Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30231/2021

14 ноября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  14 ноября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "Новые информационные ресурсы и технологии" (адрес:  Россия 190000, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пер.Пирогова д.18 лит.А по.1-Н, -Н оф.109, ОГРН:  

<

***>)

ответчик: МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес:  Россия 191186, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/ЛИТ. А, ОГРН:  

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии

от АО «НИРТ»: представитель  ФИО2, по доверенности от 02.08.201

представитель ФИО3, по доверенности от 30.03.2021

от МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области: представитель ФИО4, по доверенности от 08.09.2022

установил:

Акционерное общество «Новые информационные ресурсы и технологии» (далее – АО «НИРТ», Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Управление, Ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  от 06.11.2020 г.  нежилого помещения «Контора» по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, кадастровый номер 78:32:0001253:146, площадью 2558,2 кв.м. путем изложения пункта 2.1 договора, пункта 2.5 договора, приложения №1 к договору в редакции, предложенной АО «НИРТ».

       Управление с исковым заявлением не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, сослалось на факт выполнения работ в арендуемом помещении без получения согласия Управления.

         Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2021 года по делу А56-30321/2021 удовлетворено ходатайство АО «НИРТ» о проведении судебной экспертизы, производство по настоящему делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Соэкс-Нева» ФИО5. Перед экспертом поставить следующие вопросы:

Каков объем фактически выполненных неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, возникших в результате выполнения работ по Договору No00-07/19 от 13.05.2019, заключенному между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «БеритИнвестСтрой», и принятых на основании Акта о приемке выполненных работ No1 от 25.11.2019 года?

Каков объем фактически выполненных неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, возникших в результате выполнения работ по Договорам подряда No11/18-2019 от 01.03.2019 и NoП/18-2019(2) от 29.04.2019, заключенным между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «КРИС», и принятых на основании Актов о приемке выполненных работ No1 от 30.06.2019 и No1 от 12.08.2019?

Какова стоимость фактически выполненных работ, произведенных в объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д.18, литер А, пом. 1-Н, 2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, возникших в результате выполнения работ по Договору No00-07/19 от 13.05.2019, заключенному между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «БеритИнвестСтрой», и принятых на основании Акта о приемке выполненных работ No1 от 25.11.2019, по состоянию на 08.06.2020?

Какова стоимость фактически выполненных работ, произведенных в объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д.18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, возникших в результате выполнения работ по Договорам подряда NoП/18-2019 от 01.03.2019г. и NoП/18-2019(2) от 29.04.2019, заключенным между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «КРИС», и принятых на основании Актов о приемке выполненных работ No1 от 30.06.2019 и No1 от 12.08.2019 по состоянию на 08.06.2020 года?

Относятся ли выполненные работы к неотделимым улучшениям недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, либо текущему или капитальному ремонту объекта недвижимости?

        Со стороны АО «НИРТ» денежные средства на оплату судебной экспертизы в размере 95 000 (девяносто пять тысяч) рублей внесены на депозит арбитражного суда. 

        15 февраля 2022 года в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило заключение эксперта №001-08892-21 по делу А56-30321/2021 (далее – Экспертное заключение).

         Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 17.02.2022 года производство по настоящему делу возобновлено.

        Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2022 года арбитражным судом принято уточнение исковых заявлений, поданное в связи с результатами исследования, отраженными в Экспертном заключении.

          Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2022 года удовлетворено ходатайство Управления, в судебное заседание вызван эксперт общества с ограниченной ответственностью «Соэкс-Нева» ФИО5 для дачи пояснений относительно Экспертного заключения. Вызванный эксперт явился, представил пояснения по всем вопросам управления.

       АО «НИРТ» также заявлено об уточнении исковых требований в части содержания Приложения №1 к спорному договору, на редакции которого настаивает АО «НИРТ». Указанное уточнение принято арбитражным судом.

           Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

            На основании Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.06.2007 года №1648-р, а также на основании проведенных торгов между АО «НИРТ» (на момент выдачи Распоряжения – ЗАО «НИРТ») и Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (далее – ГУП «ФТ-Центр»), был заключен договор аренды №1Д/2007 от 27.07.2007г. (далее - Договор аренды). 

          В соответствии с п.1.1. Договора аренды ГУП «ФТ-Центр» передало АО «НИРТ» во временное владение и пользование за плату следующее имущество: объект нежилого фонда – нежилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146 (ранее присвоенный кадастровый номер на момент заключения договора: 78:32:1253:2003:30:7), для использования под нежилые цели (далее – Помещение). Площадь передаваемого в аренду Помещения 2558,2 кв. м. В соответствии с положениями п.1.3. Договора аренды Помещение является собственностью Российской Федерации. 

           В соответствии с п.2.1. Договора аренды Помещение передано в аренду сроком на 49 лет. что подтверждается актом приема-передачи 09.01.2008 г. Помещение передано АО «НИРТ» на основании Акта приема-передачи помещений по договору аренды №1Д/2007 от 27.07.2007г. от 09.01.2008 года.

           Дополнительным соглашением к Договору аренды от 25.04.2016 года осуществлена замена стороны арендодателя в Договоре аренды на Управление, изменен номер Договора аренды на №1Д/2007/11-АН-0352 от 27.07.2007г.

         Письмом исх.:№12/03/2019-1 от 12 марта 2019 года АО «НИРТ» обратилось к Управлению с заявлением о согласовании на проведение АО «НИРТ» работ по защите несущего конструктива здания (стен и фундамента) от грибкового разрушения на сумму (с учетом уточнения размера НДС 20%) 5 636 668,48 рубля. В качестве приложения указаны: отчет ООО «Реставрационно-строительной компании «АСК-Строй» 2018г., локальный сметный расчет ООО «Берит ИнвестСтрой».

         Указанное письмо сдано в Управление нарочно по адресу 191186, 

<

...>, лит. А, о чем на письме поставлена соответствующая отметка.

           Письмом от 19.03.2019 №3601-19 Управление уведомило АО «НИРТ» о согласовании проведения работ по защите несущего конструктива здания (стен и фундамента) от грибкового разрушения.

           В соответствии с указанным письмом-запросом АО «НИРТ» заключило с ООО «БИС» Договор №00-07/19 от 13.05.2019 года. В соответствии с п.1. указанного договора ООО «БИС» обязалось выполнить работы по защите несущего конструктива здания (стен и фундаментов), расположенного по адресу 

<

...> лит.А от грибкового разрушения.

              В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 №1 от 25.11.2019, а также акта о приемке выполненных работ по форме КС-2  №1 от 25.11.2019 ООО «БИС» в период с 08.06.2019 по 25.11.2019 выполнило, а АО «НИРТ» приняло работы по защите несущего конструктива здания (стен и фундаментов) на общую сумму 5 636 668 рублей.

            Письмом исх.:№77/05/2019 от 23 мая 2019 года АО «НИРТ» обратилось к Управлению с заявлением о согласовании на проведение АО «НИРТ» работ по ремонту кровли и ремонту перекрытий с заменой прогнивших деревянных балок с сопутствующими работами на общую сумму 20 297 237, 41 руб. В качестве приложений указаны: Договор подряда №П/18-2019 от 01.03.2019 и локальная смета №1; Договор подряда №П/18-2019(2) от 29.04.2019г. и Локальная смета №2; свидетельство о постановки на учет в налоговом органе АО «НИРТ»; Решение №30/04/2019 единственного акционера АО «НИРТ» от 30.04.2019г.

           Указанное письмо сдано в Управление нарочно по адресу 191186, 

<

...>, лит. А, о чем на письме поставлена соответствующая отметка.

          Письмом от 04.06.2019 №7281-19 Управление уведомило АО «НИРТ» о согласовании проведения работ по ремонту кровли и ремонту перекрытий с заменой прогнивших деревянных балок.

           В соответствии с указанным письмом-запросом АО «НИРТ» заключило с ООО «КРИС» Договор подряда №П-18/2019 от 01.03.2019 года. В соответствии с п.1.1. указанного договора ООО «КРИС» обязалось выполнить комплекс ремонтных работ (этап 1) на объекте, расположенному по адресу 

<

...> лит.А, пом. 1-Н, 2-Н.

           В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 №1 от 30.06.2019, а также акта о приемке выполненных работ по форме КС-2 №1 от 30.06.2019 ООО «КРИС» в период с 01.06.2019 по 30.06.2019 выполнило, а АО «НИРТ» приняло работы по первому этапу на сумму 6 704 578,21 рублей.

            Также между АО «НИРТ» и ООО «КРИС» был заключен Договор подряда №П-18/2019(2) от 29.04.2019 года. В соответствии с п.1.1. указанного договора ООО «КРИС» обязалось выполнить комплекс ремонтных работ (этап 2) на объекте, расположенному по адресу 

<

...> лит.А, пом. 1-Н, 2-Н.

В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 №1 от 12.08.2019, а также акта о приемке выполненных работ по форме КС-2 №1 от 12.08.2019 ООО «КРИС» в период с 29.04.2019 по 12.08.2019 выполнило, а АО «НИРТ» приняло работы по второму этапу на сумму 13 592 659,20 рублей.

         Таким образом, всего на основании двух договоров подряда ООО «КРИС» выполнило, а нир приняло работы, выполненные на объекте по адресу 

<

...> лит.А, пом. 1-Н, 2-Н, на общую сумму 20 297 237,41 руб.

            Письмом от 03.08.2020 года исх.№62 АО «НИРТ» обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого на основании Договора аренды Помещения, также заявило о предоставлении рассрочки выплаты выкупной стоимости сроком на срок не менее пяти лет. Одновременно с этим АО «НИРТ» со ссылкой на положения пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) заявило об обязанности Управления при определении стоимости Помещения, подлежащей уплате в Федеральный бюджет, зачесть стоимость неотделимых улучшений Помещения в общей размере 25 933 905, 89 коп.

         Письмом от 12.10.2020 №78-МС-06/13912 Управление уведомило АО «НИРТ» о принятии Распоряжения от 02.10.2020г. №78-508-р об осуществлении приватизации нежилого помещения по адресу: 

<

...>, лит.А, пом.1-Н, 2-Н с учетом преимущественного права АО «НИРТ» как арендатора.

          Цена продажи была определена на основании отчета от 22.06.2020 №199/2а-2019-НЗ, выполненным ООО «Городской центр оценки» и по состоянию на 08.06.2020 года составила 148 586 411 без учета НДС. Согласовано предоставление рассрочки на пять лет. В осуществлении зачета стоимости неотделимых улучшений было отказано ввиду отсутствия согласия Управления на произведение соответствующих улучшений Помещения.

        Также Управление направило АО «НИРТ» проект Договора купли-продажи Помещения (далее – Договор купли-продажи) с приложением №1, содержащим график осуществления платежей.

         Не согласившись с предложенным проектом Договора купли-продажи, АО «НИРТ» письмом от 06.11.2020 года исх.№ 92 направило Управлению протокол разногласий. 

          Поскольку урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке стороны не смогли, АО «НИРТ» обратилось в суд с указанными выше требованиями.

            В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с федеральным законом заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

          В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ пи отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

            В соответствии с положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право приобретения отчуждаемого арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

           АО «НИРТ» является субъектом микропредприятием с 10.08.2017 года, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, а также, как ранее установлено судом, является арендатором Помещения.

            В соответствии с пунктом 136 Перечня иного имущества, планируемого к приватизации в 2020 – 2022 годах, указанного в Распоряжении Правительства РФ от 31.12.2019 №3260-р «Об утверждении прогнозного плана приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2020 - 2022 годы», Помещение включено в план приватизации государственного имущества.

           В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона №139-ФЗ оплата может производиться на единовременно или в рассрочку, в соответствии с положениями части 2 статьи 5 указанного федерального закона выбор порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) осуществляется субъектом малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

            В соответствии с положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона №139-ФЗ цена отчуждения имущества составляет рыночную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

         В рамках настоящего спора сторонами не оспаривается наличие преимущественного права АО «НИРТ» на выкуп Помещения, рыночная цена Помещения, определенная ООО «Городской центр оценки» в отчете от 22.06.2020 №199/2а-2019-НЗ, а также период и условия рассрочки платежей.

        В соответствии с положениями части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, действующее законодательство устанавливает два юридически значимых критерия, при которых может быть зачтена стоимость неотделимых улучшений:

Наличие согласия Арендодателя на производство соответствующих неотделимых улучшений;

Зачтена может быть только стоимость самих улучшений.

        В этой связи арбитражный суд отклоняет ссылку Управления на положения пункта 10.1. Договора аренды, в соответствии с которым АО «НИРТ» обязалось в течение 1 (одного) года с момента заключения Договора аренды произвести комплекс работ по капитальному ремонту передаваемого в аренду Помещения. Как было разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.12.2012 №9785/12 по делу №А46-764/2011, положения Федерального закона №159-ФЗ регулируют отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем положения указанного закона являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ. В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило части 6 статьи Федерального закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает. Ввиду указанного обстоятельства наличие в Договоре аренды каких-либо обязанностей арендатора, в результате которых могут быть произведены неотделимые улучшения Помещения, являются юридически индифферентными для разрешения настоящего спора.

         Арбитражный суд приходит к выводу, что Управление согласовало произведение работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения Помещения.

         Как было установлено арбитражным судом, АО «НИРТ» направило в адрес Управления письма исх.:№12/03/2019-1 от 12 марта 2019 года и исх.:№77/05/2019 от 23 мая 2019 года, в которых просили согласовать выполнение ряда работ, связанных с Помещением. Указанные письма содержали указание на вид выполняемых работ, общую стоимость работ, в качестве приложения к письмам указаны локальные сметные расчеты на выполнение соответствующих работ, проекты договоры с подрядчиками АО «НИРТ».

       При этом представленные в материалы дела ответы Управления, согласующие выполнение соответствующих работ, содержат указание на наименование работ, аналогичные указанным в письмах АО «НИРТ», а также указание реквизитов писем АО «НИРТ», на которые Управление предоставило соответствующих ответ. При этом Управление не заявляло о фальсификации доказательств, не предоставляло иных по содержанию или с иными приложениями писем АО «НИРТ» под номерами исх.:№12/03/2019-1 от 12 марта 2019 года, исх.:№77/05/2019 от 23 мая 2019 года.

          При указанных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что Управление после изучения представленных АО «НИРТ» документов, в том числе локальных сметных расчетов, согласовало выполнение работ, указанных в письмах исх.:№12/03/2019-1 от 12 марта 2019 года и исх.:№77/05/2019 от 23 мая 2019 года, представленных в материалы дела.

        Как уже было указано, в соответствии с положениями части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ зачету может подлежать только стоимость неотделимых улучшений. Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, например, в рамках Определения от 09.12.2014 N 310-КГ14-5577 по делу №А09-929/2013, расходы на выполнение работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения, не тождественны стоимости неотделимых улучшений.

            В соответствии с положениями части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В целях установления стоимости неотделимых улучшений арбитражным судом была назначена судебная экспертиза с постановкой вопросов, указанных ранее.

            Эксперт в рамках Экспертного заключения пришел к следующим выводам:

Объем фактически выполненных неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, возникших в результате выполнения работ по Договору No00-07/19 от 13.05.2019, заключенному между истцом и ООО «БеритИнвестСтрой», и принятых на основании Акта о приемке выполненных работ No1 от 25.11.2019 года, соответствует объемам отраженным в локальном сметном расчете.

Объем фактически выполненных неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, возникших в результате выполнения работ по Договорам подряда No11/18-2019 от 01.03.2019 и NoП/18-2019(2) от 29.04.2019, заключенным между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «КРИС», и принятых на основании Актов о приемке выполненных работ No1 от 30.06.2019 и No1 от 12.08.2019, соответствует объемам, отраженным в локальных сметных расчетах.

Стоимость неотделимых улучшений, возникших в результате выполнения работ по договору с ООО «БеритИнвестСтрой», по состоянию 08.06.2020 года составила 5 799 824 руб., в том числе НДС 966 637 руб.

Стоимость неотделимых улучшений, возникших в результате выполнения первого этапа работ по договору с ООО «КРИС», по состоянию 08.06.2020 года составила 2 411 717 руб., в том числе НДС 401 953 руб., стоимость неотделимых улучшений, возникших в результате выполнения второго этапа работ по договору с ООО «КРИС», по состоянию 08.06.2020 года составила 11 215 573 руб., в том числе НДС 1 869 262 руб.

Работы, выполненные на объекте, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, литер А, пом. 1-Н,2-Н, кадастровый номер: 78:32:0001253:146, относятся к Капитальному ремонту и являются неотделимыми улучшениями недвижимого имущества.

Между тем, упомянутые на стр. 11 Заключения работы, такие как устройство противопожарной двери, санузлов, установка раковин, смесителей, и включение в стоимость сидений для санузлов, явно не обладают капитальным характером, и являются отделимыми улучшениями.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований статей 65 и 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение по результатам экспертизы, принимая во внимание площадь помещений, занимаемых арендатором (98% от общей площади здания), суд приходит к выводу о том, что осуществленные истцом работы по устройству противопожарной двери, санузлов, раковин, смесителей, и сидений для санузлов, не являются неотделимыми улучшениями арендованного помещения, стоимость которых засчитывается в счет оплаты помещения. В данном случае переданное истцу в пользование помещение могло быть использовано по назначению, в том числе имело входную дверь, а установка сантехнического оборудования не свидетельствует о том, что помещение приобрело неотделимые улучшения. То обстоятельство, что приведенные работы признаны экспертом связанными с улучшениями помещения, носящими неотделимый характер, значения для правильного рассмотрения дела не имеет, так как суд вправе дать оценку как заключению эксперта в целом, так и в части отдельных выводов.

         При указанных обстоятельствах, с учетом  частичного зачета стоимости неотделимых улучшений, рыночная стоимость объекта составит 132 738 981 руб. 92 коп. копеек без учета НДС.

 В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. 

В соответствии с решением договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

        В настоящем случае суд не находит оснований для отнесения судебных расходов  Общества по иску об урегулировании разногласий на Управление, поскольку решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу заявителя, а Управление - стороной, проигравшей (выигравшей) преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы подлежат оставлению на Обществе. 

        Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между АО «Новые информационные ресурсы и технологии» и МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области  договора купли-продажи нежилого помещения «Контора» по адресу: Санкт-Петербург, переулок Пирогова д. 18, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, кадастровый номер 78:32:0001253:146, площадью 2558,2 кв.м, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость Имущества по Договору составляет 132 738 981 руб. 92 коп. копеек без учета НДС (далее – Стоимость Имущества). 

         Стоимость Имущества равна его рыночной стоимости без учета обременения в виде договора аренды, согласно Отчету, выполненному ООО «Городской центр оценки» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и экспертному заключению от 27.07.2020 №234/Э/2020, выполненному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» о соответствии данного отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и с учетом зачета  стоимости неотделимых улучшений»;

         Исключить пункт 2.5 договора купли-продажи.

         Стоимость подлежит оплате согласно графику платежей (60 платежей) путем внесения ежемесячной суммы в размере 2 212 316 руб. 36 коп. 

          В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения 

Судья                              Балакир М.В.