АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-14601/2019

г.Чита

20 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2020 года

Решение изготовлено в полном объёме 20 октября 2020 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.Ю. Барыкина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.П. Фоминым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального района «Шилкинский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Недра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании основного долга в размере 391 276,75 руб., неустойки в размере 36 684,96 руб., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации сельского поселения «Мирсановское» муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО1 - представителя по доверенности от 18 марта 2020 года.

Администрация муниципального района «Шилкинский район» (далее также – истец) обратилась в арбитражный суд с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Недра» (далее также – ответчик) о взыскании основного долга за период со 02 июня 2017 года по 01 сентября 2019 года в размере 391 276,75 руб., неустойки за период со 02 июня 2017 года по 01 октября 2019 года в размере 36 684,96 руб. (л.д. 116-118, 137 т.1).

Определением от 28 января 2020 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Администрацию сельского поселения «Мирсановское» муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края (далее также – третье лицо).

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания суда извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ). В связи с чем, судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица и истца в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца требования не признал, просил в иске отказать.

Третье лицо заявило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Предметом иска является взыскание арендной платы за пользование земельными участками 75:24:570101:309 и 75:24:260107:21 за период со 02 июня 2017 года по 01 сентября 2019 года и неустойки за нарушение сроков оплаты аренды.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацем третьим пункта 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01 марта 2015 года) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 3.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25 октября 2001 года (действовавшего с 01 марта 2015 года до 01 января 2017 года) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25 октября 2001 года (действующего с 01 января 2017 года) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По земельному участку 75:24:260107:21 суд установил следующее.

23 мая 2014 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №332, договор аренды заключен сроком на 11 месяцев 29 дней (л.д. 25-28 т.1).

23 мая 2015 года третьим лицом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №6, договор аренды заключен сроком на 7 месяцев 8 дней (л.д. 130-132 т.1).

02 июня 2016 года третьим лицом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №8, договор аренды заключен сроком на 11 месяцев (л.д. 127-129 т.1).

Срок действия договора №8 от 02 июня 2016 года истекал 02 мая 2017 года. 

Спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенным на территории сельского поселения, входящего в состав муниципального района «Шилкинский район».

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу пункта 24 Информационного письма ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Из указанных норм следует, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает статус арендодателя, то есть становится стороной по договору аренды.

В связи с чем, а также учитывая положения статей 382 и 287 ГК РФ, начиная с 01 января 2017 года третье лицо выбыло из арендных правоотношений, права арендодателя земельного участка перешли к истцу.

Истец стал стороной договора аренды №8 от 02 июня 2016 года.

При этом не имеет правового значения факт заключения договора №8 от 02 июня 2016 года с третьим лицом и срок его действия, так как правопреемство в материальном праве произошло в силу закона с изменением распорядителя земель, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, в силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пункта 66 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24 марта 2016 года, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

В материалы дела представлен акт обследования земельного участка от 11 сентября 2019 года, согласно которому ответчик продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора №8 от 02 июня 2016 года.

Установленный указанным актом от 11 сентября 2019 года факт использования земельного участка ответчиком не опровергнут. Представитель ответчика использование земельного участка в ходе судебного разбирательства подтвердил.

Таким образом, истец вправе требовать от ответчика внесения арендной платы за период со 02 июня 2017 по 01 сентября 2019 года за пользование земельным участком с кадастровым номером 75:24:260107:21.

В соответствии с  выпиской из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 304 413,40 руб., назначение – для размещения АБЗ (л.д. 68 т.1).

Размер арендной платы за спорный период составляет 298 282,42 руб., из расчета: (5 304 413,4 (кадастровая стоимость участка) руб. x 2,5% (расчетный коэффициент для промышленного объекта)) / 365 x 821 день (л.д. 123 т.1).

Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным решением Совета муниципального района «Шилкинский район» №243 от 25 февраля 2016 года (л.д. 77-97 т.1).

Доказательств оплаты арендных платежей в материалы дела не представлено.

Таким образом, требования о взыскании 298 282,42 рублей правомерны.

Согласно пункту 19 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного решением Совета муниципального района «Шилкинский район» №243 от 25 февраля 2016 года, юридические лица вносят арендную плату ежеквартально не позднее 15-го числа последнего месяца квартала.

Договором №8 от 02 июня 2016 года срок внесения арендной платы определен до 15 сентября 2016 года. Однако, исходя из буквального толкования пунктов 2.1 и 2.2 договора по правилам статьи 431 ГК РФ, указанное условие касается только внесения аренды за 11 месяцев, на которые был заключен указанный договор. 

Согласно пункту 41 Постановления Верховного Суда Российской Федерации №49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Заключая договор аренды на 11 месяцев стороны очевидно не могли определить, что арендная плата за последующий период, после истечения срока действия договора аренды, должна быть внесена до 15 сентября 2016 года.

Исходя из чего, суд приходит к выводу, что арендная плата за период со 02 июня 2017 года по 01 сентября 2019 года подлежала внесению ежеквартально, до 15 числа последнего месяца квартала с учетом статьи 193 ГК РФ, согласно которой, если  последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Соответственно, арендная плата подлежала внесению до 15 июня 2017 года, до 15 сентября 2017 года, до 15 декабря 2017 года, до 15 марта 2018 года, до 15 июня 2018 года, до 17 сентября 2018 года, до 17 декабря 2018 года, до 15 марта 2019 года, до 17 июня 2019 года и до 16 сентября 2019 года.

Пунктом 2.5 договора №8 от 02 июня 2016 года предусмотрена неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Договором порядок определения ставки Банка России не установлен. 

Исходя из смысла данного пункта договора, закрепляющего механизм возмещения имущественных потерь, возникших в связи с просрочкой исполнения обязательств, суд полагает, что при взыскании неустойки в судебном порядке за период до принятия решения суда ко всему периоду просрочки подлежит применению ставка на день его вынесения. Данный механизм расчета неустойки позволит обеспечить правовую определенность в отношениях сторон на момент разрешения спора.

В соответствии с Указанием Банка России от 11 декабря 2015 года значение ставки рефинансирования приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату. Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России с 1 января 2016 года. 

На дату принятия решения ставка Банка России 4,25%.

Ответчиком не представлено доказательств нарушения срока оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства), принятия всех мер для надлежащего исполнения обязательства.

В связи с чем, рассчитав неустойку за период с 16 июня 2017 года по 01 октября 2019 года исходя из 1/300 ставки Банка России 4,25% с учетом ежеквартального внесения арендной платы, суд приходит к выводу, что неустойка за неоплату аренды в период со 02 июня 2017 по 31 августа 2019 года составляет 17 372,96 руб.

По земельному участку 75:24:570101:309 суд установил следующее.

20 мая 2014 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №328, договор аренды заключен сроком на 11 месяцев 29 дней (л.д. 22-24 т.1).

20 мая 2015 года третьим лицом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №5, договор аренды заключен сроком на 7 месяцев 11 дней (л.д. 133-135 т.1).

02 июня 2016 года третьим лицом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №7, договор аренды заключен сроком на 11 месяцев (л.д. 124-126 т.1).

Срок действия договора №7 от 02 июня 2016 года истекал 02 мая 2017 года. 

Представитель ответчика пояснил, что не пользовался земельным участком со 02 июня 2017 по 31 августа 2019 года, земельный участок был освобожден ответчиком еще до истечения срока действия договора №7 от 02 июня 2016 года.

Бремя доказывания тех или иных фактов должно возлагаться на ту сторону спора, которая имеет для этого объективные возможности и, исходя из особенностей рассматриваемых отношений, обязана представлять соответствующие доказательства в обоснование своих требований и возражений.

Полномочия по распоряжению спорным земельным участком принадлежат истцу, соответственно, именно истец должен доказывать факт использования земельного участка ответчиком в рассматриваемый период.

Кроме того, отрицательные факты не подлежат доказыванию.

Определением от 28 января 2020 года и протокольным определением от 26 февраля 2020 года суд запрашивал у истца доказательства фактического использования земельных участков ответчиком. Однако в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств того, что земельный участок 75:24:570101:309 использовался ответчиком в период со 02 июня 2017 года по 31 августа 2019 года в материалы дела истцом не представлено.

Напротив, истцом представлен акт обследования земельного участка от 12 августа 2020 года, в котором указано, что земельный участок не используется (л.д. 138 т.1).

Таким образом, поскольку истцом не доказано использование ответчиком со 02 июня 2017 года по 31 августа 2019 года земельного участка 75:24:570101:309, то у суда не имеется оснований для взыскания арендной платы за пользование указанным земельным участком и неустойки за нарушение сроков ее оплаты.

Доводы представителя истца о том, что ответчик не вернул земельный участок по акту приема-передачи земельного участка, суд отклоняет. Поскольку, во-первых, договор №7 от 02 июня 2016 года не предусматривает необходимости возвращения земельного участка по акту приема-передачи. Во-вторых, согласно пункту 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020) от 22 июля 2020 года отсутствие акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Доводы представителя истца о том, что ответчик обращался к третьему лицу с заявлением от 23 мая 2017 года о продлении срока действия договора суд отклоняет ввиду того, что направление заявления не доказывает фактически пользования земельным участком в спорный период (л.д. 61-62 т.1).

Заявление, в отсутствие доказательств заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, свидетельствует лишь о намерении продлить срок аренды, которое могло измениться, а не о фактическом его продлении.

Кроме того, указанное заявление было подано третьему лицу в июне 2017 года, но с 01 января 2017 года полномочия по распоряжению земельным участком перешли истцу, следовательно, заявление подано неуполномоченному лицу, что также свидетельствует о том, что оно не влечет правовых последствий.

Доводы представителя истца о том, что ответчик после получения договоров №28 и №27 от 02 июня 2017 года не заявил об отказе от земельного участка, суд отклоняет, так как получение проектов договоров не свидетельствует об исполнении земельного участка в спорный период. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, само по себе получение проектов договоров №28 и №27 от 02 июня 2017 года не позволяет считать договоры заключенными и не обязывает совершать какие-либо действия по направлению заявлений об отказе от земельного участка (л.д. 38-47 т.1).

В связи с чем, являются обоснованными требования истца по земельному участку с кадастровым номером 75:24:260107:21 в части взыскания арендной платы 298 282,42 руб., неустойки 17 372,96 руб., в остальной части требования неправомерны.

В опровержение иска, в числе прочего, ответчиком заявлено о наличие переплаты за период с 2014 года по 2016 год, размер которой частично покрывает задолженность. По словам ответчика, ответчиком была произведена оплата денежными средствами арендной платы на сумму 1 121 414,11 руб., а также в счет арендной платы оказана материальная помощь третьему лицу на сумму 800 000 руб.

Указанные возражения суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно представленным платежным поручениям ответчик действительно с 2014 года по 2016 год оплатил 1 121 414,11 руб., однако в соответствии с договорами №328 от 20 мая 2014 года, №5 от 20 мая 2015 года, №7 от 02 июня 2016 года, №332 от 23 мая 2014 года, №6 от 23 мая 2015 года и №8 от 02 июня 2016 года внесению подлежала арендная плата на сумму 1 273 605,21 руб. (л.д. 104-109 т.1).

Доводы о внесение арендной платы путем оказания материальной помощи судом отклоняются, поскольку согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Указанные договоры аренды не предусматривают возможности внесения арендной платы путем оказания услуг и (или) выполнения каких-либо работ, оплата только денежными средствами.

Кроме того, в подтверждение оказания материальной помощи ответчик представил справку третьего лица от 16 марта 2020 года, адресованную в Шилкинскую межрайонную прокуратуру (л.д. 110 т.1). Иных доказательств в подтверждение своих доводов ответчик в материалы дела не представил. В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик факт оказания материальной помощи не доказал, справка от 16 марта 2020 года не является надлежащим доказательством выполнения работ в счет аренды.

Необходимо также отметить, что ответчик ссылается на оказание материальной помощи в счет аренды для третьего лица. При этом статья 617 ГК РФ не предусматривают ни перевода на нового собственника долга прежнего собственника по обязательствам, возникшим до перехода права собственности на арендуемое имущество к новому собственнику, ни перехода к новому собственнику прав требования прежнего собственника по таким обязательствам. В связи с чем, отсутствие и (или) наличие переплаты у ответчика перед третьим лицом не влияет на право истца требовать от ответчика внесения арендной платы за спорный период.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности суд отклоняет, поскольку в силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Задолженность взыскивается за период со 02 июня 2017 года по 01 сентября 2019 года, а исковое заявление подано в суд 11 декабря 2019 года.

Согласно частям 3.1 и 3 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении №305-ЭС15-12239(5) от 26 ноября 2018 года указал, что в силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно было быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает противоположная сторона.

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела документы и учитывая положения части 3.1 статьи 70 АПК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины суд распределяет в порядке статьи 110 АПК РФ с учетом того, что истец освобожден от оплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Недра» в пользу Администрации муниципального района «Шилкинский район» основной долг в размере 298 282,42 руб., неустойку в размере 17 372,96 руб., всего 315 655,38 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Недра» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 8 526 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Забайкальского края в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                 М.Ю. Барыкин