﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-35618/2019

21 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А., 

судей  Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,  

при участии:  

от общества с ограниченной ответственностью «Петербургская строительная компания Инвест» представителя Федоровой Ю.Д. (доверенность от 17.01.2019),

от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области Мирзаханян Д.Г. (доверенность от 30.12.2020),

рассмотрев 12.04.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6949/2021) общества с ограниченной ответственностью «Петербургская строительная компания Инвест»  на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.01.2021  по делу № А56-35618/2019, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Петербургская строительная компания Инвест», адрес: 191015, Санкт-Петербург, ул. 9-я Советская 4-6, ОГРН 1127847264038, ИНН 7842474822 (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее – Администрация района), об изменении пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5832/1.6-08, с указанием в нем, что годовой размер арендной платы составляет 3 044 100 руб., а также изменении пункта 2.1 указанного договора, с указанием в нем, что срок аренды земельного участка установлен  по 23.05.2024.

Определением от 30.07.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188682, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. им. Морозова, микрорайон 1, д. 1, ОГРН 1064703000966, ИНН 4703083696 (далее – Администрация поселения).

Решением от 18.01.2021 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, суд необоснованно указал на недоказанность истцом существенного изменения обстоятельств после заключения договора. В аукционной документации отсутствовали сведения о том, что земельный участок площадью 15 400 кв. м с кадастровым номером 47:07:0602025:28, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Свердловское городское поселение, г.п. им. Свердлова, уч. 38/1, с запада на восток пересекает трасса подводящего газопровода к домам в населенных пунктах г.п. им. Свердлова (учетный номер 47.07.2.731), охранная зона которого обременяет часть участка примерной площадью 897 кв. м, при этом сведения о нем внесены в ЕГРН; участок с запада на восток пересекает трасса водопровода, охранная зона которого обременяет часть участка, при этом сведения внесены в ЕГРН 06.02.2019; участок с запада на восток  пересекает ЛЭП, охранная зона которой обременяет часть участка примерной площадью 2 614 кв. м, указанные сведения внесены в градостроительный план участка; часть участка площадью 5 829 кв. м находится в прибрежно-защитной полосе реки Невы, указанные сведения так же внесены в градостроительный план участка. 

При подготовке аукционной документации уполномоченный на проведение аукционов орган письмом от 09.02.2016 № 210 запросил в Администрации поселения информацию о спорном участке, при этом в ответе Администрация письмом от 16.02.2016 № 661 сообщила, что обременений на участке нет.

Градостроительный план участка был подготовлен и утвержден уже после заключения договора аренды земельного участка, вследствие чего обременения, отраженные в градостроительном плане, не были и не могли быть известны истцу в момент заключения договора. Площадь обременений земельного участка в общей сложности составляет 4 141 кв. м, из которых 2 721 кв. м охранной зоны ЛЭП, 224 кв. м охранной зоны ВЛ-0.4 кВ, 231 кв. м охранной зоны газопровода низкого давления, 965 кв.м зоны отступов от границы земельного участка. Таким образом, не обремененная площадь участка составляет 11 259 кв.м., то есть 73%.

Помимо изложенного, Компания не согласна с выводом суда о том, что поскольку процент наложенных на участок обременений составляет менее 16 %, Компания не лишена возможности осуществлять строительство, поскольку на территории участка площадью 2 952 кв. м (зоны площади охранных зон ЛЭП и газопровода низкого давления) истец лишен возможности в полном объеме проводить строительные работы и разместить объекты благоустройства, предусмотренные Правилами землепользования и застройки  на территории муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденными решением совета депутатов от 21.07.2014 № 21 (в редакции решения от 25.12.2014 № 61) (далее – ПЗЗ).

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил   положения пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); ссылка суда на то, что изменение условий договора недопустимо, поскольку приведет к нарушению прав иных участников торгов, несостоятельна, так как изменение срока действия договора без изменения стоимости арендной платы никак не повлияло бы на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В возражениях на жалобу Администрация указала, что в письме Администрации поселения от 20.04.2016 № 1706, являющимся приложением № 6 к аукционной документации, указано, что правообладателю земельного участка необходимо уточнить наличие сетей на указанном участке и в случае необходимости предусмотреть вынос сетей водоснабжения и газоснабжения из-под пятна застройки, в связи с чем истец, заключая договор, должен был учитывать возможное наличие дополнительных обременений; существующие обременения не влияют на возможность Компании осуществить строительство, а также на объем строительства.

В судебном заседании представитель Компании доводы жалобы поддержал, указал, что после заключения договора истцу стало известно о том, что фактически на участок наложено больше обременений, чем было заявлено в аукционной документации; на вопрос суда о том, почему Компания, получив градостроительный план участка, не обратилась с требованием о расторжении договора, представитель подателя жалобы ответить затруднился.

Представитель Администрации полагал, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку информация об обременениях, в том числе, о необходимости уточнения последних, содержалась в аукционной документации.

Определением от 25.02.2021 апелляционная жалоба Компании принята к производству судьей Галенкиной К.В.

Впоследствии на основании заявления о самоотводе по настоящему делу от 24.03.2021 определением от 24.03.2021 заявление о самоотводе судьи Галенкиной К.В. удовлетворено на основании пункта 1 части  1 статьи 21 АПК РФ.

Распоряжением председателя суда от 24.03.2021 на основании пункта 1 части 3 статьи 18 АПК РФ апелляционная жалоба Компании по настоящему делу передана в производство судьи Ракчеевой М.А.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 26.05.2016 № 28  проведения открытого аукциона (извещение о проведении торгов от 26.05.2016 № 250416/0169204/01) между Администрацией (арендодатель) и Компанией (арендатор) 24.06.2016 заключен договор № 5832/1.6-08 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное  владение и пользование земельный участок площадью 15 400 кв. м с кадастровым номером 47:07:0602025:28, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Свердловское городское поселение, г.п. им. Свердлова, уч. 38/1, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под строительство жилого дома, для использования в целях малоэтажного жилищного строительства (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора  срок аренды участка установлен с 24.06.2016 по 23.05.2021.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Годовой размер арендной платы по договору определен в соответствии с протоколом № 28 открытого аукциона по извещению № 250416/0169204/01 от 26.05.2016 и составляет 4 170 000 руб. 

Компания, ссылаясь на то, что в извещении о проведении аукциона отсутствовала информация об ограничениях прав и обременениях земельного участка, а также находящихся на его территории охранных зонах, а также на фактическое сокращение ввиду наличия указанных обременений площади земельного участка, на которой возможно осуществление строительства, обратилась к Администрации района с претензией от 26.02.2019 с требованием внести изменения в пункты 2.1 и 3.2 договора аренды и провести перерасчет  начисленной и уплаченной арендной платы с учетом предложенных изменений ставки арендной платы.

Поскольку Администрация оставила претензию Компании без удовлетворения, последняя обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.   

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела, извещение от 26.05.2016 № 250416/0169204/01 о проведении аукциона содержало информацию о следующих обременениях земельного участка: 1) площадью 267 кв. м (ограничения прав, предусмотренные положениями статей 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также использования территории, установленные положениями постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»; 2) весь участок (иные ограничения (обременения) прав, межевой план от 02.04.2010 № 38/1-13-02); 3) площадью   526 кв. м  (иные обременения). 

В кадастровой выписке о земельном участке от 16.10.2015 № 47/201/15-700486, являющейся в соответствии с пунктом 1.2 договора приложением к нему, содержится информация об обременениях земельного участка, указанных в пунктах 1 и 2 извещения о проведении аукциона.

Согласно пункту 5 раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» межевого плана № 4707/101/10-2873 спорного земельного участка весь участок площадью 15 400 кв. м находится в водоохранной зоне реки Невы. 

В обоснование заявленных требований Компания указала, что после заключения договора аренды  были выявлены обременения, не отраженные в аукционной документации, а именно 2 721 кв. м охранной зоны ЛЭП, 224 кв. м охранной зоны ВЛ-0.4 кВ, 231 кв. м охранной зоны газопровода низкого давления, 965 кв. м зоны отступов от границы земельного участка.

Таким образом, площадь участка, не занятая обременениями, составила 11 259 кв.м., то есть 73% от площади всего арендуемого участка, в связи с чем арендатор полагает, что размер арендной платы подлежит уменьшению пропорционально необременной площади участка, фактически используемой истцом.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных  требований, правомерно указал, что установление ограничений в отношении земельного участка не относится к обстоятельствам, которые стороны не могли предположить в момент заключения договора, ввиду следующего.

Как следует из кадастровой выписки от 16.10.2015, в ней содержатся сведения о наличии  на территории участка охранной зоны ВЛ-0.4 кВ.

Как верно отметил суд первой инстанции, то обстоятельство, что площади указанной охранной зоны разнятся в кадастровом (267 кв. м) и градостроительном планах (224 кв. м) в связи с ее пересечением с зоной минимальных отступов от границ участков, не может свидетельствовать о неосведомленности Компании о наличии упомянутой охранной зоны.

Кроме того, согласно письму Администрации поселения от 20.04.2016 № 1706, являющемуся приложением № 6 к аукционной документации, правообладателю указано на необходимость уточнения наличия сетей на участке для последующего, в случае возникновения необходимости, их выноса из-под пятна застройки.

Что касается отсутствия у истца на момент заключения договора аренды сведений о наличии зоны минимальных отступов от границ земельного участка, последние внесены в градостроительный план участка, утвержденный распоряжением Комитета архитектуры и градостроительства Ленинградской области от 01.08.2016 № 760, на основании ПЗЗ.

Таким образом, указанные сведения являлись общедоступными.

Кроме того, согласно пункту 7.2 договора аренды арендатор обязан осуществить проектирование и строительство жилых домов на земельном участке в соответствии с предельными параметрами разрешенного строительства, установленными градостроительными регламентами названных ПЗЗ. 

Таким образом, выявление Компанией наличия обременений в части охранной зоны ЛЭП, которая не носила скрытого характера, и газопровода (без учета пересечения названных зон с зоной минимальных отступов от границ земельных участков) при получении градостроительного плана земельного участка от 19.07.2016, не может быть признано судом существенным изменением обстоятельств в том смысле, который предусмотрен статьей 451 ГК РФ, как и основанием для применения пункта 4 статьи 614 ГК РФ, поскольку градостроительный регламент для зоны малоэтажной жилой застройки в составе ПЗЗ устанавливает максимальное значение коэффициента застройки земельного участка в размере 0,5, а для среднеэтажной жилой застройки – 0,3   (л.д. 111, 113 т.д. 2).  

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том,  что само по себе наличие на земельном участке обременений, составляющих менее 16% от общей площади участка (за вычетом пересечения с зоной минимальных отступов от границ земельных участков), не влияет на возможность Компании осуществить строительство на спорном земельном участке, в связи с чем оснований для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке не имеется.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Как справедливо указал суд первой инстанции, внесение заявленных Компанией изменений в условия договора могли привести к нарушению прав иных участников торгов, поскольку имели существенное значение для определения цены на торгах.  

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем, Компания в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представила доказательств, свидетельствующих о том, расторжение договора противоречит общественным интересам, как то указано в заявлении об уточнении исковых требований, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.01.2021 по делу № А56-35618/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина