ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-15872/2024

03 октября 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А75-15872/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Юграпромстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности и расторжении договора; по иску общества с ограниченной ответственностью «Юграпромстрой» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности и неустойки по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

            Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Югра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие представители:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 –  ФИО2 по доверенности от 10.07.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «Юграпромстрой» – ФИО3  по доверенности от 01.09.2025.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Юграпромстрой» (далее – общество) с требованиями о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 01.08.2022 (далее – договор), площадью 41,7 кв.м., на 2 этаже, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, без начисления арендной платы за период с 16.08.2022 по настоящее время, взыскании денежных средств, уплаченные в счет арендных платежей, в размере 150 120 руб., взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме 125 000 руб.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании задолженности по договору в размере 350 280 руб. за период с июня 2023 года по июль 2024 года, неустойки (пени) в размере 79 888 руб. 86 коп. за период с 06.06.2023 по 05.08.2024. 

Делу присвоен № А75-16173/2024. 

Определением суда от 23.10.2024 по делу № А75-16173/2024 дела № А75-15872/2024 и № А75-16173/2024 объединены в одно производство с присвоением делу № А75-15872/2024.

Решением от 15.04.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении требований предпринимателя отказано, требования общества – удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя и отказе в удовлетворении иска общества.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: устранение дефектов кровли не относится к текущему ремонту, соответственно подлежит выполнению за счет арендодателя; суд не принял во внимание показания свидетеля, который указывал, что протечка крыши является повсеместной проблемой; не дана оценка представленным фотоматериалам; по договору кровля и крыша не участвуют в договоре аренды, соответственно обязанность по ремонту не возлагается на предпринимателя; общество ключи от помещения не принимает; предприниматель ввиду протечки крыши помещение по своему назначению не использовал, однако продолжал вносить арендную плату; после истечения дополнительного соглашения (в период которого арендная плата не вносилась) истец перестал платить за объект аренды, поскольку проблема во исполнение которой заключался названный документ, не устранена (протечь крыши); не принято во внимание дело № А75-13316/2018, в котором поднимался вопрос протечки крыши.

Определением от 08.08.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Югра» (далее – компания).

В период рассмотрения спора от сторон поступали следующие документы:

от предпринимателя – ходатайство о приобщении дополнительных документов (акт осмотра от 15.07.2025, запрос, уведомление, фотоматериалы, флеш-накопитель с видеозаписями), пояснения с дополнительными доказательствами, пояснения с дополнительными доказательствами (договора аренды от 25.01.2021 № 47, от 01.03.2024, скриншот из мессенджера);

от общества – отзыв, согласно которому решение законно и обоснованно, письменные пояснения с дополнительными доказательствами (копия договора управления МКД от 01.01.2025, выписка из ГИС ЖКХ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), дополнения к письменным пояснениям, объяснение во исполнение определения от 22.07.2025. 

Суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего рассмотрения дела приобщил к материалам дела названные документы (статьи 81, 262, 268 АПК РФ).

Компания, надлежащим образом извещенная в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании явившиеся представители сторон высказались согласно своим правовым позициям.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор, по условиям которого арендодатель передал арендатору в возмездное и срочное пользование часть нежилого помещения № 33, общей площадью 41,7 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, согласно Плану помещения (Приложение № 3), который является неотъемлемой частью договора, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, а арендатор обязался принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату за данное помещение. Указанное нежилое Помещение располагается на 2 (втором) этаже Торгового центра в  блок секции «Б», назначение: нежилое, общая площадь 2 987,7 кв.м., этаж цокольный, 1,2, номера на поэтажном плане цокольный этаж-п.1-п.7; 1 этаж-п.1-п.31; 2 этаж-п.1-п.23, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, 1-й, 2-й, цокольный этажи блок секции «Б» 10-14 этажного жилого дома (пункт 1.1. договора). 

Согласно пункту 1.2. договора арендуемая часть помещения предоставляется Арендатору для использования в качестве торгового помещения. 

Передаваемое Арендодателем в пользование Арендатору помещение находится в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию (пункт 1.3. договора). 

В соответствии с пунктом 3.1. договора стоимость 1 кв.м. составляет 600 руб. Ежемесячная арендная плата составляет 25 020 руб., НДС не облагается, т.к. Арендодателем применяется упрощенная система налогообложения. Стоимость арендной платы включает в себя стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление). 

Арендатор уплачивает Арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы до передачи помещения по акту приема-передачи. При расторжении настоящего договора до истечения 11 (Одиннадцати) месяцев с момента его заключения, обеспечительный платеж Арендатору не возвращается, а учитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. По истечении срока действия настоящего договора, а также при расторжении настоящего договора по соглашению Сторон или в одностороннем порядке (за исключением случая, указанного в пункте 3.2. настоящего договора), обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору, за минусом арендной платы, начисленной за фактическое количество календарных дней аренды, в течение которых помещения находились во владении и пользовании Арендатора (пункт 3.2 договора). 

В силу пункта 3.4 договора арендные платежи производятся на основании настоящего договора ежемесячно авансом, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, согласно реквизитам, указанным в договоре. 

Арендная плата за неполный месяц срока аренды помещений исчисляется из расчета фактического количества календарных дней аренды, в течение которых помещения находились во владении и пользовании арендатора (пункт 3.5 договора). 

За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Выплата неустойки не освобождает Арендатора от выполнения его основного обязательства (пункт 9.3. договора). 

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается с 01.08.2022 по 31.07.2023. Если ни одна из сторон за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия договора не заявит о его прекращении, то срок действия договора продлевается на аналогичный срок (11 месяцев). Такая пролонгация возможна неограниченное количество раз. 

Согласно пункту 4.2 договора в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условия договора распространяют свое действие на отношения, возникшие между арендодателем и арендатором в дату передачи помещений в аренду по акту приема-передачи. 

В соответствии с пунктом 9.1 договора арендодатель несет ответственность за недостатки помещений, полностью или частично препятствующие пользованию им, в соответствии с действующим законодательством РФ. 

Арендодатель не несет ответственности за недостатки помещений, если такие недостатки были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений или передачи помещений в аренду (пункт 9.2 договора). 

В разделе 8 договора стороны согласовали условия об изменении и расторжении договора.

В силу пункта 8.1 договора изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок. 

В соответствии с пунктом 8.3 договора договор может быть расторгнут по требованию арендатора во внесудебном порядке в случае, если арендуемое помещение окажется в непригодном для использования виде, в силу обстоятельств, за которые арендатор не может нести ответственность. 

Подтверждением обстоятельств, указанных в пунктах 8.2.2, 8.2.3, 8.3 настоящего договора, является акт осмотра помещения, подписанный представителями сторон. В случае отказа одной из сторон от подписания вышеуказанного акта, этот акт подписывается представителем одной из сторон с отметкой об отказе от подписания акта другой стороной (или подписывается второй стороной с отметкой «не согласен»). При этом односторонний акт, равно как и препятствие арендатором доступу в помещения представителей арендодателя, будет являться доказательством наличия обстоятельств, указанных в пунктах 8.2.2., 8.2.3., 8.3. настоящего договора (пункт 8.4 договора). 

В соответствии с пунктом 8.6 договора все изменения и дополнения к договору оформляются в письменном виде, подписываются уполномоченными представителями обеих сторон и вступают в силу с момента их подписания. 

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2022. 

Как указывает предприниматель, обязательства по оплате арендованного имущества исполнялись им надлежащим образом, в подтверждение чего представил платежные поручения от 31.07.2022 № 43 на сумму 25 020 руб., от 05.09.2022 № 48 на сумму 25 020 руб., от 06.10.2022 № 58 на сумму 25 020 руб., от 05.11.2022 № 65 на сумму 25 020 руб., от 05.12.2022 № 72 на сумму 25 020 руб., от 05.01.2023 № 5 на сумму 25 020 руб. В общей сложности за период с 01.08.2022 по 01.01.2023 Предпринимателем оплачено в счет погашения арендных платежей 150 120 руб.

Однако, как указывает предприниматель, с 16.08.2022 в арендованном помещении стала протекать крыша. Вследствие данной протечки залито водой все помещение, рабочий стол, вся продукция и оборудование, которое стояло на момент протечки, ввиду чего в указанный период истец не мог пользоваться помещением. 

Дополнительным соглашением от 01.02.2023 стороны согласовали, что в срок с 01.02.2023 по 31.05.2023 арендную плату «заморозить». Начиная с 01.06.2023 сумма арендной платы начисляется в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды части нежилого помещения от 0.02.2022 (пункт 1, 2 дополнительного соглашения). 

По истечении вышеуказанного соглашения предприниматель перестал вносить арендные платежи, указывая, что проблема протечки не устранена. 

Общество направило в адрес предпринимателя претензию с требованием об оплате задолженности по договору. Ответным письмом предприниматель направил в адрес общества заявление о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 01.08.2022. 

Поскольку договор аренды сторонами не расторгнут, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании уплаченных в счет арендных платежей денежных средств в размере 150 120 руб. 

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с июня 2023 года по июль 2024 года, а также о взыскании неустойки.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 307, 309, 310, 329, 330, 331, 450, 450.1, 451, 606, 610, 614, 616, 620 ГК РФ, пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54), условиями договора, установив, что своими действиями предприниматель выразил согласие на пролонгацию договора (подписав дополнительное соглашение), учитывая факт эксплуатации арендованного объекта, частичное внесение платы за него, при этом указав, что именно истец несет ответственность за надлежащее содержание арендованного имущества, поскольку ремонт крыши относится к текущему ремонту здания, отказал в удовлетворении требований предпринимателя. Требования общества признаны обоснованными, наличие задолженности не оспорено предпринимателем и подтверждено материалами дела.

Определением от 08.08.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ввиду непривлечения к участию в деле лиц, чьи права могут быть затронуты обжалуемым судебным актом (управляющей компании).

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Факт передачи объекта аренды подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается, при этом предприниматель указывает на необходимость расторжения договора ввиду невозможности эксплуатации арендованного помещения.

Суд первой инстанции, отказывая предпринимателю в требованиях о расторжении договора, исходил из того, что указанные истцом недостатки (протечка крыши) относится к текущему ремонту, который надлежит выполнять арендатору, вместе с тем последний ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и содержанию помещения. Кроме того, предприниматель самостоятельно подписал дополнительное соглашение к договору, выразив тем самым согласие на пролонгацию арендных отношений и желание использовать объект аренды. 

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Применение положений данной нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств.

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным.

Для применения статьи 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558 по делу № А40-100692/2020).

В качестве обстоятельства, влекущего расторжение договора аренды, предприниматель указывает на наличие дефектов, непозволяющих использовать объект аренды.

Из материалов дела следует, что торговый центр, в котором истцом арендуется помещение, является встроенно-пристроенным помещением в многоквартирных жилой дом (далее – МКД), расположенным по адресу Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.03.2012, материалы электронного дела от 21.07.2025).

Обозначенный МКД, к которому пристроен торговый центр, находится под управлением компании (третье лицо по делу) на основании договора управления МКД от 01.04.2025 № 31/ЮПС-25 (далее – договор от 01.04.2025).

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора от 01.04.2025 третье лицо обязано оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества в МКД в соответствии с приложением к договору.

В состав общего имущества МКД, согласно приложению №1 к договору от 01.04.2025, входят, в том числе крыши, и иное оборудование, к которому относится ливневая система.

В силу пункта 1 части 3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в МКД или нанимателям жилых помещений в МКД по договорам социального найма).

В силу подпункта «б» пункта 2, пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются, в том числе крыши и внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с подпунктами «а», «б», «г» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а»-«д» пункта 2 настоящих Правил (подпункт «з»  пункта 11 Правил № 491).

Согласно пункту 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее –Правила № 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Пунктом 7 названного перечня предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш МКД, в виде проверки кровли на отсутствие протечек (абзац 2), при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (абзац 15).

Таким образом, следить за надлежащим состоянием общедомового имущества, перечень которого определен Правилами № 491, а также установлен в договоре от 01.04.2025, должна управляющей компании, поскольку спорное здание, как указывалось ранее, является встроенно-пристроенным помещением к МКД, обслуживание которого производит третье лицо по настоящему спору.

Как указывает предприниматель, наличие дефектов кровли не дает эксплуатировать помещение по назначению. В подтверждении указанного факта истец ссылается на представленные фото и видео материалы, переписку в мессенджере, а также показания свидетеля (ответственное лицо и представитель арендатора по вопросам аренды).

Как следует из пояснений свидетеля ФИО4 (являлся руководителем отдела коммерческой недвижимости, управляющий торговым центром), опрошенного в судебном заседании 11.02.2025, в спорном здании имелась протечка вокруг воронки ливневой канализации, о которой руководство осведомлено, данную проблему, в том числе озвучивал предприниматель. Обществом предпринимались попытки по устранению течи, производился локальный ремонт крыши. 

Фотоматериалы и переписка из мессенджера (в которой иные арендаторы указывают на имеющуюся течь), в том числе свидетельствуют о наличии протечки в месте крепления к крыше ливневой трубы, предназначенной для отвода осадков с крыши. Данное крепление расположено в арендуемом помещении.

При этом помещение расположено на втором этаже двухэтажного торгового центра, являющегося встроенно-пристроенным в МКД.  

Ливневой канализация, предусмотренная для отвода осадкой с крыши здания, обслуживает все здание торгового центра в целом, поскольку крыша является единой и обеспечивает не только арендуемое помещение.

Следовательно указанная часть здания обладает признаками общедомового имущества. 

Условиями договора предусмотрено, что арендодатель обязан обеспечить надлежащие условия для использования арендатором арендуемого помещения; за свой счет производить капитальный ремонт здания (пункты 2.1.3, 2.1.6 договора).

Арендатор, в свою очередь обязуется содержать помещение в исправном состоянии; при обнаружении неисправностей либо аварийного состояния в сетях энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, и иного инженерного оборудования, принять меры к их устранению, уменьшению ущерба и незамедлительно сообщить об этом арендодателю (пункты 2.3.2, 2.3.8 договора). 

В соответствии с пунктом 9.1 договора арендодатель несет ответственность за недостатки помещений, полностью или частично препятствующие пользованию им, в соответствии с действующим законодательством РФ. 

В настоящем случае вины предпринимателя в систематической протечке воронки ливневой канализации не имеется, устранение данного дефекта не относится к текущему ремонту помещения, предусмотренного пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, соответственно данная обязанность на арендатора ни условиями заключенного договора, ни нормами действующего законодательства не возложена.

Из представленных в суд апелляционной инстанции документов следует, что предпринимателем для аналогичных целей (фотосалон) был вынужден арендовать другое помещение, которое расположено в торговом центре «Анна-Мария» по адресу: ул. Горького, 9а, поселок городского типа Белый Яр, Сургутский район, ХМАО-Югра, Тюменская область. Указанное помещение арендуется до настоящего времени (договор от 01.03.2024).

Восьмой апелляционный суд также учитывает, что между предпринимателем и обществом 01.02.2023 заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым установлено, что в срок с 01.02.2023 по 31.05.2023 арендная плата будет «заморожена» (пункт 1), начиная с 01.06.2023 сумма арендной платы начисляется в соответствии с пунктом 3.1 договора (пункт 2).

В суде апелляционной инстанции суд предложил сторонам провести совместный осмотр спорного помещения и здания, в котором находится помещение (определение от 01.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда).

Во исполнение требований суда, предпринимателем составлен односторонний акт от 15.07.2025, в котором перечислены недостатки помещения (подтеки и разводы на штукатурке стен на высоте 300 см от уровня пола вокруг водосточной трубы, отслоение штукатурного слоя на участках, деформация напольного покрытия, наличие влаги на полу).

Вышеназванные обстоятельства в совокупности с иными доказательствами (переписка, фотоматериалы, видеоматериалы, заключение дополнительного соглашения) подтверждают факт ненадлежащего состояния арендуемого помещения, препятствующего в его использовании.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о наличии существенного изменения обстоятельств в сложившихся между сторонами правоотношениях, так и всей совокупности обстоятельств, перечисленных в статье 451 ГК РФ, при которых возможно расторжение договора.

Дополнительное соглашение действует в срок до 31.05.2023. После указанной даты истец арендные платежи не вносил, доказательств эксплуатации помещения после 31.05.2023 обществом не представлено. При этом совокупность вышеназванных доказательств по делу подтверждают неиспользование спорного объекта в виду существенных недостатков, соответственно суд приходит к выводу о возможности расторжения договора с 01.06.2023.

Общество, обращаясь с иском к предпринимателю, просило взыскать задолженность по договору за период с июня 2023 года по июль 2024 года, а также неустойку за период с 06.06.2023 по 05.08.2024.

Вместе с тем договор признан судом апелляционной инстанции расторгнутым с 01.06.2023, в отсутствии доказательств использования предпринимателем помещения и устранения обществом выявленных проблем с общедомовым имуществом (статья 65 АПК РФ), в свою очередь исключает возможность удовлетворения исковых требований общества о взыскании задолженности и неустойки.

Недобросовестности в действиях предпринимателя судом апелляционной инстанции не установлено. Само по себе не составление предпринимателем акта возвращения спорного помещения не свидетельствует о его эксплуатации.

Общество являясь владельцем торгового центра, то есть лицом контролирующим арендаторов и осуществляющего эксплуатацию всего здания в целом, учитывая продолжающиеся обращения арендаторов о имеющих место протечках (переписка в мессенджере), не представлено доказательств о том, что общество не допускалось к указанному помещению и спорное помещение после 01.06.2023 эксплуатировалось предпринимателем.

В таких условиях исковые требования общества не подлежат удовлетворению. 

Относительно требований предпринимателя о возврате уплаченных в счет договора аренды платежей в сумме 150 120 руб., суд учитывает следующее.

Несмотря на факт наличия недостатков помещения, предприниматель самостоятельно вносил арендные платежи за период с августа 2022 года по январь 2023 года, то есть фактически подтверждал заинтересованность в занятии спорного помещения. Далее, предприниматель подписал дополнительное соглашение от 01.02.2023, подтвердив интерес в спорном помещении по 31.05.2023.

Названные обстоятельства не давали права арендодателю сдать спорное помещение иному лицу. Кроме того, из представленных фото и видеоматериалов следует, что в период произведенных предпринимателем оплат его имущество находилось в спорном помещении. В последующие периоды с 01.06.2023 помещение освобождено.   

Таким образом, в период с 01.08.2022 по 31.05.2023 у сторон спора не имелось неопределенности относительно использования предпринимателем арендуемого помещения, последний добровольно производил арендные платежи. 

При изложенных обстоятельствах на стороне общества за период с 01.08.2023 по 31.05.2023 не возникло неосновательного обогащения, денежные средства в размере 150 120 руб. получены на законных основаниях и возврату не подлежат.

В данной части иск предпринимателя удовлетворению не подлежит.

Предпринимателем, в том числе заявлялось требование о взыскании судебных расходов, понесенных последним на оплату юридических услуг в сумме 125 000 руб.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

При этом согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, также относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей). 

В силу части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление № 1), лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения,  а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. 

Таким образом, судебные издержки в виде расходов на оплату оказанных юридических услуг, возникших в сфере арбитражного судопроизводства, могут быть возмещены арбитражным судом, если они были фактически понесены, документально подтверждены и в разумных пределах, определяемых судом. Разумность пределов каждый раз определяется индивидуально, исходя из особенностей конкретного дела. 

Требование предпринимателя о взыскании с ответчика судебных расходов в сумме 125 000 руб. связано с оказанием истцу юридических услуг на стадии рассмотрения спора в суде первой инстанции. 

Между предпринимателем (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Документограмм групп» (исполнитель) заключен договор от 08.07.2024 № D-34, в соответствии с которым исполнитель обязался по заданию заказчика оказать юридические услуги, указанные в пункте 1.2 договора.

Перечень оказываемых услуг: представление интересов предпринимателя в суде первой инстанции по вопросу расторжения договора аренды и взыскания денежных средств с подготовкой и подачей необходимых документов, правовой анализ, консультация (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора стоимость юридических услуг составляет 90 000 руб.

Факт оплаты за оказанные услуги подтверждается платежным поручением от 11.07.2024 № 28 на сумму 45 000 руб., от 15.08.2024 № 43 на сумму 45 000 руб.

Кроме того, между исполнителем и заказчиком заключен договор от 17.10.2024 № D-38, согласно которому исполнитель обязуется оказывать юридические услуги предпринимателю в рамках дела № А75-16173/2024 (иск общества к предпринимателю о взыскании задолженности и пени). 

Согласно пункту 3.1 договора стоимость юридических услуг составляет 35 000 руб.

Факт оплаты за оказанные услуги подтверждается платежным поручением от 19.10.2024 № 213048 на сумму 35 000 руб. 

Таким образом, на оплату юридических услуг предпринимателем затрачено 125 000 руб. (90 000 руб. по иску предпринимателя + 35 000 руб. по иску общества).

Как следует из содержания пункта 12 Постановления № 1, расходы на оплату услуг представителя взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). 

Пункт 13 Постановления № 1 предусматривает, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. 

Из положений пункта 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» следует, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. 

В соответствии с разъяснениями пункта 11 Постановления № 1 в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

В настоящем случае иск предпринимателя состоит из имущественного (возврат денежных средств уплаченных в счет арендных платежей) и неимущественного (расторжение договора) требований, следовательно стоимость юридических услуг по каждому из требований составила 45 000 руб. (90 000 руб. / 2).

В удовлетворении имущественного требования отказано, неимущественное – удовлетворено в полном объеме, соответственно обоснованными судебными расходами в данной части признаются расходы в сумме 45 000 руб. А 45 000 руб. по имущественному требованию не подлежат взысканию с общества и относятся на предпринимателя. 

В удовлетворении требований общества отказано, соответственно расходы в указанной части обоснованы в размере 35 000 руб.

Оценив доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание расценки на аналогичные юридические услуги, сложившиеся в регионе, руководствуясь критериями разумности, соразмерности, справедливости и необходимостью соблюдения баланса процессуальных прав и законных интересов лиц, участвующих  в деле, приходит к выводу о разумности судебных издержек в размере 80 000 руб. (45 000 руб. + 35 000 руб.).

Таким образом, с общества в пользу предпринимателя подлежат взысканию 80 000 руб. судебных издержек на услуги представителя.

Ввиду установления апелляционным судом оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно части 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ), и принимает новый судебный акт.

Решение от 15.04.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-15872/2024 подлежит отмене.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

По смыслу части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Апелляционная жалоба и исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. Государственная пошлина по иску имущественного характера относится на предпринимателя; по иску неимущественного характера 6 000 руб. относится на общество; по жалобе – 10 000 руб., требование имущественное и неимущественное, в одном отказано, что возлагает на общество половину названной суммы. 

Таким образом, с общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию 11 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы (6 000 руб. по иску + 5 000 руб. по апелляционной жалобе).

Излишне уплаченная предпринимателем государственная пошлина подлежит возвращению.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.04.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-15872/2024 отменить.  

Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды части нежилого помещения от 01.08.2022, расположенного по адресу № 33, площадью 41,7 кв.м, на 2 этаже, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, без начисления арендной платы с 01.06.2023.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Юграпромстрой» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юграпромстрой» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 11 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, 80 000 руб. судебных издержек на услуги представителя.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 20 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.05.2025 № 11.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.С. Халявин

Судьи

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая