ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-13639/2023

г. Киров

23 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года.  

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Горева Л.Н., Овечкиной Е.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Хариной Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика (ДИЗО администрации городского округа город Рыбинск) – ФИО1, действующей на основании доверенности от 12.01.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2024 по делу № А82-13639/2023

по исковому заявлению первого заместителя прокурора Ярославской области в интересах муниципального образования городской округ город Рыбинск в лице муниципального Совета городского округа город Рыбинск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик КиноСити Рыбинск» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3

с участием в деле третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,

о признании недействительными договоров и прекращении права собственности,

установил:

первый заместитель прокурора Ярославской области (далее – Прокурор, истец) в интересах муниципального образования городской округ город Рыбинск в лице муниципального Совета городского округа город Рыбинск обратился в суд с уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик КиноСити Рыбинск», департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области, индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3 (далее – Общество, Департамент, ИП ФИО2, ИП ФИО3, ответчики): 

1) о признании недействительным договора от 30.06.2021 № 12 купли-продажи земельного участка площадью 11 650 кв. м. с кадастровым номером 76:20:000000:652, расположенного по адресу: 

<

...>, заключённого между Департаментом и Обществом;

2) о признании недействительным договора от 17.12.2021 купли-продажи в части продажи земельного участка площадью 2 962 кв. м. с кадастровым номером 76:20:000000:2609, расположенного по адресу: 

<

...>, заключённого между Обществом и предпринимателями ФИО2, ФИО3

3) о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершённых 30.06.2021 и 17.12.2021 (в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:2609), в виде возврата сторон к правоотношениям, имевшим место до заключения спорного договора купли-продажи от 30.06.2021;

4) о прекращении права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:652 площадью 11 650 кв. м., в том числе на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2610 площадью 8 688 кв.м.;

5) о прекращении права общей долевой собственности индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2609 площадью 2 962 кв. м.;

6) о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о разделе земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 площадью 11 650 кв. м., о праве собственности на него Общества; о праве собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2610 площадью 8 688 кв. м.; о праве общей долевой собственности индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2609 площадью 2 962 кв. м.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2024 исковые требования удовлетворены, применены последствия недействительности сделок.

Не согласившись с принятым решением суда, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как указывает заявитель жалобы, оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность Обществу не имелось, договор от 30.06.2021 соответствовал требованиям земельного законодательства. По мнению апеллянта, судом не учтена особенность расположения земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 – Департамент при принятии решения о продаже исходил из неделимости земельного участка, то есть о невозможности образования иных земельных участков в текущем месте в границах земельного участка. Принятие иного решения (отказ в предоставлении земельного участка) препятствовало бы рациональному использованию земельного участка. 

Также податель жалобы полагает, что превышение площади земельного участка (11 650 кв.м.) относительно площади объекта (1 203,7 кв.м.) не означает отчуждение земельного участка с нарушением требований закона, не является безусловным основанием для вывода о несоразмерности. Общество подтвердило документально (схема планировочной организации земельного участка), что для целей эксплуатации расположенного на земельном участке торгового центра необходима вся площадь испрашиваемого участка. Следовательно, Общество являлось субъектом исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, и договор от 30.06.2021 заключён в соответствии с требованиями закона о порядке продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 13.11.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 14.11.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Прокурор в возражениях на апелляционную жалобу мотивированно отклонил содержащиеся в ней доводы, просит решение оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Общество, Предприниматели, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании путём использования систем видеоконференц-связи представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Прокурор, Общество, Предприниматели, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 153.1, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор от 30.12.2014 № 2-6510 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:20:000000:652 общей площадью 11 650 кв.м. из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> участок 2.

Вид разрешённого использования: для проектирования и строительства развлекательного комплекса с мультимедийным киноцентром в составе данного комплекса (пункт 1.3 договора), в редакции дополнительного соглашения от 13.01.2016 № 1 вид функционального использования земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 – торговые центры.

На указанном земельном участке Общество возвело одноэтажное здание торгового центра площадью 1 023,7 кв.м., которое введено в эксплуатацию на основании выданного 27.12.2017 администрацией городского округа город Рыбинск разрешения № 76-RU76303000-43-2017; 17.01.2018 объекту присвоен кадастровый номер 76:20:060306:20, зарегистрировано право собственности Общества на здание торгового центра в ЕГРН.

Дополнительным соглашением от 24.12.2019 № 2 к договору стороны продлили аренду земельного участка до 17.01.2028.

29.04.2021 Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 для эксплуатации нежилого здания. 

По результатам рассмотрения заявления Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 30.06.2021 № 12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652, выкупная стоимость которого составила 25% от кадастровой стоимости – 3 455 885 рублей 13 копеек (кадастровая стоимость – 13 823 540 рублей 50 копеек). 

Право собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:652 зарегистрировано в ЕГРН 07.07.2021.

06.08.2021 Обществом произведён раздел земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 на два земельных участка: 76:20:000000:2610, площадью 8 688 кв.м. и 76:20:000000:2609, площадью 2 962 кв.м., на последнем расположено здание торгового центра. 

Земельный участок с кадастровым номером 76:20:000000:2609 и расположенное на нем здание торгового центра с кадастровым номером 76:20:060306:20 на основании договора купли-продажи от 17.12.2021 переданы Обществом в общую долевую собственность индивидуальным предпринимателям ФИО2, ФИО3 Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 24.12.2021.

Полагая интересы муниципального образования нарушенными, Прокурор обратился с иском в суд. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя Департамента, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления № 25).

Часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Подпункт 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ разрешает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Такие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил следующее. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённого его Президиумом 12.07.2017).

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Прокурор утверждает, что Общество по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобрело в собственность земельный участок (площадью 11 650 кв.м.) в 11 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен (суммарная площадь объектов составляет 1 023,7 кв.м., площадь застройки 8,8%). То есть, по мнению истца, земельный участок приобретён с нарушением действующего законодательства, а действия Общества повлекли нарушение прав потенциальных покупателей земельного участка на его приобретение путём участия в конкурентных процедурах.

Департамент, возражая против иска, считает, что нарушение отсутствует, поскольку оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность Обществу не имелось, иное бы препятствовало рациональному использованию земельного участка; при принятии решения о продаже полагал, что образовать иные земельных участки невозможно, для целей эксплуатации торгового центра требовалась вся площадь земельного участка.

Однако вопреки позиции Департамента приобретение земельного участка в 11 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен, без проведения торгов по цене 25% от кадастровой стоимости нарушает нормы земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции. Доводы апеллянта противоречат установленным по делу обстоятельствам и вышеизложенным положениям действующего законодательства и разъяснениям высших судебных инстанций.

Материалами дела установлено, что после приобретения земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:652 Общество разделило его на два земельных участка, один из которых площадью 8 688 кв.м. (свободный от строений) получил вид разрешённого использования – «среднеэтажная жилая застройка». Обществу по его заявлению выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 76:20:000000:2610 от 19.11.2021. Площадь земельного участка (76:20:000000:2609), на котором расположено здание торгового центра, составила до 2 962 кв.м.

Ответчики не опровергли, что парковка, детская площадка, площадка разгрузки товара и размещения мусорных контейнеров, которые предусматривались схемой планировочной организации земельного участка, отсутствуют. То есть фактически приобретённый земельный участок разделён и в соответствии с видом разрешённого строительства (торговые центры) в заявленных Обществом границах не используется. Допустимые доказательства того, что на момент приобретения земельного участка его площадь в 11 650 кв.м. требовалась в полном объёме для эксплуатации объекта площадью 1 023,7 кв.м., не представлены.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ). 

По существу требования истца ни Общество, ни Предприниматели не оспорили, при этом Общество в суд первой инстанции представило проект решения на удовлетворение исковых требований. 

Таким образом, у Общества не возникло право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Оспариваемый договор купли-продажи от 30.06.2021 № 12 заключён в нарушение императивных требований закона, что влечёт его ничтожность на основании статьи 168 ГК РФ как сделки, нарушающей публичные интересы. Соответственно, все последующие действия с земельным участком, которые осуществило Общество после государственной регистрации договора купли-продажи от 30.06.2021 № 12, включая последующий раздел, отчуждение индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3, также являются недействительными. Иск удовлетворён правомерно. 

Суд первой инстанции, руководствуясь статьёй 167 ГК РФ с учётом установленных обстоятельств, правильно применил последствия недействительности сделки, в том числе возвратив Общество и Департамент к правоотношениям из договора аренды. В указанной части апелляционная жалоба доводов по существу не содержит.

С учётом изложенного апелляционный суд, исследовав все доводы апелляционной жалобы, находит обжалуемое решение обоснованным, вынесенным с учётом обстоятельств дела, представленных доказательств и норм действующего законодательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, изменения или отмены решения не имеется. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.09.2024 по делу № А82-13639/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

Л.Н. Горев

Е.А. Овечкина