Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-22245/2019

г. Владивосток

27 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Парус»,

апелляционное производство № 05АП-4172/2020,

на решение от 10.06.2020 

судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-22245/2019 Арбитражного суда Приморского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Парус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Министерство культуры и архивного дела Приморского края, Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 19.08.2020 сроком действия на 1 год, ФИО3 по доверенности от 02.05.2020 сроком действия на  1 год (26.08.2020);

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 17.12.2019 №28/5-9992 сроком действия до  31.12.2020, 

в качестве слушателя ФИО5, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Парус» (далее – ООО «Парус», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №326-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 101 кв.м., находящегося по адресу                 

<

...>, пом. VI, этаж: подвал (далее – спорный объект), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1 Цена продажи недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 423 000 руб. (без учета НДС)*».

Определениями от 24.10.2019, 22.01.2020, 25.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), Министерство культуры и архивного дела Приморского края, Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что вывод суда о том, что объекты культурного наследия, включенные в соответствующий реестр, могут приватизироваться только путем продажи на конкурсе, а также иными прямо предусмотренными нормой закона способами, ошибочен; заявитель вправе приобрести нежилое помещение как субъект малого и среднего предпринимательства на льготных условиях, поскольку нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) являются специальными по отношению к правовым нормам Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ). Ссылаясь на статью 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отмечает, что положения статьи 29 Закона          № 178-ФЗ в редакции от 22.01.2015 не применяются к отношениям, возникшим между ООО «Парус» и УМС по поводу заключения договора купли-продажи спорного объекта, так как не действовали на дату заключения договора аренды и не имеют обратной силы. Указывает, что обязанность УМС заключить с истцом договор купли-продажи спорного объекта установлена решением Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2017 по делу № А51-31076/2016, в связи с чем порядок приватизации имущества, установленный Законом № 178-ФЗ, не распространяется на правоотношения между УМС и ООО «Парус».

В заседании апелляционного суда представители апеллянтов поддержали свою позицию в соответствии с текстом апелляционной жалобы.

Представитель УМС против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Неявка в судебное заседание представителей третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие третьих лиц применительно к статье 156 АПК РФ.

 Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества №2 от 25.04.2013 между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), именуемое далее - объект, общей площадью 101,0 кв.м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж подвал), расположенный по адресу: 

<

...>, для использования в целях «офис, торговое, бытовое обслуживание, склад, общественное питание». 

19.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись №25-25-01/107/2013-085 о государственной регистрации названного договора.

 06.08.2015 общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды №01-024514-001-Н-АР-6933- 00 от 21.05.2013, расположенного по адресу: 

<

...>, в ответ на которое УМС письмом от 27.08.2015 №15462/20у сообщило об издании распоряжения от 27.08.2015 №819/28 о включении в решение об условиях приватизации преимущественного права общества на приобретение нежилого помещения общей площадью 101,00 кв.м (этаж подвал), расположенного по адресу: 

<

...>. 

Общество относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. 

По результатам рассмотрения обращения общества Управление письмом от 25.04.2016 №2305сп уведомило заявителя об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества ввиду наличия задолженности.

 Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2017 по делу № А51-31076/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017, действия Управление, выраженные в письме № 2305СП от 25.04.2016 об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу в 

<

...>, признаны незаконными. Суд обязал Управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Как указывает истец, 15.08.2019 ООО «Парус» получено уведомление от 01.08.2019 №19/2399 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока от 25.07.2019 № 255 и три проекта договора с различными условиями (о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет). 

Пунктами 3.1 всех редакций проектов договора предусмотрена цена помещения 6 919 000 рублей (без учета НДС) на основании отчета об оценке № 1164/19 от 22.04.2019 (дата оценки 06.08.201), подготовленного ООО «Аналитик Центр».

 Отчетом № 0494/19 от 30.08.2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (дата оценки 06.08.2015), выполненным по заказу истца ООО «Нэос «Гарант-Эксперт», величина рыночной стоимости спорного помещения определена в размере 3 423 000 рублей. 

05.09.2019 ООО «Парус» направило в МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества №326-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) в редакции протокола разногласий от 05.09.2019, в котором цена продажи установлена в размере 3 423 000 рублей. 

МКУ «АПМЗН» письмом от 24.09.2019 № 19/2752 отказало ООО «Парус» в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий от 05.09.2019. 

При изложенных обстоятельствах ООО «Парус» обратилось с рассматриваемыми требованиями в суд.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Закон № 178-ФЗ регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3). Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (пункт 5 статьи 3).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Законом № 178-ФЗ (часть 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ).

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом №178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений. Таким образом, определенные Законом №159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства, не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом № 178-ФЗ.

Поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, суд первой инстанции правомерно определил, что к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона № 178-ФЗ и положения Федерального закона от 25.06.2002      № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, было предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию. 

В указанной редакции пункта 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами. 

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон    № 315-ФЗ) в Закон № 178-ФЗ внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015. 

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции Закона         № 315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

При этом, порядок проведения конкурса по продаже объектов культурного наследия установлен положениями статьи 20 Закона № 178-ФЗ.

Таким образом, в данном случае положения статьи 29 Закона № 178-ФЗ являются специальной нормой по отношению к статье 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия, в связи с чем надлежащим способом приватизации спорного объекта, относящегося к объектам культурного наследия, является его продажа на конкурсе.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ-18-753.

Довод заявителя апелляционной жалобы о приоритете Закона № 159-ФЗ по отношению к Закону № 178-ФЗ не может быть принят во внимание как несостоятельный в правовом отношении.

Таким образом, установив, что арендованное истцом спорное имущество располагается в объекте культурного наследия регионального значения «Дом доходный Медведева», Приморский край, Владивосток, ул. Светланская, д. 5 строение 1,3, входящего в состав объекта культурного наследия регионального значения «Архитектурный ансамбль застройки участка улицы Светланской (20 строений)», конец XIX в.-начало XX в., включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), регистрационный номер (251711286610015), и на момент обращения обществом с заявлением о выкупе арендованного имущества статья 29 Закона № 178-ФЗ действовала в редакции Закона №315-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал, что у Управления  отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на приватизацию объекта культурного наследия.

Довод апеллянта о неприменимости к спорным правоотношениям положений статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции Закона № 315-ФЗ, не действовавшей  на дату заключения договора аренды  (21.05.2013), также подлежит отклонению в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 43 Закона № 178-ФЗ установлено, что с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Таким образом, по общему правилу вопрос о применимом праве подлежит разрешению исходя из даты реализации арендатором преимущественного права на приватизацию муниципального имущества, а не дата заключения договора аренды.

Судом установлено, что истец обратился за реализацией преимущественного права на приватизацию муниципального имущества 06.08.2015, то есть в период действия статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции Закона № 315-ФЗ.

В этой связи, учитывая, что на дату обращения истца с соответствующим заявлением арендуемый объект являлся объектом культурного наследия, его приватизация может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона №178-ФЗ в редакции, действующей с 22.01.2015.

Ссылка истца на судебные акты по делу № А51-31076/2016 как на исключающие распространение на спорные правоотношения порядка приватизации имущества, установленного Законом № 178-ФЗ в редакции Закона № 315-ФЗ, являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонена.

Так, из содержания решения от 14.07.2017 и постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А51-31076/2016 не следует, что обстоятельства отнесения здания к объектам культурного наследия регионального значения исследовались судами при рассмотрении указанного спора.

Кроме того, решение суда по указанному дело адресовано УМС, которое исполнило его в соответствии со статьей 16 АПК РФ.

Между тем решение суда об урегулировании разногласий в отношении цены выкупаемого имущества является основанием для обязания арендодателя заключить такой договор на определенных в решении суда условиях.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, при наличии законодательно закрепленного правила о возможности приобретения арендатором объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, только на конкурсе, договор, заключенный без соблюдения указанного требования, ничтожен.

Поскольку разногласия возникли между сторонами по ничтожному договору, это исключает возможность их урегулирования, в связи с чем отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований ООО «Парус» является обоснованным. 

Приведенные апеллянтом доводы аналогичны ранее заявленным в суде первой инстанции и направлены на переоценку обстоятельств, установленных при рассмотрении дела судом первой инстанции; они не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2020  по делу №А51-22245/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына