номером 69:42:0070938:9 – на задолженность за 2021 год – 169 181,26 руб., за 2022 год – 46 839,17 руб.; по участку с кадастровым номером 69:42:0070938:10 – на задолженность за 2021 год – 150 196,66 руб., за 2022 год – 41 583,16 руб., всего – 407 800, 24 руб. Указанная сумма взыскивается судом с ФИО3 в пользу истца, в остальной части арендная плата начислена истцом излишне, исковые требования в соответствующей части не подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4316 от 10.10.2013 года.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 6.2 Договора указанный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях неиспользования арендатором участка, использованием его не по целевому назначению, при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендатором арендной платы более чем на один месяц.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок расторжения договора, пунктом 2 которой предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они подлежат квалификации как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Таким образом, сам по себе факт наличия нарушения условий договора по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для его расторжения.

Заявляя требование о расторжении договора, Администрация сослалась на наличие у ФИО3 задолженности по арендным платежам, а также на неиспользование земельных участков в целях, для которых они были предоставлены в аренды – под строительство магазина.

В качестве правового обоснования сослалась на пункт 2 статьи 45, пункты 1, 2 статьи 46 ЗК РФ,  устанавливающие основания для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Суд при рассмотрении требования о расторжении договора исходит из следующего.

Надлежащим ответчиком по указанному требованию является ФИО5, поскольку в настоящее время именно он является арендатором по спорному договору.

Доводы ФИО5 о том, что он не несет ответственности за действия предыдущего арендатора – ФИО3 – не соответствуют приведенной выше правовой  позиции о последствиях перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды к иному лицу. Действия прежнего арендатора, в том числе связанные с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, с фактом неиспользования земельных участков в целях, для которых они были предоставлены, влекут негативные правовые последствия для нового арендатора, являющегося правопреемником первого не только в части прав, но и в части обязанностей, вытекающих из договора аренды.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В данном случае Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды.

Факт неуплаты ФИО3 арендных платежей более двух раз подряд подтвержден материалами дела и по существу ответчиками не оспорен.

То обстоятельство, что до настоящего времени магазин на арендованных земельных участках не возведен, а, соответственно, они не используются в целях, предусмотренных договором аренды, также не отрицается.

В то же время суд принимает во внимание то обстоятельство, что невнесение ФИО3 арендных платежей обусловлено не её злонамеренным поведением, а заблуждением относительно порядка расчета задолженности, основанном на неверном применении коэффициента (К). Суммы арендных платежей, соответствующие её расчетам, уплачивались арендатором. При этом ФИО3 предпринимала меры, направленные на защиту своих экономических интересов – оспаривала в судебном порядке ненормативный правовой акт в части установления необоснованных коэффициентов и получила положительный для себя результат.

Нарушение экономических интересов арендодателя, нарушенных в результате несвоевременного внесения ФИО3 арендных платежей, компенсируется начислением неустойки за весь период просрочки.

Новый арендатор ФИО5 уплату арендных платежей производит своевременно, просрочки в их уплате не допускает, что Администрацией не оспаривается.

Относительно неиспользования земельных участков по целевому назначению суд отмечает следующее.

Согласно объяснениям представителя ФИО3, на протяжении длительного времени в ее отношении осуществлялось уголовное преследование, в ходе которого к ней были применены меры пресечения в виде заключения под стражу и домашнего ареста, что исключало осуществление строительства магазина на арендованных земельных участках.

Указанные обстоятельства не оспариваются истцом.

Новый арендатор ФИО5 после передачи ему земельных участков принимает меры, направленные на использование их по целевому назначению, а именно – по подготовке к строительству магазина: заключил договор подряда №3/ГПЗУ-08 от 10.08.2022 на выполнение работ по изготовлению градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070938:9; договор подряда №2/ГПЗУ-08 от 10.08.2022 на выполнение работ по изготовлению градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070938:10; договор №2/09/1 от 21.08.2022 оказания услуг на подготовку разделов проектной документации с технико-экономическими показателями на земельном участке с кадастровым номером 69:42:0070938:9; договор №2/09/2 от 21.08.2022 оказания услуг на подготовку разделов проектной документации с технико-экономическими показателями на земельном участке с кадастровым номером 69:42:0070938:10; договор оказания услуг №12/12 от 12.12.2022 на получение технических условий всех инженерных сетей на земельном участке с кадастровым номером 69:42:0070938:9; договор оказания услуг №12/12 от 12.12.2022 на получение технических условий всех инженерных сетей на земельном участке с кадастровым номером 69:42:0070938:10; договор на выполнение проектных работ №03/2022 от 15.09.2022; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070938:9; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070938:10 от 21.11.2022.

Указанные документы необходимы для получения разрешений                           на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Осуществляемые мероприятия свидетельствуют о совершении ИП ФИО5 в разумный срок системных и взаимосвязанных действий, направленных на строительство объектов торговли на арендованных земельных участках, что соответствует их целевому назначению.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным сохранить арендные отношения между сторонами,  и не расторгать договор аренды земельного участка.

Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что истец не лишен возможности вновь обратиться с требованием о расторжении договора аренды в случае дальнейших существенных нарушений арендатором условий договора.

С учетом изложенного требование истца о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 156, 163, 167, 170, 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3  (Тверская область, г.Кимры, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2018) в пользу Администрации Кимрского муниципального округа Тверской области (171506, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2002, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору № 4316 от 10.10.2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в сумме 796 560,05 руб. за период с 01.01.2021 по 13.05.2022, неустойку в сумме  407 800,24 руб. за период с 16.04.2021 по 12.07.2023, всего - 1 204 360,29 руб., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в сумме 11 397,00 руб.

Исполнительные листы выдать в порядке статьи 319 АПК РФ.

В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности отказать. 

В удовлетворении требования о расторжении договора № 4316 от 10.10.2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ. 

Судья                                                                                       О.А. Басова