АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20279/2018

23 октября 2018 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Кочковского района Новосибирской области к открытому акционерному обществу «Черновское»

третье лицо: временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО2,

о расторжении договора аренды земельного участка №3 от 27.02.2008, 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО3, доверенность от 20.11.2017, паспорт,

ответчика – ФИО4, доверенность от 03.02.2018, паспорт,

третьего лица – ФИО5, доверенность от 16.08.2018, паспорт,

установил:

Администрация Кочковского района Новосибирской области (далее- истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Черновское» (далее- ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2008 №3.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает на то, что задолженность по арендной плате и пени погашены, нет оснований для расторжения, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), расторжение договора повлечет прекращение деятельности общества, поэтому необходимо отказать в удовлетворении исковых требований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ОАО «Черновское» ФИО2

В отзыве на исковое заявление третье лицо полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ответчик погасил задолженность, при расторжении договора будут нарушены права кредиторов.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, ответчика и третьего лица, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 27.02.2008 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка №3, в соответствии с которым в аренду ответчику передан земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:12:021902:0177, площадью 251130000 кв. м, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенный: Новосибирская область, Кочковский район, с/с МО Черновский.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2008.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

Дополнительным соглашением от 12.08.2014  №4 был изменен размер ежегодной арендной платы и он составляет 896 190 рублей 71 копейка в год, была уменьшена площадь участка до 249080242 кв. м. 

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежегодно двумя суммами: до 15 сентября в размере 448 095 рублей 36 копеек и до 15 декабря 448 095 рублей 35 копеек. 

Ответчик обязанность по внесению арендных платежей, установленную указанным договором, исполнял ненадлежащим образом. Поскольку ответчик в нарушение условий договора арендную плату за пользование земельным участком не вносил, истец направил ответчику претензию (требование) от 09.06.2018 №1370 с предложением расторгнуть по взаимному соглашению сторон договор аренды земельного участка от 27.02.2008 №3, которая была получена обществом 13.06.2018, но оставлена без ответа.

Неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной плате и требований, изложенных в претензии, послужило основанием для подачи настоящего иска.

Основания для расторжения договора предусмотрены в статье 450 ГК РФ, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при просрочке внесения арендной платы более чем на 3 месяца.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования данного спора. Ответчик не ответил на претензию истца, доказательств устранения в разумный срок допущенных нарушений договоров не предоставил, общество арендные платежи по срокам до 15 сентября 2017 и до 15 декабря 2017 года оплатило после обращения администрации с иском в арбитражный суд и возбуждения производства по делу. 

По разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (в ред. от 25.12.2013), согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

Из вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-40358/2017, по делу №А45-13658/2018, настоящего дела следует, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору аренды земельного участка более двух раз (двух кварталов).

Материалами дела также подтверждается также наличие основания для досрочного расторжения договора, предусмотренного пунктом 4.1.1 договора, а именно: просрочка внесения арендной платы более чем на 3 месяца. 

Принимая во внимание период образования задолженности, ее размер, арбитражный суд считает возможным квалифицировать допущенное ответчиком нарушение как существенное, поскольку истец систематически лишался права на своевременное и полное получение тех денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договора аренды. Между тем, в соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходная часть местных бюджетов формируется, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы негативно сказывается на формировании доходной части бюджета и на финансировании расходных обязательств муниципального образования.

Учитывая, что погашение задолженности по арендной плате по срокам до 15 сентября 2016 года, до 15 декабря 2016 произведено ответчиком только 24.03.2017, а по срокам до 15 сентября 2017 года, до 15 декабря 2017 года и пени производилось ответчиком в рамках исполнительных производств по исполнению судебных актов по делам №№А45-40358/2017 и А45-13658/2018 после возбуждения настоящего дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в данном конкретном случае нельзя признать факт устранения нарушения (погашение задолженности) обществом в разумный срок.

Кроме того, само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений, в противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства по оплате в пределах срока действия договора. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.07.2018 по делу №А45-8344/2018 в отношении ответчика введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2

В силу статей 63 и 67 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ (в ред. от 01.07.2018) «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения процедуры наблюдения действует предусмотренный порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника, а временный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника, в том числе имущественных прав.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность дальнейшей реализации права аренды для удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В материалах дела нет доказательств, подтверждающих получение обществом такого согласия, из претензии и искового заявления, из пояснений представителя истца следует, воля администрации направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику, в договоре аренды стороны своим волеизъявлением предусмотрели возможность прекращения договоров аренды в случае несвоевременного или неполного внесения арендатором арендной платы и возврат земельных участков арендодателю.  

При указанных обстоятельствах право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов, поэтому рассматриваемый иск не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника. 

Названный вывод арбитражного суда соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 08.09.2016 по делу №309-ЭС16-4636, от 18.08.2018 по делу №305-ЭС18-8136.

Таким образом, исковые требования администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2008 №3, заключенный между Администрацией Кочковского района Новосибирской области и открытым акционерным обществом «Черновское», 

  взыскать с открытого акционерного общества «Черновское» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

  Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

  Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                                    Д.В. Векшенков