СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6284/2024-ГК

г. Пермь

16 сентября 2024 года

Дело № А60-20052/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Коньшиной С.В., 

судей Дружининой О.Г., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,  

рассмотрел в судебном заседании  апелляционную жалобу истца по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 03 мая 2024 года

по делу № А60-20052/2023  

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 Андреевне (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПВ-Средний Урал» (далее ООО «ПВ-Средний Урал», истец по первоначальному иску) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ИП ФИО1), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2) (ответчики по первоначальному иску) о взыскании  976 420 руб. стоимости неотделимых улучшений и затрат по подготовку арендуемого помещения для использования по целевому назначению.

Истец по первоначальному иску уточнил исковые требования, просит признать договор аренды № 7 от 21 июня 2021 года с учетом дополнительного соглашения от 03 марта 2022 года расторгнутым 04 апреля 2023 года; взыскать с ответчиков в равных долях в пользу истца 976 420 руб. стоимости неотделимых улучшений и затрат на подготовку арендуемого помещения для использования по целевому назначению.

ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ООО «ПВ –Средний Урал»  о взыскании 380 252,61 руб. долга по арендной плате. 

ИП ФИО1 также обратилась со встречным иском к ООО «ПВ –Средний Урал»  о взыскании 1 176 287,03 руб., в том числе 230 251,61 руб. задолженности по арендной плате, 946 035,42 руб. долга за потребленную электроэнергию.

Решением Арбитражного суда Свердловской области  от 03 мая 2024 года в удовлетворении исковых требований ООО «ПВ-Средний Урал» отказано. Встречный иск ИП  ФИО1 удовлетворен.  С ООО «ПВ-Средний Урал» в пользу ИП  ФИО1  взыскано 1 176 287,03 руб. долга. Встречный иск  ИП ФИО2 удовлетворен. С ООО «ПВ-Средний Урал» в пользу ИП  ФИО2 взыскано 380 252,61 руб. долга.

Истец по первоначальному иску, ООО «ПВ-Средний Урал», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя жалобы, суд сделал необоснованный вывод об отсутствии систематических нарушений договорных отношений со стороны ответчиков, поскольку пунктом 5.4 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке в случае неисполнения арендодателем  гарантий,  предусмотренных  пунктом 2.1.3 договора. Суд необоснованно указал на отсутствие дальнейших претензий после монтажа нового оборудования в течение 3 месяцев, каких-либо претензий по температурному режиму или иных претензий по исполнению арендодателями условий договора аренды. Суд не принял во внимание довод истца о ненадлежащем исполнении обязательств со стороны ответчиков. Так, ответчиками предъявлено гарантийное письмо от 12 декабря 2022 года, в котором они обязались совершить  действия по установке оборудования для поддержания надлежащего температурного режима, а также утеплить помещение в срок до 16 декабря 2022 года, но работы по монтажу оборудования дополнительного котла произведены только 28 декабря 2022 года, 29 января 2023 года – демонтаж старого котла и монтаж нового шахтного котла универсального. При этом данные обстоятельства истцом оспариваются. Согласно пункту 4.3 договора аренды в случае невыполнения арендодателями обязанностей, установленных договором, арендатор праве не выплачивать арендную плату до исполнения арендодателями своих обязательств по договору. Следовательно, с учетом неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды истец был вправе не выплачивать арендную плату, в связи с чем у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности. Суд необоснованно принял в качестве доказательства акты о выполнении работ со стороны ответчиков, которые не являются допустимым доказательством (у подписавшего их лица отсутствовали полномочия на их подписание). Суд необоснованно отказал во взыскании убытков  в виде стоимости неотделимых улучшений в связи с отсутствием согласия  арендодателей на проведение таких улучшений, поскольку в силу пунктов 2.4.2, 2.4.3 договора аренды такое согласие истцу не нужно. Суд необоснованно отказал в признании договора аренды расторгнутым 04 апреля 2023 года, установив, что договор аренды расторгнут 27 апреля 2023 года. Суд неправомерно взыскал задолженность  постоянной и переменной части арендной платы (пункт  4.3 договора), поскольку в нарушение  пункта 3.5 договора арендодателями не выставлялись истцу счета на оплату электроэнергии с приложением подтверждающих документов. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «ПВ- Средний Урал» просит решение суда отменить полностью, принять новый судебный акт, которым исковые требования истца по первоначальному исковому заявлению удовлетворить в полном объеме, требования истцов по встречному исковому заявлению оставить без удовлетворения. 

От ответчика ИП ФИО1  поступил отзыв, в котором она возразила против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснила, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

Как следует из материалов дела,  21 июня 2021 года ООО «ПВ-Средний Урал» (арендатор) и ИП ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды № 7 года недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания площадью 789 кв. м., расположенную на 1 этаже в здании общей площадью 1 105,2 кв. м., кадастровый номер 66:55:0303015:263, находящееся по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Энгельса, д. 73, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Расположение помещения указано в приложении № 1 к настоящему договору и выделено маркером на плане.

Помещение будет использоваться арендатором для торговли продовольственными и промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией под коммерческим обозначением «Доброцен», или другим коммерческим обозначением (пункт 1.3 договора).

Срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимого имущество  и сделок с ним (пункт 5.1 договора). 

Согласно пункту 2.1.3 договора арендодатель обязан обеспечивать помещение теплоснабжением, водоснабжением (холодным – нормативным давлением не менее 0,03 Мпа и не более 0,6 Мпа в объеме не менее 20 кубических метров в месяц, горячим – нормативным давлением не менее 0,003 Мпа и не более 0,45 Мпа в объеме не менее 15 кубических метров в месяц), водоотведением, электроснабжением мощностью не менее 50 кВт.

Арендодатель обязан обеспечивать в помещении нормальный температурный режим: температура в арендуемом помещении должна быть не ниже 18?С и не выше 24?С (пункт 2.1.5 договора).

Ответственность за подачу электроресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем. Арендодатель обязуется в минимально технически необходимые сроки устранять за счет собственных сил и средств неисправности, аварии в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения системах, а также в минимально технически необходимые сроки, но не позднее 24 часов с момента возникновения неисправности и/или аварии устранять их последствия, в случаях, если такие неисправности/аварии произошли не по вине арендатора  (пункт 2.1.4 договора).

Пунктом 2.1.14 договора предусмотрено, что для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.3 настоящего  договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения.

Арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина; устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны и другие вещи (пункты 2.4.2, 2.4.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2 % от выручки арендатора, полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендуемых площадей за месяц, но не менее 150 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно (НДС не предусмотрен). В арендную плату включена оплата всех коммунальных  и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. 

Оплата компенсации электроэнергии производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления арендодателем счета на оплату электроэнергии. К комплекту данных документов прилагаются копии документов, заверенные подписью и печатью арендодателя, подтверждающие получение арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг и их оплату. Оплата за энергоснабжение производится согласно показаниям приборов учета (счетчики), (сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату арендодателем перечисленных услуг (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 3.7 договора арендная плата не начисляется и не уплачивается за период, когда арендатор не имеет возможности эксплуатировать помещение по вине арендодателя или третьих лиц.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей, установленных настоящим договором, арендатор вправе не выплачивать арендную плату, указанную в пункте 3.1 настоящего договора, до исполнения арендодателем своих обязательств по настоящему договору. При этом приостановке арендной платы не зависит от того осуществлял ли арендатор в период приостановки торговую деятельность или нет (пункт 4.3 договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке уведомлением арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты возврата помещения. 

Абзацами 1, 4 пункта 5.4 договора также предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателя за 7 календарных дней в случае введения в действие нормативно-правовых актов федерального или местного уровней власти, распространяющих свое действие на осуществляемые арендатором виды деятельности, положения которых будут препятствовать в осуществлении арендатором нормальной торговой деятельности, повлечет приостановку и/или аннулирование лицензии и разрешений, полученных арендатором для осуществления своей деятельности, а также в случае неисполнения гарантий, предусмотренных пунктом 2.1.3. настоящего договора. 

В случае досрочного расторжения настоящего договора не по вине арендатора, арендодатель обязуется в течение 30 календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения компенсировать арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен статьей 9 ФЗ от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе, но не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, перепланировки, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения), при этом стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты (пункт 2.1.22 договора).

В тот же день 21 июня 2021 года сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому помещение передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

02 июля 2021 года произведена государственная регистрация договора аренды.

Дополнительным соглашением от 03 марта 2022 года, подписанным ИП ФИО3 (сторона-1), ФИО2 (сторона-2), ФИО1 (сторона-3) и ООО «ПВ-Средний Урал» (сторона-4), в связи с переходом 22 декабря 2021 года права собственности на арендуемые ООО «ПВ-Средний Урал» помещения к ФИО2 и ФИО1 произведена соответствующая замена на стороне арендодателя.

15 марта 2022 года произведена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды.

01 декабря 2022 года ООО «ПВ-Средний Урал» обратилось к ФИО2 и ФИО1 с требованием соблюдать температурный режим в пределах установленных пунктом 2.1.5 договора аренды, содержащим просьбу рассмотреть возможность установки климатического оборудования (пеллетный/газовый котел) в срок, не превышающий 7 дней с момента выставления претензии. В данном требовании арендатор указал, что сотрудниками арендатора установлено, что температурный режим в помещении с начала ноября не превышает отметку в 10 градусов.

Письмом от 12 декабря 2022 года ФИО1 и ФИО2  обязались в соответствии с пунктами 2.1.5, 2.1.4 договора аренды в срок до 16 декабря 2022 года своими силами и за свой счет совершить комплекс мероприятий, направленных на восстановление температурного режима  в арендуемом помещении, а именно: установить оборудование, технические характеристики которого позволят поддерживать температуру в помещении в пределах, установленных договоров (пеллетный котел, газовое оборудование), утеплить помещение по всему периметру с использованием тепло-изоляционных материалов.

28 декабря 2022 года комиссией в составе представителя собственника здания, представителя заказчика директора магазина «Доброцен» ФИО4 и представителя монтажной организации ФИО3 приняты работы по монтажу котла отопительного стального «Сибирь-Гефест» 30 кВт заводской номер 372876, произведены его пуск и эксплуатация. Замечаний нет.

29 января 2023 года комиссией в составе представителя собственника здания, представителя заказчика директора магазина «Доброцен» ФИО4 и представителя монтажной организации ФИО3 произведен осмотр оборудования (котел отопительный стальной «Сибирь-Гефест» 30 кВт заводской номер 372876 перед проведением демонтажа и установкой (монтаж) нового более мощнее котел шахтный универсальный PELETRON UNIVERSAL U60 II 60 кВт проверку качества монтажных работ. Комиссией составлен акт, согласно которому выполнен демонтаж согласно требованиям паспорта руководства по эксплуатации, замечаний нет; выполнен монтаж согласно требованиям паспорта руководства по эксплуатации, замечаний нет; работы выполнены по инструкции, замечаний нет; при выполнении работ отсутствуют отклонения. Принято решение принять выполненные работы по установке котла шахтного универсального PELETRON UNIVERSAL U60 II 60 кВт.

20 февраля 2023 года арендатор направил в адрес арендодателей уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 5.4 договора аренды, в котором содержалось также требование на основании пункта 2.1.22 договора компенсировать затраты по ремонту помещения в сумме 976 420 руб. в срок до 24 марта 2023 года  с приложением подтверждающих расходы документов. 

24 марта 2023 года арендатор вновь направил в адрес арендодателей уведомление об одностороннем отказе от договора аренды с требованием о возмещении затрат с приложением подтверждающих затраты документов и акта возврата помещения, подписанного со стороны арендатора.

Полагая, что в период эксплуатации арендуемого помещения регулярно наблюдалось несоответствие температурного режима условиям договора, что приводило к невозможности обеспечить нормальную работу и функционирование магазина, в связи с чем арендатор был вынужден в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, ООО «ПВ-Средний Урал» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО2 и ИП ФИО1 о признании договора аренды № 7 от 21 июня 2021 года с учетом дополнительного соглашения от 03 марта 2022 года расторгнутым 04 апреля 2023 года, взыскании с ответчиков в равных долях в пользу истца 976 420 руб. стоимости неотделимых улучшений и затрат на подготовку арендуемого помещения для использования по целевому назначению (с учетом принятого судом уточнения).

ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ООО «ПВ –Средний Урал»  о взыскании 380 252,61 руб. долга по арендной плате. 

ИП ФИО1 также обратилась со встречным иском к ООО «ПВ –Средний Урал»  о взыскании 1 176 287,03 руб., в том числе 230 251,61 руб. задолженности по арендной плате, 946 035,42 руб. долга за потребленную электроэнергию.

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В обоснование первоначальных исковых требований истец, ООО «ПВ-Средний Урал», ссылается на то, что в период эксплуатации помещения сотрудниками магазина регулярно наблюдалось несоответствие температурного режима условиям договора, в связи с чем истцом неоднократно направлялись требования по устранению недостатков.

Между тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, в материалах дела имеется единственное письмо ООО «ПВ-Средний Урал» в адрес арендодателей от 01 декабря 2022 года относительно температурного режима, что не свидетельствует  о системности соответствующего нарушения условий договора. Как до направления данного письма,  так и после монтажа нового оборудования истец в течение 3 месяцев не предъявлял арендодателям  каких-либо претензий по температурному режиму либо иных претензий по исполнению арендодателями условий договора аренды № 7 от 21 июня 2021 года.

При этом в материалах дела отсутствуют какие-либо надлежащие доказательства того, что условия договора о температурном режиме в арендуемом помещении нарушались, в частности, какой-либо акт, в котором бы фиксировалось наличие в помещении температуры, не отвечающей требованиям условий договора аренды.

28 декабря 2022 года комиссией в составе представителя собственников помещения, представителя арендатора и представителя монтажной  организации         составлен   акт монтажа оборудования, согласно которому выполнены работы по монтажу дополнительного котла отопительного «Сибирь-Гефест» 30 кВт заводской номер 372876, а также проведены работы по его пуску и эксплуатации, согласно решению комиссии замечания отсутствуют.

Кроме того, 29 января 2023 года той же комиссией в составе представителя собственников помещения, представителя арендатора и представителя монтажной организации был составлен акт монтажа оборудования, согласно которому был произведён демонтаж котла отопительного «Сибирь-Гефест» 30 кВт и монтаж шахтного котла универсального PELLETRON UNIVERSAL U60 II 60 кВт, выполнены работы по пуску и эксплуатации. Согласно решению комиссии замечания также отсутствуют.

Настаивая на заявленных требованиях, истец ООО «ПВ-Средний Урал ссылается на то, что акты с его стороны подписаны ФИО4, которая, по его утверждению, не имела права на подписание данных актов, действовала без указания истца.

Между тем, согласно полученным по запросу суда данным Социального фонда России ФИО4 являлась работником истца по первоначальному иску - директором магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, то есть директором магазина, расположенного в арендуемом истцом помещении.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ, пункт 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у арендодателя  отсутствовали сомнения в том, что директор магазина обладал правом на подписание такого рода актов, поскольку это касалось деятельности магазина, находящегося непосредственного под его руководством.

Настаивая на заявленных требованиях, истец ссылается также на то, что акты подписаны со стороны монтажной организации ФИО3, который таковым не являлся.

Между тем, 16 декабря 2021 года между ИП ФИО3 (подрядчик) с одной стороны и ФИО2 и ФИО1 (заказчики) с другой стороны заключён договор подряда, согласно пункту 1.1 которого подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить работы по приведению объекта недвижимости в соответствии с требованиями договора аренды № 7 от 21 июня 2021 года, указанными в пункте 1.2 договора, а заказчики обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену. Технические, экономические и другие требования к работам, являющимся предметом договора, должны соответствовать требованиям СНиП, ГОСТ и другим действующим нормативным актам Российской Федерации.

То обстоятельства, что ранее ФИО3 являлся арендодателем по договору аренды, не препятствует ему выполнять обязательства в отношении сдаваемого им ранее в аренду помещения в качестве подрядчика. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии сомнений в том, что ФИО3 исполнял обязательства по представленным актам монтажного оборудования.

Поскольку после монтажа 29 января 2023 года нового, более мощного котла PELLETRON UNIVERSAL U60 II 60 кВт и введения его в эксплуатацию в разумный срок претензий по температурному режиму у арендатора отсутствовали, применительно к пункту 73 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что довод арендатора о расторжении договора аренды по вине арендодателей не соответствует фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела. 

В рассматриваемом случае безусловная обязанность арендатора компенсировать арендатору стоимость произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению предусмотрена лишь в случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора (пункт 2.1.22 договора аренды).

Следовательно, поскольку вина арендодателей в отказе арендатора от исполнения договора отсутствует, основания для возложения на арендодателей обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений и затрат отсутствует. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 названной статьи).

В рассматриваемом случае согласно пункту 2.1.14 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.3 настоящего  договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ лишь по перепланировке помещения.

Арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина; устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны и другие вещи (пункты 2.4.2, 2.4.3 договора).

Буквальное и системное толкование названных условий договора аренды не дает оснований полагать, что на выполнение указанных в пунктах 2.4.2 и 2.4.3 договора работ не требуется согласие арендодателя.

Кроме того, установка, монтаж, содержание и использование оборудования, приспособлений и т.д. для торговли, согласие на которые дано в  пункте 2.4.3 договора, не относятся к неотделимым улучшениям, которые по смыслу пункта 2.1.22 подлежат компенсации арендодателями (пункт 2.4.3 договора).

Также, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, предъявленный перечень смонтированных сетей не является неотделимыми улучшениями, поскольку не представлено доказательств того, что демонтаж оборудования может повлечь за собой вред имуществу арендодателей.

Согласования с арендодателем каких-либо улучшений не производилось.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для взыскания с ответчиков в пользу истца стоимости неотделимых улучшений и затрат на подготовку арендуемого помещения для использования по целевому назначению.

В отношении признания договора аренды расторгнутым 04 апреля 2023 года суд первой инстанции правильно установил следующее.

Согласно пункту 5.3 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке уведомлением арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты возврата помещения. 

Поскольку в течение длительного времени после монтажа 29 января 2023 года у ООО «ПВ-Средний Урал» отсутствовали какие-либо претензии относительно температурного режима, он лишь в порядке пункта 5.3 договора аренды праве был в любое время отказаться от исполнения договора аренды, уведомив об этом арендодателей не менее чем за 30 календарных дней.

Как уже установлено судом и указано ранее, довод арендатора о расторжении договора аренды по вине арендодателей не соответствует фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела. 

В подтверждение заявленных требований в части признания договора аренды расторгнутым 04 апреля 2023 года истец ссылается на то, что им было направлено в адрес ИП ФИО2 и ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды 20 февраля 2023 года.

Однако в подтверждение данного довода истцом  в материалы дела не представлено доказательств того, что уведомление о расторжении договора было направлено арендодателю именно 20 февраля 2023 года, поскольку представленная опись  не содержит номера РПО, подтверждающего факт отправки письма, не содержит наименования получателя и его адрес, к данной описи не приложена квитанция, подтверждающая факт отправки письма, в связи с чем данная опись не подтверждает факт отправки уведомления 20 февраля 2023 года.

Надлежащие доказательства направления истцом в адрес ответчиков уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора имеются лишь в отношении уведомления, направленного в адрес ответчиков 24 марта 2023 года.

Данное почтовое отправление получено ФИО2 и ФИО1  28 марта 2023 года.

Таким образом, учитывая 30-дневный срок направления уведомления, предусмотренный пунктом 5.3 договора, данный договор считается расторгнутым с 27 апреля 2023 года, а не с 04 апреля 2023 года, как считает истец.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В отношении встречных исковых требований судом первой инстанции обоснованно установлено следующее.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2 % от выручки арендатора, полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендуемых площадей за месяц, но не менее 150 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно (НДС не предусмотрен). В арендную плату включена оплата всех коммунальных  и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. 

С учётом того, что предмет аренды принадлежит ИП ФИО1 и ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности (50/50), то арендатор должен был производить оплату арендной платы в размере 75 000 руб. каждому собственнику.

По расчету арендодателей задолженность по арендной плате за период с ноября 2022 года по 27 апреля 2023 год составляет в отношении ИП ФИО2 – 380 252,61 руб. в отношении ИП ФИО1 – 230 251,61 руб. 

Расчет судом проверен и признан правильным. 

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что оплата компенсации электроэнергии производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления арендодателем счета на оплату электроэнергии. К комплекту данных документов прилагаются копии документов, заверенные подписью и печатью арендодателя, подтверждающие получение арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг и их оплату. Оплата за энергоснабжение производится согласно показаниям приборов учета (счетчики), (сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату арендодателем перечисленных услуг.

Договор электроснабжения № ЭЭ0469-134955 от 01 мая 2022 года в отношении спорного арендуемого помещения заключен гарантирующим поставщиком с ИП ФИО1 

Факт оказания услуг по данному договору подтверждается представленными в материалы дела актами о количестве и стоимости принятой электрической энергии (мощности), актами приема-передачи электрической энергии.

По расчету ФИО1, не опровергнутому ООО «ПВ-Средний Урал», в том числе в части частичной оплаты, задолженность арендатора по оплате компенсации электроэнергии составляет 946 035,42 руб. 

Расчет судом проверен и признан правильным. 

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные исковые требования ИП ФИО2 и ИП ФИО1

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд сделал необоснованный вывод об отсутствии систематических нарушений договорных отношений со стороны ответчиков, поскольку пунктом 5.4 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке в случае неисполнения арендодателем  гарантий,  предусмотренных  пунктом 2.1.3 договора, отклоняется судом.

Пунктом 5.4 договора аренды не предусмотрена необходимость систематического нарушения арендодателем условия пункта 2.1.3 договора для возможности одностороннего отказа арендатора от договора аренды. 

Между тем, с учетом обстоятельств рассматриваемого дела судом не усматривается наличие у истца права на односторонний отказ от исполнения договора в порядке, предусмотренном пунктом 5.4 договора аренды, поскольку претензии относительно температурного режима в арендуемом помещении заявлены истцом один единственный раз – 01 декабря 2022 года – и после  монтажа 29 января 2023 года нового, более мощного котла PELLETRON UNIVERSAL U60 II 60 кВт и введения его в эксплуатацию претензии по температурному режиму у арендатора отсутствовали, в связи с чем отказ истца от договора, направленный арендодателям лишь 24 марта 2023 года, не может расцениваться как заявленный в порядке пункта 5.4 договора.

Как отмечено ответчиками, отказ от договора аренды обусловлен не несоблюдением температурного режима в помещении, а неполучением истцом планируемой прибыли от размещения в помещении ответчиков магазина.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необоснованный вывод суда об отсутствии дальнейших претензий после монтажа нового оборудования в течение 3 месяцев, каких-либо претензий по температурному режиму или иных претензий по исполнению арендодателями условий договора аренды, не подтверждена им документально. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчиками нарушен ими же указанный срок по совершению действий по установке оборудования для поддержания надлежащего температурного режима – до 16 декабря 2022 года, поскольку работы по монтажу оборудования дополнительного котла произведены только 28 декабря 2022 года, демонтаж старого котла и монтаж нового – 29 января 2023 года, а согласно пункту 4.3 договора аренды в случае невыполнения арендодателями обязанностей, установленных договором, арендатор праве не выплачивать арендную плату до исполнения арендодателями своих обязательств по договору, также отклоняется судом.

Как уже указано судом, в материалах дела отсутствуют какие-либо надлежащие доказательства того, что условия договора о температурном режиме в арендуемом помещении нарушались, в частности, какой-либо акт, в котором бы фиксировалось наличие в помещении температуры, не отвечающей требованиям условий договора аренды.

Указание на это в обращении истца от 01 декабря 2022 года надлежащим доказательством данного обстоятельства не является.

То обстоятельство, что по просьбе истца ответчики совершили действия по утеплению принадлежащего им помещения (установили дополнительный котел, демонтировали старый котел и смонтировали новый), само по себе о нарушении ими условия о температурном режиме не свидетельствует. Данное обстоятельство свидетельствует лишь о том, что в отсутствие надлежащих доказательств этого арендодатели, желая продлить договорные отношения с арендатором, отреагировали на просьбу арендатора об улучшении сдаваемого в аренду помещения.

Ссылка истца на то, что с учетом неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды истец был вправе не выплачивать арендную плату, в связи с чем у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности, в отсутствие надлежащих доказательств нарушения условия договора аренды о температурном режиме также отклоняется судом. Доказательств невыполнения арендодателями обязанностей, установленных договором аренды, истцом не представлено. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал во взыскании убытков  в виде стоимости неотделимых улучшений в связи с отсутствием согласия  арендодателей на проведение таких улучшений, поскольку в силу пунктов 2.4.2, 2.4.3 договора аренды такое согласие истцу не нужно, также отклоняется судом, поскольку судом установлено, что поскольку досрочное расторжение договора аренды в данном случае произошло не по вине арендодателей, а по инициативе самого арендатора, не связанной с нарушением арендодателями условий договора (пункт 5.3 договора), постольку обязанность компенсировать неотделимые улучшения и затраты на подготовку помещения у арендодателей не возникла.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно взыскал задолженность по постоянной и переменной части арендной платы (пункт  4.3 договора), поскольку в нарушение  пункта 3.5 договора арендодателями не выставлялись истцу счета на оплату электроэнергии с приложением подтверждающих документов, отклоняется судом, поскольку в материалы дела подтверждающие документы представлены.

Кроме того, по смыслу статей 606 и 614 ГК РФ, а также из общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации, основывающихся на принципе возмездности гражданских правоотношений, получение и принятие товара (имущества) одной из сторон предполагает обязанность другой стороны по осуществлению встречного предоставления (в рассматриваемом случае - оплаты аренды, коммунальных услуг). Обязанность внесения арендной платы обусловлена фактом пользования арендованным имуществом, а не фактом выставления счетов (статья 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку, заключая договор аренды, истец знал об обязанности компенсации оплаты электроэнергии, факт использования помещений  подтвержден материалами дела, ответчиками представлены документы, подтверждающие сумму расходов  для оплаты электрической энергии, расчет суммы долга, который истцом не оспорен, документально обоснованный контррасчет требований не представлен, отсутствие счетов не освобождает ответчика от обязанности  оплаты потребленных энергоресурсов. 

Иные доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, повторяют его доводы, изложенные в суде первой инстанции, и отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, апелляционная жалоба истца, ООО «ПВ-Средний Урал», удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя, ООО «ПВ -Средний Урал».

 

На основании изложенного и руководствуясь статьями  258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области  от 03 мая 2024 года по делу № А60-20052/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

                 С.В. Коньшина 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

О.Н. Маркеева